国际物流园项目策划汇报

1、WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All Rights Reserved武汉市中胜泓润物流有限责任公司钢谷项目策划汇报 WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All Rights ReservedContentsn 市场定位分析n 产品建议n 营销策略WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All Rights Reserved市场定位分析WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO

2、.,LTD. All Rights Reserved市场定位分析国内前沿钢铁物流服务中心的发展趋势n 经过对国内前沿钢铁物流服务中心的考察，其发展趋势表现如下：1、依托大型钢铁生产基地（如宝钢），利用其产业、信息优势及市场辐射力，打造 国际化钢铁物流服务中心。2、庞大园区规模，领导性钢铁企业集群，实现强强联合，资源互享。3、钢铁交易电子化，网络订单物流，实现厂源直接调配，节省了时间、空间及成本 费用，大大提高效率。4、搭建交易、物流、研发、展示等服务平台，提供一站式便捷服务体系。5、商业、会所等极为完善的配套硬件设施。WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT

3、 CO.,LTD. All Rights Reserved市场定位分析武汉钢铁物流服务中心的市场环境如何？n 那么，武汉市钢铁物流服务中心的市场环境如何呢？从交通区位来看，武汉市位于中国经济地理中，九省通衢，交通战略优势显著。 作为华中地区核心城市，其经济辐射力强大，具备发展总部经济的先决条件。从钢铁业发展来看，武汉市是新中国钢铁行业起步最早的城市之一。武钢，是 新中国成立后兴建的首个特大型钢铁企业， 多年励精图治，其业务遍及全 球，钢材年产量已高达2000万吨，每年仅对矿石的需求量就达近亿吨，对 上下游钢铁市场具有极大影响力。从市场来看，目前武汉市乃至整个华中地区还没有类似钢铁服务中心的物业

4、出 现，市内现有的钢材市场主要为传统物流仓储，如汉口北钢材市场，其商务、研 发、展示等功能非常不足。由此可见，武汉钢铁业综合服务市场呈现空白，发展 机遇突显。WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All Rights Reserved市场定位分析武汉钢铁物流服务中心的市场环境如何？n 在武钢钢铁产业基地的环境下打造物流服务中心，将能给入驻企业带来什么？让总部企业实现“中心辐射”，战略性发展布局；第一时间获取前沿市场动态，及最先进行业技术；有助上游原材料供应企业与武钢建立长期的良好合作，实现可持续稳定发展；下游产品销售企业直接从武钢走货，

5、稳定价格，控制成本，高效运作；放心参与期货交易，提升交易可控性。 大树底下好乘凉！充分利用武钢优势产业资源WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All Rights Reserved市场定位分析武汉钢铁物流服务中心的客户何在？n 根据对武汉钢铁产业相关企业的调查发现，对综合服务具有一定需求的企业主要为：本地钢材贸易企业本地钢材经营户外地钢材供应商驻汉总部外地原材料生产企业驻武汉机构外地原材料代理商、经销商等等n 客户特征：他们均为中国钢铁大产业中的一份子，或为大型跨国企业，或为大中成熟企业，或为小 型成长企业及私营者，但他们都渴求更完善

6、、更便捷、更具形象的综合配套环境，以便顺应企业扩 张、长足发展。WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All Rights Reserved市场定位分析武汉钢铁物流服务中心的客户何在？n 进行调研的企业对象如下：序号公司名称功能需求1武汉大汉钢铁贸易有限公司办公、交易、仓储2武汉浦项钢铁贸易有限公司办公、交易、仓储、信息3武汉宝闽钢铁贸易有限公司办公、交易、仓储、信息、研发4武汉鸿茂钢铁贸易有限公司交易、仓储5武汉宝狮汽车销售服务有限公司办公、交易、信息、展示6唐山盛财钢铁（集团）公司湖北总代理 办公、交易、仓储、信息、展示7 中国钢铁

7、炉料中南公司办公、交易、仓储、信息、研发8武汉钢铁公司汉阳机械厂办公、交易、仓储、信息9重庆钢铁股份有限公司武汉销售分公司 办公、交易、仓储、信息、展示10武汉钢铁网络工程公司办公、信息WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All Rights Reserved市场定位分析武汉钢铁物流服务中心的客户何在？n 由调查统计结果，发现目标客户对钢铁物流服务中心的功能要求商务办公需求最高，这与武汉市内大部分钢材市场重物流、轻配套有关，企业对商务办公需求巨大；其次，市场交易和物流仓储的需求也较大；另外，一些大型区域总部企业对产品研发和会议展示也存

8、在部分要求。WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All Rights Reserved市场定位分析武汉钢铁物流服务中心的客户何在？n 客户对钢铁物流服务中心各功能的硬件需求商务办公重视企业形象与商务环境，对硬件要求最高；产品研发、信息交流注重科技性，对环境有特定要求。钢铁类的市场交易、物流仓储对环境适应性强，硬件要求相对不高、WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All Rights Reserved市场定位分析武汉钢铁物流服务中心的客户何在？n 三大主要功能的硬件要求功能硬件

9、要求商务办公1、极具标志性的独特外立面，现代、辉煌的外观2、设立层高6米以上的写字楼大堂3、充足的电梯配置，较大的乘载空间4、标准层高达到3.5-4米5、面积需求以80-250平米为主，要求可分可合，以满足大小企业不同需求6、全明办公空间，通风采光好7、细节人性化，配置分户中央空调、茶水间、厨房等市场交易1、商铺面积60-200平米不等2、层高达到4.5-5米3、设计合理的商铺空间，开间希望达到4米以上，进深不超过10米物流仓储1、层数不超过2层，要求配设货梯2、充足的仓储面积3、大型堆场WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All R

10、ights Reserved市场定位分析武汉钢铁物流服务中心的客户何在？n 什么样的园区政策能吸引目标客户入驻管理费用优惠园区财政奖励政府专项资金一站式注册服务财政优惠 + 完善服务WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All Rights Reserved市场定位分析武汉钢铁物流服务中心的客户何在？n 客户租售的需求情况又是如何租售调查显示，钢铁物流服务中心的三大主力功能商务、交易、物流等均以购买需求为主，企业客户以长久占用、长期发展为主要购买目的。一些大型企业还有建立研发基地的意愿，作为进行核心技术创新与升级的根据地。总体而言，武汉

11、市的钢铁物流服务中心以购买为主，租用为辅。WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All Rights Reserved市场定位分析本项目具有发展钢铁物流服务中心的条件吗？用地面积257亩建筑面积23.39万M基底面积5.4万M建筑密度30%容积率1.80绿化率33%其中一期8.7公顷项目经济技术指标WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All Rights Reservedn 项目位置及四至 地处青山区钢铁石化产业圈腹地，为武石化120万吨/年延迟焦化装置500米安全防护带，其北

12、面紧临长江，南面紧靠21号公路，西面紧依工人村路，东面距武石化的铁路专用线仅1km。项目距武钢2km，距武石化500m。市场定位分析本项目具有发展钢铁物流服务中心的条件吗？WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All Rights Reservedn 区位分析所处青山区，素有“十里钢城”之美誉，是国家级新型工业基地，已汇集武钢、一冶、武石化等国家重要大型企业。“十一五”期间，武汉市加快产业布局调整，重点发展“五大板块”、“四大支柱产业”、“六大优势产业”，加快推进武钢、武石化等大企业技改扩产和产品结构调整，武钢、武石化面临产业扩张。项目

13、本身已连续三年纳入武汉市的重大、重点项目，并已纳入湖北省“十二五”重点建设项目。市场定位分析本项目具有发展钢铁物流服务中心的条件吗？WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All Rights Reservedn 交通分析公、铁、水三路并举公路交通：汉鄂高速、二十一号公路、沿河大道、和平大道、阳逻大桥、天兴洲大桥铁路交通：武汉火车站、武石化铁路专用线水路交通：武钢工业港、项目内可建的3个5000T泊位码头市场定位分析本项目具有发展钢铁物流服务中心的条件吗？WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.

14、,LTD. All Rights Reserved市场定位分析结论：本项目国际化钢铁服务中心定位的可行性n 本项目具有发展国际化钢铁服务中心的条件：1、具备发展国际化钢铁物流服务中心的市场环境；2、拥有广泛的客户基础；3、项目本身开发条件较好，区位优越，交通发达，且有政府的大力扶持。综上所述，本项目发展国际化钢铁物流服务中心具有市场可行性。那么，本项目的潜在客户在哪呢？WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All Rights Reserved市场定位分析本项目之客户定位IIIIIIIVII 重要客户：华中地区钢铁业领导企业客户类型：华

15、中地区钢铁业上下游大型品牌企业、武钢合作大企业等客户特征：经济实力雄厚，品牌影响力大，业务覆盖面广泛，扩张目标明确置业目的：设立区域性企业基地，致力长期发展I 核心客户：本地钢铁业上下游中小企业客户类型：上游企业如铁矿石、煤炭、焦炭等企业，下游如贸易、汽车、船舶、机械工业等企业置业目的：改善商务形象，获取信息交易平台III 次要客户：中、高端投资客以投资、占有具有保值性产品为主要目的，认可园区发展潜力，以武汉及周边投资客为主体。IV 偶得客户：其它客户看好园区发展前景，或为项目品质所打动，在此投资置业。WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD

16、. All Rights Reserved市场定位分析本项目之客户定位n 由以上客户定位，目标客户可归纳为钢铁关联族“钢铁关联族”即钢铁业关联企业，是钢铁产业链中除生产环节外的其它环节领域 的企业，包括原材料生产企业、贸易物流企业、钢铁应用制造业等。他们需要一个区域覆盖性的总部平台、战略据点，以满足企业迅速扩张的需要。WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All Rights Reserved市场定位分析本项目之物业定位n 按目标客户之分析，该项目物业定位科技型 低碳化钢铁服务中心引入科技化概念，注重电子交易、自主研发、智能商务等；倡导

17、低碳、节能减排，营造生态、健康园区环境。钢铁业专属服务中心。WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All Rights Reserved市场定位分析本项目之价格定位n 在满足物业定位的条件下，本项目价格定位：5000元/M价格定位依据：在项目区域及扩大范围内暂无同类物业的情况下，适当参考周边写字楼物业价格；结合国内前沿市场类似项目的定价经验进行，一般同区域类似物业价格要低于写字楼价格10-15%左右。WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All Rights Reserved市场

18、定位分析本项目之形象定位华中首席 科技低碳型 国际钢铁服务中心将科技化融入园区打造中；强调本项目的低碳、环保特征；树立项目华中首席钢铁服务标杆形象；确立物业的高端属性（国际）；WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All Rights Reserved市场定位分析本项目之形象定位WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All Rights Reserved市场定位分析本项目之形象定位n 主推案名：钢 谷“钢”代表钢铁，引申为钢铁服务中心，兼有低碳意味在其中，表明物业属性；“谷”一则

19、体现规模、体量、气势，二则与美国硅谷、中国光谷同意，突显科技化；案名容易形成“南有光谷，北有钢谷”的推广意味，有助拔高市场地位，建立项目品牌品牌。WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All Rights Reserved市场定位分析本项目定位小结n 客户定位：以华中地区钢铁业上下游企业、中高端投资客为主n 物业定位：科技化 低碳型钢铁服务中心n 价格定位：5000元/Mn 形象定位：华中首席 科技低碳型 国际钢铁服务中心根据上述定位，应如何打造产品？WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,

20、LTD. All Rights Reserved产品建议WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All Rights Reservedn总占地347亩n总建面32万方n一期建面15万方n产品种类：小高层高层商业裙房n功能种类：办公楼钢材市场服务中心临街商业商务酒店、酒店公寓展览馆、博物馆、主题公园n特点：完整的配套服务体系打造世界级钢铁商务集群前沿市场产品案例分析钢领：中国钢铁服务领头羊WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All Rights Reservedn 目前，钢领销售率

21、已达95%，入住率85%，近300家钢铁行业上下游企业进驻，包钢、首钢、通钢、国内最大的钢铁资讯网站“我的钢铁网”、钢之源电子商务等业内知名企业，抢先入驻。前沿市场产品案例分析钢领：中国钢铁服务领头羊WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All Rights Reservedn 户型：综合办公楼主力面积85-170M，面积适中，功能实用，可分可合；企业总部大楼面积2200-4000M，大气舒适，功能优越，整栋出售。前沿市场产品案例分析钢领：中国钢铁服务领头羊WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT C

22、O.,LTD. All Rights Reserved 商业配套：电信、银行、KTV、酒店、餐饮等前沿市场产品案例分析钢领：中国钢铁服务领头羊WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All Rights Reservedn 项目总结：1、对宝钢钢铁产业资源的最大限度利用；2、极为完善的钢铁配套服务体系；前沿市场产品案例分析钢领：中国钢铁服务领头羊WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All Rights Reserved产品建议功能布局6大功能布局：商务功能市场功能物流功能研发功能

23、信息功能展示功能后期建设商务功能市场功能物流功能研发功能 信息与展示功能WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All Rights Reserved产品建议建筑风格n 建议采用：现代简约建筑风格该建筑风格简洁流畅，朴素的立面设计绝不浪费过多的空间结构，是平面功能的真实表现，最大限度体现实用与效率。现代简约建筑因朴素而凸显出其固有的、也最易产生震撼力量的恢弘感、艺术感、工业感。WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All Rights Reserved 现代简约风格简约、理性、现代

24、、工业感十足产品建议建筑风格WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All Rights Reserved产品建议建筑形式n 建议采用：钢架构（玻璃幕墙）钢架构（玻璃幕墙），是现代化建筑的主要外围护结构之一，由钢、铝、合金、玻璃等材质组成幕墙，外观大气、美观、现代感极强。WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All Rights Reserved产品建议建筑形式n 采用钢架构建筑形式，优点颇多：能增强室内采光通透；减少光污染；减轻高层建筑物自重；低碳环保，美观高档。WUHAN ZH

25、ONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All Rights Reserved产品建议建筑形式WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All Rights Reserved混凝土钢或铝合金玻璃产品建议建筑形式WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All Rights Reserved产品建议六大功能服务中心n 六大服务平台，一站式绿色服务通道： 商务服务中心 市场交易中心 物流仓储中心 产品研发中心 会议展示中心 电子信息中心WUHAN ZH

26、ONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All Rights Reserved产品建议六大功能服务中心n 商务服务中心打造总部型商务平台，汇集华中乃至全国钢铁业上下游的领袖型企业、大中型企业入驻，形成钢铁商务集群效应，实现企业总部辐射。WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All Rights Reserved产品建议六大功能服务中心n 市场交易中心大型钢铁市场，现货交易。WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All Rights Rese

27、rvedn 物流仓储中心构建现代化仓储、停车场、运货通道，实现科学高效的物流中转。产品建议六大功能服务中心WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All Rights Reservedn 产品研发中心倡导自主研发、科技进步，为掌握中国钢铁自己的核心技术提供服务平台。产品建议六大功能服务中心WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All Rights Reservedn 会议展示中心产品建议六大功能服务中心集产品展示、大型会议、商务接待、企业培训、员工活动等多功能于一体，提供一个高水平

28、的商务交流平台。WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All Rights Reservedn 电子信息中心产品建议六大功能服务中心1、 网络交易中心开发最先进的物流网络平台软件，组建电子交易中心，大屏幕滚动交易信息，实现现场交易。WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All Rights Reserved2、期货交易中心引入商品期货行情，指导商户的现货交易，充分利用期货交易规避经营风险的功能。在条件成熟时，引进期货公司，形成现货交易和期货交易共存的局面。 力争打造“华中第一钢铁

29、期货交易大厅”产品建议六大功能服务中心WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All Rights Reserved3、信息共享中心与国内顶尖钢铁物流园达成战略合作，做到信息共享，时时掌握全国，重点是华中地区的物流信息，为入驻商户的经营提供权威的物流信息。 产品建议六大功能服务中心WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All Rights Reserved产品建议配套设施：商业n 园区商业为区域性商业配套，必须 满足未来园区人群工作、交际、生 活需求，同时满足服务半径的要求 （50

30、0M左右）。n 园区商业业态定位：特色商业街 （含便利店、中型超市、电信、银行、 餐饮店、咖啡吧、茶室等）。n 经营主题： 以商务型休闲、娱乐、餐 饮、购物为主的综合性商业 。商业功能园区配套服务休闲服务宴请社交娱乐购物区域服务WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All Rights Reserved产品建议配套设施：商业业态/业种示意WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All Rights Reserved营销策略WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CO

31、NSULTANT CO.,LTD. All Rights Reserved产品卖点梳理科技低碳国际钢铁服务中心简约、大气、工业感十足的外立面节能环保的钢架构建筑融入科技创新理念的6大服务功能丰富的园区配套优惠政策科技服务 卓越平台科技低碳产品体系WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All Rights Reserved营销主题 科技服务，筑就钢铁辉煌。强调本项目产品的科技化、电子化。突出极为完善的一站式服务功能。展示产品带来的辉煌前景。WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. Al

32、l Rights Reserved营销总策略平台搭建资源整合精准营销政策引导精准推广，一针见血营销四式，直中要害WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All Rights Reserved营销总策略n 营销一式：平台搭建1、创立网络信息化平台，广泛覆盖，立体展示；2、建设电子商务平台，全球参与。n 手段：1、注册“武汉钢谷”商标，登陆房地产门户网站，形成市场占位；2、创建“武汉钢谷”项目网站，立体展示园区国际化高端形象；3、与全球著名钢铁资讯网站（如“我的钢铁网”）强强联手，实现资讯一体化，提升 影响力。4、研发电子商务平台，打造覆盖全球的钢铁网络交易王国。WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All Rights Reserved营销总策略n 营销二式：资源整合1、大树底下好乘凉！最大限度利用武钢在产业、信息、技术等方面的强大影响力；2、整合钢铁产业链上下游客户资源；3、对中胜客户资源库进行开发利用。n 手段：1、与武钢建立战略同盟，开展产业合作、信息共享、技术交流，共促双赢；2、通过华中钢铁协会牵线，与钢铁产业上下游客户形成直接沟通；3、与长期合作的钢铁