蓝鼎集团关于开发项目共用工程物业移交管理办法

1、蓝鼎201261号关于印发蓝鼎集团关于开发项目共用工程物业移 交管理办法的通知集团各单位：目前，集团开发项目在竣工验收后向物业移交工作存在诸多不足 之处，为规范集团开发项目在竣工验收基础上的物业移交工作，明确 物业移交项目各方主体单位责任，减少因竣工项目遗留问题而影响物业服务工作，保证小区物业服务、维护工作正常进行。根据集团要求， 现将蓝鼎集团关于开发项目共用工程物业移交管理办法予以印发，自公布之日起实施。特此通知二0一二年十二月二十五日主题词：管理办法共用工程 物业移交 通知蓝鼎控股集团2012年12月26日印发共1份蓝鼎集团关于开发项目共用工程物业移交管理办法第一章总则第一条 为规范集团开

2、发项目在竣工验收基础上的物业移交工 作，明确物业移交项目的各方主体单位责任，减少竣工项目遗留问题 影响物业服务工作，保证小区物业服务、维护工作正常进行，制定本 办法。第二条 本办法规定的小区共用工程分共用系统工程及共用设 施、部位两大类。其中共用系统工程分为给排水、电气、电梯、消防、 智能化等系统工程，包括相应的管线、设备和设施；共用设施包括室 外、景观工程（道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传 栏、垃圾容器、地上停车设施、休闲娱乐设施、垃圾转运设施、无障 碍设施等）、物业服务用房、地下车库、人防等；共用部位包括建筑 物的基础、承重结构、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、 扶手

3、、护栏、井道、架空层及设备间等。第三条 本办法适用于集团内所有新建的物业接管验收的房地产 项目。第四条 本办法所指的移交是指小区竣工完成后，项目公司将小 区共用工程移交给物业公司，物业公司进行验收、接收的过程。移交 的各工程实体的质量、 技术指标、性能应符合工程合同、 设计及变更、 规范、国家法律法规或行政主管部门的规定要求，移交的内容包括工程实体和工程资料。第五条 物业公司作为共用工程的接收和管理单位，应由具备专 业工作经验的人员负责共用工程的管理和维护。为保证移交顺利，尽量避免问题发生，物业公司应在项目开发的后期提前介入物业移交工 作。第六条因施工单位原因未完成物业移交的工程，不准支付工程

4、 质量保证金。第二章移交程序第七条职责（一）集团工程管理中心负责本管理办法的制订、修改、指导和 监督。（二）物业公司严格按有关验收标准进行验收，并建立书面验收 资料，对不合格项目应及时向项目公司提由整改要求。（三）项目公司应配合物业公司做好验收工作，完成整改工作，确保物业及时、完整移交。第八条 物业移交前应具备的条件（一）建设工程竣工验收合格，并经建设行政主管部门备案；供水、排水、供电、供气、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，水、电、燃气已开通或具备开通条件；电梯、消防等工程竣工验收合格；道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

5、移交物业的资料已准备完毕；法律、法规、设计规定的其他条件符合要求。（二）因特殊原因，小区已完成竣工验收，部分共用工程虽然未完成竣工验收，但不影响小区整体运行使用， 也不影响其他共用工程移交的；对必须投入运行、使用但存在问题的共用工程，物业公司应有条件接收、管理。第九条 工作程序（一）准备工作项目公司是物业移交的组织者，在具备物业移交条件的前提下，项目公司应提前通知物业公司准备接管验收，确定交接查验事项、日期、进度、标准等，物业移交应按施工合同划分的施工段分批分段进行。 移交验收之前各参与方应做好准备工作，准备好工程资料、器具，组织好移交参与人员。（二）验收与移交1 、 工程资料应提前于工程实体

6、完成验收，对不符合要求的资料，应要求移交单位限期整改，验收完毕填写相关记录。2、物业移交验收人员按工程合同等规定要求进行检查验收，并填写物业移交记录单，对存在的问题物业公司负责汇总，项目公司组织落实整改。3、对存在的局部不影响整体使用功能的问题，不影响整项工程的移交工作，应由建设单位组织施工单位限期整改，物业移交记录单予以说明。4、对存在问题的整改完毕且物业验收符合要求后，移交工作完成。5、移交工作包括相应部位、房间钥匙的交接，交接时应核对钥匙数量，钥匙应正常开启所对应的门、箱。6、对于二次供水、供配电等专业工程因特殊原因暂无法正式移交给相关主管部门的，原则上应由项目公司（建设单位）、施工单位

7、继续履行正式移交前的管理、维护责任。如确因特殊情况无法实现的，项目公司完成相关验收程序后，经集团公司同意，项目公司和物业公司签订代管协议，明确代管时限、相关主体责任、义务、注意事项及费用等。第三章移交验收标准第十条 给排水系统（一）给水系统1 、管道支架、管卡设置牢固，管卡与管道接触紧密。2、给水阀门的位置准确，开关严密、灵活、方便。3、水表安装位置正确，平整，便于查看。4、 明敷管和管道井应将管接口麻丝和污物清理感干净后，刷银粉漆两遍。5、管线保温良好无破损，管道冲洗、试压记录齐全。6、给水设备型号、数量与移交清单相符合，工作状态良好、标 识清楚、设备表面油漆完好无损、安装牢固、无渗漏现象、

8、机房配置 完整。水泵表面应清洁、运转正常无震动无噪声，管路阀门严密灵活 好用。给水设备润滑正常、单流阀不倒水、压力罐仪表正常、运行调 试记录齐全，符合运行要求。7、管道支（吊、托）架设置符合要求，涂漆应附着良好，无脱 皮、起泡和漏涂。8、二次供水设施设备符合代管移交条件：给水管道系统强度严 密性试验合格，冲洗、消毒检测完整。设备和管道无任何滴、跑、漏 现象。给水设备及水箱设施完好，运行正常，水箱清理干净。9、设备电机、仪表、泵阀运行正常、运行调试记录齐全，符合 运行要求。（二）室内排水系统1 、排水管雨水管表面无破损，检查口、地漏的标高、位置正确。2、排水立管清理干净，无大面积污染，伸出屋面透

9、气管固定良 好。3、所有排水管的灌水试验做到不渗不漏，排水通畅，通球试验 合格。4、室外雨水立管段连接牢靠，通水顺畅且不漏水。5、排水立管固定措施符合要求，支撑间距统一。按规范每层应 装伸缩节，伸缩节安装高度应统一。6、污水泵导轨安装牢固，污水泵接口严密，附件安装顺序正确。 污水泵启停运转正常、浮球控制准确有效，标识齐全。污水坑盖板符 合要求。7、车库地面排水沟内无杂物，沟井盖板完好。8、电梯底坑应有可靠排水措施。9、穿结构外墙的排水管必须有柔性或刚性防水套管，套管内外封堵严密，不渗不漏。（三）室外给排水系统1 、室外管道及窖井按设计施工，标高及坡度符合设计要求，无倒坡现象。2、排水雨水检查井

10、内导流槽设置合理，出水口四周封闭紧密，粉刷符合要求，井池内踏步符合要求。3、井盖完整无缺，无翘裂、断裂、变形、易于开启。4、管道系统作冲水试验，系统无外泄，排水通畅。5、井池内无杂物垃圾，清理干净。6、下雨时道路无明显积水，雨水系统排泄正常。7、室外消火栓和水泵接合器设置位置合理，无受损现象。第十一条电气系统1 、配电箱盘面垂直，箱体内线材色标符合，按线正确，左零右相， 相线为红线，零线为蓝线，接地线为绿黄双色线，接地接触紧密。2、漏电开关短路保护、过载保护动作可靠。3、盘、柜的固定及接地应可靠，盘、柜漆层应完好、清洁、整齐。内装电器元件应齐全完好，安装位置正确，固定牢固。所有二次回路接线准确

11、、连接可靠，标志齐全清晰，绝缘符合要求；4、 盘、柜及电缆管道安装完后，应作好封堵。5、操作及联动试验正确，符合设计要求。6、电缆规格应符合规定，排列整齐，无机械损坏；标志牌应装设齐全，正确，清晰。所有电线电缆按规范要求绑扎在线槽内，并用盖板盖好。7、电缆的固定、弯曲半径、有关距离等应符合要求。8、电缆终端、电缆接头应按牢固，接地应良好，相色应正确，电缆支架等的金属部件防腐层应完好。9、电缆沟内应无杂物无积水，盖板齐全，电缆沟接地良好，支架设置规范合理。10 、 直埋电缆路径标志物与实际路径相符，路径标志应清晰、牢固，间路适当。11 、 共用区域照明及应急照明、通道指示灯完好无损，开关符合设计

12、要求，功能正常。12 、共用系统设备供电正常，接地接零保护完好有效。13 、各级配电箱，控制箱内标识清晰明确，回路编号准确。14 、变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好。安全防护装置齐全、标识清楚，机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好、无损伤。15 、 高低压配电部分应符合代管移交条件：各类技术资料应齐全，符合要求，且有可追溯性，各责任人均应签章确认。变配电室通电后抽测的项目主要是：各类电源自动切换或通断装置、馈电线路的绝缘电阻、接地或接零的导通状态、开关插座的接线正确性、漏电保护装置的动作电流和时间、接地装置的接地电阻和由照明设计确定的照度等。检测结果应符合设计和规范的

13、规定要求。第十二条电梯系统（一）一般要求：电梯应达到相关合同规定的功能要求；电梯轿厢已做好防护。（二）系统布置1 、机房照明应与电梯电源分开，应在机房（如有）靠近入口处设照明开关。2、电梯主开关及其副开关应符合以下要求：各接线紧固，开关设备等安装牢固。每台电梯均应设置能切断该电梯最大负荷电流的主开关，主开关的位置应能从机房入口处方便、迅速地接近，各电梯主开关均应有识别标志。轿顶应装设照明装置或设置以安全电压供电的电源插座并有明显标志，井道内应装设足够照明，电源应由机房照明回路获得。3、电梯电气设备接地应符合下列规定：所有电气设备的外露可导电部分均应可靠接地或接零，电梯轿厢可利用随行电缆的钢芯或

14、芯线作保护线。当采用电缆芯线作保护线时，保护线不应少于2 根。（三）电梯配线1 、机房和井道内的配线应用电线管或电线槽保护，轿顶配线应走向合理，防护可靠。2、电线管应用卡子固定，固定点间距均匀。电线槽连接处应锁紧，管口应装保护口。电线槽安装应牢固，接口严密。3、 电线管电线槽均应可靠接地或接零，不得作保护回路线使用。4、配线应绑扎整齐，并有清晰的接线编号。5、随行电缆的安装应符合下列规定：随行电缆两端以及不运动部分应可靠固定；圆型随行电缆应绑扎固定在轿底和井道电缆架上，扁平型随电缆固定应使用楔形插座或卡子；随行电缆在运动中有可能与井道内其它部件挂、碰时，必须采用防护措施。（四）电梯电气安装1

15、、配电柜（箱）、控制柜（屏、箱）的安装应布局合理，固定牢固，且应符合下列规定：尽量远离门、窗 ;屏、柜和双面维修屏安装应便于核查与维修。2、电梯门召唤盒、指示灯盒及开关盒的安装应符合下列规定：盒体应平整、牢固不变形，埋入墙内盒口不应突出装饰面;面板安装后应与墙面贴实，不得有明显的凹凸变形和歪斜。3、电梯的各种安全保护开关必须可靠固定，不得焊接固定,与机械相配合的各安全保护开关应工作可靠。（五）电梯机械安全装置1 、限速器：动作可靠，钢绳和绳套无断丝、折曲、扭曲和压痕，润滑良好，绳轮无裂纹，张紧装置无松动或移位（零部件无磨损破裂）。2、安全钳：动作可靠，操作机构和制停机构所有构件灵活无损，安全嘴

16、无裂损及污物塞入。3、缓冲器：油压的应无漏油现象，若是弹簧的应无锈蚀及螺栓松动，底坑无积水。4、终端限位保护：强迫减速开关、终端限位开关、终端极限开关应安装牢固，磁轮灵活可靠，轿厢外侧的开关打板无扭曲变形，需上油的零部件无缺油现象。（六）曳引与导靴装置1 、导轨：压板固定牢靠，润滑良好，表面无凹坑、毛刺及划伤，无变形。2、导靴：导靴与轿厢架联结紧固;导靴运行中无啃道。3、导轨架：无变形、裂纹、移位，无脱焊，无锈蚀，水平度无起差。4、配重 :配重架上绳头组无松动，螺母紧固，卡绳无脱落；导靴磨无损或缺油润滑;配重架上配重块无松动、无晃动，铺垫平正;安全钳应灵活可靠。5、曳引机:噪声小，传动及换速平

17、稳，联结件紧固，承重梁架设稳固完好，支承比度应符合规范，下部防震胶齐全完好。6、制动器：无卡震，表面无划伤、高温焦化料及油污;噪音小，运动灵活;制动器板手，盘车手轮应可靠，位置明显醒目。7、减速器:运转平稳，无撞击声和振动，无漏油;连接件无松动。8、连轴器:无螺母松动;无冲击，机械零部件无裂纹或磨损。9、曳引轮：无异声、漏油；钢丝绳与轮槽无滑动；各紧固螺栓无松动。10 、钢丝绳：无磨损，锈蚀及断丝现象；绳头组合装置无损环。（七）轿厢、层门和电梯门系统1 、轿厢: 厢架与厢体联接螺栓紧固；轿底轿壁、顶位置无错位现象；轿顶轮或绳头组合无裂纹、松动、移位；无震动声响；超载装置动作灵敏可靠。2、轿厢门

18、：门板无变形划伤、撞蹭、下坠及掉漆；门导轨、门地坝无松动；门靴在门坝槽内运动灵活，间隙适中，无杂物， 无卡阻，无划损；门刀、螺栓无松动变形，且与层门有关构件的间隙应符合要求； 安全触板或光电感应功能动作灵敏可靠；轿门闭合装置应可靠和准确。3、层门：门须灵敏、可靠、保险；联动机构滑轮无损，传动绳无松动； 开关门过程灵活、平滑、 平稳、 无抖动； 与轿厢门配合准确，无撞击声或其它异声，噪音小；门扇运动中无跳动。4、轿顶安全窗：安全窗打开后电梯应可靠停止运行；开启无卡 5、层楼指示器、召唤箱、厢内控制板及全部信号系统无故障、无错误、整洁且操作灵活。（八）电梯机房1 、通风措施可靠，窗户可防风雨。2、

19、主机控制屏应与门窗距离适宜。3、电机墙之间距离应方便检查。4、孔洞封堵完成。5、有防尘防水措施。6、合格安装避雷设备。7、机房内各类线路铺设整齐整洁，线路线管标识准确。第十三条消防系统（一）消火栓喷淋系统1 、消防主管网位置合理，管网功能、流向标识清晰，在屋顶最高处设置试验消火栓。2、管道系统无滴、跑、漏现象。3、所有消防阀门应标明控制区域，消防喷淋管线控制阀门灵活好用，分区减压阀使用应正常，达到运行要求。4、各区域自动喷淋末端泄水阀启动灵活，压力表指示正常，阀门开关灵活，无泄漏现象。5、水流指示器能够正常将水流信号反馈回消防主机，消防主机接到水流信号后能够正常报警。6、自喷报警阀组设施完好，

20、功能正常。7、消防系统联动能正常启用。（二）消防通风系统1 、通风系统的百叶、防火阀、风管、支架、风机及控制系统完好无损。2、防火阀旋转灵活，开关自如，风机运行无异常声音。3、风管防晃支架布设合理，所有支架刷漆符合要求。4、通风系统的单机试运转合格。5、正压送风机防雨、避雷、接地、防杂物措施设置合理。（三）消防报警系统及气体灭火系统1 、消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固， 机房干燥、通风、采光良好。2、消防控制设备可以控制消防水泵的启、停，并显示启泵按钮启动的位置。3、消防控制设备可以控制自动喷水灭火系统的启、停， 显示报警阀、信号蝶

21、阀及水流指示器的工作状态，显示消防水泵的工作、故障状态。4、消防控制室与所设的对讲电话分机的通话试验，消防控制室的外线电话与“119 ”的通话试验功能正常，语音清晰。5、气溶胶或其它气体灭火控制系统的紧急启动和切断装置功能正常，在报警、喷射各阶段，控制盘应有相应的声、光报警信号，并能手动切除声响信号。（四）消防固定对讲电话及应急广播1 、通话质量清晰，无回音。2、各主要设备房、重点部位都应能够与中控室进行直线联系。3、紧急广播与共用广播共用设备时，其紧急广播由消防分机控制，具有最高优先权，在火灾和突发事故发生时，应能强制切换为紧急广播并以最大音量播出， 紧急广播功能检测按火灾自动报警及消防联动

22、系统的有关规定执行。4、消防中控室应能清楚显示火灾事故广播扩音机的工作状态，并能用话筒播音。功率放大器应冗余配置，并在主机故障时，按设计要求备用机自动投入运行。5、共用广播系统应分区控制，分区划分不得与消防分区的划分产生矛盾。（五）其它要求1 、防火卷帘门升降自如，电机运行无异常声音。2、消防控制中心应安装空调和应急照明。3、共用部位防火门钥锁应通用。4、所有穿墙管洞防火封堵完好。第十四条智能化系统（一）消防应急广播和背景音乐1 、播放系统设置位置合理。2、室外扬声器安装牢固，导线必须穿管。（二）安全防范系统1 、可视对讲系统: 室内机必须安装可靠，可视屏图像清晰，报警功能正常，可视摄像头必须

23、满足白天、夜间图像清晰。室内机门铃提示、访客通话及与管理员通话应清晰，通话保密功能、室内开启单元门的开锁功能、门口机呼叫住户和管理员机的功能、CCD 红外夜视 功能、电控锁密码开锁功能、在火警等紧急情况下电控锁的自动释放功能、 管理员机与门口机的通信及联网管理功能、管理员机与门口机、室内机互相呼叫和通话的功能应符合要求。2、视频安防监控系统:系统功能、图像质量、图像记录保存时间应满足设计要求。3、入侵报警系统（包括周界入侵报警系统）：系统的检测、报警、控制、通信、联动、报警等应符合要求，有可靠的防误报措施，报警系统报警事件存储记录的保存时间应符合要求。4、出入口控制（门禁）系统：系统在离线、在

24、线、断电状态的功能应符合要求，系统的监测、报警、联动应符合要求。5、停车场（库）管理系统：车辆探测器、自动栅栏升降、读卡器、 发卡（票）器的功能应符合要求；管理中心的计费、显示、收费、统计、信息储存等功能，系统的通信、“防折返”等功能，车辆出入数据记录保存时间应符合要求；对具有图像对比功能的停车场（库）管理系统应能检测出/入口车牌和车辆图像，图像的清晰度应符合要求。6 、家庭紧急求助报警装置应具有可靠性、可操作性，具有防破坏和故障报警功能。第十五条共用部位和设施（一）共用部位1 、墙面平整，阴阳角方正、顺直，无空鼓、开裂现象，涂料均匀，无色差。2、地砖铺贴平整，拼花图清晰，色泽一致，表面清洁，

25、无空鼓、裂痕，无碎块、掉角、缺楞，砖缝均匀顺直，楼梯踏步尺寸一致，无 大小头。3、楼梯挡水线、挂落线、宽厚度一致，表面平整，颜色一致，阴阳角清晰。4、楼梯栏杆、扶手：栏杆焊接牢固，焊疤处理平整，木扶手拼接牢固，扶手背不弯曲，腻子批嵌密实，油漆表面涂刷后无锈斑，焊 渣，毛刺等。5、水管井、强弱电井的地坪施工完成，井内无垃圾或杂物；井内管道、线槽无大面积污染，各类电线整齐固定于线槽内。6、散水应无塌陷、断裂、开裂，面层应平整，无脱皮、倒泛水、积水现象，墙角无下沉现象。7、屋面地坪找坡准确，面层无开裂、破损现象；天沟、落水口排水通畅，无明显积水，屋面无渗漏现象；管道完好，天台扶栏无破 损、变形，无明

26、显锈蚀。（二）共用设施1 、道路无断裂、面层平整，无积水、起砂、空鼓、损伤等现象。2、路边石砌筑整齐，灰缝饱满，无损伤。3、块料面层拼砌整齐，平整稳固，块料面无裂纹、无缺棱掉角。4、石桌凳、长椅、体育娱乐设施等园区共用设施完好，固定措施牢靠。5、路牌标志清楚，地面线条顺直。6、路灯、装饰灯安装牢固，无破损，工作正常，灯柱安装牢固，油漆完好。7、围护栏安装牢固，焊点平滑，无脱漆、锈蚀现象。8、 车库顶通风口及百叶完好，进出通道墙地面及顶棚玻璃完好，无明显裂纹划痕，无污染。（三）景观水系1 、按图布置各景点，坐标位置正确。2、景观绿化标准或要求：绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草枯草。绿化水系布局合理，阀门开关灵活，安装稳