后金融危机时代下的中国房地产

1、哈尔滨金融学院期末论文（设计）后金融危机时代下的中国房地产系 部 金融系 专 业 金融专业_年 级 _ _ _ _ _ _学 号 _ _姓 名 _ _ _ 指 导 教 师 _ _ 2013年12月论文原创性声明本人郑重声明：所呈交毕业论文，是本人在指导教师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。论文作者签名： 2013年12月19日目 录摘 要IAbstractII一、引言1二、房地产市场面临的现状1（一）

2、房地产价格与面积呈下降趋势。1（二）市场开始走向分化。2（三）房地产商积极改变营销策略以跳出困境。2三、中国房价上涨的原因和影响2（一）房价上涨的重要因素21、国家GDP的增长。22、人口增长与房屋的供求关系23、银行贷款利率的增长。34、官商联手，价格垄断。35、人们的买涨不买跌的消费心理。36、资源向大城市积累。3（二）房价上涨的影响3四、抑制房价的对策建议4（一）完善我国现行土地出让制度4（二）增加土地供给，增加普通商品房供应4（三）增加保障性住房供应，完善经济适用房制度5（四）实行差别化信贷政策，引导住房合理消费5（五）增加房屋保有环节的税收5（六）加强房地产开发经营过程中的监管5摘

3、要在美国爆发的次级贷款危机席卷全球之后,世界已经迎来后金融时代。我国政府针对房地产市场过热的问题实行了从紧的宏观调控措施，这次宏观调控的效果显现时间与美国由次贷问题引发的金融危机相重合。目前种种迹象已表明，在金融危机的严重冲击下，世界经济增长放缓已成定局。按照国际货币基金组织的预测，发达经济体明年将陷入全面衰退，新兴经济体也正面临严重冲击。在这样一个特殊的历史时期，辩证地看待发达经济，准确把握中国房地产金融的发展方向，找到金融创新和金融监管的平衡点，提高我国利用金融工具为经济建设服务的能力，对于保证经济持续健康发展，维护中国房地产市场的繁荣具有重要意义。关键词：金融危机;房地产;经济;民生Ab

4、stractBy the outbreak of the subprime crisis over the years, become the economic crisis. Our government in real estate market overheat problem of tight macroeconomic measures, the macro-control effect by time and American appeared problems caused by the subprime crisis coincide with each other. Curr

5、ently, the signs that has great impact on financial crisis, the world economic growth has entrenched. According to the international monetary fund forecasts, developed economies in recession next year, emerging economies is facing serious impact. In such a special historical period, dialectically de

6、veloped economy, grasping at the development direction of China's real estate finance, financial innovation and financial supervision, improve the balance in using financial tools for economy construction service to ensure that the ability to maintain the sustainable and healthy development, eco

7、nomic prosperity of China's real estate market has important significance.Keywords: Financial Crisis；real estate；economic；The people's livelihood后金融危机时代下的中国房地产一、引言金融危机对中国经济的影响正在进一步加深，房地产市场调整还将持续一段时间，但其稳定健康发展的基本面和中长期趋势没有改变。在后金融危机时代中，如何稳定房地产市场是一个重大课题。2009年我国部分城市房价快速上涨“，地王”不断涌现，已引起中央高度关注，“房价问题”

8、成为2010年两会最热议话题。回顾自2005年以来的房地产调控，期间政府出台过“国八条”“国六条”“国十五条”等一系列政策文件，涉及土地政策、税收政策、货币政策、住房政策等方面，但房地产调控却屡屡不见效果，房价仍步步高升，严重超出了普通家庭购房的能力。在国内经济政策调整和国际经济环境恶化这样一个大背景下，正确判断我国房地产市场发展情况，分析房地产市场与金融运行之间的相互影响，对于稳步实施房地产业政策调整，防范房地产泡沫与金融风险，促进房地产业、金融和经济的健康发展具有重要意义。本文通过大量周密的市场调研，结合定量化的市场调查资料，分析了当前金融危机的成因及其对中国房地产行业的影响，重点分析了中

9、国房地产业对整个中国经济的影响。在此基础上，本文对中国行业发展的整体环境及发展趋势进行探讨和分析，得出对中国房地产目前现状的客观认识，并进而提出在新形势下的发展思路和竞争战略。二、房地产市场面临的现状（一）房地产价格与面积呈下降趋势。2007年以来，在紧缩政策调控下，中国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调1。2008年全国房地产销售价格、开发投资额均继续保持增长态势，但商品房销售面积和销售额、完成开发土地面积等出现不同程度的下降。同时一些炒家为尽快脱手、回笼资金，也大幅降低房价进行抛售。（二）市场开始走向分化。由于土地制度方面监

10、管的加强，实力较小的房地产商很难拿到地；信贷紧缩，使得房地产商资金缺乏有效的资金来源，一些中小房地产商又不能通过股市发行股票来获取资金；利率提高，一些中小房地产无力支付巨额的房地产信贷的利息；一些中小房地产商不具有品牌竞争力；大型房地产商更具有实力进行价格战，通过价格战来清洗市场等因素的共同作用将会使房地产市场走向分化，一些实力较低的房企将被清洗出市场，从而提高市场集中度。（三）房地产商积极改变营销策略以跳出困境。一方面，开发商积极采取降价策略，采用降低首付款比例的营销手法。另一方面，大力实施置业保值计划，即开发商为了打消消费者的顾虑，鼓励他们买房推出的置业保值计划。三、中国房价上涨的原因和影

11、响（一）房价上涨的重要因素1、国家GDP的增长。全国各地的房价跟GDP大致都是同期增长。正因为GDP的增长，房价也就有了一个上涨的助力，所以房价上涨是一个必然规律。但很明显，现在的房价上涨幅度远大于GDP的增长，所以引起房价疯长并不是只有这一因素。地方经济发展与地方房价涨跌的密切联系和相互影响。经济发展与城市建设往往是同步的。一方面，地方经济发展必然会推动城市建设，加速城市改造和开发。城市一系列发展就会令土地开发商拥有巨大的商机，从而加速房地产的发展。发展城市的资金就会大量流入房地产，加速房价上涨。另一方面，发展经济也亟需房地产业的发展来拉动，房价上涨，增加房地产收入，就有助于经济发展。2、人

12、口增长与房屋的供求关系当今，我国人口的年龄高峰段就在于80年代、90初出生的人群，而这些人群正是当今社会的年轻一代，也正是庞大的购房需求人群。根据产品的供求关系，拥有了大量的需求者，就造成房屋供不应求的局面，房价就会因此而继续攀升。而且现在我国的人口增长数量依然庞大，未来的房价很可能持续直升不下。3、银行贷款利率的增长。之前，国家利用宏观调控把利率提高，目的是使房地产开发商减少贷款建设的情况,从而达到降低房价的目的。但是,这时候开发商却把贷款的高额利息变成高额的房价,这样就变相的把风险转移到了消费者的身上。所以，银行的利率提高，却反而令房价更加上涨。4、官商联手，价格垄断。房地产行业本身是个暴

13、利的行业。高利益同时带来了高税收，这除了能带动地方经济发展，还可能引起了官场的腐败。商勾结的事情也比比皆是,房价上涨，腐败的官员也许就成了受益的一员。所以，面对上涨的房价，地方官员也大多数是睁只眼闭只眼了。5、人们的买涨不买跌的消费心理。购房消费者的购买心理很简单买涨不买跌。这就导致了,房价越高,就越有人买.如果房价一直涨的话,买的人就会越多,因为,大家都会觉得现在不买房,等到以后房价就会更高了,就更难买了.一旦房价下降，大家就会觉得现在房价以后会更低,等到房价低到谷底的时候再买也不迟。所以人越多，价越高,而价越高 , 这样的购买心态也促使了房价一直跌不下来。6、资源向大城市积累。大城市的发达

14、，就导致了它需要更多的资源，就令资源大量地向大城市聚集。这时，城市的资源依然短缺的话，资源的价格就会上升。例如，当建筑材料短缺的话，它的价格就自然会涨。既然建筑成本提高了，房价也自然会跟随上涨了。（二）房价上涨的影响对于高涨不下的房价，影响最大的就是广大百姓。面对着持续攀升的房价，最痛苦的应该是普通百姓。当今，房奴不可计数，他们每天都要背着重重的房债压力。还有，蜗居已成了大城市繁华背后的心酸。其次，房价上涨对于经济和地方城市的发展利弊。房价上涨固然是经济和城市发展的一个重要支撑，但是房价不可能一直地涨下去，如果不加以治理，高升的房价迟早有一天会突然爆裂，猛地下跌。而接踵而来的是一系列的经济问题

15、，需求下降，通货紧缩，经济衰退，等，到时就更加难以控制。房价上涨引起的政治问题。高涨的房价和房价泡沫正给我们国家的宏观调控积累着很大的潜在风险，国家必须要尽快出台一系列有效的政策，既保障民生，又不影响经济。一旦政策出错了，就会加快危机的出现，这令中央政府背负着重大的压力。对于金融业有极大的影响，当今，房价已和银行、股市连成一体。银行利率影响房价，同时房价也影响着股市。房地产作为股市的一个重要构成，当房价上涨，房地产的股市也就随之上涨。但是，现在房价的飙升过度，很容易能想象到，当房价泡沫破裂时，房价大跌的时候，必然也会影响股市的大跌和银行的利益受损，十分恐怖。房价的上涨多少会引起官场的腐败。尤其

16、是地方官员，面对着巨大利益的诱惑，就很难做到廉政。他们从高房价中看到了利益，如果房价下跌、地价下降，地方政府的利益直接受损，因此与地方政府利益有损的廉租房也迟迟不见大动静。房价继续上涨，官员与房地产商的勾结就越厉害，房价也就更难被压得住了四、抑制房价的对策建议（一）完善我国现行土地出让制度在坚持社会主义土地公有制的前提下，在坚持国有土地有偿有限期使用的条件下，完善我国现行土地出让制度。如大幅增加招标方式的土地出让比例，减小价格高者得方式的出让比例，或采用“勾地”的方式出让土地等，目前有几个大城市在进行尝试。（二）增加土地供给，增加普通商品房供应在强大的刚性需求、城镇化需求、改善性需求状况下，抑

17、制房价，必须增加土地供给，并转化为住房供应，同时要严格执行国家的“90/70”政策，切实增加普通中小户型的商品房供农地入市也可考虑，一方面增加土地供应量，一方面降低土地的价格，若政策容许，必对房地产市场带来较大的影响。（三）增加保障性住房供应，完善经济适用房制度针对低收入人群，在增加供给方面，要切实增加限价商品房、经济适用房、廉租房供应。政府要从多方面解决廉租房的资金问题，经济适用房的用地问题，要扩大供应范围，增加分配过程的透明度，对于经济适用房，要引入退出机制。（四）实行差别化信贷政策，引导住房合理消费对于首套置业家庭，实行低首付，利率优惠。对于二次置业家庭，提高首付比例，高于同期利率。对购

18、第三套房及更多的，不发放贷款，杜绝利用银行资金炒房，严厉打击投资、投机性不合理的住房消费需求。（五）增加房屋保有环节的税收国外对抑制商品房价格，许多国家都采用物业税或不动产税，按年征收，增加业主保有环节的费用。我国房产税仅对经营性房产按年征收，对个人所有非营业用的房产免征房产税。我国二手房买卖需缴纳契税、土地增值税、营业税、个人所得税等，这些都是在交易时候才产生，在业主持有环节并不征税。我国可借鉴国外开征物业税或物业保有税，或者对个人所有非营业用的第二套（含第二）以上房产开征房产税。（六）加强房地产开发经营过程中的监管要加大房地产开发企业的信息披露，房地产开发项目的信息公开，要加强对商品房预售过程的监控，严厉打击房产开发商囤地炒地、建成住宅后捂盘惜售等炒高房价的行为，要加强商品住房买卖合同管理,健全房地产信息公开机制，鼓励推行商品住房现售试点。参考文献1易宪容.当前国内房地产市场形势分析与对策J.理论前沿，2009，（3）.