物业服务管理制度及分项内容详述

1、精选优质文档-倾情为你奉上物业服务管理制度及分项内容详述（二）音响设备、强电、房门及门锁的管理及维护1、服务范围（1）负责会议中心第一、第二会堂、第一接待厅、第二接待厅和八个会议厅的839台（件）会议音响设备的管理维护；负责地下室多功能厅48台（件）音响设备的管理维护。（2）负责行政中心、文化广场约1万3千盏照明灯具的维护。（3）负责1至6号楼近2200个房门、门锁的维修、更换。2、主要服务内容（1）建立音响设备、强电设备的安全技术档案，确保使用安全；（2）建立音响设备、强电设备的运行制度、维修制度和管理制度，电工和音响设备操作人员必须持证上岗；（3）负责会议厅（堂）所有扩音、投影、计算机等器

2、材管理，对设备定期进行检查、除尘、调试工作，做到随时处于良好的工作状态；提前做好会议各种准备（如：话筒线路连接及摆放、会标悬挂、电视电话会议信号连接等）；保管好多功能厅的所有放音、点歌系统、电视、计算机、调光台等设备。对设备进行除尘、检查、调试工作，做到随时启用、状况良好不出任何差错。对歌曲的种类随时调整以满足需要。（4）负责维修、更换照明灯管、灯泡、控制开关。（5）每日根据规定及要求开启或关闭行政中心、会议中心、文化广场照明亮化灯具。（6）对室外11个控制箱定期检查、维修，对接触器进行修复、更换，外观除锈、刷漆。（7）对室外灯具定期进行除锈、刷漆；对电缆桥架、吊杆定期进行油漆、加固。（8）对

3、接地装置进行检查、测试；对供电设施的机械部分进行定期检查、调整、加润滑剂。（9）对一些用电量较大的设备进行跟踪,提高节能措施。对供电、防火装置进行检查、补添。（10）定期对日用电器进行绝缘测试，对接触器、指示灯、按扭进行检修。（11）负责对1至6号楼近2200个房门、门锁的维修、更换和一些小型的地面修补。（12）负责机械维修（如：弹簧门及某些框架、货架、不锈钢护栏、楼道扶手的维修等）。（13）负责小型电器设施的安装、调试工作和停电时对业主的解释及做好来电后的设备启动、运行准备。强电及相关设备的日常管理及维护制度一、巡视监控。1）电工每班巡视两次高压开关柜、变压器，每两小时巡视一次；中班巡视三次

4、配电柜、电容柜，每周巡视一次落地箱、电表箱。2）变配电室值班电工应按规定的频次进行检查、巡视、监控，并把每次所到巡视点的时间记录在供配电设备设施运行日记上。 3）巡视内容：a）变压器运行是否超温(85)；b）有无异常响声或气味；c）各种仪表指示是否正常，指示灯是否正常；d）单相、三相电压是否在额定值的±10范围以内，是否超载运行；e）各种接头是否有过热或烧伤痕迹；f）防小动物设施是否完好；g）接地线有无锈蚀或松动；h）各种临时用电接驳情况；i）各种标示牌、标示物是否完好；j）安全用具是否齐全，是否存放于规定位置；k）按时开关管辖区域内内路灯、灯饰或喷水池，及时维修好辖区内路灯。4）对

5、于巡视中发现的问题，电工应及时采取整改措施加以解决，处理不了的问题应及时如实地汇报给领班或主管，在领班或主管的协同下加以解决。整改时应严格遵守供配电设备设施安全操作标准作业规程和供配电设备设施维修保养标准作业规程的相关规定。5）无法立即处理的故障应按照设备设施缺陷隐患管理标准作业规程的相关规定进行处理，并填写设备缺陷隐患记录。6）触电处置。发现有人触电时，电工应保持镇静、保持头脑冷静，尽快使触电者脱离电源，并进行紧急抢救。a) 拉开电源开关、拔去插头或熔断器； ，b) 用干燥的木棒、竹竿移开电线或用绝缘工具(平口钳、斜口钳等)剪断电线;c) 用干燥的衣服或绝缘塑料布垫住，将触电者脱离电源；d)

6、 防止触电者在断电后跌倒；e) 如果触电者尚未失去知觉，则必须让其保持安静，并立即请医生进行诊治,密切注意其症状变化；f) 如果触电者已失去知觉，但呼吸尚存，应使其舒适、安静地仰卧，将上衣与裤带放松，使其容易呼吸，若触电者呼吸困难，有抽筋现象，则应积极进行人工呼吸，并及时送进医院； g) 如果触电者的呼吸、脉搏及心跳都已停止，此时不能认为其已死亡，应当立即对其进行人工呼吸。人工呼吸必须连续不断地进行到触电者自行呼吸或医生赶到现场救治为止。7） 配电柜自动空气开关跳闸的处置：a) 判断跳闸原因(短路或过载)；b) 查清楚负载种类及分布情况；c) 对可疑处逐个检查，确认故障部位或报告组长主管d)

7、如故障已排除应立即恢复供电。 变配电房发生火灾按火警、火灾应急处理标准作业规程处置。8） 变配电房发生水浸时的处置：a) 视进水情况，拉下总电源开关或高压开关；b) 堵住漏水源；c) 如果漏水较大，应立即通知机电工程部经理，同时尽力阻滞进水；d) 漏水源堵住后，应立即排水； e) 排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理(如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风，更换相关管线等)；f) 确认湿水已消除(如各绝缘电阻达到规定要求)，开机试运行，如无异常情况出现，则可以投入正常运行。二、变配电室安全运行管理。1）非值班人员不准进入机房，若需要进人，须经工程部主管批准，并在值班人员陪同下方可进入机

8、房。2）机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。机房内应备齐消防器材，并禁止吸烟。3）每班打扫一次机房的卫生，每周清洁一次机房内和设备设施卫生，做到地面、 墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好，整洁光亮。4）机房内应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活，防小动物设施完好。5）对机房都应当做到随时上锁，钥匙由当值班电工保管，值班电工不得私自配钥匙。三、交接班要求。1）接班人员应准时来接班。2）接班人员应认真听取交班人员交代，并查看供配电设备设施运行日记，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在供配电设备设施运行日记上签名。3）有下列情况之一者不准交接班： a) 上一班运

9、行情况未交代清楚； b) 记录不规范、不完整、不清晰； c) 机房不干净； d) 接班人未到岗； e) 事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。 4）电工应将供配电设备设施的运行数据(电压、电流、功率因数、环境温度、有功用量、无功用量)及运行状况清晰、完整、规范地记录在供配电设备设施运行日记表内。变配电房组长在每月的3号之前将上一个月的记录整理成册后交维修部存档，保存期为2年。四、供配电设备设施维修保养年度计划的制定。1）每年的12月10日前，由管理中心工程部主管组织值班电工一起研究、制定供配电设备设施维修保养年度计划并上报项目部审批。2）供配电设备设施维修

10、保养年度计划制定的原则： a) 供配电设备设施使用的频度； b) 供配电设备设施运行状况(故障隐患)； c）合理时间(避开节假日、特殊活动日等)。3）供配电设备设施维修保养年度计划应包括如下内容： a) 维修保养项目及内容； · b) 备品、备件计划； c) 具体实施维修保养的时间； d) 预计费用。4）对供配电设备设施进行维修保养时，应严格遵守供配电设备设施安全操作标准作业规程，按供配电设备设施维修保养年度计划进行。5） 高压开关柜、变压器的主要维修保养项目，外部清洁及部分外部附件的维保养由变配电室值班电工负责，低压配电柜的维修保养由变配电室值班电工负责。五、变压器维修保养。1）每

11、年的4月份对办公楼内所有变压器进行测试、试验等项目的维修保养，此项工作由变配电室值班电工负责进行,并将结果记录在供配电设备设施维修保养记录表内。2）每年的4月份对办公楼所有变压器外部进行一次清洁、保养。A )测定变压器线圈的绝缘电阻，如发现其电阻值比上次测定的数值下降30%-50%对变压器绝缘维修. b) 清扫变压器外壳；c )拧紧变压器引出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，应进行整修处理并重新接好； d) 检查变压器冷却风扇.e)检查变压器的接地线是否良好，地线是否被腐蚀，腐蚀严重时应更换地线.3）高压开关柜维修保养。每年4月份对办公楼所有高压开关柜进行一次维修保养，此项工作由变配电房值班

12、人员负责.并进行记录,记录在供配电设备设施维修保养记录表内。4）低压配电柜维修保养：每年的4月对办公楼内的所有低压配电柜内外都进行一次清洁，先用压缩空气进行吹污。吹尘，然后用干的干净抹布擦拭.5）刀开关维修保养：a)检查安装螺栓是否紧固，如松弛则拧紧；b)检查刀开关转动是否灵活，如有阻滞现象则应对转动部位加润滑油；c)检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧伤或过热痕迹,如有问题则进行机械调整或整修处理；d)用500V摇表测量绝缘底板，其绝缘电阻如果低于lOM，则应进行机烘干处理,烘干达不到要求的则应更换。6）熔断器维修保养：a)新熔体的规格和形状应与更换的熔体一致；b)检查熔体与保险座

13、是否接触良好，接触部位是否有烧伤痕迹，如有则应进行休整，修整达不到要求的则应更换。7）交流接触器维修保养：a)清除接触表面的污垢，尤其是进线端相间的污垢；b)清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；c)清除触头表面及四周的污物，但不要修锉触头，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；d)清洁铁芯表面的油污及脏物； e)拧紧所有紧固件。8）自耦减压启动器维修保养：a)用500V摇表测表绝缘电阻，应不低于0.5M，否则应进行干燥处理；b)外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应除锈处理后拧紧接地线。9）电容器维修保养：a)清理冷却风道及外壳灰尘，使电容器散热良好；b)检查电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换；c

14、)检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧；d)检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15或电容缺相，如是则更换电容。10）热继电器维修保养：a)检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则更换；b)检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。 11）断路器(自动空气开关)维修保养：a)用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5M，否则应烘干处理；b)清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂，则应更换；c)断路器(自动空气开关)在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象；d)在使用过程中发现铁芯有特异噪音时，应清洁其

15、工作表面；e)各传动机构应注入润滑油； f)检查主触头表面有小的金属颗粒时，应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭；g)检查手动(3次)、电动(3次)闭合与断开是否可靠，否则应修复；h)检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠，否则应修复；i)检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧；j)检查接地线有无松脱或锈蚀，如有则除锈处理并拧紧。12） 二次回路维修保养：a)号码管是否清晰或掉落，如是则补上新号码管；b)接头处是否松弛，如松弛则拧紧。13）主回路维修保养：a)标示牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌；b)接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧；c)母线排油漆是否脱落，如是则重

16、新油漆。14）对计划中未列出的维修保养工作，应由管理处工程部经理尽快补充至计划中。15）变配电室值班电工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在维修保养记录表内，工程部领班应于每次维修保养后的三天内将记录整理成册后交管理中心工程部存档，保存期为长期。六、停电审批程序：变配电室维修或临时维修须停电操作时，维修人员应报告工程部主管。工程主管以书面形式报告管理中心经理停电范围，时间及事由，管理中心经理批准后，同时通知甲方相关使用部门。得到院方同意后停电。4、负责维修、更换照明灯管、灯泡、控制开关。根据规定及要求开启或关闭室外照明亮化灯具。5、对室外控制箱定期检查、维修，对接触器进行修复、更换，外

17、观除锈、刷漆。对室外灯具定期进行除锈、刷漆、加固。6、对接地装置进行检查、测试；对供电设施的机械部分进行定期检查、调整、加润滑剂。7、对一些用电量较大的设备进行跟踪,提高节能措施。对供电、防火装置进行检查、补添。8、定期对日用电器进行绝缘测试，对接触器、指示灯、按扭进行检修。对楼宇智能化设备和安防监控中心的管理、维护制度1、对所有摄、录像设备，显示设备，红外门禁系统设备，巡更设备，有线电视，监控设施、设备等进行管理、维护，确保设备运行良好。2、建立楼宇智能化设备和安防监控中心的安全技术档案。3、建立楼宇智能化设备和安防监控中心运行管理制度和安全操作规程，工作人员严格执行操作规程，负责24小时监

18、控。4、对停车场管理系统进行管理、维护，根据需要进行调整，确保车辆进出时不出差错。5、每班至少进行一次各类信号检查，确认是否正常，并做好记录。如不正常应立即查明原因并及时处理，无法处理的问题，迅速上报。当电梯监视系统收到故障报警时，应立即通知电梯安全管理员及电梯维修人员前往处理。6、按要求负责上报消防、保安设施运行状况的各种数据和报表。7、每季度检查一次报警系统，每半年检查一次消防系统。对显示屏幕定期进行检查、除尘，确保正常使用。空调的日常管理及维护制度一、日常保养：1、冷冻机：1.1保持冷冻空调机房清洁，保持设备表面清洁，无尘。1.2每小时检查说明中运行检查项目。1.3每班检查高低压压力。是

19、否在规定范围内2、空调水泵：2.1水泵，电机轴承温升及运转是否有异响及震动。2.2水泵压力表读书是否正常。2.3水泵机械密封是否漏水。3、冷却水塔：3.1运转时是否有异响和震动。3.2塔内的水流及水位是否正常。3.3每天检查喷嘴是否杜塞，4、风机4.1每天检查风机轴承温度及机组运转情况有否振动和异响。4.2每周检查离心风机皮带的张紧度及有否漏水漏气。4.3每周检查冷凝水排泄情况及时读调节器的位置。4.4每周检查盘管是否堵塞及风阀是否在正常位置。二、月度保养：1、空调主机：1.1更换不正常仪表。检查冷冻剂是否有泄漏或漏水漏油现象。根据运行记录表分析机组运行情况。2、空调水泵：2.1轴承加油。2.

20、2检查各紧固件是否松动。检查水泵密封水否漏水。3、冷却塔：3.1冷却风机加油，3.2检查连接螺栓是否松动。3.3清洗冷却塔内外表面。4、风机盘管：4.1检查室内空调效果、各风机盘管风机皮带张紧度及磨损情况。4.2清洗风机盘管滤网。4.3检查冷凝水管及冷冻管畅通情况。三、季度保养：1、空调水泵：1.1电机轴承、水泵轴承的清洁、加油。1.2检查官到过滤网。2、水系统：2.1检查水质，必要时换水。2.2清理阀门丝杆，并加油。2.3检查管路是否有漏水现象。四、年度保养：1、 空调主机：1.1检查各仪表的正确可靠性。1.2全面检查冷冻机系统、润滑系统、水系统的密封性能。1.3清洗机油过滤器。必要时更换。

21、1.4模拟试验各安全装置的性能。1.5检查控制电路，并保养控制柜。2、空调水泵：2.1检查各运动部件的损耗情况。2.2做好风叶轮，风机壳及所有附属件的防锈工作。2.3紧固所有连接螺栓。3、风机盘管：3.1全面检查各风机盘管运转情3.2对盘管风机加油或更换。3.3检查风机电机绝缘性。附属阀件。3.4检查皮带轮的磨损情况。3.5检查管系、盘管有否漏水、漏气堵塞。3.6清洁风机及散热翘片。4、风管：4.1检修保温层。4.2调节分支管的风量。4.3 检查防火阀热烷片的完好性。4.4更换不能使用的风管。电梯的安全管理制度1、为保证电梯机房设备绝对安全，电梯维修工必须把机房门锁好，严禁无关人员进入机房，更

22、不允许任何人将机房作为住宿之用；2、电梯机房门钥匙必须由电梯维修工妥善保管，不准随便挂在墙上，以防钥匙被人拿走；3、物业公司领导检查维修保养的情况，必须在电梯维修工的陪同下核实维修保养的项目及保养情况；4、电梯临时维修或定期维修、保养时，必须做好详细、完整的记录并存档备察；5、认真填写电梯运行记录及维修记录；6、电梯保养与检查内容如下：(1)电梯轿箱内通风机、日光灯是否正常；电梯运行楼层指示信号显示功能；电梯运行程序能否按正常指令运行，轿箱内及大厅按钮信号有无损坏，显示是否正常；(2)电梯拽引机转动装置，抱闸装置，转动装置，润滑油应在油标上下刻线之间，钢绳、绳轮固定，电梯地坑是否积水，电梯机房

23、内要保持清洁干净；(3)对于发现的设备故障及不正常现象应及时排除，对解决不了的问题应及时向主管领导汇报，以便集中解决设备技术问题；(4)严格执行“电梯维修、保养安全操作有关规定”。给排水设备的日常管理及维护制度一、设备巡检 1、巡视监控。2、泵房巡查应每两个小时巡视一次办公楼内水泵房(包括机房、水池、水箱),每周巡视一次办公楼内主供水管上闸阀以及道路上沙井、雨水井。3、巡视监控内容如下：a）水泵房有无异常声响或大的振动；b）电机、控制柜有无异常气味；c）电机温升是否正常(应不烫手)，变频器散热通道是否顺畅；d）电压表、电流表指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内各元器件是否工作正常

24、；e）机械水压表与PC上显示的压力是否大致相符，是否满足供水压力要求(正常值为 5 kg/cm2)；f）水池、水箱水位是否正常；g）闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线；h）主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完好，闸阀是否漏水，标识是否清晰；i）止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠；j）临时接驳用水情况；k）雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞现象。4、泵房值班在巡视监控过程中发现给排水设备设施有不正常情况时，应及时采取措施加以解决；处理不了的问题，应及时详细地汇报给管理处工程部主管，请求协助解决。整改时，应严格遵守给排水设备设施维修保养标准作业规程。5、给排水设备设施异常情况的处理.6、主供

25、水管爆裂的处置：a）立即关闭相关联的主供水管上的闸阀；b）如果关闭了主供水管上相关联的闸阀后仍不能控制住大量泄水，则应关停相应的水泵；c）立即通知客服部及管理中心工程部主管，管理中心工程部主管联络供水公司抢修；客服部负责通知相关的用水单位和用户关于停水的情况；d）在管理维中心修部水泵房巡检或管理中心工程部主管的组织下，尽快开挖出所爆水管。E）供水公司修好水管后应由水泵房值班开水试压(用正常供水压力试压)，看有无漏水或松动现象；f）确认一切正常后，回填土方，恢复水管爆裂前的原貌。7、水泵房发生火灾时按火警、火灾应急处理标准作业规程处置。8、水泵房发生水浸时的处置：a）视进水情况关掉机房内运行的设

26、备设施并拉下电源开关；b）堵住漏水源； c）如果漏水较大，应立即通知管理中心工程部主管，同时尽力阻滞进水；d）漏水源堵住后，应立即排水；e）排干水后，应立即对进水设备设施进行除湿处理，如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等；f）确认进水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则可以投入正常运行。9 、水泵房安全管理。a）非值班人员不准进人水泵房，若需要进入，须经管理中心工程部主管同意并在值班人员的陪同下方可进入水泵房。B）水泵房内严禁存放有毒、有害物品。C）水泵房内应备齐消防器材并应放置在方便、显眼处。水泵房内严禁吸烟。D）每班打扫一次水泵房的卫生，每周清洁

27、一次水泵房内的设备设施，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、整洁光亮； e）水泵房内应当通风良好，光线足够，门窗开启灵活。F）水泵房应当做到随时上锁，钥匙由当值水泵房维修保管，不得私自配钥匙。10、交接班要求。a）接班人员应准时接班。B）接班人员应认真听取交班人交代，并查看给排水设备设施运行日记，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在给排水设备设施运行日记上签名。11、有下列情况之一者不准交班：a）上一班运行情况未交代清楚；b）记录不规范、不完整、不清晰；c）水泵房不干净；d）接班人未到岗；e）事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续

28、处理，接班人协助进行。12、水泵房巡检应将给排水设备设施的运行数据（环境温度、电压、电流、运行频率）及运行状态完整、规范地记录在给排水设备设施运行日记表内，于每月的3日前将上一个月的记录整理成册后交公司工程部存档，保存期为二年二、给排水设备设施维修保养计划1、给排水设备设施维修保养计划的制定。每年的12月30日之前，由管理中心工程部主管组织水泵房维修人员一起研究、制定给排水设备设施维修保养计划报项目部。2、制定给排水设备设施维修保养计划的原则：a) 给排水设备设施使用的频度； b) 给排水设备设施运行状况(故障隐患)； c) 合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。3、给排水设备设施维修保养计

29、划应包括如下内容： a) 维修保养项目及内容； b) 备品、备件计划；c) 具体实施维修保养的时间d) 预计费用。4 、维修人员对给排水设备设施进行维修保养时，应按给排水设备设施维修保养计划进行。5、水泵机组维修保养。水泵房维修人员每年的4月、10月份应对小区内所有水泵机组进行一次清洁、保养。6、水泵电动机维修保养：a) 用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在05M以上，否则应烘干处理或修复；b) 检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承；c) 检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理；d) 清洁电动机外壳；e) 检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层

30、油漆后重新油漆。7、水泵维修保养：a) 检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有异常摩擦声响，则应更换同型号规格轴承；b) 转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮；如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴；G) 检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根；d) 清洁水泵外表；e) 如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。8、检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。9、检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。10、控制柜维修保养。水泵房专责每年的5月、11月应对办公楼内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。11、用压缩空气、干净干抹

31、布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物；12、检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换；13、检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改；14、交流接触器维修保养：a) 清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；b) 清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头)，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；c) 清洁铁芯上的油污及脏物；d) 检查复位调簧情况；e) 拧紧所有紧固件。15、自耦减压启动器维修保养：a) 用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于05M，否则应进行干燥处理；b) 外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。16、热继电器维修保

32、养： a) 检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换；b) 检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。17、自动空气开关维修保养： a) 用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于IOOMll，否则应烘干处理； b) 清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换； c) 自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象；d) 检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。18、中间继电器、信号继电器维修保养： 对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查二者的动作是否可靠，输出信号否正确

33、，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。19、信号灯、指示仪表维修保养：a) 检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换相同规格的小灯泡；b) 检查各指示仪表指示是否正确，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。 20、远传压力表维修保养：a) 检查表内是否有积水，如有则应干燥处理；b) 检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接；c) 偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。21、变频器的保养a) 检查变频器的工作环境，如周围环境潮湿、灰尘多，应对其工作环境进行改善；b) 发现变频器外部赃污，及时清理；c) 每半年对变频器控制板进行吹扫清灰，散热风

34、扇加硅胶油。d) 每半年检查一次模块的外观，发现异常及时报修；e) 每半年检查接线端子是否紧固；22、闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养。23、闸阀维修保养： a) 检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫；b) 检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻油；c) 对闸阀阀杆加黄油润滑；d) 对锈蚀严重的闸阀(明装)应在彻底铲除底漆后重新油漆。24、止回阀维修保养： a) 检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；b) 检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧；c) 检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理后重新油漆。25、浮球阀维修保养：a) 检查浮球阀密

35、封胶垫是否老化，如老化则应更换；b) 检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直；c) 检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。26、液位控制器维修保养：a) 检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；b) 清除压力室内污物，疏通控制水道；c) 检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧；d) 紧固所有螺母。27、潜水泵或排污泵维修保养。28、 用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.5M以上，否则应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。29、密封圈是否已老化，如已老化则应更换。30、查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号、同规格的轴承。3

36、1、清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍。32、检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固；如松弛则应紧固。拧紧潜水泵排圬泵上的所有螺母。32、明装给排水管维修保养(每年10月进行一次)。 33、检查支持托架是否牢固，否则应加强。34、查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。35、查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。36、 检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理(更换胶垫)。37、每次给排水设备设施的维修保养时间计划不允许超过8小时。38、对于计划中未列出的维修保养工作，应由管理工程部主管尽快补充至计划中。39、如遇突发性的设备设施故障，先经管理中心工中心程

37、部经理口头批准后，可以先组织解决而后写出事故报告并上报公司。40、水泵房维修应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在维修保养记录表内，并于每次维修保养后的三天之内由领班整理成册后交管理中心维修部存档，保存期为长期。41、停水管理。给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时，应由管理中心工程部主管报管理中心，由管理中心通知院方，经院方同意方可停水。 消防监控中心的管理和维护制度1、定期按系统的运行情况拟定小修、中修、大修。2、消防系统维修保养内容1）日检：每班次在当值班长的指导下由中控室消防员对火灾报警系统进行下a）每班次均应进行系统设备的外观检查；b）火警功能。误报火警应勘察误报的火灾探测器

38、探头现场有无蒸气、烟雾、粉尘等影响探头正常工作的环境干扰存在，如有其他干扰存在，应设法排除。对于误报频繁又无其他干扰影响探头正常工作的，或探头显示灯不亮、不能接收信号，应及时清洗更换；c）故障功能：主电源故障，检查输入电源是否完好，熔丝有无烧断、接触不良的情况；备用电源故障，检查充电装置，电池是否损坏，有无断线；探测回路故障，检查该回路至火灾探测器的接线是否完好，有无探测被取下，终端监控器有无损坏。 2）月检：每月15日在工程部主管的指导下，由领班组织对消防自动系统进行下列功能检查，并填写消防系统月检查保养记录表 ： a）日检全部内容；b）测试控制器主要工作电压是否正常； c）火灾探测器（温感

39、、烟感、破波）安装倾斜度不大于45度,与底座接触是否良好,外观是否洁净完好,指示灯是否闪亮.随机取5%的烟感喷烟后,消防主机是否收到报警信号;d)对楼层消防栓泵进行外观检查，查看外接线是否固定良好，油漆脱落应补刷新；e）检查手动按钮、紧急旋钮安装是否牢固，有无破损及丢失；任选两个手动报警按钮进行模拟报警，测试报警功能是否正常；f）对消防主机、联动柜、动力配电箱、灭火显示器及其附属设施进行擦拭除尘，线路松动应加以紧固；g）对主电源和备用电源做自动转换试验。 3）季检a）每季度检查和试验自动报警系统的系列功能，并填写消防系统年（季）检查保养记录表： b）采用专用检测仪器分批试验火灾探测器的动作及确

40、认灯显示； c）试验火灾报警的声光显示； d）实验水流指示器，压力开关等报警功能，信号显示； e）对备用电源进行1-2次充放电试验，1-3次主要电源和备用电源自动切换试验； f）用手动或自动检查防火卷帘门的关闭情况、防火卷帘有无变形、扭曲情况； g）用手动或自动检查消防栓泵、自动喷淋灭火系统的控制设备； h）对固定式“1211”系统进行外观巡视，查看管网系统的密封情况，读出压力表指针数值，用手动或自动检查固定灭火系统的控制设备； i）用手动检查消防应急广播、火灾应急照明及疏散指示标志灯； j）从消防联动柜上按强制“消防”开关键使客货梯停于首层试验； k）在中控室进行消防通信设备对讲通话试验；

41、l）检查所有转换开关和强制切断非消防电源功能试验。 4）年检：每年12月20日前由工程主管及领班组织对火灾自动报警系统的功能作下列检查和试验，填写消防系统年（季）检查上保养记录： a）应用专用检测仪器对所安装的火灾探测器探头（取50%）进行一次实效模拟试验，对电缆、接线盒、设备作直观检查、清理尘埃； b）试验火灾应急广播设备的功能。 合同期内安装厂家指导检查，合同期满后由物业维修检查。 3、维修保养计划： a）对消防系统设备的外部清洁及部分附件的维修保养由工程部主管指导完成。 b）每班次消防员应对消防设备外部清洁一次，用压缩空气进行吹污、吹尘，再用干的干净抹布擦拭，保持设备光洁。 c）消防系统

42、设备故障的维修一般不超过8小时，在8小时内无法解决的，应将其故障原因、解决时间上报管理中心经理，并按批准的时间限期解决。 d）消防泵维修保养见给排水设备设施维修保养标准作业规程相关要点。e）消防系统设备的检查、维修保养均应有完整的记录，分类归档管理，保存期五年。日常维修养护的管理制度环境卫生保洁管理制度（一）室外环境卫生保洁和服务1、保洁人员严格执行公司建立的环境卫生保洁管理制度。2、负责办公区约9915平方米的卫生保洁，包括舞厅、会议室、接待室、楼梯、停车场、走廊、内墙、电梯间、卫生间、绿地、球场等所有公共部位及办公楼地下停车场及体育活动场所的卫生保洁。保证公共区域干净整洁，无异味、无蚊蝇，无粪便、无污水外溢。3、实行标准化清扫保洁，保洁时间为每天6：0