工业地产招商培训讲座

1、 联动招商俱乐部工业地产招商培训2010年第一期主讲人：虞波 导图：工业地产概述工业地产概述产业发展动态产业发展动态市场回顾市场回顾招商案例解析招商案例解析v定义、分类及特点v发展历程v市场特征v开发模式分析v盈利模式分析v开发风险分析v2009年度工业土地一级市场分析v2009年度工业物业租售市场分析v2009年度工业物业需求市场分析v政府发布产业动态v九大高新技术产业基地分布v2009年度重点项目落户盘点v工业厂房招商案例解析v综合类园区招商案例解析v9大招商通路 第一部分：工业地产概述第一部分：工业地产概述v定义、分类及特点v发展历程v市场特征v开发模式分析v盈利模式分析v开发风险分析

2、第一部分：工业地产概述工业地产之消费者：工业地产之消费者：主要客户为公司、企业和个体经营者公司、企业和个体经营者， 而不等同于住宅项目中的个人、老百姓。工业地产之功能涵盖：工业地产之功能涵盖：工业地产定义工业地产定义工业地产：工业地产：指在新经济、新型工业化背景下， 以产业产业为依托、地产地产为载体的工业物业总称。管理、生产加工、展示、物流、商务、金融、生活、人才、科研、会展、休闲、会晤功能、销售等服务功能。 根据建筑体规模大小建筑体规模大小的差异，划分为两大类标准厂房标准厂房定制厂房定制厂房工业厂房工业厂房工业园区工业园区综合工业园综合工业园科技园区科技园区物流园区物流园区专业园区专业园区企

3、业总部基地企业总部基地工业地产工业地产标准工业厂房是具有广泛通用性的、用于生产的工业用途物业。定制厂房是为使用者量身定做的工业用途物业，建成后，一般出租给使用者5到10年时间。主要由标准厂房及定制厂房组成，功能多样化的工业产业园区。物业类别主要有研发中心、信息科技单位、土地、企业加速中心等。物流园主要是服务于物流行业，满足其使用要求的工业园区。对设备及厂址有特殊要求的园区。总部基地ABP以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。工业地产分类工业地产分类第一部分：工业地产概述 兼容性好，适合成片开发物业形式多为单层、多层p缩减企业投产时间p节省成本

4、p利于企业扩张p减少经营风险标准厂房的优势标准厂房的优势联排联排第一部分：工业地产概述标准厂房标准厂房单层厂房单层厂房多层厂房多层厂房 不必组建专门的基建队伍减少使用者一次性的投资减少持有物业的风险减少短期租赁风险提供使用者退出的机会减轻使用者资产负担充分满足使用者业务需求定制厂房的好处定制厂房的好处第一部分：工业地产概述满足客户特定要求，服务客户多为跨国公司定制厂房定制厂房英特尔微软可口可乐 工业园区涵盖广泛，主要为各类工业产业园区、总部基地等，物业形式表现为各类工业物业的集合。第一部分：工业地产概述工业园区工业园区金桥金桥Office Park总部园总部园漕河泾高科技园区漕河泾高科技园区紫

5、竹科技园区紫竹科技园区临港国际光仪电科技园临港国际光仪电科技园外高桥物流保税园区外高桥物流保税园区金领之都综合园区金领之都综合园区 政策主导性强、专业性强政策主导性强、专业性强受地方政府政策、产业发展等影响很大产业联系紧密，必须满足产业发展需求区域性强区域性强具有很强的聚集效应不同区域具有不同的主导产业投资大、投资回收期长投资大、投资回收期长 工业地产项目规模大，前期投入大投资回收期限大于住宅与商业地产 项目增值性项目增值性发展第三产业，实现二三产业联动，拓展项目收入来源第一部分：工业地产概述工业园区特点工业园区特点 08-0908-09年后年后开发区名义“圈地”土地集中整顿阶段0303年年2

6、 2月至月至0303年底年底0404年年0505年至年至0707年年整顿深化，监管力度加强持续整顿，取得阶段性成果政政策策效效果果巩固整顿成果合理规划引导发展经济高速发展需要，逐步放行阶段集约用地盘活存量土地鼓励产业结构优化目 前 政 策 方目 前 政 策 方向向土地出让金收支管理逐步实施工业用地招拍挂经济发展曲线经济发展曲线粗放经营阶段：圈地；整顿粗放经营阶段：圈地；整顿规范经营阶段：放行；管理规范经营阶段：放行；管理集约使用阶段：综合；优化集约使用阶段：综合；优化第一部分：工业地产概述发展历程发展历程中国工业地产经历了粗放经营、逐步规范、集约化使用三个阶段，伴随着国内经济建设稳健快速发展。

7、 第一部分：工业地产概述市场特征市场特征特征一：工业投资持续增长，呈现工业地产开发热。特征二：工业土地存量不足，工业土地日益稀缺。特征三：工业土地供求结构变化导致土地价格快速上涨。特征四：工业地产概念不断延展，涵盖范围不断扩大。 房市金碟 工业地产开发模式工业地产开发模式工业地产商开发模式工业地产商开发模式如：运盛实业股份如：运盛实业股份 友喜实业友喜实业 致衡房产致衡房产主体企业开发模式主体企业开发模式如：金陵房地产如：金陵房地产 海博股份海博股份 普洛斯物流普洛斯物流政府规划开发模式政府规划开发模式如：上海工业综合开发区如：上海工业综合开发区 嘉定工业园区嘉定工业园区综合运作模式综合运作模

8、式如：金鼎投资如：金鼎投资 东方慧谷东方慧谷第一部分：工业地产概述开发模式分析开发模式分析 房市金碟 第一部分：工业地产概述通过长期持有经营收益或出售产品获利通过长期持有经营收益或出售产品获利项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。实现项目的收益。如美国普洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开发苏州如美国普洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开发苏州普洛斯物流园。普洛斯物流园。工业地产工业地产REITS对于工业地产和商业

9、地产盈利模式，近来出现了一些新的对于工业地产和商业地产盈利模式，近来出现了一些新的探索，厂房信托，仓储信托等。将成熟物业打包为信托投探索，厂房信托，仓储信托等。将成熟物业打包为信托投资基金资基金(REITs)(REITs)，再将基金单位在海外资本市场公开发售筹，再将基金单位在海外资本市场公开发售筹集资金。集资金。目前市场主流模式目前市场主流模式未来市场主流模式未来市场主流模式工业地产盈利模式工业地产盈利模式以土地溢价增值而获取利润以土地溢价增值而获取利润投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地

10、的转让、装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让给房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商出让给房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商非市场主流模式非市场主流模式 房市金碟 第一部分：工业地产概述开发风险分析开发风险分析经营风险：经营风险：区域市场供应情况，供大于求造成市场经营难度，形成的风险。政策风险：政策风险：土地出让政策变化，招商、税收优惠政策的变化造成区域吸引力下降。市场风险：市场风险： 产业转移导致区域竞争力下降，引起对工业物业需求的减少； 产业升级及产业结构调整引起对物业需求变化。开发风险开发风险 房市金碟 第一部分：工业地产概述休息10分钟 房市金碟 第二部分

11、：第二部分：2009年市场回顾年市场回顾v2009年度工业土地一级市场分析v2009年度工业物业租售市场分析v2009年度工业物业需求市场分析 房市金碟 第二部分：2009年市场回顾2009年度工业土地一级市场分析年度工业土地一级市场分析2009年上海市工业土地一级市场出让地块数最多、出让面积最大的区域为奉贤区，80幅工业地块的总出让面积为379.463公顷，占到2009年上海市工业土地一级市场总出让面积的近三成。 房市金碟 第二部分：2009年市场回顾2009年上海市工业土地一级市场单幅地块的出让面积集中在4公顷以下，占到75.15%，其中单幅面积在1-2公顷的地块最多，占到28.3%，由此

12、可见，2009年上海市工业土地一级市场的出让地块以中小面积地块为主。2009年度工业土地一级市场分析年度工业土地一级市场分析 房市金碟 第二部分：2009年市场回顾2009年上海市工业土地一级市场成交均价位列前三的分别是市区、原浦东新区和闵行区，这主要是由其良好的产业基础和稀缺的工业土地资源形成的。2009年度工业土地一级市场分析年度工业土地一级市场分析 房市金碟 2009年度工业物业租售市场分析年度工业物业租售市场分析 2009年上海市工业物业的租售均价呈现前抑后仰的态势。在国际金融危机的影响下，2009年前三季度上海市工业物业租售均价持续走低。但是为了应对金融危机，国家采取了多项救世措施，

13、比如四万亿救世资金的投放、十大振兴产业的出台以及出口退税政策的调整等，挽救或盘活了很多实体企业，也对工业物业租赁市场产生了积极的影响， 此外，随着国内需求的增加和海外市场的回暖，2009年第四季度上海市工业物业的租售均价开始止跌回升第二部分：2009年市场回顾 房市金碟 2010年第一季度工业物业租售市场分析年第一季度工业物业租售市场分析第二部分：2009年市场回顾 房市金碟 2010年第一季度工业物业租售市场分析年第一季度工业物业租售市场分析第二部分：2009年市场回顾 房市金碟 第二部分：2009年市场回顾2009年度工业物业需求市场分析年度工业物业需求市场分析2009年大浦东、闵行和市区

14、的需求量最大，分别占到总需求量的19%、17.5%和13.6%，这不仅与区域的地理位置、交通条件和基础配套有关，还与区域的产业成熟度及大项目带动有关，比如大浦东是“两个中心”的核心区域、迪斯尼项目的所在地，闵行是大虹桥商务区以及正在申请中的国际贸易中心的核心区域。 2009年上海工业物业的需求面积主要集中在3000平米以下，占到总需求量的80.38%，其中1000平米以下的需求量占到46.9%。第二部分：2009年市场回顾2009年度工业物业需求市场分析年度工业物业需求市场分析 房市金碟 闵行、市区和原浦东新区又是1000平米以下小面积厂房的主要需求地，这主要应该是受制于区域内的租金压力。 第

15、二部分：2009年市场回顾2009年度工业物业需求市场分析年度工业物业需求市场分析 房市金碟 第二部分：2009年市场回顾2009年度工业物业需求市场分析年度工业物业需求市场分析2009年上海市对工业厂房的需求量占到71.3%，其中单层厂房的需求量占到40.15%，而仓库的需求量只占25.32%，其中标准仓库的需求量占到17.52%，是简易仓库需求量的2倍多。 房市金碟 第二部分：2009年市场回顾2009年度工业物业需求市场分析年度工业物业需求市场分析目前上海市对单层厂房和标准仓库的需求量仍然比较强劲。在单层厂房需求强劲的情况下，市区、闵行区和原浦东新区的多层厂房需求量高于单层厂房，这一方面

16、是由土地资源的稀缺性造成的，另一方面也与产业发展趋势有关。 房市金碟 第三部分：产业发展动态第三部分：产业发展动态v2009年政府发布的产业动态v九大高新技术产业基地主要集聚区v2009年度重点项目落户盘点 房市金碟 第三部分：产业发展动态2009年政府发布的产业动态年政府发布的产业动态导言：导言： 近5年间，上海工业增加值增长率只有11.5%、12.3%、11.5%、8.3%、3%。盘落的工业增加值再次拷问着“上海制造”的实力和潜力。 房市金碟 第三部分：产业发展动态20092009年政府发布的产业动态年政府发布的产业动态 09年8月初，从上海市发改委获悉，选定的九大高新技术产业已经被上海市

17、委市政府领导“责任包干”。这也意味着，未来上海市“十二五”规划中，九大产业九大产业将取代现有的六大支柱产业六大支柱产业成为上海工业发展新的增长极。 实施意见明确表示，2008年，上海市高新技术的产值约65006500亿元亿元。按照规划，2012年九大高新技术行业有望创造1100011000亿元亿元的产值，在当年工业总产值中的比例将增至33%，比2008年末提升10个百分点。 房市金碟 第三部分：产业发展动态20092009年政府发布的产业动态年政府发布的产业动态按照实施意见，上海市委市政府已经确定，2012年新能源汽车 900亿元 新能源 500亿元民用航空制造业 200亿元 生物医药 850

18、亿元先进重大装备制造业 1200亿元 电子信息制造业 1500亿元海洋工程装备 1500亿元 新材料 1000亿元 软件和信息服务业3600亿元达到国内领先水平达到国内领先水平 接近国际先进水平。接近国际先进水平。上海市政府将设立100100亿元的专项资金亿元的专项资金，专门用于扶持高新技术产业化项目，相关的管理办法即将付诸实施。1.1万亿 房市金碟 上海九大高新技术产业基地主要集聚地上海九大高新技术产业基地主要集聚地民用航空制造业民用航空制造业 浦东浦东 闵行闵行 宝山宝山先进重大装备先进重大装备 浦东浦东 闵行闵行 松江松江生物医药生物医药 浦东浦东 徐汇徐汇 奉贤奉贤新能源汽车新能源汽车

19、 浦东浦东 嘉定嘉定 金山金山海洋工程装备海洋工程装备 浦东浦东 长兴岛长兴岛新材料新材料 金山金山 奉贤奉贤 宝山宝山软件和信息服务业软件和信息服务业 浦东浦东 徐汇徐汇新能源新能源 浦东浦东 闵行闵行电子信息制造业电子信息制造业 浦东浦东 闵行闵行 徐汇徐汇 第三部分：产业发展动态 房市金碟 第三部分：产业发展动态2009年度重点项目落户回顾年度重点项目落户回顾电子信息制造业电子信息制造业日本奥林巴斯入驻浦东软件园三期 浦东惠家电器公司签约浦江高科技园 闵行罗克韦尔自动化中国地区总部于漕河泾开发区开业 闵行瑞士奇石乐仪器公司上海代表处正式进驻漕河泾开发区 闵行 第三部分：产业发展动态200

20、9年度重点项目落户回顾年度重点项目落户回顾新能源新能源天合光能（新加坡）有限公司签约落户紫竹园区 闵行浦江高科技园阿海珐输配电中国技术中心项目获批 闵行国家重大科学工程“上海光源”即将在张江建成 浦东民用航空制造业民用航空制造业博太科电气入驻浦江高科技园 闵行 第三部分：产业发展动态2009年度重点项目落户回顾年度重点项目落户回顾先进重大装备先进重大装备蓝光BD50光盘复制生产线在松江工业开发区建成投产 松江莘庄工业区与西门子签订投资项目意向书 闵行 生物医药生物医药雅培公司首个研发中心落户张江 浦东上海医疗器械质量监督检测中心落户国际医学园 浦东 第三部分：产业发展动态2009年度重点项目落

21、户回顾年度重点项目落户回顾新能源汽车新能源汽车大陆汽车嘉定研发中心正式开业 嘉定上汽马瑞利动力总成有限公司在嘉定工业区开工 嘉定金山工业区与河南冰熊冷藏汽车有限公司签约 金山 海洋工程装备海洋工程装备三一重工大型挖掘机项目落地临港产业区奉贤园区 浦东奉贤 第三部分：产业发展动态2009年度重点项目落户回顾年度重点项目落户回顾软件和信息服务业软件和信息服务业齐汇通讯签约上海浦东软件园三期 浦东盛大文学签约上海浦东软件园三期 浦东新材料新材料荷兰皇家帝斯曼位于张江高科技园区落成 浦东有机所特种高温润滑油项目落户金山第二工业区 金山 第一部分：工业地产概述休息10分钟 第四部分：招商案例解析第四部分

22、：招商案例解析v工业厂房招商案例解析v综合类园区招商案例解析v9大招商通路介绍 第四部分：招商案例解析宏美厂房招商案例解析宏美厂房招商案例解析 宏美厂房招商案例解析宏美厂房招商案例解析第四部分：招商案例解析 宏美厂房招商案例解析宏美厂房招商案例解析第四部分：招商案例解析1、在松江车墩镇，车墩是工业重镇 2、距车墩镇商业中心区仅100米 3、交通便利 a,物流：附近有A5等3条高速公路 b,人流：有17条公交线路，另外正在建设的城际铁路（金山-上海南站）4、厂区地址：松江区联营路333号 宏美厂房招商案例解析宏美厂房招商案例解析第四部分：招商案例解析编号建筑层数高度占地面积建筑面积备注1A楼34

23、.210233069其中B楼的2层以上高度为3.8米2B楼54.2102351153C楼34.2119135734D楼34.211913573合 计442815330基地用地面积： 10007 平方米总建筑占地面积：4428 平方米总建筑面积： 15330 平方米3号楼楼面承重： 400kg/m2 4号楼楼面承重： 700kg/m2总用电量： 800KVA 用水流量： 150L/s 宏美厂房招商案例解析宏美厂房招商案例解析第四部分：招商案例解析自用经营问题 改变用途整体出售整体出租大型生产性企业半年时间养老院大型超市交易市场员工宿舍区大型企业？政府不支持业主不愿意目前没有 宏美厂房招商案例解析

24、宏美厂房招商案例解析第四部分：招商案例解析自用经营问题 改变用途整体出售整体出租大型生产性企业半年时间养老院大型超市交易市场员工宿舍区大型企业？政府不支持业主不愿意目前没有何如应对？业主无运作经验定位不清晰金融危机出现，导致需求下降1. 园区没有相应配套及政策 宏美厂房招商案例解析宏美厂房招商案例解析第四部分：招商案例解析第一阶段：第一阶段：园区规划调整完善园区功能性改造制定招商策略及定价建立招商团队进行招商推广推进渠道建设了解工业园区配套政策及产业发展导向根据项目进展情况，召开资源推介会及客户拜访工作3层办公楼5层宿舍楼3层厂区3层厂区办公展示区员工餐厅 第一层商务中心 第二层宿舍 3至5层

25、厂房生产区配套建设完善 宏美厂房招商案例解析宏美厂房招商案例解析第四部分：招商案例解析第一阶段成果：第一阶段成果：园区规划调整完毕园区功能性改造初步结束价格策略完成建立4人招商团队进行网站、横幅、协会招商推广初步完成车墩镇园区渠道建设政策配套服务及工业公司对接完成成功召开资源推介会及部分客户拜访工作半年时间完成2家外资企业入驻（日本、澳大利亚）3层办公楼5层宿舍楼3层厂区3层厂区1层日本企业员工餐厅开建宿舍3至5层投入使用2层澳大利亚企业空置3层整栋空置 宏美厂房招商案例解析宏美厂房招商案例解析第四部分：招商案例解析第二阶段：第二阶段：园区服务园区服务园区改变定位 - 外资企业园进一步加强园区

26、环境建设及园区服务调整招商策略及定价提升招商团队素养及物业服务招商策略招商策略进行外资服务机构的拓展加强推广宣传和中介机构进行最新情况交流今年第一季度完成3家企业入驻（湖北企业、本镇企业、员工宿舍）3层办公楼5层宿舍楼3层厂区3层厂区外资企业园 宏美厂房招商案例解析宏美厂房招商案例解析第四部分：招商案例解析案例总结：顺势而为案例总结：顺势而为 园区改变用途 及时调整方向 园区定位模糊 找准园区定位 金融危机显现 化整为零招商策略 市场出现好转 调整园区定位 第四部分：招商案例解析金领之都招商案例解析金领之都招商案例解析 第四部分：招商案例解析金领之都招商案例解析金领之都招商案例解析5km 5k

27、m 到达到达 张江高科张江高科 8km 8km 到达到达 陆家嘴陆家嘴9km 9km 到达到达 外高桥港区外高桥港区 15km 15km 到达到达 人民广场、浦东国际机场人民广场、浦东国际机场3 3站公交车站公交车 到达到达 6 6号线地铁站、号线地铁站、9 9号、号、1212号、号、1414号、号、1919号四条规划轨道交通直达号四条规划轨道交通直达 第四部分：招商案例解析金领之都招商案例解析金领之都招商案例解析一期厂房30000m2 二期一、二区厂房50000m2 二期三区厂房100000m2 第四部分：招商案例解析金领之都招商案例解析金领之都招商案例解析金融行业：美国巨头金融行业：美国巨

28、头迪堡金融迪堡金融等已率先入驻；等已率先入驻；电器行业：世界电器行业：世界500500强强惠而浦惠而浦等邀您为邻；等邀您为邻；电子行业：电子行业：通用电气通用电气等已率先入驻；等已率先入驻；I T I T 行业：行业：通联网络通联网络等已入驻；等已入驻；现代服务业：现代服务业：中烟集团中烟集团等已入驻；等已入驻； 第四部分：招商案例解析如何变如何变危危机为机为良良机？机？前期调研前期调研周边园区摸底周边园区摸底 （价格（价格 产业导向产业导向 物业形态）物业形态）本地区招商情况（入驻情况本地区招商情况（入驻情况 客户到期时间及续租情况）客户到期时间及续租情况）大浦东产业导向大浦东产业导向 市场

29、趋势市场趋势 需求客户类型及市场需求度分析需求客户类型及市场需求度分析2. 市场推广市场推广1 1） 网站宣传推广网站宣传推广2 2） 其他媒体推广其他媒体推广3 3） 资源推介会、联谊会资源推介会、联谊会4 4） 直邮直邮3. 渠道开发渠道开发1 1） 内部资源开发内部资源开发2 2） 政府活动政府活动3 3） 周边企业推广周边企业推广4 4） 服务机构推介服务机构推介4. 内部准备内部准备1 1） 人员培训人员培训2 2） 物料准备物料准备3 3） 网站建设网站建设4 4） 价格制定价格制定5 5） 招商策略招商策略陆家嘴陆家嘴张江张江金桥金桥外高桥外高桥危危机机良良机机 金领之都招商案例解析金领之都招商案例解析第四部分：招商案例解析案例总结：立足本地案例总结：立足本地 与时俱进与时俱进金领之都金领之都 金桥开发区金桥开发区20062006年建成一期年建成一期3000030000平方米标准厂房平方米标准厂房 20052005年金桥开发区累计引进项目年金桥开发区累计引进项