房地产估价复习

1、房地产估价房地产估价Real Estate AppraisalReal Estate Appraisal淮阴师范学院城环学院淮阴师范学院城环学院金金 巍巍考试题型考试题型一、选择题（一、选择题（每小题每小题 2 分，共分，共 20 分分 ）二、名词解释（二、名词解释（每小题每小题 3 分，共分，共 15 分分 ）三、简答题（三、简答题（每小题每小题 5 分分,共共 25 分分 ）四、计算题（四、计算题（ 4 4 题题,共共 40 分分）（要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得要写出公式。无计算过程，只有计算结果

2、的不得分，计算结果保留小数点后两位分，计算结果保留小数点后两位）带数学计算器带数学计算器3 房地产估价串讲房地产估价串讲本书内容提要本书内容提要一、房地产估价的基本知识一、房地产估价的基本知识二、房地产估价的方法二、房地产估价的方法市场比较法市场比较法收益法收益法成本法成本法假设开发法假设开发法基准地价和路线价法基准地价和路线价法三、房地产估价报告的撰写三、房地产估价报告的撰写四、房地产估价其他方法及估价信四、房地产估价其他方法及估价信息系统简介息系统简介 第一章第一章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格房地产估价房地产估价（二）房地产价格的特征（二）房地产价格的特征 1. 1.受区位的影响

3、大受区位的影响大 2. 2.本质上是房地产权益的价格本质上是房地产权益的价格 3. 3.出售价格与出租价格并重出售价格与出租价格并重 4. 4.形成基础是长期和综合考虑的形成基础是长期和综合考虑的结果结果 5. 5.房地产价格通常是个别形成的，房地产价格通常是个别形成的，容易受交易者的个别因素的影响容易受交易者的个别因素的影响房地产与房地产价格房地产与房地产价格房地产概念房地产概念房地产产权房地产产权房地产特性房地产特性房地产类型房地产类型+形成基础+价格种类（三）房地产价值和价格的种类（三）房地产价值和价格的种类 成交价格：房地产交易双方的实际达成成交价格：房地产交易双方的实际达成交易的价格

4、交易的价格市场价格：指某种房地产在市场上的一市场价格：指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。格的抽象结果。理论价格：在合理的市场上交易应该实理论价格：在合理的市场上交易应该实现的价格现的价格评估价格：估价人员对房地产客观合理评估价格：估价人员对房地产客观合理价格做出的一种估计，推测或判断价格做出的一种估计，推测或判断1 1根据形成基础不同的分类根据形成基础不同的分类市场价格市场价格 理论价格理论价格评估价格评估价格 成交价格成交价格公开市场价值公开市场价值 成交价格围绕市场价格成交价格围绕市场价格上下波动，市场价格

5、围上下波动，市场价格围绕理论价格上下波动绕理论价格上下波动一个良好的评估价一个良好的评估价=正常成交价正常成交价=市场价市场价格格房地产与房地产价格房地产与房地产价格房地产概念房地产概念房地产产权房地产产权房地产特性房地产特性房地产类型房地产类型+形成基础+价格特征2 2根据不同用途的分类根据不同用途的分类租赁价租赁价 买卖价买卖价抵押价抵押价 课税价课税价典当价典当价 保险价保险价 征用价征用价 3 3根据实物形态不同的分类根据实物形态不同的分类 土地价格、建筑物价格和房地价格土地价格、建筑物价格和房地价格房地产与房地产价格房地产与房地产价格房地产概念房地产概念房地产产权房地产产权房地产特性

6、房地产特性房地产类型房地产类型+形成基础+价格特征9 第二章第二章 房地产估价房地产估价 房地产估价是指，根据，遵循，按照，选用适宜的，并在综合分析的基础上，对房地产在进行测算和判定活动。 估价概念估价概念+行业划分+专业术语+估价必要性估价原则估价原则制度概述制度概述房地产估价房地产估价房地产估价定义中的关键术语房地产估价定义中的关键术语 专业估价人员专业估价人员评估员评估员注册房地产估价师注册房地产估价师香港测量师香港测量师估价目的估价目的 估价概念估价概念+行业划分+估价涵义+估价必要性估价原则估价原则制度概述制度概述房地产估价房地产估价资格资格互认互认无无签签字字权权估价概念估价概念+

7、行业划分+估价涵义+估价必要性估价原则估价原则制度概述制度概述房地产估价房地产估价估价时点估价时点 估价时点又称评估基准日、估价期日、评估时日，是一个的具体日期，通常以年、月、日表示。估价时点一般是对估价对象完成实完成实地勘查之日地勘查之日，若不是，应当在估价报告中说明，并在“估价的假设和限制条件”中假定估价时点的估价对象状况与完成实地勘查之日的房地产状况一致。 估价的估价的作业日期作业日期是指从何时开始估是指从何时开始估价至何时完成估价作业，即进行估价价至何时完成估价作业，即进行估价的起止日期。的起止日期。 注意两者注意两者的区别！的区别！估价概念估价概念+行业划分+估价涵义+估价必要性估价

8、原则估价原则制度概述制度概述房地产估价房地产估价客观合理价格或价值客观合理价格或价值 房地产估价客观合理价格（或价值），是指基于估价时点，在正常交易情况下，某宗房地产为某种估价目的所能实现的价格。估价方法估价方法(市场比较法、收益法、成本法市场比较法、收益法、成本法) 估价程序估价程序（规范规定八个步骤）（规范规定八个步骤） 估价原则估价原则 房地产估价的行为准则 房地产估价的技术准则估价概念估价概念+行业划分+估价涵义+估价必要性估价原则估价原则制度概述制度概述房地产估价房地产估价房地产估价的行为准则独立、客观、公正独立、客观、公正合法原则合法原则最高最佳使用原则最高最佳使用原则替代原则替代

9、原则 估价时点原则估价时点原则 房地产估价的技术准则体现公平的原则，要求估价人员：体现公平的原则，要求估价人员：1 1、换位思考、换位思考2 2、站在专家的立场反复、精细地权衡、站在专家的立场反复、精细地权衡评估价值评估价值3 3、具有良好的职业道德、具有良好的职业道德估价概念估价概念制度概述制度概述房地产估价房地产估价合法原则合法原则合法原则估价概念估价概念最高最佳原则最高最佳原则替代原则替代原则估价时点原则估价时点原则制度概述制度概述房地产估价房地产估价最高最佳使用原则最高最佳使用原则最高最佳使用最高最佳使用估价概念估价概念合法原则合法原则替代原则替代原则估价时点原则估价时点原则制度概述制

10、度概述房地产估价房地产估价最高最佳使用原则最高最佳使用原则收益递增递减原理、均衡原理、适合原理收益递增递减原理、均衡原理、适合原理估价概念估价概念合法原则合法原则替代原则替代原则估价时点原则估价时点原则制度概述制度概述房地产估价房地产估价最高最佳使用原则最高最佳使用原则估价概念估价概念合法原则合法原则替代原则替代原则估价时点原则估价时点原则制度概述制度概述房地产估价房地产估价替代原则替代原则替代原则替代原则获得最高性价比获得最高性价比估价概念估价概念合法原则合法原则最高最佳原则最高最佳原则估价时点原则估价时点原则制度概述制度概述房地产估价房地产估价避免避免“情情人眼里出人眼里出西施西施”估价时

11、点原则估价时点原则估价时点原则估价时点原则估价概念估价概念合法原则合法原则最高最佳原则最高最佳原则替代原则替代原则制度概述制度概述房地产估价房地产估价房地产项目可行性研究房地产项目可行性研究土地价值评估及城市土地运营顾问土地价值评估及城市土地运营顾问物业估值物业估值拆迁评估拆迁评估房地产项目开发贷款房地产项目开发贷款房地产按揭贷款房地产按揭贷款房地产专业房屋土地评估房地产专业房屋土地评估房地产估价市场与服务领域房地产估价市场与服务领域估价概念估价概念估价原则估价原则+国外估价制度房地产估价房地产估价中专学历中专学历,8,8年以上工作经历年以上工作经历, ,估价实务满估价实务满5 5年年大专学历

12、大专学历,6,6年以上工作经历年以上工作经历, ,估价实务满估价实务满4 4年年本科学历本科学历,3,3年以上工作经历年以上工作经历, ,估价实务满估价实务满3 3年年硕士学历硕士学历, ,第二学位第二学位, ,研究生班研究生班, ,估价实务满估价实务满2 2年年博士学历博士学历无以上学历无以上学历, 10, 10年以上工作经历年以上工作经历, ,估价实务满估价实务满6 6年年房地产估价师执业资格制度房地产估价师执业资格制度估价概念估价概念估价原则估价原则+国外估价制度房地产估价房地产估价掌握一定的建筑知识和建筑建造知识掌握一定的建筑知识和建筑建造知识掌握一定的房地产经纪理论掌握一定的房地产经

13、纪理论具备丰富的房地产专业技术知识具备丰富的房地产专业技术知识熟练掌握相关的法律、法规和规定熟练掌握相关的法律、法规和规定熟悉房地产市场及其交易的变化情况熟悉房地产市场及其交易的变化情况房地产估价师应具有的知识结构房地产估价师应具有的知识结构估价概念估价概念估价原则估价原则+国外估价制度房地产估价房地产估价第三章第三章 市场比较法市场比较法 运用市场比较法求取房地产价格一般分为下列运用市场比较法求取房地产价格一般分为下列7 7个步骤：个步骤：1 1搜集交易实例；搜集交易实例；2 2选取可比实例；选取可比实例；3 3建立价格可比基础；建立价格可比基础；4 4进行交易情况修正；进行交易情况修正；5

14、 5进行交易日期修正；进行交易日期修正；6 6进行房地产状况修正；进行房地产状况修正；7 7求取比准价格。求取比准价格。 基本原理基本原理运用举例运用举例 （三）建立价格可比基础（三）建立价格可比基础 基本原理基本原理+搜集交易实例+建立价格可比基础+交易情况修正+交易日期修正+房地产状况修正+求取比准价格运用举例运用举例 【例例3-23-2】搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200 m2200 m2，成交总价，成交总价8080万元人民币，分三期付款，首期付万元人民币，分三期付款，首期付1616万元人万元人民币，第二期于半年后付民币，第

15、二期于半年后付3232万元人民币，余款万元人民币，余款3232万元人民币于一万元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积年后付清。乙交易实例的使用面积25002500平方英尺，成交总价平方英尺，成交总价1515万万美元，于成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例，美元，于成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例，试进行有关内容的的修正。试进行有关内容的的修正。对于交易税费非正常负担的交易对于交易税费非正常负担的交易 【例例3-33-3】一宗房产的正常成交价格为一宗房产的正常成交价格为25002500元元/m2/m2，卖方应缴纳的税费为正常，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的成交价

16、格的7 7，买方应缴纳的税费为，买方应缴纳的税费为正常成交价格的正常成交价格的5 5，试计算卖方实际，试计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。得到的价格和买方实际付出的价格。买方负担税费时：买方负担税费时：正常成交价格应由卖正常成交价格应由卖方负担的税费卖方实际得到的价格方负担的税费卖方实际得到的价格卖方负担税费时：卖方负担税费时：正常成交价格正常成交价格+ +应由买应由买方负担的税费买方实际付出的价格方负担的税费买方实际付出的价格基本原理基本原理+搜集交易实例+选取可比实例+建立价格可比基础+交易日期修正+房地产状况修正+求取比准价格运用举例运用举例 【例例3-43-4】某宗房地产交易

17、，买卖双方在合同中写明，买方付给卖某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方方23252325元元/m2/m2，买卖中涉及的税费均由买方来负担。据悉，该地区，买卖中涉及的税费均由买方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7 7，应由买，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的方缴纳的税费为正常成交价格的5 5，试计算该宗房地产交易的正，试计算该宗房地产交易的正常成交价格。常成交价格。【例例3-53-5】某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方会某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方会给卖方给卖方26252625元

18、元/ /平方米，买卖中涉及的税费均由卖方来负担。平方米，买卖中涉及的税费均由卖方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的格的7 7，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5 5，试计算，试计算该宗房地产交易的正常成交价格。该宗房地产交易的正常成交价格。可比实例可比实例A A可比实例可比实例B B可比实例可比实例C C成交价格成交价格50005000（元（元/ m/ m2 2）600600（美元（美元/ m/ m2 2）55005500（元（元/ m/ m2 2）成交日期成交日期200

19、62006年年1 1月月1 1日日20062006年年3 3月月1 1日日20062006年年7 7月月1 1日日交易情况交易情况+2+2+5+5-3-3房地产状况房地产状况-8-8-4-4+6+6【例【例3-103-10】为评估某写字楼为评估某写字楼20062006年年1010月月1 1日的正常市场价格，在该写字楼附近地区日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了调查选取了A A、B B、C C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料见下表：三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料见下表： 在表中的交易情况中，正（负）值表示可比实例的成交价格高（低）于其正常价格的幅在表中的交

20、易情况中，正（负）值表示可比实例的成交价格高（低）于其正常价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例的房地产状况优（劣）相对于估价对象的房地度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例的房地产状况优（劣）相对于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。另假设人民币与美元的市场汇价产状况导致的价格差异幅度。另假设人民币与美元的市场汇价2006年年3月月1日为日为1：8.5，2006年年10月月1日为日为1：8.3；该类写字楼以人民币为基准的市场价格；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2006年年1月月1日至日至2006年年2月月1日日基本保持不变，基本保持不变，2006年年2月月1日至日至5月月

21、1日平均每月比上月下降日平均每月比上月下降1，以后平均每月比上月上升，以后平均每月比上月上升0.5。试利用上述资料估算该写字楼。试利用上述资料估算该写字楼2006年年10月月1日的正常市场价格。日的正常市场价格。第四章第四章 成本法成本法，指在估价时点的建筑及装修材料价格，指在估价时点的建筑及装修材料价格和人工劳务费用情况下，采用新的建筑材料、建和人工劳务费用情况下，采用新的建筑材料、建筑技术与工艺，重新建造一栋与原建筑物在结构、筑技术与工艺，重新建造一栋与原建筑物在结构、功能、效用上功能、效用上相同的新建筑物的正常价格。相同的新建筑物的正常价格。，是指在估价时点的建筑及装修材料价，是指在估价

22、时点的建筑及装修材料价格和人工劳务费用情况下，采用原有的建筑材料、格和人工劳务费用情况下，采用原有的建筑材料、建筑技术与工艺，重新建造一栋与原建筑物完全建筑技术与工艺，重新建造一栋与原建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。相同的新建筑物的正常价格。(复制复制)（一）（一）重置价格和重建价格的基本含义重置价格和重建价格的基本含义 一般重建价格一般重建价格大于重置价格大于重置价格基本原理价格构成计算公式建筑物折旧运用举例1.1.年限法：年限法：把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命、经过年数或剩余寿命之间关系的基础上。在估价中应用最多的是平均年限法。建筑物的经过年数分为实际经过年数和有建筑物的经过年数分为

23、实际经过年数和有效经过年数。实际经过年数是建筑物从竣效经过年数。实际经过年数是建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点时的日历年工验收合格之日起到估价时点时的日历年数。有效经过年数是建筑物在估价时点按数。有效经过年数是建筑物在估价时点按其状况与效用所显示的年数。有效经过年其状况与效用所显示的年数。有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数。数可能短于也可能长于实际经过年数。在成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为在成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。剩余寿命应为剩余经济寿命。 基本原理价格构成计算公式重置价

24、格运用举例 1、某建筑物建筑总面积为200平方米，重置价格为2000元/，现值为284，800元。该建筑物已使用15年，耐用年限为50年，建筑物价值损耗是均匀的。试用直线法求建筑物的重新建造成本、已使用折旧总额、年折旧额和残值率。 VB284800元；t15年；N50年重新建造成本C=2002000400000元已使用折旧总额DCVB115200元 年折旧额DDt7680元 残值率 R4 NRCDi1 2、某建筑物，总建筑面积为200平方米，于8年前建成，重置价格为1000元/，耐用年限40年，残值率为0，试用双倍余额递减折旧法计算该建筑物第5年的折旧额、折旧总额及建筑物现值。 已知：t8；C

25、2001000200000；N40；R0；求：D5、D、VB 解： 5 D5=C（1-d）5-1d8145元 DC1-（1-d）t67316元 VB=C-D t=C（1-d）132684元 Nd2第五章第五章 收益法收益法（四）收益法的估价步骤（四）收益法的估价步骤 +概念+理论依据+适用对象+使用条件计算公式计算公式净收益净收益资本化率资本化率派生方法派生方法运用举例运用举例u1.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料；数据资料；u2.估算潜在毛收入；估算潜在毛收入；u3.估算有效毛收入；估算有效毛收入；u4.估算运营费用；估算运营费用；u5.估

26、算净收益估算净收益u6.选用适当的报酬率或资本化率、收益乘数。选用适当的报酬率或资本化率、收益乘数。u7.选用适宜的收益法计算公式求出收益价格选用适宜的收益法计算公式求出收益价格基本原理基本原理净收益净收益资本化率资本化率派生方法派生方法运用举例运用举例（三）收益年限有限且其他因素不变的公式（三）收益年限有限且其他因素不变的公式 为可获收益年限nrrAvn)1 (11 【例5-2】某房地产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，土地出让年限为50年，现已使用了10年；该房地产正常情况下的年净收益为20万元，资本化率为10%，则该房地产的收益价格为多少？万元58.195%)101 (11 %1020

27、1050v此公式的假设条件是：（1）净收益每年不变为A；（2）资本化率r每年不变且大于零（当r=0时，V=An）；（3）收益年限为有限年n。 【综合思考题综合思考题】某商店的土地使用年限为某商店的土地使用年限为4040年，从年，从19981998年年1010月月1 1日期计。该商店共有两层，每层可出租面积各为日期计。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2200m2。一层于。一层于19991999年年1010月月1 1日出租，租期为日出租，租期为5 5年，可出租年，可出租面积的月租金为面积的月租金为180180元元/m2/m2，且每年不变；二层现暂空置。，且每年不变；二层现暂空置。附近类似

28、商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200200元元/m2/m2和和120120元元/m2/m2，运营费用率为，运营费用率为25%25%。该类房地产的。该类房地产的资本化率为资本化率为9%9%。试估算该商场。试估算该商场20022002年年1010月月1 1日带租约出售日带租约出售时候的价格。时候的价格。（1）商店一层价格计算）商店一层价格计算 a内内=200180（1-25%）12=32.40（万元）（万元）a外外=200200（1-25%）12=36.00（万元）（万元） 1999 00 01 02 03 04 05 06 07 2039

29、1999 00 01 02 03 04 05 06 07 2039 a内内 a内内 a内内 a外外 a外外 0 1 2 3 . . 360 1 2 3 . . 361999 00 01 02 03 04 05 06 07 20391999 00 01 02 03 04 05 06 07 2039 a内内 a内内 a内内 a外外 a外外 0 1 2 3 . . 360 1 2 3 . . 3622n21r11r111rar1ar1aV外内内万元69.375%911%9111%900.36%9140.32%9140.3222362（2）二层价格计算）二层价格计算 a=200120（1-25%）12

30、=21.60（万元）万元） 万元21.229%9111%960.21111362nrraVV=V1+V2=375.69+229.21=604.90（万元）万元） 思思 考考 题题【补充】6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积6000平方米，于5年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的2000平方米建筑面积归甲方，4000平方米建筑面积由乙方使用10年，期满后无偿归甲方。现乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。 据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积月租金为100元，出租率为8

31、0，年运营费用约占有效毛收入的38，还原利率为10。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。 解：（1）计算办公楼现值 办公楼整体年净收益=100600080%（138%）12 收益年限=405=35年 办公楼现值为：V=A/Y11/(1+Y) n=159.12/10%11/(1+ 10%)35=1528.92万元 （2）计算乙方的使用权价格 乙方使用权年净收益=100400085%（135%）12 乙方使用权剩余收益年限=10-5=5年 乙方使用权剩余收益年限价格为： V=A/Y11/(1+ Y) n=106.08/10%11/(1+ 10%)5 （3）甲方权益价格=办公楼现值乙方使用权

32、价格第六章第六章 假设开发法假设开发法 （一）概念：（一）概念：假设开发法是将预测的估价对象未来开发完假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法，也称剩以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法，也称剩余法。余法。+使用条件+估价步骤计算公式计算公式费用计算费用计算运用举例运用举例（二）理论依据：（二）理论依据：预期原理预期原理+使用条件+估价步骤计算公式计算公式费用计算费用计算运用举例运用举例（三）假设开发法与成本法的关系（三）假设开发法与成本法的关系成本

33、法评估新建房地产价格的公式：成本法评估新建房地产价格的公式： 假设开发法评估土地价格的公式：假设开发法评估土地价格的公式： 土地取得成本新建房地价格土地取得成本新建房地价格-土地开发成本土地开发成本- 建筑物建造成本建筑物建造成本 -管理费用管理费用-投资利息投资利息 -销售税费销售税费-开发利润开发利润 假设开发法假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法 新建房地价格土地取得成本新建房地价格土地取得成本+土地开发成本土地开发成本+ 建筑物建造成本建筑物建造成本+管理费用管理费用+投资利息投资利息 +销售税费销售税费+开发利润开发利润

34、（五）使用条件：（五）使用条件：u把握待开发房地产在投资开发前后的状态u正确地判断房地产的最佳开发利用方式 u正确地预测未来开发完成后的房地产价值 u有良好的社会经济环境u正确估计开发周期、各项费用 +概念+理论依据+适用对象+估价步骤计算公式计算公式费用计算费用计算运用举例运用举例（1）房地产的投资、开发按市场经济机制运行；）房地产的投资、开发按市场经济机制运行；（2）有一个明朗、开放及长远的房地产政策；）有一个明朗、开放及长远的房地产政策；（3）有一个长远、公开及稳定的土地供给（出让）计划；）有一个长远、公开及稳定的土地供给（出让）计划；（4）有一套统一、严谨及健全的房地产法规；）有一套统

35、一、严谨及健全的房地产法规；（5）有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库；）有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库；（6）要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和）要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单。交易的税费清单。 （五）估价步骤：（五）估价步骤：+概念+理论依据+适用对象+使用条件计算公式计算公式费用计算费用计算运用举例运用举例n 调查待开发房地产的基本情况调查待开发房地产的基本情况n 选择最佳的开发利用方式选择最佳的开发利用方式n 估计开发经营期估计开发经营期n 预测开发完成后的房地产价值预测开发完成后的房地产价值n 估算各项成本费用估算各项成本费用n

36、 进行具体计算，求出待开发房地产的价值进行具体计算，求出待开发房地产的价值 （二）（二）各类估价对象的估价公式各类估价对象的估价公式 ：基本原理基本原理费用计算费用计算运用举例运用举例1 1求生地价值的公式求生地价值的公式 u（1 1）适用于在生地上进行房屋建设的公式：）适用于在生地上进行房屋建设的公式： 生地价值开发完成后的房地产价值由生地生地价值开发完成后的房地产价值由生地建成房屋的开发成本管理费用投资利息建成房屋的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润买方购买生销售费用销售税费开发利润买方购买生地应负担的税费地应负担的税费 u（2 2）适用于将生地开发成熟地的公式：）适用于将生

37、地开发成熟地的公式： 生地价值开发完成后的熟地价值由生地开生地价值开发完成后的熟地价值由生地开发成熟地的开发成本管理费用投资利息发成熟地的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费土地开发利润买方购销售费用销售税费土地开发利润买方购买生地应负担的税费买生地应负担的税费 基本原理基本原理费用计算费用计算运用举例运用举例2 2求毛地价值的公式求毛地价值的公式 u（1 1）适用于在毛地上进行房屋建设的公式：）适用于在毛地上进行房屋建设的公式： 毛地价值开发完成后的房地产价值由毛地毛地价值开发完成后的房地产价值由毛地建成房屋的开发成本管理费用投资利息建成房屋的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发

38、利润买方购买毛销售费用销售税费开发利润买方购买毛地应负担的税费地应负担的税费 u（2 2）适用于将毛地开发成熟地的公式：）适用于将毛地开发成熟地的公式： 毛地价值开发完成后的熟地价值由毛地开毛地价值开发完成后的熟地价值由毛地开发成熟地的开发成本管理费用投资利息发成熟地的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费土地开发利润买方购销售费用销售税费土地开发利润买方购买毛地应负担的税费买毛地应负担的税费tdnrYYa11111万元26.1954%1211%9111%9%301%85%70600080049万元95.566%)121 (600010005 . 0【例例6-8】计计算算过过程程第七章第七章

39、 地价评估地价评估地价体系基准地价修正法路线价法地价分摊宗地评估程序3 3基准地价评估基准地价评估 （1）划分为土地条件均一或土地使用价值相等的区域或级别，并进行不同区域归类。（2）在同一土地级别或类型区域中，利用取得的土地超额利润、已成交的地租和地价资料，测算出不同行业用地在不同土地级别和土地条件均质区域上形成的土地收益或地价，进而评估出基准地价。（3）分析基准地价同宗地地价、租金和土地条件的相关关系，建立土地级别或区域分用途的宗地地价修正体系。 地价体系路线价法地价分摊宗地评估程序5. 5. 基准地价评估的程序与方法基准地价评估的程序与方法（1）基准地价评估区域范围的确定。 （2）基准地价

40、评估资料的调查与收集。 （3）资料的分析整理。 （4）样点数据检验。 （5）基准地价评估模型的选择及基准地价的确定。 （6）提出基准地价应用的建议和技术。 1 1基准地价基准地价的概念的概念 1 1、概念：路线价法是对面临特定街道且可及、概念：路线价法是对面临特定街道且可及性相当的市街地设定性相当的市街地设定，选取若干标准，选取若干标准宗地求其平均价格，此平均价格即为该特定街宗地求其平均价格，此平均价格即为该特定街道的路线价，依据路线价，再配合深度价格修道的路线价，依据路线价，再配合深度价格修正率表和其他价格修正率表，计算出面临该道正率表和其他价格修正率表，计算出面临该道路的其他宗地地价的一种

41、估价方法。路的其他宗地地价的一种估价方法。 地价体系基准地价评估基准地价修正法地价分摊宗地评估程序1 1、标准宗地在城市一定区域中，根据街道状况，公共设施在城市一定区域中，根据街道状况，公共设施的接近状况、房屋的蔬密度等条件划分区段，的接近状况、房屋的蔬密度等条件划分区段，从区段范围内选定的在深度、宽度、用途、容从区段范围内选定的在深度、宽度、用途、容积率、形状等方面属众数的宗地称为标准宗地积率、形状等方面属众数的宗地称为标准宗地2、选取标准宗地的具体要求有哪些？（1 1）一面临街）一面临街（2 2）土地形状为矩形）土地形状为矩形（3 3）临街深度为标准深度）临街深度为标准深度（4 4）临街宽

42、度、用途、容积率应具有代表性）临街宽度、用途、容积率应具有代表性（5 5）其它方面，如土地使用年限、土地生熟）其它方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也应具有代表性。程度等也应具有代表性。地价体系基准地价评估基准地价修正法地价分摊宗地评估程序地价体系基准地价修正法地价分摊宗地评估程序四三二一法则示意图四三二一法则示意图（2）深度价格修正常用方法介绍四三二一法则，是将临街深度四三二一法则，是将临街深度100100英尺的土地，英尺的土地，划分为与街道平行的四等份，每等份的临街划分为与街道平行的四等份，每等份的临街深度为深度为2525英尺，各等份的价值因离街道的远英尺，各等份的价值因离街道的远近不同

43、而不同。从街道方向算起，第一等份近不同而不同。从街道方向算起，第一等份的价值、第二等份的价值、第三等份的价值、的价值、第二等份的价值、第三等份的价值、第四等份的价值分别占整块土地价值的第四等份的价值分别占整块土地价值的4040、3030、2020、1010。地价体系基准地价评估基准地价修正法地价分摊宗地评估程序九八七六法则示意图九八七六法则示意图如果超过如果超过100100英尺，则按九八七六法则来英尺，则按九八七六法则来计算，即超过计算，即超过100100英尺的第一个英尺的第一个2525英尺等英尺等份的价值、第二个份的价值、第二个2525英尺等份的价值、第英尺等份的价值、第三个三个2525英尺

44、等份的价值、第四个英尺等份的价值、第四个2525英尺等英尺等份的价值分别为临街深度份的价值分别为临街深度100100英尺的土地英尺的土地价值的价值的9 9、8 8、7 7、6 6。3 3、如何划分路线价区段？如何划分路线价区段？ 在划分路线价区段时，应将可及性相当、地在划分路线价区段时，应将可及性相当、地块相连的土地划分为同一个路线价区段。块相连的土地划分为同一个路线价区段。 两个路线价区段的分界线，原则上是地价有两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点，一般是从十字路或丁字路中显著差异的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段。一般情况下，一条街道只设一个路线价。区段。一般情况下，一条街道只设一个路线价。地价体系基准地价评估基准地价修正法地价分摊宗地评估程序64 第八章第八章 房地产估价中的其他数学房地产估价中的其他数学方法方法长期趋势法价格指数聚类分析模糊数学推测、判断房地产的未来价推测、判断房地产的未来价格。即一般估价时点都是格。即一般估价时点都是未来未来。