南胡总体策划方案分析

1、南胡旧村改造项目总体策划方济南市城市总体规划与城市发展战略概述济南市总体规划是以“东拓、西进、南控、北跨、中疏”为城市发展战略， 实施沿经十路、沿小清河、沿黄河、沿铁路线“四沿”带动战略，形成现代化的 城市建设管理体系，进一步提升城市建设管理水平，争创“国家环保模范城”、“中国人居环境奖”。在东部城区，形成以发展高新技术产业、高附加值制造业为主的现代化新城 区。重点加快高新开发区建设，形成现代制造业聚集区。开发唐冶片区，高标准 建设教育、文化、体育、社会福利等公共服务配套设施，形成服务于东部城区的 地区中心。以举办第一届全运会为契机，加快奥体中心、政务中心建设，带动周边开 发，配套完善服务设施

2、，建成以行政办公、文化、体育为主导的城市功能区，力卩 快城市现代化进程，并以此带动新区开发和老城提升，推动城市基础设施建设， 加快城市建设步伐，全面塑造现代化省会城市新形象。二 项目所在区域在城市中的地位分析1. 项目概况及地块价值研究1.1项目概况济南高新区南胡旧村改造工程（以下简称南胡旧村改造工程）位于济南东部 新城高新开发区，凤凰路西，旅游路路北，体育场南路以南。本项目由一、二、 三、四、五、六、七、八块地块组成，共 390.7亩地。其中六、七、八地块为旧 村安置和保障用地，一、二、三、四、五地块为开发用地。该小区地理优越、交 通方便。旅游路及规划中的凤凰路从门前经过。其中六、七、八地块

3、规划总用地 面积176.6亩，规划建筑面积22.94万平方米，小区内部包括11-24层的高层住 宅及地下停车场、辅助商业用房、幼儿园、会所等，小区建成后将成为济南市便 捷舒适的现代生活典范。本项目各地块用地性质及可规划面积见下表:地块一地块二地块三地块四地块五地块六、七、八性质居住居住商业市政商业居住面积（亩）81.4550.423.557.251.45114.9本方案针对六、七、八地块范围内安置和保障用房的开发建设及一、 五地块自行开发提出五种方案（四地块为市政公共用地，暂不考虑）。方案一：六、七地块村委会自行开发建设，捆绑用地面向社会公开招拍挂。方案二：六、七地块村委会自行开发建设，一地块

4、在土地招拍挂后由村委 会成立公司摘牌后进行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。方案三：六、七地块村委会自行开发建设，二、三地块在土地招拍挂后由村 委会成立公司摘牌后进行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。方案四：六、七地块村委会自行开发建设，一、二、三地块在土地招拍挂后 由村委会成立公司摘牌后进行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂方案五：六、七地块村委会自行开发建设，一、二、三、五块在土地招拍 挂后由村委会摘牌成立公司后进行开发。村民安置生活保障（地块六、七、八）主要技术经济指标项目单位数量居住户数/人口数户/人1652/5286总建筑面积万m222.94一、居住、配套建筑面积万m222

5、.941、地上建筑面积万m218.36住宅建筑面积万m216.39配套公建面积万m21.972、地下建筑面积万m24.59地下停车建筑面积万m23.27地下储藏建筑面积万m21.29地下中水建筑面积万m20.04二、非配套建筑面积万m21、地上建筑面积万m22、地下建筑面积万m2住宅平均层数层20人口毛密度人/hm2689住宅建筑套密度（净）套/hm2215住宅建筑面积净密度万m2/hm22.14地上总容积率万m2/hm22.4地下总容积率万m2/hm20.60居住地上容积率万m2/hm2居住地下容积率万m2/hm2建筑密度%18.4绿地率%40居住停车率%80居住停车位辆1321地面停车率%

6、10.7居住地面停车位辆141统征储备用地（地块一）主要技术经济指标项目单位数量居住户数/人口数户/人1104/3533总建筑面积万m216.79一、居住、配套建筑面积万m216.791、地上建筑面积万m213.03住宅建筑面积万m211.91配套公建面积万m21.122、地下建筑面积万m23.76地下停车建筑面积万m23.72地下中水建筑面积万m20.04二、非配套建筑面积万m2-1、地上建筑面积万m22、地下建筑面积万m2住宅平均层数层15人口毛密度人/hm2651住宅建筑套密度（净）套/hm2279住宅建筑面积净密度万m2/hm22.70地上总容积率万m2/hm22.40地下总容积率万m

7、2/hm20.69建筑密度%17.08绿地率%38居住停车率%80居住停车位辆1050地面停车率%14.29居住地面停车位辆150统征储备用地（地块二）主要技术经济指标项目单位数量居住户数/人口数户/人660/2112总建筑面积万m29.69一、居住、配套建筑面积万m28.131、地上建筑面积万m28.13住宅建筑面积万m27.45配套公建面积万m20.682、地下建筑面积万m22.04地下停车建筑面积万m22.00地下中水建筑面积万m20.04二、非配套建筑面积万m21、地上建筑面积万m22、地下建筑面积万m2住宅平均层数层20人口毛密度人/hm2623住宅建筑套密度（净）套/hm2266住

8、宅建筑面积净密度万m2/hm22.81地上总容积率万m2/hm22.39地下总容积率万m2/hm20.60建筑密度%17.11绿地率%37居住停车率%80居住停车位辆572地面停车率%10.49居住地面停车位辆60统征储备用地（地块三）主要技术经济指标项目单位数量总用地万m23.58可规划用地万m21.54总建筑面积万m26.64地上建筑面积万m25.39地下建筑面积万m21.25地上总容积率3.50地下总容积率0.81建筑密度%30.00绿地率%36停车位个按每百平米0.8统征储备用地（地块四）主要技术经济指标项目单位数量总用地万m20.60可规划用地万m20.48总建筑面积万m20.48地

9、上建筑面积万m20.48地下建筑面积万m2-地上总容积率1地下总容积率-建筑密度%25.02绿地率%35停车位个按每百平米0.8统征储备用地（地块五）主要技术经济指标项目单位数量总用地万m25.97可规划用地万m23.43总建筑面积万m214.76地上建筑面积万m211.97地下建筑面积万m22.79地上总容积率3.49地下总容积率0.81建筑密度%29.40绿地率%35停车位1个按每百平米0.81.2地块价值研究本项目在济南市的东部新城区的核心部位，是济南市总体规划“东拓”发展战略前沿，规划汉峪片区的中心地带周围有高新区政府、齐鲁软件园、齐鲁软件学院、知识经济总部基地、浪潮 工业园、山东省立

10、医院、计划建设的 CIIC 园区、大小汉峪及北胡村旧村改造项 目、山东省省直宿舍以及奥体东地块建设、 成熟社区黄金时代等。 市政府的东迁 及奥体中心的建设对地块价值及项目品质的提升都有很大的积极作用。 将来必定 成为济南市的新城市中心，地块楼盘升值潜力极大。2、项目市场分析及市场定位2-1 项目周边市场整体评价及发展前景简析2-1-1 周边市场整体分析1）济南市城市住宅和房地产开发现状 九十年代以来，济南市的经济发展水平和速度都高于全国的平均水平，住宅 建设也迅速发展，一大批布局合理、设计新颖 、配套齐全、环境优美的住宅小 区不断涌现， 城区居民的居住条件进一步改善， 住房功能不断完善， 住房

11、成套率 不断提高，与之相配套的城市供水、供热、燃气、排污管网、电力、通讯、有线 电视等基础设施也日趋完善。“九五”期间，济南市城市住宅建设突飞猛进，共开发建设住宅面积 900 余 万平方米，年平均开发建设 180 万平方米。 2007 年，济南市进一步加快城市建 设，这一年也成为城市建设史上投入最多， 变化最大的一年。 随着济南市现代化 城市建设步伐的加快和城市化进城的推进， 济南市房地产开发在逐年增长的基础 上继续保持了稳定的增长速度，呈产销两旺的运行态势。就目前情况来看济南市房地产业进入高速增长期， 房地产投资和供应量急剧 放大。住宅、 办公楼及商业三类物业均呈增长态势， 住宅投资增长速度

12、明显高于 办公楼及商业营业用房， 渐成投资主流； 房屋销售面积加速增长， 空置面积有所 下降，市场呈良性发展，市场预期看好，但风险加大。房地产开发公司经营收入 与经营成本曲线开始拉大与实际销售面积曲线的距离，价格逐步上扬。总体来说， 2007年，济南市房地产市场将呈现继续上升的整体走势， 供求双 方不断得到加强， 土地政策控制更加严格， 市政利好消息不断推出， 这都显示市 场中存在对价格的有利支持因素， 这种市场形势在近期内不会有太大的变化。 这 些都为本旧居改造项目的成功运作提供了良好的机遇， 该项目也将有良好的市场 前景。2）宏观经济形势对房地产市场的影响 房地产业与国民经济有着密切的关联

13、性，作为房地产重要内容的住宅建设， 对促进经济增长具有举足轻重的作用。 住宅建设的生产和消费， 与建筑业、建材、 冶金、纺织、化工、机械、仪表等 50 多个物质生产部门紧密相关，并直接影响 到家用电器、家具、装饰产品以及金融、 旅游、运输、商业、服务等行业的发展。 因此，房地产业是一项本身创造价值， 又能够带动相关产业发展的传统产业。 宏 观经济政策要求房地产业在新的形势下要有一个较大的发展。在东部城区，形成以发展高新技术产业、高附加值制造业为主的现代化新城 区。重点加快高新开发区建设，形成现代制造业聚集区。开发唐冶片区，高标准 建设教育、文化、体育、社会福利等公共服务配套设施，形成服务于东部

14、城区的 地区中心。以举办第十一届全运会为契机，加快奥体中心、政务中心建设，带动周边开 发，配套完善服务设施，建成以行政办公、文化、体育为主导的城市功能区，加 快城市现代化进程，并 以此带动新区开发和老城提升，推动城市基础设施建设， 加快城市建设步伐，全面塑造现代化省会城市新形象。目前国家对宏观经济调控以及世界性金融危机影响到了房地产市场， 今年的 房地产市场最不缺乏焦点话题， 在经历了“拐点论”、 “降价论”、 “断供论” 等风波、 论调之后， 各地方政府和中央政府的救市政策相继出台， “救市论”成 为房地产业内外争论的又一个热点。 关于“政府救市”， 各种声音纷至沓来， 开 发商有感到曙光来

15、临的，也有持怀疑态度的。财政部、国家税务总局 22 日宣布，决定对个人住房交易环节的税收政策作 出调整，降低住房交易税费。同时，财政部明确支持地方政府救市。而国家住房 和城乡建设部此前也公开表示，地方政府有调控楼市的自由度。 除了大幅调整 房地产税率，财政部明确表示：“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政 策”。目前杭州、西安、长沙、厦门、上海等城市纷纷出台楼市救市措施，主要 包括放宽第二套房贷款、 减免购房的相关税费、 为购房者提供财政补贴、 延长还 款期限、 调高公积金贷款上限、 购买商品房可办理户口等。 省政府近期已经就救 市问题召开了两次多部门高层联席的房地产形势调度会 , 相关政策

16、正在酝酿中。 济南市相关部门正在进行一轮关于“救市”的摸底调查。 济南的房地产市场是健 康的、无泡沫的。 保守的城市文化使得济南的房地产市场一直不是很活跃， 济南 房地产市场最欠缺的就是成交量， 与省会城市身份明显不匹配 。救市'是要刺 激市场繁荣，把交易量提上去， 像济南这样的城市每年应该有 400-500万平方米 的交易量。 政策救市'行为， 却向消费者传达了一个重要的信号， 国家要稳定 房地产发展的态度很明显， 有利于恢复购房者的置业信心。 让房地产商做出普遍 乐观判断的一个重要依据是 ,济南房价封闭、 迟钝、滞后, 宏观经济调控对济南房 价影响有限 , 这基本上也是开发

17、商的一致看法。去年，全国房价疯张的时候， 济南市房价虽然也出现了一定程度的上涨， 但 是相比一线跟多数二线城市的房价， 上涨幅度比较有限。 今年深圳等一线城市率 先进行房价调整，济南市房价也出现了一定的调整，比如打折、赠物业费、降价 等，销售速度也在下降， 但是降价的空间比较小， 没有对多数房地产企业造成致 命性的影响。 今后济南市房价也将维持在一个比较平稳的水平上， 上下有小幅 波动，同时成交量会慢慢增加。 今年以来济南市的房价一直维持在一个水平线略 有下降的状态， 今后济南市房地产在一段时间内， 也将维持在一个比较平稳的状 态，出现大幅上涨的可能性不大。 首先济南市是一个比较封闭的市场，

18、外来购房 者比较少，据多年的研究表明，一直少于 10%。其次，市场比较小，规模一直没 有做大。再次，与外地的开放式经济不同的是，国有企业是主要的经济实体，政 府公务员、 大学老师和国有企业员工的收入属于中上等， 暴富跟收入偏少的群体 比较少，这些因素都影响到了济南市房价长期走势。2-1-2 发展前景简析1）目前，财政部和人民银行已经就房贷政策和房地产税率进行了大幅调整， 同时，国家关于二套房、二手房等方面的政策正在筹划中，这些政策出台以后， 可能会对济南楼市有一定刺激作用，很可能带动一定量的销售。就在 2008年 10 月 19 日的座谈会上 , 山东各地房产商的一致意见是 , 山东房产市场正

19、处于上升 期。2）高新区范围内 CIIIC 园区的建设，知识经济总部基地的建设以及浪潮工 业园、省立医院的建设将带来大量的就业岗位。 据了解， CIIIC 园区一期工程 15 万平米年内即将开工，初步统计有 40 个左右单位将入住该园区。这些项目增加 的岗位基本都是白领阶层。给本项目的销售对象奠定了良好的基础。3）本项目的竞争优势所在 本项目开发建设不同于其他商业地产项目， 在土地成本上由于享受政府给予 的旧村改造政策，因此，实际上对与本项目的开发主体南胡村委会来说，在一、 二、三、五地块上土地成本仅仅为上缴国家的土地出让金的20%。按照规划部门批复的修建性详规， 一、二地块地上容积率为 2.

20、4 ，三、五地块地上容积率为 3.6 ， 按 照 土 地 挂 牌 价 220 万/ 亩 计 算 ， 折 合到 楼面 地 价 为 183 （2200000*0.2/666.67*3.6=183 ）275（2200000*0.2/666.67/2.4） 元/ 平方米， 因为土地价差带来的房屋销售纯利润在 700元/ 平米以上，总计在 2.8 亿元以上。 这是任何房地产公司无法比拟的优势。 因此，就本项目来说作为开发主体南胡村委会对四个地块的开发应该就有非常强 的优势。2-2 项目周边商业市场研究2-2-1 本项 目规 划局 已批 复的 规划 中建 筑 面积 共有 22.94 万平 米。2-2-2

21、周边商业项目市场 研究1）周边商业项目建设情况A、CIIIC 园区建设CIIIC 园区规划 CIIIC 建设 规划是在 Garter 公司编制的 CIIIC 发展 战略规划确定 的产业发展战略的指导下编制的园区空间发 展规划，形 成 “一园 （ CIIIC ） 二 区（ 研发 区、 生产 区 ） ”的空 间布 局结 构 。研发区与产业区位于济南东部产业带的东西两端，相距 13公里， 规划 总建 设用 地面 积 61.5 平方 公里 。 其中 ，研 发区 由高 新区贤 文片 区 和汉峪片区组成，规划建设用地面积 11 平方公里。研发区规划利用现 有资 源， 发展 IT 服务和 软件 产业 集群

22、，区内 划分 为核 心发 展 、孵 化支 撑、产业 辐射 三大 产业版 块，共形 成教 育科研 基地 、孵化基 地、研发基 地、总部基地、IT服务与软件基地、创业示范基地等六类研发产业基地， 并建 设与 之配 套的 商 业生 活配 套设 施。产业区由孙村片区和两河片区组成， 规划建设用地面积 50.5平方 公里。重点发展电 子制造业、 IT 服务与软件 、计算机、工业电子、汽车 电子与电信基 础设备四大产业，主要 承担个别 电子制造业产业集群，计 算机 产业 集群 和工 业 电子、汽车 电子、电 信基 础设 施设 备等 电 子信 息外 延产业集群。 形成功能配套完善、生态 环境优美的 产业园区

23、。建设 规划 以辐 射全 国的 IT 产业发 展极 核为 规划 目标 ， 以 ICT 产 业研发 、孵化、 服务 为主导功能，形成 集生 产和 生活 于一体 的 “创 新、 活力 ”的 CIIIC 园区 。其中 ，IT 总部基地 总建筑面 积约 70 万平方米， 已竣工建筑面积 16.5 万平方米，已开 工建筑面积 16万平方米 ，2009 年将全部竣 工。创 意产业基地总 建筑面积约 45.5 万平方米，以 浪潮集团软件研发与技术 试验为主，一期工程已经开工。文化体育产业基地占地 81 公顷，总建 筑面积36万平方米，核心建筑为“奥体中心”，2008 年底竣工。现代商 贸与 金融 产业 基地

24、 总规划建筑 面积 200 万平方 米，是全 市商 贸金融 产业 及市 级商 业服 务业 的聚集 区。该项 目的 建设 属于 高新区 招商 引资 项目，有高 新区 负责 投融 资 ，引 进入 园单 位， 目前 意 向入 园单 位已 经落 实 40 家左 右。B、黄金时 代 广场位于燕山新区B地块范围内，黄金置业集团计划建设商务写字楼及 酒店式公寓 40万平米， 年底 8万平米计划开工建设。C、奥体东路地块建设该范围内 计划 规划 建设 80 公顷用地范 围，全运会 完成后造成大型 成熟社区。有五星级酒店、 产权式酒店、写字楼主题商业、特色餐饮及相 应配套等。D、鲁商国奥城项目位于济南市奥体片区

25、核心区域，东至贤文路，西临 山东省高级 人民 法院，南临 经十 东路，北至 解放 东路 。总占 地 5.06 公顷 ，总建 筑面 积 38 万平 方米 。建成 后将 成为 集写 字楼、 酒店、 商业 、 休闲、 娱乐及银座商 城主力店于一体 大型综合标志性城市建筑组群 。E、建成商业情况齐鲁软件 园项目建设已经完成并投 入使用，通过 07年及 08年的招 商引资，目前 该园区已经全部销售或租 赁完毕，不 能满足需求。 大卫国 际综合商 务楼目前剩余 部分 写字 间未销售或租赁 ，面积约 5000 平米 。环保科技 园区已建 成并投 入使用， 目前该项目 物业基本 销售完毕。 山东省科技大 厦项

26、目建筑面积 2万平米，目前 该项目基本竣 工，处于 招 商过 程中 。中润 世纪 广场 已建 成 40 万平 米写 字楼 。另有 部分 商业 物业 处于空 闲状 态，面 积不 多，估 计有 2万平米 向左 右。2）商 业市 场分 析根据以上 周边商业建设及计划建设 情况，南胡旧村改造项目 中三、 五商业用房不宜过早开工，应在居 住区建设过 程中作为专题进行深入研 究。3、项目素质分析（1）项目优势A. 项目规模大，总占地面积39.70公顷，规划为融住宅、商业、娱乐为一 体的大型社区，各种功能规划齐备，有利于营造良好的居住氛围；B 紧临正在建设中的济南奥体中心、政务中心、省立医院、省直宿舍区正

27、在筹建,舜华路东侧规划有近 70万平米的知识经济总部产业基地且正在建 设中，其中有怡科产学研综合楼几近竣工。旅游路及规划中的凤凰路、体 育场南路从社区前经过， 交通出行便利， 位于济南东部新城区的中心地带， 周边汇集众多公共服务设施，是济南“东拓”发展的前沿地区，地理位置 优越；C .地块内土地较平整，六、七、八地块全部属于基本农田用地，不存在拆迁问题，一、二、三地块拆迁由村委会组织自行拆迁，补偿标准及拆迁难 度相对开发商组织要容易。无污染源，西靠玉顶山，自然生态良好，环境 较优越；D.六、七、八地块为国家划拨土地，不需土地成本，六地块对外销售，相 对利润空间较大；一、二、三、五地块经招拍挂上

28、市交易，村委会组织 摘牌，土地出让金的 80%返回村委会作为旧居改造。同时，村委会（含其 置业公司）作为开发主体实施一、二、三、五块的开发，相对开发商摘 牌拿地土地成本要省 80%，即只需土地出让金的 20%作为土地成本。地块 土地成本有相当优势，房屋销售价格极具竞争力。E.周边项目（省直宿舍、北胡、大汉峪、小汉峪旧村改造）紧锣密鼓的建设 对本项目起到进一步提升作用。（2）项目劣势A. 地处城郊结合部，目前属经济、商业不太发达区域；B. 地块周边空地较多，周边规划项目处于准备阶段，人气仍显不足；C. 高新区范围内周边已有中高档楼盘，并且尚有部分规划建设中中档楼盘, 市场竞争较大。D. 项目位于

29、经十东路快速路南侧，距离东部城区主干道竟是东路距离较远， 规划中的刘智远路尚未形成，销售会受到一定影响。E. 对商业建筑来说，附近为形成规模性的商业区。F. 高新区范围内沿经十东路、舜华路规划建设的公共建筑由于高新区政策 的缘故土地成本非常低，对本项目公共建筑部分对外销售和租赁形成极大威胁。G. 相对老城区，该小区（包括整个高新区）暂时无商业配套（超市、酒店、 娱乐场所等），对购房者购房热情会产生一定影响。H. 资金方面的劣势。目前对南胡方面来说自由资金非常有限，启动资金全 靠贷款解决。（3）机会分析A.济南市政府对旧村改造的高度重视，必将对本项目有较大的优惠政策， 项目以其相对较好的位置和便

30、利的交通条件，面临很大的发展空间 ;B.项目规划起点较高，如能在后期的物业管理及生活配套设施建设上有较 大创新，将取得良好的市场效果；C升值潜力强劲：项目位于飞跃发展中的济南东部新城区核心位置，周边 有济南奥体中心及政务中心、省直宿舍，加上紧靠经十东路、旅游路， 地块升值潜力不言而喻；D. 济南市东部新城的规划战略，主要政务部门的后期东迁，有利于住宅市 场的发展；E. 抓住地块土地价格优势，全盘统筹考虑，对南胡村今后的发展是一个绝 好的机会。（4）威胁分析F. 与北京、深圳、广州等住宅产业较发达地区相比较，济南市居民选择居 住地点的区域性倾向较强烈，在一定程度上将限制本项目的客户群来 源。G.

31、 从济南市整体市场格局来看，在消费能力较强的历下区、市中区和历城 区板块内，聚集着较多的项目，对我们吸引这几个区的客户形成一定程 度的阻碍。H. 在燕山新区板块内，聚集了许多比之本项目更具有位置优势的高档住宅 项目。这些项目对本项目有直接影响，将威胁本项目的一期开发。I 中润世纪城、名士豪庭等大型项目的开发，在规模、售价等因素上与本 项目类似，项目面临着较大的竞争压力。J .十一届全运会运动员村的建设已经开始启动，根据该项目的运作方式，待全运会结束后将改造为民用住宅形式。同时， 08年 10月份开始面向 济南市民预售。该项目地理环境比较优越，对本项目的客户群将产生一定影响。但该项目面对的主要是

32、济南市直机关公务员这类客户群，估计 对本项目影响不是很大。K其他村的旧居改造工程同时处于相同阶段，如果采取统一策略，将对本项目的销售形成威胁。综合评价结合前面的 SWOT 因素分析，我们可以看出，本项目虽然存在一些劣势， 但放之全市范围内看， 该地块与燕山板块相比拥有地理位置优势， 与中润世纪城 等公共建筑相比有价格优势。因此，项目具有交通便利、市场认可度逐渐提升、 土地升值潜力大等特点，从而凸显出该地块的开发价值。三 开发方案的分析与选择1、开发原则本项目不同于一般房地产考开发项目， 村民安置是首先需要考虑的因素， 也 是本项目前期产出投入比较小的特点。因此，本项目应该遵循 “合理分期、优先

33、 安置、资源均衡、顾全大局、风险共担、阳光操作、廉政建设、利益共享” 的 开发原则。2、制约因素2.1 资金因素 启动资金需要自筹， 而且相当部分要投入到村民安置房的建 设，资金相对不足。2.2 工期因素 本项目首先要考虑村民的安置，又不能因为一、二地块的拆 迁时间影响整个项目的运作，还要抢在其他旧村改造前争夺客源。2.3 政策因素 政府给予的旧村改造政策对本项目的建设非常有利，要在 3 年内尽快用足政策，防止政策变动带来的风险。3、开发前提条件3.1 资金方面银行贷款资金的利用根据项目的建设规模及本项目的自身特点，村委会需考虑能够争取到3亿元 以上的银行贷款。自筹资金的利用高新区管委会承诺贷

34、款3亿元、。3.1.2.3 向村民私募资金 应考虑面向村民私募资金 5000万元一1亿元以 上。3.2允许村委会（含其成立的开发公司）参与捆绑用地的招牌挂 并且保证拿到土地。3.3保障用房可以出售保障用房如果在缴上土地出让金后可以上市交易对本项目更加有利。如果不能上市交易只能以小产权房的形式出售，相对来说销售不会很顺利。4、开发方案的选择4.1可供选择的方案针对六、七、八地块范围内安置和保障用房的开发建设及一、二、三、五地 块自行开发提出五种方案。方案一：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六 地块对外销售，捆绑用地面向社会公开招拍挂。方案二：六、七地块由村委会自行开发建设

35、，七地块用于村民安置保障，六 地块对外销售；一地块由村委会成立公司进行摘牌后自行开发、销售，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。方案三：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六 地块对外销售；二、三地块由村委会成立公司进行摘牌后自行开发、销售，其他 捆绑用地面向社会公开招拍挂。方案四：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六 地块对外销售；一、二、三地块由村委会成立公司进行摘牌后自行开发、销售， 其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。方案五：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一、二、三、五地块全部由村委会成立公司进行摘牌后自行开发

36、、 销售。4.2对方案的初步分析和选择421初步分析1）方案一：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障, 六地块对外销售，捆绑用地面向社会公开招拍挂。按现有图纸，六、七地块投资估算见下表六、七地块投资估算序号项目名称单价（tf / 元）单位数量合计（万元）-一一建安造价1.1住 宅 及 附 属 商 业A1#楼156016368.132553.43A2#楼142013336.951893.85A3#楼1630tf9448.771540.15A4#楼1645tf9314.741532.27A5#楼1540tf14048.522163.47A6#楼1645tf9316.811532.

37、62A7#楼1640tf9360.931535.19A8#楼1645tf8946.671471.73A9#楼1645tf8946.671471.73A10#楼1540tf13260.542042.12A11#楼1540tf10195.181570.06A12#楼1540tf13645.452101.40A13#楼1540tf13438.562069.54A14#楼1540tf13742.292116.31A15#楼1560tf9360.831460.29A16#楼1560tf9360.831460.29A17#楼1450tf9954.511443.40小计192046.3829957.85.2

38、库 车 F 地O022丄3002m2n二道路园林12绿线 、管路道01万m2万m2三勘察设计及前期工程33察 勘 程 工702333843n553n863告 报 研o173电 缶 和 缶oo183平 通 四1o四前期手续费14o.2查3万m2922786.3装散、泥 办*水 改墙O1万m292292244查 审 r 防3万m292278654费 m 二 理 监 程 工o£4皿金 动证44自心 交o3222.9o五配套费5.1综合配套费185万m222.94236.55.2区内变电配 套费120万im222.92748小计6984.5六管理费976.41七不可预见费1464.61八合计

39、一 +二+七52598.65六地块销售：住宅按小产权4000元/平米，储藏室按2500元/平米，商铺按5000元/平米销售计算。销售收入详见下表：六地块销售收入汇总表编号类型建筑面积（用）销售价格 （元 /m2）销售收入（万元）1住宅259984000103992储藏53商铺10995000549.54合计2867511343若六地块销售按产权房考虑，住宅按产权房5240元/平米，储藏室按2500元/平米，商铺按6000元/平米销售计算。销售收入详见下表：六地块销售收入汇总表二编号类型建筑面积（m）销售价格 （元 /m2）销售收入（万元）1住宅259985240136

40、232储藏53商铺10996000659.44销售合计286756586.214676.95营业税销售额的5.5%807.26所得税利润的25%1683.47销售收入12186.3本方案资金来源主要靠六地块内房屋销售资金及捆绑土地出让返还金来支撑。但因土地招拍挂及资金返还需较长时间，建设资金需以贷款方式解决。考虑一、二、三、四、五土地共计 214.05亩全部招拍挂，若按60%进行资金返还共 计2.83亿元（214.05*220*0.6=2.83 亿元），若按80%进行资金返还共计 3.77 亿元（214.05*220*0.8=3.77 亿元），由以上分析可见，捆绑用地

41、按 80%进行返 还，不能满足偿还建设资金贷款的需要，在不考虑贷款利息的情况下，仍存在 3000万元以上的资金缺口，该方案不合理。根据前期与业主的沟通，业主对于七地块的商业用房，考虑不出售，以村集 体财产的形式进行出租。故我们在这里单独考虑七地块商业用房出租，该部分成本3014万元（13698*2200=3014万），该部分商业用房按1元/天/平方米计算， 每年租金为500万元（365*13698*仁500万），由以上分析可见，六年可收回成 本（静态投资回收期）。六地块作为村民保障用房，在七地块已经满足村民安置保障要求的情况下， 考虑出售，我们对该地块住宅以小产权房和产权房两种出售方式进行比较

42、，销售收入按产权房比按小产权房出售增加利润约300万元（12186.3-11343=843.3万），土地变性补偿金按50万元/亩考虑，该区域若是住宅由小产权房变更为产 权房，支出的费用为550万元（50*1仁550万元），由以上分析可见，变更为产 权房后进行销售存在利润，但利润较低。方案二：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六 地块对外销售；一地块由村委会成立公司进行摘牌后自行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂按现有图纸、资料，一地块投资估算见下表一地块投资估算序号位 单量3计元合一建安造价11住宅及配套12m22m32m42m52m62m2m82m92m12m12m.

43、22m3库 车 F 地2m二道路 园林三勘察设计及前期工程33察 勘 程 工2333-43.5045300363告 报 研 可00873电 缶 和 缶83平 通 四四前期卖费一14.2查0032m万o2 o14.3墙改办、散装水泥10.00万m10.20160.004.4防雷审查3.00万m10.2050.004.5工程监理费511.454.6劳动工资保证金550.024.7劳动统筹715.024.8交易信息费16.504.9档案保证金12.00小计2085.29五配套费5.1综合配套费246.00167900.074113.555.2区内变电配套费120.00167900.072014.80

44、小计6128.35六土地出让金220.00亩81.4517919.00七管理费760.69八不可预见费1163.85九合计57877.95一地块销售：住宅按产权房5240元/平米，地下停车场、储藏室按2500元/ 平米，商铺按6000元/平米销售计算。销售收入详见下表：一地块销售收入汇总表编号类型建筑面积（应销售价格 （元 /m2）销售收入（万元）1住宅1191005240624082车库及储藏室37200250093003商铺11200600067204销售合计167900784205销售成本销售额的2.5%1960.76营业税销售额的5.5%4313.17所得税利润的25%3567.18销

45、售收入16790068579.1本方案资金来源主要靠一、六地块内房屋销售资金及一、二、三、五地块捆 绑土地出让金返还来支撑。一地块土地由村委会成立公司对土地摘牌后独立进行 开发建设，建设期间资金缺口需以贷款方式解决。一、六、七地块建设成本为10.92 亿元（5.13+5.79=10.92 亿元），考虑一、二、三、五土地共计206.85亩全部招拍挂，按80%进行资金返还共计3.64亿元（206.85*220*0.8=3.64 亿元）， 该方案销售收入为7.99亿元（1.13+6.86=7.99亿元），不考虑建设期贷款利息， 该方案利润为 0.71 亿元（3.64+7.99-10.92=0.71）

46、由此可见，六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一地块由村委会成立公司进行摘牌后独立开发，其他土地全部挂牌拍卖（该方案挂牌土地规划住宅面积较小，招拍挂存在一定难度），项目利 润较低（该方案前期资金压力较大，可分期进行施工，以减轻前期资金压力）。方案三：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障， 六地块对外销售；二、三地块由村委会成立公司进行摘牌后自行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。按现有图纸、资料，二、三地块投资估算见下表：二地块投资估算序号项目名称单价（mV元）单位数量合计（万 元）-一一建安造价1.1住宅及配套1#楼1540.002 m

47、22956.163535.252#楼1540.002 m15156.582334.113#楼1540.002 m12456.401918.294#楼1540.002 m12742.001962.275#楼1630.002 m25569.524167.831.2地下车库2020.002 m12789.342583.45小计101670.0016501.19-二二道路 园林2.1道路、绿化、管线100.00101670.001016.70小计1016.70三及计L1工程勘察30.002333430035300863告 报 研 可00573电 缶 和 缶83平 通 四四前期手续费14.2查0032m

48、万O2O1-泥 *水 装 散 加 改 墙00012m万O2O144查 审 r 防0032m万O2O154费 m 二 理 监 程 工£4动7484自心 交759.9五配套费1525六一亩七费 m 二 S 管八九计合三地块投资估算序号项目名称单价（m元）单位数量合计（万 元）一一一建安造价1.1写字楼1500.002 m53900.008085.001.2地下车库2020.002 m12500.002525.00小计66400.0010610.00-道路 园林管绪线道n三勘察设计及前期工程33察 勘 程 工230213314315370363告 报 研00573电 缶 和 缶83平 通 四四前期手续费14Q.2查0032m万2001水装 散泥办改墙2m万200144查 审 r 防0032m万200154费 m 二 理 监 程 工£4动7484自心 交.9