港城花园营销策划推广方案课件

1、港城花园营销策划推广方案港城花园营销策划推广方案商场如战场，须做到“知已知彼，百战不殆”。我司前期通过缜密的市场调研，已充分掌握了本项目所处的宏观经济市场和微观经济市场，结合本项目所具备的一些自有特征，以及基本物业状况，已综合得出一些有充分理论依据的结论。俗语说，“凡事预则立，不立则废”，有计划、有谋略、有针对性的制定营销策划方案，使市场调研结论得以行之有效的使用，从而占得先机，取胜市场，取得理想的销售业绩和在房产市场建立较高的企业知名度、美誉度与品牌度。 前 言港城花园营销策划推广方案第一部分 项目分析 港城花园营销策划推广方案一、 项目概况 港城花园位于小龙坎石碾盘车站旁，东临沙区商业步行

2、街，沙区生活中心区；南连重庆文化重要事业区，重庆大学、重庆师范大学、重庆外语学院等文脉相续，文风蔚然；毗邻天星桥转盘和沙区政府行政区中心；北望平顶山，层峰叠翠，风舒云卷。咫尺繁华更与自然相亲，交通便捷，四通八达。 项目占地面积：13488平方米，住宅占地面积：2376平方米，容积率：6.57,绿化率0.26，总建筑面积：99870平方米，总户数572户，底层双层架空。 港城花园由两幢28层高层建筑，两幢综合性建筑围合而成，遵照沙区政府统一规划，整体开发的原则，贵为小龙坎首席水景现代园林住宅小区。 港城花园营销策划推广方案二、 户型分布 序号户型户数面积（套内）比量A两室两厅两房双卫52121.

3、509.09%B1三室两厅两房双卫26130.454.54%B2三室两厅两房双卫26130.454.54%C两室两厅两房单卫7889.4913.63%D两室两厅一厨单卫7875.2713.63%E两室两厅一厨单卫7872.5913.63%F两室两厅两房单卫7888.3513.63%G两室两厅两房双卫7894.3413.63%H一室一厅一厨单卫7857.9513.63%合计572户 套内面积130m2以上的户型比例为18.17%，中等户型面积占绝大部分比例，从整个户型分布构成上看，比较适合市场的需求量。 港城花园营销策划推广方案三、 周边配套毗邻石碾盘转盘，踞天陈路、天星桥正街、小龙坎正街交汇口

4、岸，地理位置十分优越生活服务：天星桥农贸市场、新世纪超市，规划中的升伟商业步行街，沙坪坝花市教育配套：重庆八中、天星桥小学、覃家岗小学、实验一小、 第三军医大学，规划中的四川音乐学院金融机构：农业银行、建设银行医疗设施：市二建医院、西南医院、新桥医院以及各大药房饮食文化：金龙玉凤大酒楼、沙利文鲍翅楼休闲娱乐：沙坪公园、茶楼、咖啡馆 港城花园营销策划推广方案四、 交通条件 公交路线 236 天骄年华南桥寺 239 陶瓷市场建专 262 高滩岩朝天门 276 壁山石碾盘 281 西彭石碾盘 284 福寿场石碾盘 285 龙凤石碾盘 286 走马石碾盘 464 回龙湾汉渝路 803 中梁山重大 20

5、1 林园北部新城 211 西物白鹤岭 213 中梁山建专 218 张家湾建专 219 新桥牛角沱 228 火车北站火车北站（环线） 133 龙湖高滩岩 429 升伟新民居较场口 807 兰花小区嘉新桃花里 火车北站、长途汽车站 交通路线触及各区，轻便到达您所去之处。 港城花园营销策划推广方案五、 项目SWOT分析（一） 优势（S）1、 地段：项目地处石碾盘，隶属沙区商业中心的辐射地带。2、 交通：天陈路、小龙坎正街、天星桥正街三路交汇，完善的交通网络，快捷便利，四通八达。3、 教育：沙区浓郁的文化氛围，以及周边小学、中学、大学一应俱全，名校毗邻，书香满园。4、 生活配套：天星农贸市场，居家生活

6、，饮食无忧。5、 环境：离主干道几十米，建筑阻隔，繁华不弃，尘嚣不至。6、 产品：宏伟壮观的大楼，极富个性，沙区标志性建筑。7、 户型设计：户型室室采光，阳光房间，健康居家的理想生活。8、 户型分配：中等户型，比例达80%，与市场吻合，定位明确。9、 景观环境：内部景观人性、细腻，小龙坎片区不可多得的水景园林封闭式小区。 港城花园营销策划推广方案（二）劣势（W）1、 规模：小区住宅5万多方，难与大盘抗衡。2、 户型：套内面积120平方米以上的比例达20%，市场消费群体较少。3、 片区：沙区商业中心与天星桥开发片区交接边缘地带，不属于沙区繁华地带。4、 商业配套：周边缺乏知名度高、规模大的饮食、

7、休闲、娱乐场所，商业氛围不 成熟，人流量较小，人气不旺。5、 视野开阔度：九层以下，受建筑遮挡，视野开阔度较低。6、 技术指标：建筑密度大，容积率高。7、 市民印象：市民对该片区认识较少，认知度较低。 港城花园营销策划推广方案（三）机会（O）1、 沙区新规划：G组团，小龙坎、石碾盘、天马路围合而成的地带，将成为沙区旧 城改造的重点工程。2、 沙区标志性工程：政策支持，诸多优惠，信誉度、知名度容易提升。3、 竞争物业：当前小龙坎片区尚无新的项目上马开工，来自本片区竞争压力小。4、 教育配套：沙区作为文化区本身的居住吸引力，是支撑本项目的文化教育卖点。5、 购买力：沙区市民购买力较强，户型规划与面

8、积分配符合市场需求。6、 规划作用：写字楼的建设，为本项目带来大户型的消费群体。 港城花园营销策划推广方案（四）威胁（T）1、 区外竞争：半小时主城区的交通格局，以及外区所拥有的特色优势，将分流 本区域的部分客户。2、 区内竞争：沙区当前的发展重点不在此处，来自本区内开发热点的竞争压力 重于区外竞争。3、 规划设计：户型的设计与市场当前供应重叠，在面积的分配上处于劣势。4、 消费群体：沙区主力消费群为公务员、教育机构人员、医疗卫生机构人员和 非公有制企业白领人士和私企老板，消费群体有限，市场争夺十分激烈。5、 集资建房：一股不容小觑的力量，大部分存在于企事业、教育、行政等机构， 以其低廉的价格

9、，瓜分了部分主力消费群体。6、 文化教育：学府路的建设分流了部分重视文化氛围的外区消费群体。 港城花园营销策划推广方案六、项目评价 港城花园处于良好的地段，拥有完善的交通网络，而且周边没有绝对性的竞争物业，在一片95年以前的老式建筑中，有着一股出类拔萃的气势；项目自身具有的景观环境，在旧城改造过程中，是其它项目所不具有的特征。本项目的市场定位应高于其它类似项目，从差异化行销和整合营销策划推广入手，避免同质化的营销宣传方式，给目标消费群体塑造一个清晰的品质、品味形象，从心理诉求上打动他们，产生购买行为。 港城花园营销策划推广方案第二部分 项目营销策略 港城花园营销策划推广方案一、 产品策略1、

10、第一大硬件 建筑风格 A、 沙区标志性工程，片区内少有的高层建筑。 B、 两幢28层高层建筑，有着“一览众山小”之气势，高大、宏伟、壮观、外 飘窗、弧形阳台，富于现代建筑流行风格。 C、 建筑外立面简洁明快的色彩，丰富了建筑的外在语言，也成为该片区住 宅建设的一道靓丽的风景线。 港城花园营销策划推广方案景观风格 A、 东方园林与现代园林风格的有机融合，造就另一番景观特色。 B、 人工打造的整体水系景观系列，动与静的诠释，别有一番雅致。 C、 运动休闲设施的添置，将休闲小区的风格融入到前两者之中，成就人与 自然相亲的完美结合。 港城花园营销策划推广方案建议： 从景观设计图上看，小区景观东方园林色

11、彩太浓，现代园林的风格较少，建议从以下几点调整。A、 照壁：建议使用纯现代的表现手法，而与小区现代风格的大门呼应统一，避免产生 两种不同的印象。B、 软组织草坪、花的覆盖成片状，硬组织树成林状，形成高差有致的现代园林风格， 在植物的选择上注重生态植物的采用。C、 在园林景观中添加局部现代风格的艺术品（包括小区雕塑），使得园林中处处透出 现代风格气息。D、 在开敞式的建筑底层中，将绿化有延续性的伸入，将景观与建筑有机的结合。 港城花园营销策划推广方案景 观 描 述 远离尘嚣侵扰，细品园林雅致。小区内环境结合现代风格的水景、绿化、雕塑小品等，再现东方园林意韵。清清溪流哼着小调，欢快生动地从楼前流过

12、；暮归的人们穿过小桥，踏进家门，好一幅“小桥、流水、人家”的画面。小区景观设计不仅强调优美居住环境的创造，更强调全新户外生活方式的营建，并在和谐的生态环境中引入多方面的主题景观，真正做到“人造环境，环境育人”。 漫步在小区北边俊拔的树阵，清风送爽，树影婆裟，浸染在夕阳西下的空气里，有暗香浮动，有倦鸟回鸣。跌宕水流从上直下迸溅出的水花，其间悠然会心，捕捉着生活最美的真相，清晰着心灵回归的方向。情趣横生、造型考究的风雨长廊，曲径清幽，对弈、叙聊、闲坐、赏月、观花、虫趣，很是惬意。绿草茵茵的健身草坪，您可以跑跑步，做做运动，或打练一段太极拳，彻底地放松自己，让健康的气息充实着整个身躯。中央涌泉，表里

13、俱清澈。独具匠心的雕塑小品，诠释着水景园林内涵，让生活的气息更加生动丰富。自然、家居、人，三者合一；宁静、空灵、生命，激清于四周交融。 港城花园营销策划推广方案 配套设施A、屋顶花园的修建，添加了休闲去处，增加了绿化面积。B、游泳池、羽毛球场，使静态园林中有了动的符号，改善了业主生活方式。C、会所、老年活动室，成就人与人直接的沟通与理解。D、幼儿园、棋牌室、健身房、图书室，了却业主后顾之忧，更显人文关怀。 港城花园营销策划推广方案建议： 从调研结果看，项目内外在配套设施并不齐备，为进一步改善建议如下： A、 内在配套：在每一幢建筑下设置精装修大堂，打造物管与业主交流的平台。 B、 在写字楼的商

14、场中引进较知名的饮食、休闲、娱乐、购物商家，改善因外在 配套设施不全而引起的负面影响。 C、 小区景观空地增设活动小设施：踏步机、吊桥、秋千椅、健身步道等 港城花园营销策划推广方案2、第二大硬件 物业管理：实现贴心、关怀与安全物管，建议引进知名酒店物管，依托入户大堂，体现时刻物管概念。 服务理念：以人为本 物管先行 物管服务： A、基础服务 B、特级服务 24小时保安服务 房屋代售、代租、代管 小区全候清洁 钟点家政服务（含家用电器维修及厨师服务） 小区绿化服务 代购商品 分发邮件、代装电话 代定送餐 收费服务 代育花木（各种名贵花种） 代定飞机、轮船、长途汽车票 洗衣服务 医务护理（小区内设

15、医务所） 港城花园营销策划推广方案 建筑品质：A、 知名建筑商，保证工期、建筑的质量。B、 建筑设计：平面格局，建筑内通风性良好。 户型格局，简洁方正，室室采光通风，造就健康住宅。C、 智能化设施：基本设施：自动化远程抄表计量系统（电） 高端设施：在线：VOD服务 防盗报警系统，煤气泄露，烟感系统 家居保全 高速上网宽带系统 电子信息公告栏 楼宇可视对讲及门禁系统 小区局域网 停车库智能管理系统 小区背景音乐 小区闭路电视监控 一卡通管理系统 港城花园营销策划推广方案3、第三大硬件文化教育：沙区自古以来都是重庆的文化教育基地，文脉相续，文风蔚然，处处浸润着浓郁的文化氛围。孩子与未来：联姻名校（

16、沙区实验一小或树人小学），业主于此项目购买房屋，子女可以就校，不能让孩子输在起跑线上。 港城花园营销策划推广方案4、第四大硬件身份与地位：将项目包装成一个小龙坎片区中高档花园小区，入驻的业主身份与地位在口碑效应中将得到体现，那将是成功者的标志。品质与品味：项目的整体风格（包括建筑风格、景观风格）、建筑的元素，选择这样的花园小区，品质与品味当然与众不同，是富于活力与生命力的一代。 港城花园营销策划推广方案二、楼体命名A栋：豪俊阁B栋：雅仕阁名称析义： 雅：园林景观，小桥、流水，书房配置 豪：建筑的外观气势宏伟、壮观、色彩简洁明了 雅仕阁：中等户型，大部分户型都配有书房，特显温文尔雅的品味 豪俊阁

17、：中等偏上户型，套内面积120m2以上的户型占40%，方正户型，大 客厅、大主卧，倍显豪放简约的气质。 港城花园营销策划推广方案三、价格策略 实行多样化的价格制定方式，执行多种付款方式，对于推动项目内受其它因素影响较大的楼层以及户型面积偏大的销售有着很大的推动作用。 港城花园营销策划推广方案1、 价格让利：（1） 视野开阔度受影响的楼层（大约在10层以下）执行相对低价位。（2） 户型面积偏大的价低于同层其它户型价位，使之产生可比性和可选性。（3） 根据朝向、景观因素，制定同层不同价。 港城花园营销策划推广方案2、 付款方式：（1） 降低首付成数，延长贷款年限。（2） 首付分期无息支付方式。（3

18、） 首付无息开发商按揭方式。（4） 捆绑式销售：住宅与写字间同时购买优惠方式。 港城花园营销策划推广方案3、 市场定价策略 从整个沙区房地产市场价格来看，其它开发片区内的项目销售价格都比较高； 从整个沙区购买力市场来看，区内市民购买力较强； 小龙坎片区以前的项目受各方面因素的影响售价并不高，为准确的反映出市场对港城花园认可价位，于此将采用市场比较法，计算港城花园的市场均价，以本项目为基数：100 项目基价（元/m2套内）地理位置交通网络项目素质配套设施工程进度相对基价升伟新天地2500103100102104992311华宇广场3000110110105110972213沙龙花园2200989

19、69798982510天安仕锦阁250010710895105952283大川花园21009897102101962234项目市场均价：（2311+2213+2510+2283+2234）/5=2310元元 港城花园营销策划推广方案4、 总体策略 综合沙区其它项目普遍采取低开高走的价格策略，本项目开发商虽曾成功开发过几个项目，但在房地产市场上，开发商的知名度并不高，采用以上方式，对于推动楼盘的销售，百利而无一害，同时可以逐步累积开发商的知名度，提升其信誉度，为开发下一个项目取得较高的市场认知度打下扎实的基础。 港城花园营销策划推广方案四、渠道策略1、 坐销：以销售部为中心，依托媒体宣传，等待客

20、户上门定购。2、 直销：以DM单或公司高层为核心，与大集团、行政、事业机构进行大单定购。3、 展销： （1） 依托展示会的各种优惠政策进行销售。 （2） 人流量大，人气旺，人口集中区域进行巡回展示销售。 港城花园营销策划推广方案五、促销策略1、 假日促销：以长假日，市民放假休闲时，实行优惠促销活动。2、 节日促销：针对各种特定节日人群，实行优惠促销。3、 特价促销：拿出部分套房，实行特价抢购促销。4、 捆绑式促销：针对购买本项目内多套住宅或住宅、写字间一起购买者实行优惠。5、 礼品促销：抽奖送礼品或装修进行促销。6、 事件促销：联合周边文化教育机构、大型商场或大型休闲娱乐场所进行促销。 港城花

21、园营销策划推广方案第三部分 项目定位 港城花园营销策划推广方案一、 目标客户群定位购买能力柱状图： 7.517.537.5532.5051015202530354012000-2000020000-3000030000-5000050000以上未知单位：% 购买能力集中在家庭年收入20000500000元，55个百分点，50000元以上5个百分点。 港城花园营销策划推广方案年龄构成柱状图： 13.2521.543.521.7505101520253035404520岁以下20-25岁26-36岁36岁以上单位：%年龄结构在2636岁有43.5个百分点，36岁以上占21.75个百分点。 港城花园

22、营销策划推广方案文化层次柱状图： 15355001020304050高中以下高中、中专大学及以上( 含大专)单位：%文化层次大学以上（含大专）有50个百分点。 港城花园营销策划推广方案综合三者，港城花园的目标客户群已经十分明了，在结合沙区主力购买群，港城花园目标客户群定位：1 1、 行政事业机关公务员行政事业机关公务员 购房心理：二次置业，为将来做准备 文化背景：具有较高的文化程度 居住要求：有一定档次，看重增值 经济能力：收入高而且稳定，隐性收入多 港城花园营销策划推广方案2 2、 教育、医疗卫生机构从业人员教育、医疗卫生机构从业人员 购房心理：看重性价比，出入便利，提升居住品质为主 文化背

23、景：专业出身，具有一定的文化层次 居住要求：注重小区综合素质，出入便捷 经济能力：收入稳定，水平中等，部分有隐性收入 港城花园营销策划推广方案3 3、 非公有制企业白领人士和老板非公有制企业白领人士和老板 购房心理：居住和投资增值性 文化背景：文化层次较高 居住要求：关注小区综合环境，居住的舒适性 经济能力：收入高，但不稳定 港城花园营销策划推广方案4 4、 周边地区注重孩子教育的人士周边地区注重孩子教育的人士 购房心理：为孩子受教育而选择 文化背景：文化层次参差不齐 居住要求：小区档次，注重周边文化氛围 经济能力：有一定的收入来源，不菲的存款 港城花园营销策划推广方案5 5、 写字楼的自带客

24、户写字楼的自带客户 购房心理：就近购买，投资置业 文化背景：文化程度较高 居住要求：注重小区综合素质，看重增值性 经济能力：收入较高，缺乏稳定性 港城花园营销策划推广方案6 6、 项目周边改善居住环境人士项目周边改善居住环境人士 购房心理：投资置业，提升身份，改善居住环境 文化背景：文化层次参差不齐 居住要求：注重小区综合素质，居住文化，居住的便捷、舒适性 经济能力：不菲的存款，有一定的收入来源 港城花园营销策划推广方案7 7、 歌乐山、陵园、新桥、上桥一带居民歌乐山、陵园、新桥、上桥一带居民 购房心理：进城，提升身份，关心子女成长，重视小区形象 文化背景：中偏低 居住要求：有一定档次 经济能

25、力：较好 港城花园营销策划推广方案二、项目市场定位 港城花园项目在小龙坎片区，无论是在规模、规划设计、配套设施、景观设计以及物业管理的引进上，都领先一筹。在市场调研结论：片区内项目居住档次较低基础上，本项目应以一个高起点的定位方式，通过对品质、品味的包装推广，从而改变市民对小龙坎片区的认识与看法。 港城花园营销策划推广方案市场定位景观定位广告语宏伟、色彩简洁现代建筑风格首家水景现代园林高空尽览平顶山沙坪公园风光完善的配套设施领先一步智能化设施知名酒店物管管理闹中取静优势地段四通八达交通网络方正、简洁户型设计规划发展的未来居住区城市生活新地标港城花园水景园林式封闭小区我们主张主体的现代生活港城花

26、园营销策划推广方案第四部分 项目推广策略 港城花园营销策划推广方案一、 项目名称：港城花园二、 推广定位：城市生活新地标三、 广告语 主张立体的现代生活 繁华宁静共享 品质成就生活 雅致 豪放兼容 品质 品味尽显 港城花园营销策划推广方案四、 概念诠释 城市生活新地标 主张立体的现代生活【简约 浪漫】简洁、明快、时尚的建筑风格；清新、自由、浪漫的水景园林；卓越的营造，居住功能的完美定义，居住人文的尊重。【身临 境界】水，沉吟着的思想；树，生长着的乐章；建筑犹如凝固了的诗篇，生活，也就随着画轴优雅地延展开而已。港城花园营销策划推广方案【融洽 快乐】我们鼓励社区交往，注重塑造和呵护业主健康的身心，

27、营造欢愉开放的人际关系，打开心灵，邻里间不现冷漠疏离。【阳光 人本】自由之光打造人本主义的居室品位，清风、阳光充盈时尚爱居；270度景观阳台，把盏邀月，生活情趣尽在其中，天边远景尽收眼底。【领略 视野】遍行世界，为事业打拼。运筹帷幄，从容淡定。成大业，享大成，尊崇视野里掌握未来。 港城花园营销策划推广方案五、 项目卖点组织与挖掘1、 沙区标志性建筑，城市靓丽的一道风景线2、 城市生活新地标主张立体的现代生活3、 首席水景现代园林小区，城市家园，回归自然4、 名校毗邻，书香满园5、 阳光户型，时尚家居6、 高层观景，层峦叠翠，风舒云卷7、 繁华不弃，尘嚣不至8、 品质物管的人性化服务 9、 交通

28、便捷，配套齐全港城花园营销策划推广方案六、 项目解析图 城市生活新地标品质品味健康教育高性价比建筑外观智能配套品质物管特色水景园林精致现代雕塑小区景观配套设计阳光户型艺术幼儿园儿童天地名校联姻二室二厅三室二厅立体的现代生活经济港城花园营销策划推广方案七、 推广疏理 港城花园项目总介市场试探形象认知置业引导品味包装卖点传播现场管理活动调节品牌巩固品牌巩固品牌忠诚诉求巩固期showshowshowshowADEVADSPADSP港城花园营销策划推广方案 八、 推广策略采取机动性的阶段推广策略，将前期为期14个月推广时间分为四个阶段。第一阶段：2003年7月2003年8月 蓄势导入期第二阶段：200

29、3年9月2003年10月 开盘期第三阶段：2003年11月2004年1月 强销期第四阶段：2004年2月2004年6月 持续巩固期第五阶段：2004年7月2004年8月 尾盘期 港城花园营销策划推广方案推广策略：1、 将展示推广与媒体推广有机结合，在市场上建立项目形象认知度。2、 集中优势资源强势诉求，软文、新闻、硬广告互借互补，在市场上迅速建立 项目素质形象，提升项目知名度。3、 以实在的促销策略与媒体推广相结合，持续的推广，巩固前期推广效应，建 立项目的品牌形象。4、 感性的平面表现和诉求，营造一个成功者的理想居住梦，在各诉求目标心理 中产生层次波动，从而达到心理与行动相一致，产生购买行为

30、。5、 各阶段采取集中、迅速的层层递进推广策略，产生层次递进波动效应。 港城花园营销策划推广方案九、 媒体选择 蓄势导入期开盘期强销期持续巩固期尾盘期晨报、商报电视新闻晨报、商报、晚报电视新闻晨报、商报、晚报晨报、商报、晚报电视新闻、杂志广告晨报、晚报手提袋、DM单、项目楼书、车身广告、车内POP、户外港城花园营销策划推广方案十、 展示推广 蓄势导入期开盘期强销期持续巩固期尾盘期2003年7月房交会展示销售部沙坪公园沙区步行街元旦展销春节展销秋季房地产展示会2004年春交会 港城花园营销策划推广方案十一、 推广阶段界定及推广策略第一阶段：蓄势导入期1、 推广时间界定：2003年7月2003年8

31、月（暂定2个月）2、 推广目的：（1） 建立项目形象（2） 传播项目概况（3） 累积客户资源3、 推广主题：城市生活新地标港城花园4、 目标到达率：60%5、 销售目标：放号100200 港城花园营销策划推广方案6、 表现手法：（1） 展间形象设计：城市建筑风景线（2） DM单：品质、品味尽显，高档次住宅（3） 媒体、电视新闻：成就典范生活，尽在港城花园 港城花园营销策划推广方案7、 主要工作：（1） 人员培训，答客问（2） 销售物料准备（VI系统、DM单、楼书、手提袋、户外广告、车身） （3） 导入期广告（4） 放号工作（5） 导入期促销（6） 价格表制定（7） 销售现场包装（8） 展间制作

32、 港城花园营销策划推广方案8、 广告推广：（1） 软文炒作：以小龙坎成熟的开发片区为切入点，造就品质生活 的开发先驱者（2） 新闻缮稿：小龙坎片区首席高档次居住区，填补片区中高档房 地产市场开发的空白（3） 硬广告（4） 媒介排期 港城花园营销策划推广方案9、 推广策略：以软文配硬广告进行宣传，新闻缮稿进行炒作， 迅速建立项目的先驱形象。10、 推广费用：广告预算的30% 港城花园营销策划推广方案第二阶段：开盘期1、推广时间界定：2003年9月2003年10月（暂定2个月）2、推广目的：（1） 完善项目形象，包装项目品质、品味（2） 突出项目卖点，吸引购房者（3） 针对性的宣传，深层次挖掘潜在

33、目标客户群3、 推广主题： 城市生活新地标 建筑素质：浪漫与简约的对话 景观环境：首席水景园林式小区 港城花园营销策划推广方案4、 目标到达率：80%5、 销售目标：30%6、 表现手法：（1） 硬性广告：开盘告知，感性诉求包装项目形象，突出卖点（2） 软性新闻炒作：理性分析，突出项目优势点 港城花园营销策划推广方案7、 主要工作：（1） 开盘广告（2） 开盘典礼仪式（3） 其它销售展示点选择安排（4） 第一期广告运动及媒介排期（5） 开盘期促销方案（6） 推广分析 港城花园营销策划推广方案8、 广告推广：（1） 开盘告知与炒作（2） 新闻缮稿（3） 消费者利益点诉求（4） 各展示点宣传与展示

34、（5） 主卖点挖掘深化 港城花园营销策划推广方案9、 推广策略：硬广告集中宣传，包装项目形象，以多点开盘展示， 炒作开盘热销气势。10、 推广费用：广告预算的20% 港城花园营销策划推广方案第三阶段：强销期1、 推广时间界定：2003年11月2004年1月（暂定3个月）2、 推广目的： （1）提升项目形象 （2）突出项目卖点，吸引意向客户3、 推广主题： （1）城市生活新地标 （2）主张立体的现代生活 （3）首席水景园林式小区 （4）建筑形象，档次与品味 港城花园营销策划推广方案4、 目标到达率：90%5、 销售目标：30%6、 表现手法：感性宣传，提升项目形象 港城花园营销策划推广方案7、 主要工作：