1开发指南成果汇编精房地产全过程

1、2、初步确定开发方案3、申报要点4、申报、审批项目5、编制项目可行性6、申报、审批项目可行性房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费1、可行性研究费2、建设工程证执照费第三步 房地产开发项目的设计和市政配套房地产开发项目设计和市政配套阶段的法律程序一、房地产开发项目的设计1、申报选址定点2、申报设计条件3、委托作出设计方案4、办理人防审核5、办理消防审核6、审定设计方案7、住宅设计方案的组8、落实环保“三废”治理方案9、委托评价并报批10、建设工程勘察招、投标11、委托地质勘探12、委托初步设计13、申报、审定初步设计二、房地产开发项目的市政配套14、征求主管部门意见15、落实市政公用设施

2、配套方案16、报审市政配套方案17、市政各管理部门提出市政配套意见18、市政管线综合房地产开发项目设计和市政配套阶段的相关税费1、工程勘察（测量）费2、工程设计费3、建设工程证执照费4、竣工保证金5、临时用地费6、临时建设工程费7、建设工程勘察招标8、勘察设计监督9、古建园林工程设计费第四步 房地产开发项目土地使用权的取得取得房地产开发项目土地使用权的法律程序一、国有土地使用权的出让1、办理建设用地证2、办理建设用地委托钉桩3、办理国有土地使用权出让申请4、主管部门实地勘察5、土地估价报告的预审6、委托地价评估7、办理核定地价手续8、办理土地出让审批9、签订国有土地使用权出让合同10、领取临时

3、国有土地使用证11、领取正式国有土地使用证12、国有土地使用权出让金的返还二、国有土地使用权的划拨13、国有土地使用权划拨用地申请14、主管部门现场勘察15、划拨用地申请的审核、报批16、取得划拨用地批准三、集体土地的征用17、征用集体土地用地申请18、到拟征地所在区（县）房地局19、签订征地协议20、签订补偿安置协议21、确定劳动力安置方案22、区（县）房地局审核各项协议23、市下文征地24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费25、办理批地文件、批地图26、办理冻结户口27、户口核实劳动力28、办理农转工工作29、办理农转居工作30、办理超转安置工作31、地上物作价补偿工作32、征地结案取得房地

4、产开发项目土地使用权的相关税费1、地价款（土地出让金）2、资金占用费3、滞纳金4、土地使用费5、外商投资企业土地使用费6、防洪工程建设维护7、土地闲置费8、土地权属、地籍测绘费9、城镇土地使用税10、地价评估费11、出让土地预订金12、征地13、土地补偿费14、青苗及树木补偿费15、地上物补偿费16、劳动力安置费17、超转安置费18、新菜田开发建设基金19、耕地占用税第五步 房地产开发项目的拆迁安置房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序1、委托进行拆迁工作2、办理拆迁申请3、审批、领取拆迁证4、签订房屋拆迁责任书5、办理拆迁公告与通知6、办理户口冻结7、暂停办理相关事项8、确定拆迁安置方案9、签

5、订拆迁补偿协议10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置11、拆迁补偿款12、拆迁施工现场防尘污染管理13、移交拆迁资料14、房屋拆迁纠纷的裁决15、房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费1、房屋拆迁补偿费2、搬家补助费3、提前搬家费4、临时安置补助费（周转费）5、费6、停产停业综合补助费7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费8、异地安置补助费9、房屋拆迁10、房屋拆迁服务费第六步 房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序一、房地产开发项目开工前准备工作1、领取房地产开发项目手册2、项目转入正式计划3、交纳煤气（天然气）厂建设费4、交

6、纳自来水厂建设费5、交纳污水处理厂建设费6、交纳供热厂建设费7、交纳供电贴费及电源建设费8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续9、设计出报批图10、出施工图11、编制、报送工程资料，交纳保证金12、办理消防审核意见表13、审批人防工程、办理人防证14、核发建设工程证15、领取开工审批表，办理开工登记二、房地产开发项目的工程建设招投标16、办理招标登记、招标申请17、招标准备18、招标通告19、编制招标文件并核准20、编制招标工程标底21、标底送审合同预算处确认22、标底送市招标办核准，正式申请招标23、投标资格审批24、编制投标书并送达25、召开招标会，勘察现场26、召开开标会议，进行开标2

7、7、评标、决标28、发中标通知书29、签订工程承包合同30、工程承包合同的三、房地产开发项目开工手续的办理31、办理质量监督登记手续32、建设工程监理33、办理开工统计登记34、交纳实心黏土砖限制使用费35、办理开工前审计36、交纳投资方向调节税37、领取固定资产投资证38、报装施工用水、电、路39、协调街道环卫部门40、协调交通管理部门41、交纳绿化建设费，签订绿化协议42、领取建设工程开工证四、房地产开发项目的工程施工43、施地的“三通一平”44、施工进场和施工暂设45、工程的基础、结构施工与设备安装46、施工过的工程质量监督五、房地产开发项目的竣工验收47、办理单项工程验收手续48、办理

8、开发项目的综合验收，领取工程质量竣工核验49、商品住宅性能认定50、竣工统计登记51、办理竣工房屋测绘52、办理产权登记房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费1、三通一平费2、自来水厂建设费3、污水处理厂建设费4、供热厂建设费5、煤气厂建设费6、水养蓄基金7、热水费8、市政、公用设施建设费（大市政费）9、开发10、城建综合开发项目11、行业12、绿化建设费13、公园建设费14、绿化补偿费15、路灯维护费16、环卫设施费17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）18、电源建设费（用电权费）19、外部供电工程贴费（电贴费）20、建安工程费21、建设工程招投标22、合同预算工本费23、质量管理

9、监督费24、竣工图费25、建材发展补充基金26、实心黏土砖限制使用费27、工程监理费28、工程标底编制29、机电设备委托招标服务费30、超计划用水加价31、夜间施工噪声扰民补偿费32、占道费33、固定资产投资方向调节税第七步 房地产开发项目的经营阶段房地产开发项目经营阶段的法律程序一、北京市外销商品房的销售1、办理外销商品房预（销）售证2、选定中介机构和3、与购房者签订认购书4、签订正式契约5、办理签约6、办理外销商品房预售契约7、办理外销商品房的预售登记8、外销商品房转让登记9、外销商品房抵押登记10、楼宇交付入住手续11、办理产权过户手续二、北京市内销商品房的销售12、提交完成建设项目投资

10、证明13、签署预售内销商品房预售款监管协议14、办理内销商品房预（销）售证15、销售项目备案16、委托中介机构进行销售17、与购房者签订认购书18、与购房者签订契约19、办理预售登记20、办理转让登记21、办理房地产抵押登记手续22、楼宇交付入住23、质量保和使用说明书24、办理产权立契过户手续三、北京市房地产出租的综合管理25、房屋出租权的确认26、申请房屋租赁证27、出租人与承租人签订承租协议28、租赁当事人办理租赁登记手续29、租赁房屋的转租30、房屋租赁关系的终止四、北京市房地产出租的专项（外地）管理31、房屋出租权的确认32、出租人办理房屋租赁证33、出租人办理房屋租赁安全证34、签

11、订租赁协议35、租赁双方办理租赁登记备案手续五、北京市房地产的抵押36、抵押权的设定37、签订抵押合同38、办理房地产抵押登记39、抵押房地产的40、抵押房地产的处分房地产开发项目经营阶段的相关税费1、营业税2、城市维护建设税3、教育费附加4、印花税5、契税6、土地7、企业所得税8、个人所得税9、税10、城市房地产税11、房屋产权登记费12、房屋所证工本费13、共执照费14、房屋他项权利执照费15、房屋登记费16、房屋手续费17、房屋租赁审核备案手续费18、向租赁房屋审核备案手续费19、租赁私房合同登记备案手续费20、房屋租赁登记费21、房屋估价手续费22、房屋估价手续费23、房地产价格评估费

12、24、房地产中介服务费第八步 房地产开发项目的物业管理阶段房地产开发项目物业管理阶段的法律程序1、物业管理经营资质审批2、签署物业管理委托合同3、居住小区的物业接管综合验收4、物业使用、管理、维修公约的核准5、安排签订管理公约6、制定、提供质量保和使用说明书7、物业管理服务基本要求8、物业管理委员会的设立房地产开发项目物业管理阶段的相关税费1、居住小区物业管理启动经费2、共用部位共用设施设备维修基金3、普通居住小区物业4、高档住宅物业5、适用住房小区物业6、供暖费开发流程选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书向管理部门申领要点，以获取要点通知书，编制项目建议书向计委申报立项报告计委

13、函至局局会签返计委计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告计委、建委、首规委及各专业局可研报告对可研，两委会签，即下达设计任务；运用“策划展示设计系统”进行融资据此办理征地及前期准备工作，开设计任务通知运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶前期工作要点第一部分 房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。第二部分 行政审批部分根据我国当前、规章，房地

14、产建设项目的行政程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）总图及确定设计条件；3）初步设计及施工图；4）报建图；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：1、计委可行性和进行项目立项。2、国土局进行土地利用总体和土地供应方式的。3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。5、局、局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行。6、部门办理项目选址意见书。二总图及确定设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局。2、国土局办理土地预审。3、消防支队、支队、教育局、水利局、局、环保局、园林局

15、、局对建设工程相关专业内容和范围进行。4、部门对总图进行评审，核发建设用地证。5、部门确定建设工程设计条件。三、初步设计和施工图设计，此阶段办理以下一般事项：1、部门对初步设计的要求进行。2、消防支队对初步设计的消防设计进行。3、局支队对初步设计的交通条件进行。4、人防办对初步设计的人防设计进行。5、国土局进行用地预审。6、市政部门、环保局、卫生局、局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行。7、建委制发初步设计，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。8、建委对施工图设计文件进行政策性，根据业主意见，核发技术性委托通知单。9、建委根据施工图设计文件机构发出的建设工程施工图设计文件报告，建设工程

16、施工图设计文件批准书。四、报建图阶段，此阶段办理以下一般事项：1、消防支队进行消防设计。2、人防办进行人防设施。3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行。4、部门对变更部分的设计补充核准设计条件，在建设单五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：1、建设办理施工报建登记。2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。3、建委组织对工程开工条件进行，核发工程施工证。六、商品房预售阶段，此阶段办理以下一般事项：由房地产管理部门办理预售登记，核发商品房预售证。 开发企业申请办理商品房预售证应当提交下列证件（复印件）及

17、资料：1、以下证明材料：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权；（2）持有建设工程证和施工证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。2、开发企业的和资质等级；3、工程施工合同；4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。七、建设工程竣工综合验收备案阶段。此阶段办理以下一般事项：1、工程质量监督站（机构）对建设提供的竣工验收报告进行备案。2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性和基金进行核实验收。3、部

18、门、市政部门、水利局、环保局、局、卫生局、消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。部门根据上述部门和本部门验收情况核发建设工程证（正本）。4、建委综合验收、意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期。第三部分 房地产项目权属初始登记阶段1、由房管局核准新建商品房所初始（大产权证）登记。2、开发商应提交材料：（1）申请书；（2）企业；（3）用地证明文件或者土地使用权证；（4）建设用地证；（5）建设工程证；（6）施工证；（7）房屋竣工验收资料（8）房屋测绘成果；（9）根据有关规定

19、应当提交的其他文件。以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于 15 天，一般在 7 天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。房地产开发基本概念1、楼面地价：土地成交价格/面积即用取得这块土地所花费的总钱数除以总面积，得出的就是每平米面积的成本，不存在再除以楼层之类的问题，地块的占地面积、面积、容积率、绿化率，限高、商业配套等在拿地前部门都有明确的规定。自从土地招拍挂之后，所有成交地块在北京市土地储备中心的都可以查到，含地块位置、占地面积、面

20、积、成交时间等。2、容积率：项目用地范围内总面积与项目总用地面积的比值。计算公式：容积率=总面积总用地面积容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。房屋的单方开发成本房屋单方造价楼面地价税费楼面地价宗地总价宗地内总面积土地单价容积率3、绿化率：项目建设用地范围内的绿化面积与建设用地面积之比。计算公式：绿地率=绿地面积/土地面积在出让土地的时候，地块的占地面积、面积、容积率、绿化率、限高、代征道路、代征绿化、代建学校等配套、面积都是已经规定好的，开发商并不能随意更改。4、：项目销售过的行政管理、推广、工资等费用。包括从事项目开发的部门的的工资、奖金、补

21、贴等人工费以及直接从事项目开发部门的行政费，策划、样板间、售楼中心建设、折页、模型等所有推广费用；互联网、报纸、杂志、公交、电子屏、车站、路牌等费用。5、面积与销售面积的关系：在土地出让公告中，会明确写明项目的总面积，但是总面积中还包含物业用房、人防工程、配套等不能出售的面积，因此实际可用于销售的面积会少于总面积。而这些不可销售的面积也应该记入开发成本。6、密度：指物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有的基底总面积与建设用地面积之比(%)，它可以反映出一定用地范围内的空地率和密集程度。密度是反映占用地面积比例的一个概念密度大,说明用地中房子满,反之则说明房子稀密度=首层面积/用地面积密度不可能超

22、过 1,一般超过 40-50,因为用地中还需要留出很多面积作为道路绿化广场停车等等7、土地：土地是指转让国有土地使用权、地上的物及其附着物并取得收入的和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。(1)增值额未超过扣除项目金额 50%部分，税率为 30%；(2)增值额超过扣除项目金额 50%，未超过扣除项目金额 100%的部分，税率为 40%；(3)增值额超过扣除项目金额 100%，未超过扣除项目金额 200%