麦当劳和肯德基的选址要求审批稿

1、麦当劳和肯德基的选址YKK standardization office YKK5AB- YKK08- YKK2C- YKK18麦当劳和肯德基的选址标准1 .针对目标消费群麦当劳的目标消费群是年轻人、儿童和家庭成员。所以在布点上，一是选择人 潮涌动的地方，如在和平路、南京路、天津站等交通集散点周边设点；二是在 年轻人和儿童经常光顾的地方布点，比如在天津乐园附近设点，方便儿童就 餐；在新安广场开设店中店，吸引逛商场的年轻人就餐。2 .着眼于今天和明天麦当劳布点的一大原则，是一定二十年不变。所以对每个点的开与否，都通过 三个月到六个月的考察，再作决策评估。重点考察是否与城市规划发展相符 合，是否会

2、出现市政动迁和周围人口动迁，是否会进入城市规划中的红线范 围。进入红线的，坚决不碰；老化的商圈，坚决不设点。有发展前途的商街和 商圈、新辟的学院区、住宅区，是布点考虑的地区。纯住宅区则往往不设点， 因为纯住宅区居民消费的时间有限。3 .讲究醒目麦当劳布点都选择在一楼的店堂，透过落地玻璃橱窗，让路人感知麦当劳的餐 饮文化氛围，体现其经营宗旨方便、安全、物有所值。由于布点醒目，便于顾客寻找，也吸引人。4 .不急于求成黄金地段黄金市口，业主往往要价很高。当要价超过投资的心理价位时，麦当 劳不急于求成，而是先发展其他地方的布点。通过别的网点的成功，让“高 价”路段的房产业主感到麦当劳的引进，有助于提高

3、自己的身价，于是再谈价 格，重新布点。5 .优势互动麦当劳开“店中店”选择的“东家”，不少是牌誉较高的，如新安广场、津汇 广场等。知名百货店为麦当劳带来客源，麦当劳又吸引年轻人逛商店，起到优 势互补的作用。肯德基的选址步骤第一步：划分商圈一一用数据说话肯得基计划进入某城市，就先通过有关部门或专业调查公司收集这个地区的资 料，有些资料是免费的，有些资料需要花钱去买。把资料买齐了，就开始规划 商圈。商圈规划采取的是记分的方法，例如，这个地区有一个大型商场，商场营业额 在1000万元算一分，5000万元算五分，有一条公交线路加多少分，有一条地 铁线路加多少分，这些分值标准是多少年平均下来的一个较准确

4、经验值。通过 打分把商圈分成好几大类，以天津为例，有市级商业型（和平路等），区级商业 型，定点（目标）消费型，还有社区型商务两用型，旅游型等等。第二步：选择地点一一在最聚客的地方开店商圈的成熟度和稳定度也非常重要。例如规划局说某条路要开，在什么地方设 立地址，将来这里有可能成为成熟商圈，但肯得基一定要等到商圈成熟稳定后 才进入。肯得基开店的原则是：努力争取在最聚客的地方和其附近开店。过去古语说“一步差三市”，开店地址差一步就有可能差三成的买卖。这跟人 流动线（人流活动的线路）有关，可能有人走到这，该拐弯，则这个地方就是客 人到不了的地方，差不了一个小胡同，但生意差很多，这些在选址时都要考虑 进

5、去。人流动线是怎么样的，在这个区域里，人从地铁出来后是往哪个方向走 等等，这些都派人去掐表，去测量，有一套完整的数据之后才能据此确定地 址。选址时一定要考虑人流的主要动线会不会被竞争对手截住。人流是有一个 主要动线的，如果竞争对手的聚客点比肯得基选址更好的情况下那就有影响， 如果是两个一样，那就无所谓。一、商圈的划分与选择何谓商圈？商圈即各种店铺最密集的经营场所。你在落实你的创业计划时，首 先要考虑的就是如何去锁定适合自己经营的商圈。最常见的商圈类型有市级商 业型、区级商业型、定点消费型、服务消费型、社区消费型及旅游消费型等。 你根据经营的项目确定了商圈的类型后，接下来就需要用百分制的打分方法

6、对 商圈的等级、交通及前景三个方面进行评估、论证，看在这个商圈内适合不适 合自己开店、能开多大规模的店。KFC对快餐店选址是非常重视的，其选址成 功率几乎是百分之百，是肯德基的的核心竞争力之一。1 .划分商圈商圈等级评估打分：商圈等级的高低直接代表着含金量的多少。我们可以用打分的办法来确定是黄 金商圈还是白银商圈，或是黄铜商圈。如果商圈的等级评定占总分的65%,我 们可从城市人口、收入水平、消费能力及商圈的年营业额四个方面来评估。如 这个城市非农业人口为30万，年人均收入在1 . 5万元，年平均消费大于5000 元，商圈的年销售额在2亿元 3亿元，我们就可以把它定为具有65分值含金 量的黄金商

7、圈。一般来说，城市人口分值为10分，经济收入为15分，消费能 力为15分，商圈年销售额为25分（例如，这个地区有一个大型商场，商场营 业额在1000万元算一分，5000万元算5分等等）。当采用以上每项规定的分 值进行评估时，总分为50分的便可确定为白银商圈，如果仅有30分则定为黄 铜商圈。总分：65分城市人口收入水平消费能力商圈年营业额黄金商圈城市人口 30 万年人均收入 万年均消费5000>2亿白银商圈20-30 万万4000-50001-2亿黄铜商圈20万1万4000>1亿商圈交通交通评估打分：通过这项评估打分主要是看这个商圈辐射功能的大小，能否通过方便快捷的公 路、铁路及水路

8、运输，把周边的购买力吸引过来，使商品实现跨市、跨区甚至 跨省的大流通。我们给交通评估的总分值定为20分，那么在这个商圈内有一条 公交线路通过应算1分，有一条地铁线路通过应算3分，有一条长途汽车线路通过应算6分，有一条火车线路通过应算8分，线路延伸的区域越远定的分值 就越高。如在商圈的附近有大型停车场、宾馆等应算2分。总分：20分参数分值备注公交路线1分有一条公交线路即可算1分地铁13分有一条地铁即可算3分长途汽车路线6分有一条长途汽车站线路通过应算6分，分值的大小还可以 根据路线延伸区域的远近来确定，越远分越高。火车路线通过8分有一条火车线路通过应算8分，分值的大小还可以根据路 线延伸区域的远

9、近来确定，越远分越高大型停车场、 宾馆2分商圈前景预测打分：在一个未成熟的商圈开店，需要等5年的时间才具备赢利的条件。所以说，一 个商圈的稳定度和成熟度对你店铺的发展至关重要。近年来，各地加大了对商 业区的规划与开发，但这些新建的商业街、商贸城发展的潜力大不大，成长性 好不好，能形成旺市的概率高不高，总给人一种雾里看花的感觉。对此，我们 也可采用打分的办法来消除这些疑虑。我们如果把前景预测的总分值定为15分 的话，就可以从权属优势、传统优势、品牌优势及产业优势四个方面来评估打 分。就权属优势而言，政府牵头进行规划开发的商圈可以算4分，对传统的集市加 以改造而成的商圈应算5分，当这个商圈内的知名

10、品牌店铺能达到30%时应算3 分，这个商圈周围有密集的工业品或农产品生产基地可定为3分。这种打分办 法，基本可以对这个商圈的发展快慢、前景好坏作出初步判断。2 .选择商圈即确定目前重点在哪个商圈开店，主要目标是哪些。在商圈选择的标准上，一 方面要考虑餐馆自身的市场定位，另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度。餐 馆的市场定位不同，吸引的顾客群不一样，商圈的选择也就不同。商圈的成熟度和稳定度也非常重要。比如规划局说某条路要开，在什么地方设 立地址，将来这里有可能成为成熟商圈，但肯德基一定要等到商圈成熟稳定后 才进入，例如说这家店三年以后效益会多好，对现今没有帮助，这三年难道要 亏损？肯德基投入一家店

11、要花费好几百万，当然不冒这种险，一定是比较稳健 的原则，保证开一家成功一家。二、聚客点的测算与选择人流量评估行走习惯评 估马路隔离带影 响车流评估人群主体评估不可预见因素 评估本地人流 外地人流等包括气候、 交通规划、 习俗等等私家车 自行车 等职业、年龄、 性别比例等天气影响、未 来规划发展1 -要确定这个商圈内，最主要的聚客点在哪。人流动线是怎么样的，在这个区域里，人从地铁出来后是往哪个方向走等等。 这些都派人去掐表，去测量，有一套完整的数据之后才能据此确定地址。比如，在店门前人流量的测定，是在计划开店的地点掐表记录经过的人 流，测算单位时间内多少人经过该位置。除了该位置所在人行道上的人流

12、外， 还要测马路中间的和马路对面的人流量。马路中间的只算骑自行车的，开车的 不算。是否算马路对面的人流量要看马路宽度，路较窄就算，路宽超过一定标 准，一般就是隔离带，顾客就不可能再过来消费，就不算对面的人流量。肯德基选址人员将采集来的人流数据输入专用的计算机软件，就可以测算 出，在此地投资额不能超过多少，超过多少这家店就不能开。2 .选址时一定要考虑人流的主要动线会不会被竞争对手截住。3 .聚客点选择影响商圈选择聚客点的选择也影响到商圈的选择。因为一个商圈有没有主要聚客点是这 个商圈成熟度的重要标志。有了店址的评估标准和一些成功案例，我们可以就可以开发出一套店址的评估 工具，它主要由下面几个表

13、格组成：租赁条件表、商圈及竞争条件表、现场情 况表、综合评估表。它们是我们进行连锁经营店址评估的标准化管理工具。 例如笔者经历的一个肯德基客户，初步给他一个基本步行人流评估：目前对肯德基店需年营业额须达到500万；则每天营业额需达；13698元；如果按项目所在地市民来肯德基店消费，每天每人评估为20元；则每天需要消费人数：13698 + 20=684人，才能满足基本要求； 从项目所在地的人流量以及当地消费水平等综合角度评判分析： 项目前面主干道（肯德基面对主干道）的人流量，门口每天正常人流量可达 13000人左右（步行人流）；按照顾客流失法理论，假定有90%的流失比率，进店消费达10%；可得出

14、在此地开设店铺的每曰必要人流量为684+ （1 - 90%） = 6840人；从实际情况来看，13000X10%=1300 （粗略估算进店消费人数），可以看出理 论人数1300 > >684指标人数；注：此数据没有考虑天气恶劣情况、以及突发的不可抗力意外情况。便利店与西饼屋的选址秘籍便利店和西饼屋的经营更多的应该是便民性，所以选址时的商圈划分不要以服 务半径为原则，而是以便利性为原则，即以住宅小区为商圈的重心，根据街区 和主干道的自然走向确定商圈范围。商圈确定后，就要根据既定的选址原则， 在商圈范围内寻找合适的铺面。便利店的选址秘籍1、居民区入口处或主要交通道路。便利店的目标顾客为

15、稳定的居民，应考虑 居民出入小区的路线。2、面积限制在50200平方米以内。这个面积限制是便利店的最佳面积范 围，既不会因面积太大而导致投入（例如便利店的设备和装修等）和费用（例如租 金与人工费用等）太高，又可以保证有足够的商品陈列面摆放所需的商品。3、便利店应保证在建设物的底层开设店铺，一般不要设在夹层或二层，楼层 间高度保证在3米以上。4、足够的配电功率，完善的水电和消防设施等。5、便利店商圈半径为500米，在方圆500米的范围内至少有3000个商圈人 口。西饼屋选址秘籍1、商圈选择：品牌企业往往开设在繁华的区域型、社区型的商业街市上。2、立店障碍：要重视同种业态的相互竞争。立店须经食品卫生监督部门会审 核准，方可经