益阳住房公积金管理中心

1、益阳市住房公积金管理中心益阳房地产（住宅）及居民住房消费市场分析住房公积金“一头连着经济，一头连着民生”，从政策定位和现实作用来看，它同时具有住房金融和住房保障两大功能。职工通过长期的资金积累和较低的融资成本，有效增强了住房消费能力；住房公积金管理机构通过贷款发放和资金提取，客观推动了当地房地产市场的发展。本文试图通过具体数据分析2016年益阳房地产（住宅）及居民住房消费市场情况，来更加科学、全面地认识住房公积金制度。一、我市房地产（商品住宅）市场基本情况（一）住宅是我市房地产投资、销售的主阵地2016年，全市完成房地产开发投资108.20亿元。其中，住宅完成投资66.95亿元，投资占比为61

2、.88%。全市实现商品房屋销售面积324.50万。其中，住宅销售面积288.32万，销售面积占比为88.85%。全市实现商品房屋销售金额120.41亿元。其中，住宅销售金额93.53亿元，销售金额占比为77.68%。（二）通过住房公积金个贷实现的住宅消费比重较大2016年，通过住房公积金个人住房贷款实现住宅销售面积110.58万，住宅销售面积占比为38.35%。通过住房公积金个人住房贷款实现住宅销售金额36.01亿元，住宅销售金额占比为38.50%。通过住房公积金个人住房贷款实现住房消费融资19.99亿元，占全市新发个贷市场的比例为49.39%。住房公积金贷款成为我市居民购房融资的重要途径。（

3、三）房价收入比、房价租金比在合理区间商品住宅销售价格是否合理，目前比较通用的考核指标是房价收入比（商品住宅总价与家庭年可支配总收入的比值）和房价租金比（商品住宅每平方米价格与每平方米月租金的比值）。2016年，我市城镇居民人均可支配收入为24745元，商品住宅均价3244元/m2，家庭户均人数3.29人（2015年数据），商品住宅月均租金16.66元/。按2016年住房公积金个人住房贷款抵押房产户均120.10计算（商品住宅户均总价为389604.40元），我市房价收入比为4.79，房价租金比为194.72。1.房价收入比低，市场少泡沫。房价收入比低大致反映了家庭实现购房行为的难易。当某个区域

4、商品住宅的房价收入比在4-6之间时，该区域的商品住宅销售价格即处于合理范围。我市商品住宅的房价收入比为4.79（去年同期为4.73），表明房价合理，家庭易实现购房行为，房地产市场没有出现大规模炒房现象，房地产经济泡沫少。2.房价租金比小，投资有空间。房价租金比大致反映了房屋以出租方式取得投资回报的大小。如果房价租金比超过300，说明该区域房产投资价值变小，房价高估；如果房价租金比低于200，说明该区域房产投资潜力较大，房价泡沫不大。我市商品住宅的房价租金比为194.72（全年同期为178.33），表明房价处于正常水平，居民投资房地产市场能取得一定的回报。二、住房公积金在居民住房消费中的作用（一

5、）住房公积金贷款融资率住房公积金贷款融资率=(住房公积金贷款金额÷家庭购房款总额)×100%。该百分比越大，购房家庭自筹资金越少，住房公积金贷款对居民住房消费的支持作用越明显，居民越容易实现购房行为。 2016年，住房公积金个人住房贷款抵押房产户均120.10，按市统计局统计数据（全市住宅均价3244元/）计算，每套住房总价约为38.96万元。2016年，我市住房公积金个人住房（组合）贷款平均额度为28.64万元，住房公积金贷款融资率为73.51%，职工家庭只需首付10.32万元。（二）住房公积金缴存还贷率住房公积金缴存还贷率=（住房公积金月缴存额÷住房公积金贷款

6、还款额）×100%。该百分比越大，住房公积金缴存对居民住房消费的支持作用越明显。2016年，我市住房公积金人均月缴存额为946元，人均月还款额1148元。住房公积金在单职工缴存家庭的缴存还贷率为82.40%，借款家庭只需补充还贷202元/月；在双职工缴存家庭的缴存还贷率为164.80%，借款家庭通过按月缴存和对冲即可实现轻松还贷。（三）家庭月收入还贷率家庭月收入还贷率=（住房公积金贷款还款额-住房公积金月缴存额）÷家庭月收入×100%。该百分比越小，住房公积金对居民住房消费的支持作用越明显。2016年，我市城镇居民人均可支配收入24745元，以夫妻双方收入计算家庭

7、月收入为4124元。根据住房公积金缴存还贷率的测算数据，单职工缴存家庭每月需补充还贷202元，家庭月收入还贷率为4.90%，双职工缴存家庭月收入还贷率为0%。（四）住房公积金贷款利息节省率住房公积金贷款利息节省率=（与住房公积金等额的商业贷款利息额-住房公积金贷款利息额）÷等额商业贷款利息额×100%。该百分比越大，住房公积金贷款对居民住房消费的支持作用越明显。按2016年住房公积金贷款平均额度28.64万元，平均借款年限16.02年计算，商业银行个人住房贷款利息总额（利率4.90%）12.75万元，住房公积金个人住房贷款（利率3.25%）利息总额8.14万元。住房公积金贷

8、款利息节省率为36.16%。（五）住房公积金提取首付支付率住房公积金提取首付支付率=购房提取总额÷（家庭购房款总额-住房公积金贷款金额）×100%。该百分比越大，住房公积金对居民住房消费的支持作用越明显。2016年，全市购建房提取平均每笔5.38万元。根据贷款贡献度的分析，职工家庭只需首付10.32万元。若单职工缴存家庭购房，住房公积金提取首付支付率为52.13%，实际支付首付4.94万元；若双职工缴存家庭购房，住房公积金提取首付支付率为100%（同一套商品住房的提取加贷款金额不能超过房屋总价），实际支付首付0万元。从以上分析，我们可以看到住房公积金制度，不仅能有效保障住房销售、刺激直接投资、带动产业发展；还能显著降低职工的购房融资成本，减小贷