项目提案报告

1、整个产品的分析节点，以专业性的整合营销策略来 制定操作流程的。而在对产品的具体设计问题上， 则有专业设计公司去具体执行操作。我们清楚，再多的空洞概念，或是从他人处COPY 来的秀稿这些都是不值得发展商所用的，更是 不值得我们去做的。我们要做到的，就是成为发展 商的品牌设计者和管理者，为甲方项目提供全程的 策略服务，帮发展商把握住每一个节点，弥补每一 处疏漏。我们就是要从对产品的整体把握开始，先理制 出筋骨，再配之以新鲜的血肉，并附以全新的个性 和理念，秉着完美主义的精神，将其塑造成为一项 完美、鲜活的产物，最终成功地将其推向市场。我们相信，没有成功的开始，就没有成功的结 果！项目提案 报告百都

2、会菁英，城市主义乐园对一项产品的准确 理解和定位，是成功推 广该产品的关键！思维几何对新光这 个项目从理解到策略企 划都是从其产品的整体 特性去做深入思考和概 念提升的。我们是以目 标消费者的自身特点及 消费理念为基础来把握SWO分析优势：1 .目前区域发展潜力较大2 .本案所定户型市场需求量较高3 .区域出行交通便捷4 .本案所处地理位置优势（二环周边）5 .区域个案品质较高，配套较全机会：1 .政府关于一环路以内只拆不建的政策2 .全新的99+1的社区酒店式物业服务 3.本案产品类型市场尚未饱和 劣势： swot析综述：1 .区域环境较差2 .区域内相关生活配套设施较少3 .高层楼特质，造

3、价高、公摊大4 .靠近火车站，流动人口较多，存在诸多隐患威胁：1 .竞争个案2 .部分市场份额已经分化3 .性价比脱离市场4 .开发商自身定位失误我们通过对以上所列优劣势、机会点及威胁点的整合与对比，可以看出，其优劣势相差是很明显的！目前昆明房产市场的大环境较为乐观， 一直处于稳中 有升的势头。从本案 优势来看,首先是就小户型而言，其市场接受程度比较高。而且其所面对的消费群体多属于年轻的单身及上班族，他们对城市化要求程度比 较高，由于工作原因，更需要在市区生活及拥有便利的交通， 而本案项目处在二 环路傍，且多路公交车总站就在附近，因此这正是本案所拥有的一个重要优势。另外，本案的户型较之已推出的

4、楼盘都比较好， 所推出的物管服务有更大的灵活 性，使得居住品质能够高于已有社区， 这也是本案一大推广优势。但本案所存在 的劣势也是显而易见的,本案项目虽处市区，交通便利，但由于距离火车站较近， 周边环境比较嘈杂，大环境给人印象较差，其次还有一些相关的生活配套设施较 远，如运动场所、学校、超市等等。另外，项目容积率过高，活动空间少；加上 项目造价高，公摊面积大（高层住宅楼本身的局限性），也是本案的主要缺点， 所以要通过个案品质的提升及更为全面的物业服务来弥补这些缺点。在项目推广上，还有来自市场的威胜，就是本案所定户型目前虽属于市场真空地带， 但现有 个案中，小跃层为主的户型已有相当的数量， 它们

5、已经占据了很大一部分市场份 额，对日后本案的推广不能说是没有压力的。但是，我们的 机会点就在于,小户 型市场并不饱和，而且还很有潜力。加之现已推出的项目使我们在产品推广及投 放市场时有很多经验可以借鉴，使我们在自身项目品质的定位和提升上能够更胜 一筹。止匕外，现在政府关于昆明一环城路以内只拆不建的政策也是我们的最大机 会点，这一政策将为我们今后楼盘的推出，屏蔽更多核心圈层的竞争。土地价值决策（一）、项目概况：1 .项目位置本案项目地块位于南市区，火车站附近，北靠永平路，东临春城路，南 接二环路，西通北京路，本案项目距离市中心约5公里，车行需15分钟左右。2 .地块状况本案项目地块总占地总面积平

6、方米 （约合5亩），整个地块呈现为一个较 为整齐的正方形，地势较为平整。3 .周边状况简述本案地块市政道路建设较为理想，但周边两条小商品街使得环境较为混 舌L不过，支撑市民出行的公交线路较多，交通十分便利。（二）、土地价值分析通常一块土地价值是由多种因素共同组成的，包括自身土地特征、交通状 况、周边环境、配套设施、治安状况、发展趋势等等，而土地价值是这些因素综 合作用的综合反映。下面我们将结合这些因素对该项目进行分类阐述。1 .地块位置本案项目地块位于南市区，火车站附近，北靠永平路，东临春城路，南 接二环路，西通北京路。2 .地块特征地块较为平整，目前原有建筑尚未拆除，总用地面积为平方米。3

7、.交通状况本项目位于永平路和春城路交叉处, 公交路线较多，3路、44路、47路、 58路、63路、64路等起点站均在本项目地块东侧，分别通往金苑商厦、海 境基地、世博园、黄土坡、太平村、联盟路，东临春城路直通飞机场，路线 四通八达，交通十分便利。4 .周边状况由于位于火车站附近，人流量较大，过于烦杂。另外，周边绿化率较低。5 .治安状况由于地处火车站附近，人员性质较为混杂，流动性较大，周围居民素质 层次不一，使得本案在治安方面存在一定的安全隐患。6 .配套状况还缺少部分生活配套设施，如运动场所、学校、超市等等。这给区域内 生活带来一定的不便。总评:结合以上众多因素分析，本案地块的综合优势不是很

8、高。在区域的周边 状况和治安状况上存在一定缺陷，这主要是其客观因素（人员复杂，流动 性大）造成的。但也要看到，项目周围也不失其繁华性，也有客观优势的 存在。所以，我们必须看到本案的发展潜质，只要能够把握好本案项目的 前期市场定位和销售的入市时机，完全可以把本案做成一个能符合市场需 求的商住楼，并极有可能成为引领一种崭新时尚消费的项目。一、发展商开发模式的建立从本案地块所处的位置与周边环境来看，适宜做中端项目。从发展商的意图来看，本案应遵循快 和 准 的原则。首先，入市要快，销售要快，因此工程既要保证质量，又要尽量缩短工期，以把握房地产市场的销售旺季，抢占市场先机，达到销售周期短的目的。其次，市

9、场的定位要准，投放的时机要准，寻求最好的切入点，以有力的形象，适当的价格介入市场，一炮打响。小户型占大比例的阳光 A版、86街U2等已全部售完，而永平苑、幸福家园以大户型为主力房型，因此，目前昆明房产市场上小户型产品已经断档，形成昆明的小户型市场真空期，这将是本案进入市场的极好时机。二、发展商开发流程 2003 年 08 月2003年11 月为方案设计时间 2003 年 11 月 12 月方案扩出 2004 年 01 月本案开始动工 2004 年 03 月 04 月内部认购 2004 年 05 月 1 日本案开盘，售楼处投入使用。 2004 年 12 月建筑工期结束三、发展商开发时机项目开发时

10、机要尽量把握好4 月 5 月开盘的节点，同时配合5 月的昆明春季房展会，利用春季房展会继续做好本案的销售内部认购，并把握好市场动机及消费者消费倾向，及时调整产品，把握先机，抢占市场。另外要把握10 月份的昆明秋季房展会及销售旺季，及时推出样板房，以快和准的操作模式赢得消费者的青睐。使本案保持稳定热销的局面。四、发展商开发思路由于本案开发量较小，在万方左右，就昆明房产市场的消化量来看，项目风险是相对较小的。通过对市场的摸查了解，对于本项目建议以产品 类型来间接控制开发量。本项目主要以三种户型为主，分不同时间、不同 阶段，分类分批推向市场，以便灵活地控制销售及调整产品。五、资金模拟表项目综合容积率

11、（总套数约300户，总建筑面积约33000平方米）均一，人2904 兀/ m2价总A型：45 m2 * 2900 元/ nf =130500 元心B型：60m2 * 2900元/nf =174000 元价C型：80褶 * 2900元/m2 =232000 元土地：767元/褶建安成本：1000元/褶酉己套：30元/褶绿化：5元/ itf财务分析设计费：5元/ itf智能化：20元/nf资金还款：80元/褶营销管理：60元/褶税收：50元/褶767+1000+30+5+5+20+80+60+50=2017 元/ m2按 44%g利J: 2017X44%+2017n/ m2 住宅：27000平米