房地产项目SWOT分析法详解

1、房地产项目 SWOT 分析法详解SWOT析是由旧金山大学的管理学教授于 20世纪80年代初提出来的。SWOT 分析即强弱机危综合分析法，是一种企业竞争态势分析方法，通过评价企业的优 势(Strengths)、劣势(Weaknesses)、竞争市场上的机会(Opportunities) 和威胁 (Threats),用以在制定企业的发展战略前对企业进行深入全面的分析以及竞争 优势的定位。狭义上说，它是市场营销的一种基础分析方法，广义上，它适用于 很多工作领域，甚至是平日生活当中，有利于认清问题，发挥优势。SWOT个英文字母分别代表：优势(Strength )、劣势(Weakness、机 会(Opp

2、ortunity )、威胁(Threat)。其中，S、W内部因素，0 T是外部 因素。按照企业竞争战略的完整概念，战略应是一个企业“能够做的”(即组织的强项和弱项)和“可能做的”(即环境的机会和威胁)之间的有机 组合。在房地产项目的应用，基础应用是项目 SWOT析，精细化还包括地块 SWOT 分析、产品SWO分析、营销推广SWOTh析等。房地产项目的SWO应用，就是将与项目密切相关的各种主要优势、劣势、 机会和威胁等，通过调查列举出来，并依照矩阵形式排列，然后用系统分析的思 想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论，这些结论通常会影响并指导最终的决策。SWO价析的步骤：1、

3、罗列项目的优势和劣势，可能的机会与威胁。将列出的各种因素根 据轻重缓急或影响程度等排序方式。2、优势、劣势与机会、威胁相组合，形成 SQ ST、WO WT策略。3、对SO ST、WO WTfi略进行甄别和选择，确定项目目前应该采取的 具体战略与策略。图表示例：SWOT优势(S)劣势(W)1、2、1、2、机会(O)SO发挥优势抢占机会WORJ用机会克服劣势1、1、1、2、2、2、威胁(T)ST发挥优势转化威胁WT减少劣势避免威胁1、1、1、2、2、2、SWOT优势 Strength劣势Weak项目属于长江路板块,地域发展潜力大生活便利性良好机会 Opportunity周边房源基本售完，直接竞争

4、小针对刚性需求, 小户型具有一 定市场空间威胁 Threaten发挥优势，抢占机会利用区域未来的发展潜 力，吸引刚性需求客户 群通过较高的性价比，提 开项目的竞争力与销售 速度政府未来政策 尚不明确区域内同期将 有几个项目推 出，存在潜在竞 争区域外整个开 发区市场投放 量大，竞争激烈发挥优势，转化威胁通过准确的项目定价， 挖掘购房的真实需求寻找市场空白，塑造项 目独特的形象和风格现阶段区域成熟度不高， 地块环境差，面临拆迁等 问题不临街，商业规划过大 户型设置跨度大，造成客 户群定位不清晰社区规模小，难以形成影 响力项目不靠近主干道，展示 性不强利用机会，克服劣势设置完善视觉导视系统 引导到

5、项目将售楼处设置到主干道 上，提高项目昭示性对产品规划进行改良，与 刚性需求对接减小劣势，避免威胁实施有针对性的节点营销住宅项目通过借势推广，提升项 目核心竞争力内部因素关注点（优势、劣势）竞争优势（S） : 指一个项目超越其竞争对手的方面，或者指所特有的能提高项目竞争力的条件。竞争劣势（W） : 指某种项目缺少或做的不好的东西，或指某种会使项目处于劣势的条件。1、地理交通优劣势分析（ 1）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；（ 2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；2、配套设施优劣势分析（ 1）教育：大中小学及教育质量情况。（ 2）医院等级和医疗水平（ 3）大型购物中心

6、、主要商业和菜市场（ 4）文化、体育、娱乐设施（ 5）公园（ 6）银行（ 7）邮局（ 8）其他3、开发商优劣势分析（ 1） 开发商实力（ 2） 政府对开发商的支持4、产品优劣势分析（ 3） 观规划（ 4） 立面（ 5） 型设计（ 4）自身配套外部因素关注点（机会、威胁）：机会（O）:公司面临的潜在机遇，未来可转变为提高项目竞争力的条件。威胁 （T） ：危及公司的外部因素未来可转变为使项目处于劣势的条件。机会通常指近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程、政府的税收优惠政策、土地审批政策所带来的机会、政府市政规划带来的机会等方面分析。威胁通常主要从市场竞争的激烈程度、客户群购买力水平的高低和土地获取难度的高低等方面分析。商业项目内部因素关注点（优势、劣势）1、地理交通优劣势分析（ 1）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；（ 2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发班车；2、区域优劣势分析（ 1）是否已有成熟商圈（ 2）周边政府机关办公、星级酒店、餐饮、娱乐等配套3、开发商优劣势分析（ 1）开发商实力（ 2）政府对开发商的支持（ 3）规划管理、运营能力4、产品优劣势分析（ 1）临街性、展示性（ 2）层高、进深、开间等外部因素关注点（优势、劣势）机会通常指近期或规划中是否有地铁、轻轨等