办公楼及周边用地开发建设可行性方案研究报告

1、办公楼及周边用地开发建设研究报告一、工程根本情况介绍1、现状情况拟开发工程位于桔园路与韶山路交叉口东南角， 用地围包 括市城市建设开发公司二分公司四层办公楼一座以下图中红色 建筑，建筑面积约728川，粮油食品公司三层综合楼一座 建 筑面积约741 m2,韶山路信用社四层办公楼一座建筑面积约 1166 m,以及2-3层民房三栋建筑面积约 577 m和少量 搭建平房。围建筑均为桔园小区开发初期建设，介于当时水平，属于 低档次低水平开发建设，且至今已经经历30多年，建筑外观均 以破旧。城市建设开发公司二分公司办公楼粮油食品公司综合楼韶山路信用社办公楼居民私房根据市勘测设计研究院1: 2000地形图，

2、剔除规划道路,工程地块净用地约为2200 m2o工程围及1 : 2000地形图2、建设意向为改变桔园小区入口处脏乱差的面貌，拟方案进行整体开 发，建设底层为商业裙楼，上层为高层居住的高档次商住综合 楼。提升小区品质，打造南城入口新的地标建筑。拟建设意向示意图3、工程地块规划情况工程用地位于市控制性详细规划的中心区 R片卷烟厂周 边地区围。工程一局部规划为 C5医疗用地，一局部规划为 C1行政办公用地容积率2.5、限高60米。桔园街口当时开办有左家塘卫生院一家诊所，故控规编制 是将街口规划为C5医疗用地，但是诊所当时是租用，现已关门 改租为电信营业所，而且该处医疗机构专项规划并没有相关要 求，类

3、似的小诊所在桔园还有多家，完全无必要单独规划一块 医疗卫生。另外其他用地一并规划为 C1 行政办公用地也属 未考虑相关地籍单位需求，应此规划存在不合理性。通过前期的调查了解，如需进行工程的规划报建工作，首 先必须先对该规划进行调整。目前市规划局规划的调整工作程 序相当繁琐、耗时一般都在半年至一年以上。假设决定着手开发， 应先期启动规划调整工作。4、工程建设需满足的规要求1高度要求：根据市规划技术管理规定，地块大小与建筑高度的要求如下表:序号工程容建筑高度H最小用地面积M1低层居住建筑Hk 10m5002多层居住建筑10m< Hk 28m800多层公共建筑10 mW Hk 24 m1000

4、3高层居住建筑28mW Hk 50m200050mW H< 100m3000高层公共建筑24mW Hk 50m300050mW H< 100m4000注： 建筑工程除满足最小用地面积要求外，还必须符合相关规及规定要求; 不规那么用地的最小面积根据实际用地情况确定。 超高层建筑的最小用地面积视其规模、性质、功能、高度、用地条件等情况相应增加。根据以上要求，本工程地块面积为2200平米，按照技术管理规定最高建设高度为50米2退让道路红线距离拟开发地段属于市I类地区。退让道路红线距离根据下表 确定:建筑控制线距离城市道路红线最小距离控制表1141.3区位建筑高度H城市主要道路W 46城市

5、次要道路30W W 46城市支路12W W< 30I类地 区多、低层HV 24643高层 24W HV 501086高层 50W H< 10012108H> 100n类地 区多、低层H< 24754高层 24W H< 5012108高层 50W H< 100151210H> 100出 类 地 区多、低层H< 24865高层 24W H< 50151210高层 50W H< 100181512H> 100注： 表中H指建筑物高度，W指旨道路红线宽度;高层退让城市道路红线是指主体局部的退让，其裙房退让按多、低层建筑退让要求控制裙房

6、高度小于24米；工程需退让韶山路10米，退让桔园路6米。退让后的最大 可建设基地面积约为1200 m2红线为工程退让道路红线后可建设围示意图3建筑间距高层居住建筑与高层居住建筑及高层居住建筑与多、低层居住建筑的间距应符合以下规定:1高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时最小间距按下表控制:方位高度I类地区n类地区川类地区0°45°H< 50m22+0.2H24+0.2H27+0.2HH> 50m27+0.1H29+0.1H32+0.1H> 45°H< 50m16+0.1H22+0.1H24+0.1HH> 50m19+0.05H25+0.

7、05H27+0.05H注：表中方位为正南向0°偏东西的方位角； H :当方位角W 45°时为南向建筑高度，当方位角 45°时为相邻较高建筑高度; 高度超过80m的高层建筑之间距，80m以上的局部不再增加计算建筑间距。2高层居住建筑与多层、低层居住建筑平行布置时的间距应符合以下要求： 高层居住建筑与其北侧多、低层居住建筑的间距按本条第 1项方位0°45° 的规定控制； 高层居住建筑与其东西侧多、低层居住建筑的间距按本条第1项方位45° 的规定控制； 高层居住建筑与其南侧多、低层居住建筑的间距按南侧多、低层居住建筑控制， 但最小值为13米

8、。3 高层居住建筑与高、多、低层居住建筑垂直布置时，间距不小于13米。以相对面为正面的建筑定向。 垂直布置的居住建筑山墙宽度必须小于15米，山墙宽度大于15米的，其间距按平行布置的居住建筑控制。4高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的山墙间距，按消防间距的规定控制，但山墙有居室窗户的，其间距不小于13米。I紫红色线为考虑建筑间距退让后的高层住宅可建设区域。面积约为700 。考虑道通风需要，对于后面楼房日照间距的退让，预计高层住宅的最大底建筑面积越为700*0.8=560 m2o约合三房二厅住宅 4户flMW:illiiiiirEl；Ml!1U1LI'1hH1E|:;：；£； ；

9、;* :蔦：肯：:：m*u ling i関竄；;；!' ii ' ! 2£2U!：；ia 谢那川口;.»tiHEIIEEEH册逶掘馴汁阳:,;l K B4-l!«4- I II-EI3S ZE Ul ZE I EE Ul Ki 12 KI 小曲川汕川I汕!惭 mUWl ：IHIEiE!l3E bS匚】 3E E9it »E 3C E KE XI 3 ： E 9 I. h AI B3rn* - 歸H罔眾瓷潴隔悄遥廐龜 ££t2Edl2EEii； IE liSIEEitilli IUE2IUJgiE2E E；u mm苛計申

10、註溟豁I h E hbL hE.> E I hftB hH I bk »» mmi mijg tt i tn 阳h删r >1 Fl 硏沁>>! IESI2E1SE! lEEIEE! ll洞掘EIIHim iiiiiiiii 1 - 、!:寸5円:；：5：“：；mi:1 rIT J z :yjw:*£* i匕-:打祁：；：'v i a v a日照分析满足要求二、本钱预估算因为目前工程地块土地权属复杂，具体采用何种合作方式 对于工程的本钱估算影响很大。所以采用多种计算方式，计算 出工程的楼面本钱，为决策提供依据。方案一：假定地块为招拍挂

11、熟地计算成外乡地。容积率采 取最可行的方案。计算结果为开发该地段的市场一般本钱情况方案二：土地本钱仅考虑拆迁本钱和局部出让金，容积率 采取最可行的方案。计算结果为我公司开发的最可能的收益情 况。方案二：假定地块为挂牌毛地计算成外乡地，容积率米取2.5的不调整方案。计算结果为假设最小收益情况1、本钱预估算方案一:土地本钱：由于土地资源的稀缺性，目前来说，新建房地产市 场的平均土地本钱已经开始接近和超过整个工程的50%市区中心地段的招拍挂土地在今年均到达1000多万元一亩的高价，虽然目前 房地产不景气，但桔园小区这个位置土地如果是挂牌或拍卖出让， 估计市场最后成交价格在800-900万元每亩，按8

12、00万一亩保守计 算，总计2640万元左右。容积率：根据对于工程现状和可行规划情况的分析，工程控高 为50米，基地最大裙楼建筑面积为 1200 ，住宅最大的层建筑面 积为560米。根据高度控制，拟建建筑按裙楼 2层，层高5米。面 积2400川；住宅层高3米，仅能建设13层，共计7280 。裙楼和 住宅共计9680平米。容积率为9680/2200=4.36。因此规划调整为 5.0的容积率是比拟可能的。工程可行的建筑面积为2200*5.0=11000 m2o建筑本钱：根据最可能的建设方案做了较粗的工程概算 见附 录1,工程开发费用在2400万元左右，折合到楼面造价约 2300元 /mo楼面本钱二土

13、地本钱+建筑本钱/建筑面积=8000000*2200/666.67+24000000/ 11000=2400+2300=4700 元/m?2、本钱预估算方案二:土地本钱：土地本钱本方案仅计算拆迁本钱和土地出让金费用, 工程围拆迁补偿如下表：单位补偿金额元：韶山路信用社：5171504.49市粮油食品公司二分公司2474445韶山南路663#泉1283000韶山南路661#王德明703440韶山南路659#何自强690000总计10322389.49总计1033万元根据?市城镇土地有偿使用规定?长政发200316号文件有 关规定，土地出让金一般占标定地价的25妝最终应缴纳的土地出让 金由市国土部

14、门核定执行，那么按800万一亩基准地价初步估算土地 出让金：800*2200/666.67*0.25=660万。划拨土地使用权转让收益 估算约为：182*2200=40万土地本钱=1033+400+40约 1733 万楼面本钱二土地本钱+建筑本钱/建筑面积=173300000 /11000+2300=1570+2300=约3870元/川3、本钱预估算方案三:容积率：基于一种消极的方案，执行现有规划 2.5的容积率, 即可建设建筑面积仅为2200*2.5=5500川。建筑本钱：建筑量的变化理应带来建筑单位本钱的变化，但由 于计算复杂且比拟性不大，我们任然按照2300元/川计算建筑本钱 楼面本钱二

15、土地本钱+建筑本钱/建筑面积=8000000*3.3/5500+2300=4800+2300=7100元/川三、结论和建议桔园二分公司办公楼及周边地块的整体开发，我们认为决 定因素在于规划。假设不调整规划，采用2.5的容积率必然不可 行。如能采取5.0容积率，50米的高度进行建设，还是有利可 图。按这个假定规划设想，估计自己拆迁开发楼面土地本钱在 1600元/川左右，楼面建安本钱在2200元/川左右，合计3800 元/川的建设本钱。按目前周边房地产 4000-5000的价格，运 作得好工程能做到1000元/川左右的毛利润，按总建筑面积1 万川计算，即毛利约1千万左右。本工程未确定因素太多，本次

16、计算由于建筑方案不能确定 而仅为粗算，且未考虑到销售、公关、财务利息等未知费用， 也未考虑商业门面、地下车位附加的销售收入。但是根据目前 房地产状况和房价的水平，我们认为现在实施工程的风险较大、 位于盈亏边缘。建议如果本工程启动建设，应尽力争取政府在旧城改造、 两帮两促等政策上的支持，将规划容积率、限高做到最大化。 同时在拆迁方面节约本钱，在建筑设计方面做好设计如选择 好适当的商业比例，商业用房销售价格都比住宅要高、缺点是 销售速度较慢。四、附录1、建安本钱估算桔园路口综合楼工程总本钱费用表未计算土地本钱编码工程工程费用名称造价或费 用万兀楼面造价元 /M2百分比计算公式或说明1开发建设本钱费

17、用2361.282324.1038.08%1.1一、斟察、设计和前期费295.90291.244.78%1.2二、建筑安装工程费1242.361222.8020.04%1.3三、小区配套建设费156.85154.382.53%1.4四、管理费27.9727.530.46%1.5五、税费37.3536.760.61%1.6六、不可预见费50.8550.050.82%1.7建设期利息550.00541.348.87%桔园路口综合楼工程开发建设本钱费用计算表未计算土地本钱编码工程工程费用名称计量单位工程量单价或费率造价或费 用万元楼面造价元 /M2百分比%计算公式或说明2.二、斟察、设计和前期费29

18、5.90291.244.78%2-1-2总体规划设计费定点费平方米2200.002.000.440.430.01%土地面积2元/平方米2-2-2建筑设计费平方米10160.0010.0010.1610.000.17%按10元/平方米建筑面 积2-3-1平方米10160.0075.0076.2075.001.23%按75元/平方米建筑面城市市政建设配套费一级地段积2-4-1规划管理费元、026437455.003.007.937.810.13%土建造价的3%o2-6-1放线费点八、60.00326.001.961.930.04%放线点326元/点2-11-1招标费元、026437455.001.

19、002.642.600.05%按土建工程造价的1%o计算2-13-1监理费元、026437455.002.005.295.200.09%按土建工程造价的2%o计算2-14-1预结算审计费元、026437455.003.007.937.810.13%按土建工程造价的 3%。计 算2-15-1消防配套费平方米10160.003.003.053.000.05%按3元/平方米计算非营 业公共配套免2-16-1施工合同鉴证费元、026437455.001.002.642.600.05%按土建工程造价的1%o计算2-19-1避雷安装检测费支48.0055.000.260.260.01%检测避雷针55元/支

20、2-21-1人防管理费平方米10160.0010.0010.1610.000.17%按建筑面积10元/平方米 计算2-22-1防空地下室建设费平方米2000.00800.00160.00157.482.58%按地层面积800元/平方米 计算2-24-1工地管理费项10.005000.005.004.920.09%按5000元/项2-27-1建筑方案评审费平方米10160.000.200.200.200.01%0.2元/平方米2-29-1白蚁预防费平方米10160.002.002.032.000.04%按3元/平方米建筑面积3.三、建筑安装工程费1242.361222.8020.04%3-1-1

21、桩工程平方米10160.0050.0050.8050.000.82%按概算造价3-1-3土建工程平方米10160.001000.001016.001000.0016.39%按概算造价3-2-1室供水供电、线路安装工程平方米10160.0035.0035.5635.000.58%按概算造价3-2-2电梯安装工程项4.00350000.00140.00137.802.26%按概算造价4.四、小区配套建设费156.85154.382.53%4-1-2室外排污排水工程米500.00410.0020.5020.180.34%按概算造价4-1-3室外供水工程米100.00500.005.004.920.0

22、9%按概算造价4-3-1室外供电安装工程项1.00900000.0090.0088.581.46%按概算造价4-4-1绿化工程平方米6600.0060.0039.6038.980.64%按概算造价4-5-1路灯安装工程盏50.00350.001.751.720.03%按概算造价ZJF直接费1695.111668.4227.34%1.+2.+3.+4. 共4项的和6.五、管理费27.9727.530.46%5-1-1建设管理费1.65%元、%16951106.551.6527.9727.530.46%直接费的1.65%6.六、税费37.3536.760.61%6-5-1建筑面积测量费平方米101

23、60.001.701.731.700.03%6-4-3房屋竣工总登记费元、091835950.001.009.189.040.15%按评估价的1%o6-5-1教育附加费元、%26437455.001.0026.4426.020.43%按土建造价的1%计算8.七、不可预见费50.8550.050.82%8-1-1不可预见费按直接费计元、%16951106.553.0050.8550.050.82%JJF间接费116.17114.341.88%5.+6.+7.+8.+9.共 5 项的和ZZJ开发建设总本钱1811.281782.7629.21%2、拆迁本钱计算韶山路信用社:项目面积怦补偿标准元 /

24、m2总 计元产权面积补偿：946.7650004733800装修补偿：946.76350331336停产停业过渡费5065166*7%*3 个月106368.49总计5171504.49市粮油食品公司二分公司项目面积(m2)补偿标准元 /m2总计元产权面积补偿：45350002265000装修补偿：453350158550停产停业过渡费2423550*7%*3 个月50895总计2474445韶山南路663#泉项目面积(m2)补偿标准元 /m2总 计元产权面积补偿：2204500990000一次性搭建补偿：802700216000零时建筑补偿11010011000装修补偿22030066000

25、总计1283000韶山南路661#王德明项目面积怦补偿标准元 /m2总 计元产权面积补偿：122.84500552600一次性搭建补偿：402700108000零时建筑补偿601006000装修补偿122.830036840总计703440韶山南路659#何自强项目面积(m2)补偿标准元 /m2总 计元产权面积补偿：1204500540000一次性搭建补偿：402700108000零时建筑补偿601006000装修补偿12030036000总计690000汇总表:单位补偿金额元：韶山路信用社：5171504.49市粮油食品公司二分公司2474445韶山南路663#泉1283000韶山南路661#王德明703440韶山南路659#何自强690000总计10322389.493、房地产市场环境现状不可否认，从2021年初的一场冰灾开始，的房地产市场逐 步开始降温，价格上涨幅度开始减缓，销售量环比同年有所下降。2007年下半年开始，中国的楼市价格在一路高歌猛进的时 候突然刹住了脚步，一系列政策的出台，像连珠炮一样投向房地 产市场，特别是房贷新政的出台，让整个楼市为之震动：一线城 市“降价潮汹涌而出，二线城市“退房潮澎湃而来，三线城 市“紧潮潮起潮落；随之而来的是：一级市场谨慎行事，二级 市