某地产项目前期物业服务合同(doc40页)

1、某地产项目前期物业服务合同 （doc 40 页）东名苑一期前期物业服务合同二OO六年六月东名苑一期前期物业服务合同甲方：XX市东湖房地产公司;法定代表人：王汉军;住所地：望京利泽西122号楼;邮编：100102乙方：深圳市*物业管理股份有限公司XX分公司;法定代表人：宋炳新；住所地：XX市朝阳区望京中环南路甲2号佳境XX商务 大厦B座X号;邮编：100102；资质等级：国家一级；证书编号：建物企(2003) 035号根据物业管理条例和相关法律、法规、政策，甲乙双 方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对东名 苑一期(以下简称本项目)提供前期物业管理服务事宜，订立 本合同。第一章物业基

2、本情况第一条物业基本情况:物业名称东名苑一期；物业类型住宅.商业配套、会所；座落位置朝阳区望京；建筑面积185万rtf 0小区区域四至:东至广顺北大街； 南至北滨河路； 西至望京外环路； 北至利泽西街。第二章服务内容第二条 在物业管理区域内，乙方响应招标文件的要求提 供以下三个阶段的物业管理服务:一、物业管理前期服务内容:工、对本项目的功能布局提出建议。对本项目的功能布局方案提出建议，使本项目功能布局充 分考虑业主居住生活的合理需求及以后的物业管理的需要。2、对设施.设备的选型及建材的选料提出建议。乙方从今后使用及物业管理的角度，为本项目的设施.设 备选型和建筑材料的选用向甲方提供建议。3、对

3、工程进展情况进行跟进并提出建议。参加甲方召开的工程例会，协助甲方对承包商和监理公司 的工作提出建议，对一期及二期工程的设计方案、施工等方面 出现的与物业管理相关的问题提出建议。4、乙方负责向甲方提供并协助制定业主临时公约。5、对本项目销售提供物业管理方面的支持和配合，加大 提升项目品牌力度。向本项目的销售人员提供物业管理业务咨询及物业管理培 训；参加本项目重要推广活动及开盘仪式等；对本项目的销售 推广活动提供物业管理全方位支持。6、在项目销售期间对售楼处进行内外部整体管理，提供售楼现场、样板间及相关区域的物业管理服务（工程、设备、 展示优良的物业形象并协助销售工作的顺利开展。（具体内容 方协商

4、后将另行签订协议）环境、安全、消防、客服、林、水系等），以优质的特色服务7、对负责本项目地下锅炉房供暖系统及24小时热水供应 的经营和管理，双方另签委托管理合同。乙方不得以经营不善 为由无故终止24小时热水供应或要求甲方贴补费用。二.物业管理筹备期服务内容：工、筹建本项目物业管理机构。乙方将于筹备期间组建本项目物业管理机构，并尽快使之 能够达到正常的运作状态。具体工作如下：2、确定项目经理人选（要求学历大本以上同档次项目管理35年以上的经历）及管理团队的组建，完成员工的招聘和 专业培训工作。乙方承诺其为有法定资质管理本项目物业的管 理企业，其派出参与本项目的物业管理人员亦为有相应法定资 质的人

5、员。3、制定物品采购计划，经甲方书面认可后组织实施。4、编制物业管理年度工作计划，经甲方书面认可后组织 实施。5、编制业主手册，建立物业管理各项制度，报甲方批 准后开始实施。6、根据业主需求，开展特约服务项目及代收代缴项目。7、协助甲方做好本项目的接管验收工作。8、本项目的接管验收及入住阶段的管理工作。9、安排公共区域的清洁"开荒”工作及成品保护工作， 可聘请专业公司对所售房屋清洁“开荒，满足甲方销售需要。工0、协助甲方筹备本项目的开业庆典活动。三、物业管理运行期服务包括以下内容：工、本项目规划红线范围内的市政公用设施的运行、维修、 养护和管理，物业共用部位的维修、养护和管理（物业共

6、用部 位明细见附件二）；2、物业共用设施设备（包括水系）的运行.维修、养护 和管理（物业共用设施设备明细见附件三）；3、本项目管理区域内公共场地、房屋建筑物、构筑物共 用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通 等服务；4、公共绿化、水系的养护和管理，对六大主题公园进行管理（具体管理内容见附件四）；5、维护本项目管理区域内车辆行驶秩序，对车辆的停放 进行管理；（但不含车辆及车上财务的保管，保险义务和责任）6 .本项目管理区域内的公共秩序、安全防范、门岗服务、 本项目区域内24小时的监控、巡查；（但不含业主及使用人的 人身、财产保险及其安全的保证和保障义务和责任）7 .本项目管理区域

7、内房屋装饰装修管理服务；8 .管理与物业相关的工程图纸与接管验收资料等所有甲方提供给乙方的和乙方建立、收集和整理的所有文件材料等并 做好本项目内物业及物业档案、资料的建立.保存和管理；9、消防管理服务，包括公共区域消防设施的维护，消防 监控设施的使用,消防人员的培训和消防知识的宣传等；10 .制定紧急预案，妥善处理突发事件，如发生火灾.地 震、重大传染性疾病等。11 .为本项目管理区域内业主提供社区文化娱乐活动；12 .为本项目管理区域内业主提供贴心服务（具体内容见 附件五）13 .甲方要求乙方承担的法规内的其他物业服务（具体内 容见附件六1第三条 在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以

8、下事项：，根据XX市相关规定管理锅炉房运营提供供暖服务及 24小时热水并收取相关费用；2、根据政府相关定价标准为业主提供代收代缴服务；3,受托向所需业主或使用人提供特约服务并收取相应费用。第四条乙方提供的前期物业管理服务应达到承诺的目 标：一期业主入住后一年内创区优称号两年内创市优称号三年 内创国优称号。第五条单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供 维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。第三章服务质量标准物业管理服务质量标准见本合同附件四，特色服务见本合同附件五。本合同未尽事宜见附件六管理方案。第四章服务费用第六条 本项目管理区域物业服务收费遵循合理、公开及 费用与服务水平相适应的原

9、则，按照国家发改委、建设部关 于印发物业服务收费管理办法的通知（发改价格2003 1864 号）等文件的相关规定，体现优质优价，实行政府指导价的包 干制计费方式。具体内容和标准：物业管理费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳,具体 标准如下：高层住宅：3.18元/月平方米；商业物业：4.6元/月平方米;（暂定费用，待配套设施 完善，相关 部门审定 后，双方再 商定准确费 用）会 所： 4.6元/月平方米；（暂定费用，待配套设施完 善，相关部 门审定后， 双方再商定 准确费用) 售楼处物业管理费用及前期顾问费用另签订合同。住宅物业管理费用主要用于以下开支：(1)管理管理人员的工资、社会保险和按规定

10、提取的福 利费等；(2)物业共用部位.共用设施设备的日常运行、维护费 用；(3)物业管理区域清洁卫生费用；(4 )物业管理区域绿化养护费用；(5 )物业管理区域秩序维护费用； (6)办公费用;(7 )物业管理企业固定资产折旧； (8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；(9)法定税费；(10 )物业管理企业的利润；会所及商业物业物业管理费用主要用于以下开支：(1)管理管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行.维护费 用；(3 )物业管理区域清洁卫生费用；(4 )物业管理区域绿化养护费用；(5 )物业管理区域秩序维护费用；(6)物业管理办公费用

11、； (7)物业管理企业固定资产折旧； (8物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；(9)物业公共区域的广告管理费用(10 )物品搬进搬出的管理费用(12 )解答业主咨询的服务费用；(13 )开展经营者之间的互帮互助和信息交流、融资等 活动费用；(14 )协调商户之间的关系，定期组织商户联欢活动费用；(15 )利用住宅物业的业主资源，为商户进行产品宣传； (可协助发放商场的产品促销资料)(16 )配合工商管理部门打击假冒伪劣产品，维护市场 形象。(17 )公共标识管理费 (18)对建筑物的养护与维修费(例：修补碰坏的墙面砖、大理石，商铺外地面的修整等)(19 )法定税金；(20 )企业合理

12、利润。乙方按照上述标准收取物业管理费用，并按本合同约定的 服务内容及服务标准提供服务， 赢余或亏损由乙方自行享有或承担。乙方对业主房屋自用部位、自用设备设施的维修养护及特 约服务的费用另行收取，但乙方制定的对业主自用房屋、自用 设备维修、养护和其他特约服务的收费价格应当符合XX市物 价局的有关标准并在物业管理区域内公示且不得随意提高价 格。乙方对业主房屋自用部位、自用设备设施的维修养护及特 约服务的费用另行收取。第七条 第一次物业管理费的收缴日期以甲方向业主开 据的入住通知书中规定的入住之日起计算，业主在办理入 住手续时，乙方一次性收取一年的物业管理费。以后物业管理 费用按半年或一年交纳，业主

13、或物业使用人应在每个交费周期 前一个月内履行交纳义务。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的, 从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。对业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，乙方可以从逾 期之日起按应交费用的万分之贰加收滞纳金。关于空置物业管理费用，双方另行协商并签定补充协议。第八条 乙方应向全体业主公布物业管理月（年）度计划, 并按政府相关规定向全体业主公布物业服务资金的收支情况。第九条物业管理区域内的供暖费.水费等费用按照XX 市政府相关部门的有关规定由 业主或物业使用人交纳。第五章物业的经营与管理第十条停车场收费分别采取以下方式

14、：工、停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业 使用人有优先使用权，车位使用人应按甲方制定的标准向乙方 交纳停车费。乙方从停车费中按车库车位元/个.月的标准（暂 定）提取停车管理服务费。2、停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用 人应按车库车位»元/个.月的标准向乙方交纳停车管理服 务费，对未租、售的车位乙方不向甲方收取费用。第十一条乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车 管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的 权利义务。第十二条甲方所有的经营性资产和甲方具有产权的资 产，未经甲方同意乙方不得处置和占用。如杲甲方委托乙方管 理甲方的资产，包括但不限于车库

15、、商业、会所等，双方应另 行签订委托经营管理协议，界定其责权利。甲方也可自行经营 或委托第三方经营管理。第六章物业的承接验收第十三条 甲方向乙方交付物业时，应提供两书二表，同 时应达到销售合同约定的条件。交付的物业应符合国家规定的 验收标准，乙方应据此标准对以下物业进行验收:工、房屋主体结构、外墙面、屋面、楼地面等;2、公共门厅、走廊、楼梯间、内天井、户门.3、供电.采暖.给排水、卫生、道路.车库等设备设施；4、消防.避雷、电梯.绿化信报箱.公共照明等。第十四条甲乙双方对上述物业共用部位、共用设施设备 在接管验收中存在的问题及解决办法双方协商解决，但乙方不 得以此为理由拒绝承接验收。第十五条对

16、于本合同签订后承接的物业共用部位、共用 设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书， 作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。第十六条 乙方承接物业时，按照一户一验标准甲方应向 乙方移交下列资料：一.产权资料1.项目批准文件；2、规划许可证；3、建筑开工许可证;4、用地红线图；二.技术资料工、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套 设施、地下管网工程竣工图等接管验收资料；2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、各专业部门验收资料；5 .房屋及配套设施的产权归属资料（包括业主姓名.联系方式等三、甲方可提供的物业管理所

17、需的其他资料；以上资料原 则上甲方提供复印件，乙方应妥善归档保管。第十七条甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收 标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责第七章物业的使用与维护第十八条业主大会成立前，乙方制定本物业管理区域内 物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的 维护度、业主临时公约、住户手册、装修手册等方面的 规章制度及相关物业管理服务文件，经甲方书面许可后实施。乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使 用人应给予必要配合。第十九条乙方可采取规劝、警告等必要措施，制止业主、 物业使用人违反业主临时公约和物业管理区域内物业管理 规章制度的行为。第二十

18、条乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域 内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投 诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。第二十一条 为维护公共安全和业主利益，经甲方同意, 乙方可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务。但不得将本 物业的整体管理责任转让给第三方，专营公司的一切费用由乙 方自行承担。乙方对专营公司的责任等承担连带责任。因维修 物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域 内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临 时占用.挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业 主和甲方的同意。临时占用、挖掘本物业管理区域内道路.场地的，应在约 定期限内

19、恢复原状。第二十二条乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废 弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事 先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。第二十三条 甲方应于（具体时间）按有关规 定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。物业管理用房建筑面积 平方米，其中：办公用房平方米，位于;住宿用房 平方米，位于;用房 平方米，位于 O第二十四条物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合 同期限内无偿使用，但不得改变其用途。第八章专项维修资金第二十五条 专项维修资金的缴存按XX市有关规定执 行。第二十六条 专项维修资金的管理

20、按XX市有关规定执 行。第二十七条 专项维修资金的使用按XX市有关规定执 行。第二十八条专项维修资金的续筹按市有关规定执行。第九章双方权利义务第二十九条甲方权利义务1.对未售出的物业，具有与其他业主同等的权利义务；2、制定业主临时公约并监督业主和物业使用人遵守 公约；3、审定乙方制定的物业管理服务工作计划；4、检查监督乙方管理工作的执行情况，并有权要求乙方5、协助乙方做好物业管理工作和宣传、文化生活；6、根据法律规定，承担本物业保修期满前的保修责任；7、对乙方所派驻入甲方项目的项目经理人选，甲方有选 择及要求更换的权利；8、负责向乙方移交相关的资料。第三十条乙方权利义务工、根据有关法律、法规及

21、本合同的约定提供物业管理服 务（但不含业主及使用人的人身、财产保险及其安全的保证和 保障义务和责任）；2、根据本合同的约定向业主和物业使用人收取物业管理 服务费；当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，负 责催缴；工有权要求甲方、业主和物业使用人配合乙方的物业服 务工作;4、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有 关部门处理；5、选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将 本物业的管理责任转让给第三方。选聘本物业经理人选时，应 征得甲方的书面同意。根据实际管理情况，甲方对乙方本物业 经理有最终否决权。6 .向业主和物业使用人书面告知物业的使用的有关规定, 当业主和物业使用人装修

22、物业时，书面告知有关限制条件，并 负责监督；7、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能， 如需扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方 可实施。8 .乙方对所选进入本项目的管理人员必须是大专以上的 学历有本岗位综合管理能力而且需有同档次的项目管理经验。9、自行承担物资装备费，用于本项目办公及生活的用品 支出。第十章违约责任第三十一条 甲方违反本合同的约定，致使乙方的管理服 务无法达到本合同约定的服务内容、服务标准的，由甲方赔偿 由此给业主和物业使用人造成的损失。因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不 到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。由此给乙方

23、造成的损失，甲方应给予赔偿。产生质量事故的直 接原因，以政府主管部门的鉴定为准。第三十二条 除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到 本合同及附件（包括相关合同）约定的服务内容和质量标准， 甲方有权要求乙方限期整改、报整改方案并按受甲方监督，逾 期未整改或整改达不到甲方要求的，以及出现重大事故两次、 业主重大投诉两次，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的， 乙方应给予甲方经济赔偿。第三十三条 乙方违反本合同约定，擅自提高物业管理费 用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方 已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。第三十四条 甲方违反本合同第十七条的约定，拒绝或拖 延履行保

24、修义务的，业主.物业使用人可以自行或委托乙方修 复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。第三十五条 乙方在没有通知或者征得甲方同意的情况 下，随意更换负责本项目的项目经理人，甲方有权要求改正或 者终止与乙方的合同。第三十六条 乙方没有实现：一期业主入住满一年内达到 “朝阳区示范小区”；一期业主入住满两年达到“XX市示范小 区”；：一期业主入住满三年达到“国家示范小区”（业委会未成立的除外）的承诺，甲方有权要求乙方说明原因查清责任并根 据情况终止与乙方的合同。第三十七条以下情况乙方不承担责任:工、因不可抗力导致物业管理服务中断的;2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；3、

25、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先 已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电.停止共用设施设 备使用等造成损失的；4、因非乙方责任出现供水.供电、供气、供热、通讯.有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。5、乙方应在发生事故时采取积极措施，防止损失扩大。第十一章其他事项第三十八条本合同期限为两年，自一年月日起 至年月一日止；但在本合同期限内,业主委员会代表 全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同 自动终止。第三十九条 本合同期满前三个月，业主大会尚未成立 的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成 协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。第

26、四十条本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业 主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方代管。第四十一条 甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应 当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即 为对接受本合同内容的承诺。第四十二条业主可与物业使用人就本合同的权利义务 进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带 责任。第四十三条本合同的附件为本合同不可分割的组成部 分，与本合同具有同等法律效力。第四十四条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签 订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。第四十五条本合同在履行

27、中发生争议，由双方协商解 决，协商不成，双方可选择向物业所在地人民法院提起诉讼。第四十六条本合同一式伍份，甲.乙双方各执二份，物业行政主管部门备案一份。0乙方甲方（签章）（签章）法定（授权）代表人定（授权）代表人年 月 日 附件一:物业构成明细单体建筑名地上面积地卜面积（平总建筑面积30131293.02298.6633591.7130220452.31570.7422023.1130928604.12126.6930730.7931013412.61487.6414900.3131122411.21801.1524212.38一期地下车01840418404一期地下车014554145521

28、#非配套9329887818207316会所596.243844980.2地下锅炉房42.95969.821012.77合计126141.56474.7182616.27附件二:物业共用部位明细1.房屋承重结构;2、房屋主体结构;3、公共门厅；4、公共走廊；5.公共楼梯间；6.内天井;7 .户外墙面;8 .屋面；9 .传达室；10 . 11 .附件三:物业共用设施设备明细1.绿地 平方米;2、道路 平方米;3 .化粪池 个；4 .污水井 个；5.雨水井个；6 .垃圾中转站 个；7 .水泵 个8、水箱 个9 .电梯 部10 .信报箱 个;11 .消防设施；12 .公共照明设施13.监控设施；14

29、、避雷设施;15、共用天线;16、机动车库 个 平方米；非机动车库17 .露天停车场 个 平方米;个 平方米；19 .共用设施设备用房 平方米；20 .物业管理用房 平方米;21 . 22 、附件四：前期物业管理服务质量标准-、综合管理(涉及公共财产和公共事务的管理)(1)年初制定物业管理服务工作计划，向业主公示并按计划实施物业管理;(2)每年12月份对房屋及设施设备进行安 全普查，根据普查结果制定下一年度维修计 划，组织实施；(3)早8 :00晚9 :00有专职客服人员接待住户，受理服务范围内的请修、海通.投诉 等公共性事务；晚9 : 00次日8 : 00有专人值班，处理急迫性报修、突发事件

30、，水、电等急迫性报修15分钟内到现场；回访率100%(4)协助组建业主委员会并配合其运作；(5 )管理规章制度健全，服务质量标准完善,物业管理档案资料齐全并有专人进行管理；(6)业主首次入住时与业主签定前期物业管理服务协议，成立业主委员会，与其签定物业管理委托合同；公开服务标准.收费依据及标准;(7)应用办公自动化系统对业主及房产档案,物业管理服务及收费情况进行管理；全体员工按公司要求统一着装，持证上(9)每年进行一次物业管理服务满意率调 查，促进管理服务工作的改进和提高，征求 意见用户不低于总户数80% ;(10 )建立起应对各种公共性突发事件的处理机制和预案，包括组织机构,人员和具体 措施

31、等，一旦发生，能够随时投入运行；(11)定期组织开展社区文化活动；(12 )配合政府相关部门工作。二,房屋及社区共用部位共用设施设备日常维护确保居住社区内楼房共用部位共用设施设 备.基本市政设施的正常使用运行和小修养护.(1)楼房及社区内共用部位设施设备的日常养护和小修，执行房屋及其设备小修服务 标准(2)对社区护栏,围墙小品.桌.椅.楼 道灯、绿化设施等公共设施进行巡查及养护, 及时维修，保证使用功能；对道路、甬路、 步道、活动场地定期检查，达到基本平整， 边海涵洞通畅；(3 )制定社区设备设施台帐及维修养护 计划，并按计划定期实施，保持通畅，每年两次对化粪池,雨水井进行检查、清掏；相关设施

32、无破损;(4)对社区周界报警系统,电梯监控系统.车场监控系统、其他中央监控系统、可视对讲系统等智能化设施进行维修养护；(5 )每年两次清洗外墙及外墙玻璃幕。(6)其它：公共设施设备服务标准：项目系统内容服务标准81 一机 土117711 军 £一国 falj 一三-y排污泵、遵幅.阀门、管好障家拿二、二，/ 1JZ 7 ， 7 ， 1ism好障S#lm>3避雷针、避雷带、接地装置;楼生技一瘫对障ix ¥i,ar)三.绿化按市园林局规定的一级养护标准养护。日常养护标准:.is境5、 Ksfe 7 -、4/产蜀、 US .ii 1®T1 m僦籥、7 1 / J

33、二二 4X津一 一iB.以入。M吊*llew:ai¥Ifis"修so管前瑞sinn(rx1 , 7 4 4 .艇蓑翻7n/- /: . /:、, ftSrly 时ILIiE 1:告蠹 s 女 kzm、Td4 / 1,1中仃，.丛fl 叫贾 果一进feo o 杀一B 等MX if京.曾ois®ft蒸=&lrifsm日四,保洁维护和保持服务范围内的清洁卫生，包括:(1)有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范(2 )设定垃圾集纳地点，并每日将服务范内的垃圾归集到垃圾楼.站，对垃圾(专用)楼,站.箱.道、桶 及垃圾进行管理；(3海日对保洁服务范

34、围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物;(4 )对楼梯间.门厅，电梯间,走廊等的门.窗.墙壁,社区内的所有指示牌,宣传栏的清洁明沟明渠.雨水井保洁、园林小品、喷水池清 洁等，进行一周一次清扫，保持无 污渍,无灰尘，无杂物(5 )对电梯桥箱地面.立体面每天拖抹两次，发现污渍随时清理，不锈钢部 分每周保养一次，电梯天花每月清 理一次，保持地面箱体无垃圾杂物.污渍，不锈钢面保持光亮；(6)按规定定期给每大堂地面打蜡.刨光；(7)按政府有关规定向服务范围内喷洒.投放灭鼠药,消毒剂.除虫剂；(8 )在雨、雪天气应及时对区内主路.干路积水.积雪进行清扫。r范EH3d(9)其它：保洁服务标准:侏清

35、内置口点报箱n ii篁屉质量标准浆碟日要尢于卬、次生，兀裳蹴萌恩球、W尢于印、E31 展 璃i kl ; in人及现散叶表、itl :g至美tsIS物产先黑迹昌蝴熠，米麒保新噂搦鼎攀t弊巽姆时觉的棋曷弗见卓衣间十洋；网郃尢 伊次。然识辟、坡阿囱日优尢次RB擦猿的公吩印被明显落誉魅瑁显骷共其它公共设施无明显灰尘。里约日目彳!尢蛛网，尢枳fWFiWIilWM、.藕nIBIWSWFWpJo型小牌、玻离;窗目视尢灰6P AMP梯.梯i 1?,梯箱面体内又面抹二发污随清；Fd 用轿地立不；：地拖地欠现渍时理星夕 Z 弓-3 1 W J =% 安电梯门不锈钢面光亮。殿霜翻魁飕解美、台下光K i-nii然策

36、迪无重味涉外尢垃圾、 ffig雷不良取已清，母口按香普嬖燃颦。无积水，无班第设有瓷片，无明显的污整期萩将依地下 室 （地 面） 9Hiini丝，靠妒片干净无明显污迹水USM藁传爨置次J O果解玻璃明凫，尢污迹、曲共设施上无乱张贴,乱涂每年清洗一次萧癞丹无明显垃圾，杂物明亮，目视无污迹覆栗,车棚项目视尢污迹,覆栗步冷尢垃圾，杂物；尢SB®物次牌、公共消防设施、管线、阀门、指标灯等清抹二次；反光镜明亮，无污迹、积尘。五,保安公共区域的秩序维护和公共财产的看管括：(1)相对封闭：做到社区主要出入口24小时有专人值守，车辆行驶通畅，危及人身安全处有明显标志和防范措施；各大堂口 24小时设专人

37、值守，对外来人员迸行询 问.登记；电梯、地下车库,社区外围等重点部位有24小时电视监控，监控室24小时专人值 班，做好值班记录；(2)维护交通秩序：安装社区交通标 识系统，地面标明行驶方向，加 装减速装置，对于地面及进下车 位进行及时疏导，保证社区内车 辆畅通无阻；(3)看管公共财产：包括楼内的门.窗,消防器材及社区的表井盖.雨隼子小品,花.草.树木.果实等;(4)夜间对服务范围内重点部位,道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划,有记录；(5 )建立发生治安案件、刑事案件、 交通事故的处理预案；发生时， 能够立即采取措施，并及时报警 和配合公安部门进行处理。(6)其它:

38、保安服务标准:工作标准及相关要求1、以军姿(站姿)在大堂门口当值。业主入住1个月内，识别业主及业主使 用的车辆准确率达到80%。2、实行全封闭管理，对不认识的业主进行出入卡的查询。3、因个人原因暂离岗位时 > 经值班班长同意后 > 但不得超过10分钟。4、保持警觉心态、亲和表情。与业主及非业主对话时，面带微笑称呼对方， 并直视对方，以示尊重。5、严格控制外来人员 > 如需找本项目业主 > 必须通过门岗与业主联系并确认 后，方可放行。6、物品出入需有放行条，放行条需由相关单位(部门)负责人签字或盖章方 有效 >值岗人员认真核对无误后方可放行，并在放行条上签上姓名、日

39、期。1、以军姿(站姿)在大堂门口当值。业主入住1个月内，识别业主准确率达 到 100%。2、每天24小时 > 负责本项目安全。3、可以因工作需要改变规定姿态 > 但工作完成后要及时恢复规定姿态。4、因个人原因暂离岗位时，经值班班长同意后，但不得超过10分钟。狞邮微笑称呼对方，并直视对方,7、熟悉公寓基本情况，包括：业主、联系电话等。8、如遇业主进入工作区域(距离岗位1米)，立正、敬礼；并主动点头微笑 外示友好，说：“您好！请问需要帮助吗？ ”如业主非中国人 >应使用英语：“Good morning (noon/afternoon/evening), sir(lady/mada

40、m), what can I do for you ? ”1、准确识别业主，并及时予以相应帮助。2、及时为业主开门。3、无人员出入时，大门保持关闭状态。4、当发现年老、体弱、幼童、孕妇、以及拿着重物的业主出现在视线范围以 内时，主动上前，面带微笑，说“您好，让我帮您吧”等文明用语，并及时 帮助其开门，当业主说“谢谢”时 应说“不用谢，是我应该做的”。5、业主咨询问题时，按实际情况回答，不清楚时 引导至相应部门咨询。任 何情况下，不得对业主说：“我不知道，你去问别人吧”等此类言语。6、当遇有特殊情况 如接到匪情、火情报警等 应当把好大门关 协同其他 人员共同作战 直到警报解除。7、业主需要协助的

41、事项，个人无能为力时 要即时通知主管处理。1、通常情况下，以站姿或走姿在车场出入口岗亭旁当值。2、每天凌晨0 : 00-6 ： 00之间可以以坐姿当值。3、因工作需要改变规定姿态时 工作完成后应当及时恢复规定姿态。4、因个人原因暂离岗位时 经值班班长同意后，可以用对讲机寻求巡逻岗同 事暂时代替当值，但代替时间不得超过10分钟 必须在值班记录本上写明离 开起止时间和谁代替值班。并参照护卫员交接班作业指导书办理交接手 续。5、有巡逻队员暂时顶班时（巡逻队员以站姿或走姿代替当值） 可适当在岗 亭内休息，但如遇车辆进出，车场岗护卫员需恢复作业。6、保持警觉心态、亲和表情。1、发现有车辆需停靠时 主动及

42、时走至车辆正前方或车辆驾驶室旁 让司机 知道你有意为其指挥停放的意图后 选择安全和适合的位置，用规定动作配 合司机，指挥车辆停靠在准确位置。2、待车辆停稳、熄火后，根据左右侧车门，右（左）手开启车门，（右）左 手扶住车门框上檐，并对车主说：“小心碰头。”待车主身体全部离开车辆 后 关闭车门，帮助车主锁好车门、车窗。3、为车主提供指引服务 引导车主进入小区。4、发现主路及非停车位停放车辆时，应当及时进行劝阻。纠正时先说“您好！ X X （称呼）对不起，这里是X X X （所在位置用途）不可以停车，请到X X X（建议停放位置）停放。”I1、用规定的站姿和走姿执勤。5、遇见业主时，要面带微笑与对方

43、打招呼：“您好！ ”，并判断其是否需要 协助或需提示事项。必要时，给予协助或提示。1、巡逻时要眼睛多看有无异常情况，耳朵多听有无异常响动，鼻子多嗅有无 异常气味等，发现公共秩序或突发事件问题时，按常见公共秩序问题处理 作业指导书或突发事件处理作业指导书处理。2、巡逻时应当注意观察各类消防、防盗设施以及各类公共设施(如路灯开关， 水管、门窗等)是否完好无缺。并在值班记录表上做好记录，同时知会 相关人员。3、若拾到他人遗失的物品，应当上交本项目客户服务中心，由本项目客户服 务中心张贴失物招领启事联系失主。安全保障方案：A.保安部工作时间倒班安排及巡逻岗分布(a )实施三班六倒值班制度：值班时间22

44、： 00 至 3： 00； 12： 00 至 15： 00OF3： 00 至 8： 00 点；15： 00 至 18： 008： 00 至 12： 00； 18： 00 至 22： 00(b)倒班正常情形下，每周进行一次倒班。每周日为倒班日：A班换班；班换C班；C班换A班(C)巡逻岗分布根据本项目项目安保情况的特点结合乙方安保管理经睑，乙方拟对本项目进行安保区域分 割，实行分区域安保，区域划分方案如下:巡逻责任区域：1#、309、310 巡逻C3期：11分钟rw巡逻路线1#北侧至1#西侧1#西侧至309南侧i#西侧309南侧用怏j褊m7r历小C3/RJ巡逻责任区域：311v 316期：10分制

45、11巡逻巡逻路线翦劭翻番311东北角至310西侧BW1巡逻责任区域：301 v 302巡逻C3期：14分钟JU1不皿伸壬DU1DSW快！J嚼卸JU/用1修把榆四怏M既严Z3P：时间巡逻路线六,六大主题公园的管理本项目属于高档涉外公寓，其建设的六大主题公园已成为本项目高档定位及高贵品质的 一种象征。因此乙方应将六大主题公园作为本 项目的管理重点工作，保证达到预想管理目标 的同时，延续及提升本项目特色及品质。管理 内容应为水系和园林管理两大内容:A.水系的管理:保洁:在春.夏季水系开放时，每天及时清理水系中的杂物。使用抄网将水系表面漂浮的杂物.烟头,纸屑等打捞入桶，使用竹夹子将沉入池 底的杂物夹上

46、岸。每周对水泵.滤网、雕塑等进行擦拭。使用刷子将四重叠水系的抽水水泵 擦拭干净，滤网定期清洁，避免堵塞，穿上连 体雨衣将水池底座中的雕塑,射灯等设施擦拭 干净。在冬季，不定期清理水系中的杂物。水景的开放管理：春.秋季节为17 : 30-20 : 00夏季为 17: 30-21: 00冬季为不开放(11.月-4月),11月初排水, 进行设备检修，过冬保养。节假日：9:0020:00开放水系维护：(a )水泵的维修养护：水泵每半年进行一次全面养护。养护内容主要有：检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象, 应加注润滑油，如有异常摩擦声响，则应更换 同型号规格轴承，如有卡住、碰撞现象，则应 更换同规格水泵

47、叶轮，如轴键槽损坏严重，则 应更换同规格水泵轴，检查压盘根处是否漏水 成线，如是则应加压盘根，清洁水泵外表，若 水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油 漆，重新刷油漆，检查电动机与水泵弹性联轴 器有无损坏，如损坏则应更换，检查机组螺栓是否紧,如松弛则应拧紧。(b )控制柜的维修养护：维修组对控制柜每半年进行一次全面养护。维修养护内容主要有：清洁柜内所有元器件、清洁外壳，务必使柜内无积尘,无污物；检查.紧固所有的接线头，对于锈蚀严重的接线头应 更换，检查柜内所有的线头的号码管是否清晰, 有否脱落，及时整改，对于交流接触器，应清 除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒，清除触头表 面的污物，不能正常工作的

48、触头应更换；检查复位弹簧是否正常工作，然后拧紧所有 紧固件；自耦减压启动器的电阻不低于0.5M。, 否则应进行干燥处理；外壳接地可靠，如有松 脱或锈蚀则应做除锈处理，然后拧紧接地线； 热继电器的绝缘盖板应完整无损，导线接头有 无过热痕迹或烧伤，如有则维修或更换；自动 空气开关电阻应不低于100M。，否则应烘干, 在开关闭合或断开过程中，应无卡位现象，触 头表面清除干净；中间继电器,信号继电器应做模拟试睑，检查动作是否可靠，信号输出是 否正确；信号灯,指示灯是否指示正常，如有偏差应调整或更换；运传压力表信号线接头是 否腐蚀，如有则重新焊接或更换。(C)电机的维修养护：外观检查应整洁,铭牌完好，接

49、地线连接良 好，用摇表检测绝缘电阻，电阻应不低0.5M。, 否则应烘干处理，电机接线盒内三相导线及连 接片应牢固紧密，电动机轴承有无阻滞或异常 声响，电动机风叶有无碰壳现象，清洁外壳, 外壳是否脱漆严重，若严重应重新油漆。(d )相关阀门,管道及附件的维修养护：闸阀密封胶垫是否漏水，如有则应更换，黄 油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油 麻绳，对阀杆加黄油润滑，锈蚀严重者应重新油漆。阀的维修养护应检查止回阀的密封胶垫是否损坏，弹簧弹力是否足够，油漆是否脱落。浮球阀的维修养护应检查密封胶垫,连 杆.连杆插销。液位控制器应检查密封圈,密 封胶垫是否损坏，如损坏则应更换，清除阀门 内污物，疏通控

50、制水道，检查控制杆两端螺母 是否紧固，紧固所有螺母。(e )水池维修养护:水池的维修养护每半年进行一次，若遇特殊 情况可增加清洗次数，清洗时的程序如下：首先关闭进水总阀，关闭水池之间的连通 阀门，开启泄水阀，排空水池中的水。清洗人员迸入水池,对池壁.池底洗刷不 少于三遍，并对管道、阀门、浮球按上述维修 养护要求进行检修保养。清洗完毕后，排除污水，然后喷洒消毒药 水。关闭泄水阀，注入清水。绿化管理：日常养护流程见附件六七.车辆管理具备健全的机动车存车管理制度和管理方案;对进入社区的机动车辆实行 智能化管理，进门发放智能卡 并在电脑中储存车辆信息，出 门刷卡核实车辆信息无误后 放行;保证停车有序，

51、24小时设岗位,发生紧急情况时立即实施预案；(3)长期存放的车辆，签订停车管理服务协议，明确双方的权利义务等。八.消防管理(1)制定健全的消防管理制度，建立消防责任制及火灾消防预案;(2 )消防设施按相关规定设置明显标志，定期对消防设施进行巡视.检查和 维护；(3 )消防中控室24小时专人值班，值班人员持证上岗；(4)管理处每月进行一次消防训练；社区全年进行两次消防演习，保证有关人 员掌握消防基本技能；(5 )发生火灾，及时报警,协助消防人员疏散、救助人员。九.高压供水(6)保证居民正常生活用水；(7)对水箱盖加锁，每年两次对生水箱清洗消毒，确保水质检测合格;(8)维修服务标准执行京房地物字(1998 )第799号文件规定。十.电梯(1)所有电梯24小时不间断运行，维修人员定期巡查，并在电梯内张贴 呼叫电话与中控室联系；(2 )电梯维修时，应在30分钟内抢修完工，其它日常养护及检修，避开 使用高峰期，并设置提示标识，建 立紧急情况处置预案；(3)维修服务标准执行京房地物字(1998 )第799号文件规定。十一.装修管理服务(1)有健全的装修管理服务制度；(2 )查验业主装修方案，与业主、施工单 位签定装修管理协议，按建设部令第110 号住宅室内装饰装修管理办法规定告知业