首地大峡谷项目运营管理顾问投标文件汇报稿

1、北京首地北京首地大峡谷项目大峡谷项目商业运营管理顾问投标书商业运营管理顾问投标书汉博顾问汉博顾问20082008年年1010月月2 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project1. 购物中心管理的内容与理念2. 项目商业运营的三年管理目标3. 项目运营管理方案建议4. 项目运营管理团队人员简介5. 项目营销方案建议6. 项目招商优化方案建议7. 运营费用与收益分析8. 服务模式与收费报价主要内容主要内容1投标人简介与业绩证明2商业运营管理方案建议3 2008 HanBroad All rights reservedOCT.

2、2008 SHOUDI Project汉博顾问是专业的商业地产综合顾问服务机构，基于对中国商业和房地产市场的深度了解 ，结合多年实际操作经验，并综合国际视野，致力于为政府、商业地产发展商、商业地产的使用者以及商业地产的投资者提供优质的市场研究、商业策划、商业规划顾问、招商代理、商业运营管理以及资本运作等全过程、全方位的顾问服务。截止2007年底，汉博顾问服务过的商业地产项目34个、商业总体量逾400万平米，涵盖了城市综合体、购物中心、专业市场、特色商业街、旅游休闲度假项目等多种商业地产型态，服务网络覆盖北京、上海、成都、重庆、杭州、南京、济南、宁波和武汉等国内重点城市。汉博顾问是国内目前服务商

3、业规模最大，服务最贴合国情的商业地产顾问机构。截至目前已完成13个项目、逾80万平米的招商规模，参与7个项目的商业运营管理顾问服务。汉博顾问所提供的服务得到了客户和市场的广泛好评，多次获得了“中国最佳商业地产顾问公司”、“中国最佳商业运营公司”等荣誉，已成长成为国内领先的商业地产综合顾问服务机构，所服务客户大多为国内知名大型房地产企业。展望未来，汉博顾问将朝着中国领先的商业地产综合运营商的目标继续努力，秉承严谨、务实的顾问态度和高度的敬业精神，为我们的客户提供行之有效的商业地产综合顾问服务，以不断创新的企业精神持续创造价值，与我们的客户共同分享中国商业和房地产市场的成长与繁荣。汉博顾问简介汉博

4、顾问简介4 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project汉博顾问致力于与商业地产发展商战略合作，共同成长，通过帮助发展商建立有效的发展战略与管理模式，培养和发展其自身的管理团队，使发展商获得长期可持续性发展。汉博顾问服务理念：战略合作汉博顾问服务理念：战略合作 全程服务全程服务汉博顾问以丰富的操作经验和负责的专业精神，选取策略和资源的最佳组合，为客户提供商业地产项目从拿地到商业开业后管理的全程顾问服务。组织架构组织架构运营体系运营体系发展战略发展战略人力资源人力资源资产管理市场调查与商业定位商业规划与建筑设计商业运营管理商业

5、项目商业招商投资研究1234565 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project汉博集团综合管理中心财务管理中心北京汉博顾问北京汉博经纪总裁办品牌公关部人事行政部上海汉博顾问市场研究部商业规划部商业招商部商业运营部住宅策划部外埠项目部广告部商业策划部成都汉博顾问汉博顾问组织架构汉博顾问组织架构6 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project汉博顾问业务版图汉博顾问业务版图汉博业务范围汉博业务范围汉博区域总部汉博区域总部7 2008 HanBroad All

6、 rights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project菲律宾菲律宾SM集团集团汉博顾问战略客户汉博顾问战略客户8 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project汉博顾问战略投资机构合作伙伴汉博顾问战略投资机构合作伙伴ING荷兰国际集团正式成立于1991年，是全球第17大企业，客户逾6000万人，业务遍及50个国家，为客户提供全方位的财务管理、并购与直接投资服务。ING房地产基金寻找并购买有增长潜力的高端住宅、写字楼及零售物业项目。花旗银行是全球最大的银行集团之一，花旗在全球的100多个国家开展业务，是

7、中国最具全球性的外资银行之一。花旗直接投资部门寻找并购买有增长潜力的高端住宅、写字楼及零售物业项目。TESCO（乐购）是英国领先的零售商，也是全球三大零售企业之一，Tesco在全世界拥有门店总数3200家，在全球11个国家开展业务。Tesco置业寻找并购买有增长潜力地区的零售物业项目。中粮置业隶属于中粮集团，致力于建立有价值的商业物业，形成优质的商业物业组合是中粮置业的战略目标。为此，中粮置业致力于寻找新的发展机会和项目，将通过发展“都市综合体”、“万客隆组合体”两条主线，并辅以专职的物业管理来实现这一目标。 厦门国际银行成立于1985年8月，是中国首家中外合资银行，注册资本10.69 亿元人

8、民币，目前银行与分布在60多个国家和地区的近200家中外银行建立了代理行关系，商务联系遍及全球。厦门国际银行能为全国质地优良之房地产项目提供多层次融资服务。 9 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project宾至国际（PINNCLE）成立于1979年，是一家美国独资物业管理公司，是美国物业管理行业的领先者。总部在华盛顿西雅图，在美国有4个地区运行总部，25个分部。管理的物业遍布美国42个州、266个城市，并在加拿大、波多黎各、日本、新加坡等12个国家设有分支机构，资产超过43亿美元。过去十年当中，PINNCLE已经成功管理了2

9、4，000个物业项目，是美国最大的物业管理公司。PINNCLE是管理专业物业公司的管理机构，也是美国政府唯一授权军政产业管理机构。宾至国际的专业人员会针对客户投资的每一个房地产项目的前期及后期提供完整的服务，并结合项目特点提出宝贵意见和支持，来实现项目价值的最大化。宾至国际主要为写字楼及商业项目提供物业管理、商业管理服务。宾至国际 汉博顾问商业管理合作伙伴汉博顾问商业管理合作伙伴10 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project“2007年度中国最佳商业地产顾问”“最佳商业顾问公司”汉博顾问所获荣誉汉博顾问所获荣誉“2007

10、金品顾问机构” “2007年度最佳策动公司”“2008年最佳商业运营公司”11 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project汉博顾问商业项目总览：汉博顾问商业项目总览：3434个商业项目，个商业项目，404404万平米商业体量万平米商业体量序号项目名称地点商业面积（万平米）服务内容定位策划商业顾问招商代理商业管理（顾问）1重庆现代广场项目重庆 122宁波威斯汀中心项目浙江宁波43重庆中新城上城项目 重庆 234锦州新华广场 锦州 65北京华宇购物中心北京36杭州绿城蒋村商业项目杭州107湖州爱山广场项目浙江湖州118中粮朝北

11、大悦城项目 北京 309中粮西单大悦城项目 北京 1010首地大峡谷商业项目 北京 911昆明南亚风情广场项目昆明3212成都SM城市广场 成都 1513万特购物中心 北京 414中铁物流购物中心 北京 415烟台凯旋城商业项目烟台516贵阳黔贵交通大院项目贵阳1417抚顺金融街1号项目抚顺518北京新城商业项目 北京 512 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project汉博顾问商业项目总览：汉博顾问商业项目总览：3434个商业项目，个商业项目，404404万平米商业体量万平米商业体量序号项目名称地点商业面积（万平米）服务内

12、容定位策划商业顾问招商代理商业管理（顾问）19宁波镇海新城商业街项目宁波620金隅朝阳新城商业项目北京821学院路大华商业项目 北京 2522大行马家堡商业项目 北京 1623西马场地铁商业项目北京624芜湖名流印象商业项目安徽芜湖2025济南龙泉山庄1号组团项目济南526株洲世纪广场株洲627合肥骆岗总部基地项目合肥1528北京马甸冠城中心 北京 1529大明商业街 河南周口 830塞上第一城商业项目 银川 1231宁波东部新城门户区 宁波 4032山海关古城商业街项目 河北 1233濮阳丽都国贸中心项目河南濮阳434淮南正元广场商业街项目安徽淮南4合计40413 2008 HanBroad

13、 All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project截至目前累计已完成招商面积达到截至目前累计已完成招商面积达到8080万平米万平米序号项目名称地点商业面积（万平米）服务内容已完成招商面积（万平米）定位策划 商业顾问 招商代理商业管理（顾问）1中粮朝北大悦城项目 北京 43102中粮西单大悦城项目 北京 1023重庆中新城上城项目 重庆 23154成都SM城市广场 成都 15125万特购物中心 北京 446中铁物流购物中心 北京 437锦州新华广场 锦州 668烟台凯旋城商业项目烟台549华宇购物中心北京3110昆明南亚风情广场项目 昆明321211湖州爱山

14、广场项目浙江湖州11612北京新城商业项目 北京 5113宁波镇海新城商业街项目宁波64合计1678014 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project商业运营（顾问）项目达到商业运营（顾问）项目达到7 7个，共计个，共计6969万平米万平米序号项目名称地点商业面积（万平米）服务内容定位策划 商业顾问 招商代理商业管理（顾问）1重庆现代广场项目重庆 122宁波威斯汀中心项目浙江宁波43重庆中新城上城项目 重庆 234锦州新华广场 锦州 65北京华宇购物中心北京36杭州绿城蒋村商业项目台州107湖州爱山广场项目浙江湖州11合计

15、6915 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project1. 购物中心管理的内容与理念2. 项目商业运营的三年管理目标3. 项目运营管理方案建议4. 项目运营管理团队人员简介5. 项目营销方案建议6. 项目招商优化方案建议7. 运营费用与收益分析8. 服务模式与收费报价主要内容主要内容1投标人简介与业绩证明2商业运营管理方案建议16 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project1. 购物中心管理的内容与理念2. 项目商业运营的三年管理目标3. 项目运营管理方

16、案建议4. 项目运营管理团队人员简介5. 项目营销方案建议6. 项目招商优化方案建议7. 运营费用与收益分析8. 服务模式与收费报价主要内容主要内容1投标人简介与业绩证明2商业运营管理方案建议17 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project购物中心的特征购物中心的特征多种行业并存经营，多种业态组合互补，强调一站式超值服务以商铺为“经营”对象，将商铺租金做为主要收入来源采取多样化灵活的计租及收租方式，实现租金收入不断递增的经营目标提供多种类型、多种方式的购物中心整体宣传促销活动，打造购物中心的整体形象与品牌规范的租户招商与质

17、量管理体系、注重“品牌效应”、追求客流最大化租户在各自经营范围内可完全独立运作、自我经营建有统一的会员管理体系，实现租户会员信息的有限共享进行统一的租户奖惩考核管理，奖优淘劣、提升租户品质质量提供多种收款方式，并且多种系统共存、信息共享18 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project购物中心的关注内容购物中心的关注内容关注软、硬件环境、氛围营造及发展趋势的确定等关注业态结构与业态布局的科学性关注品牌的丰富化、新颖化、差异化关注宣传促销方案的正确性、结果的准确有效性关注会员体系的建立、固定客户群体的发展、顾客忠诚度的提升关注

18、购物中心服务范畴、服务质量、租户考核与管理的完善与保证关注顾客消费服务环境、消费服务质量的提升关注商品与商铺经营及管理的统一性、商品与商铺质量的保证关注租户结构、租约及租金定义的合理性关注商铺招商、商铺的出租率及租户往来结款的及时性19 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project后期商业管理的核心内容后期商业管理的核心内容以标准化的管理体系，推动所管理商业物业的业绩提升和价值最大化商业管理推广品牌管理市场推广促销管理广告位管理运营服务品质监督消费环境优化卖场规划管理业态优化消费者关系管理商家经营评估商家关系管理招商租户调整

19、再招商租务管理资产管理经营绩效评估重大翻新/改建建议市场价值评估资产处置20 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project1. 购物中心管理的内容与理念2. 项目商业运营的三年管理目标3. 项目运营管理方案建议4. 项目运营管理团队人员简介5. 项目营销方案建议6. 项目招商优化方案建议7. 运营费用与收益分析8. 服务模式与收费报价主要内容主要内容1投标人简介与业绩证明2商业运营管理方案建议21 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project1. 打造一个

20、品牌：打造一个品牌：首都机场商业地产2. 组建两个团队：组建两个团队： 商业地产开发团队 商业地产运营团队3. 建立三个模式：建立三个模式： 商业地产投资评价模式 商业地产开发建设模式 商业地产运营管理模式本项目发展战略定位本项目发展战略定位结合首地集团的发展战略，首地大峡谷的发展战略如下：22 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project首地大峡谷商业运营管理的三年目标首地大峡谷商业运营管理的三年目标利用三年的运营管理顾问，我司将帮助本项目平稳渡过养商期，并完成如下四个提升： 项目品牌的建立与提升 业绩指标的完成与提升 商

21、家品牌档次的逐步更替提升 华坤商业运营管理团队的能力提升23 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project项目品牌的建立与提升项目品牌的建立与提升作为南城第一个购物中心项目，首地大峡谷需通过项目品牌的打造与提升，使之能够成为一个吸引人、留住人、经营良好的商业项目；商业地产项目能聚集最大的消费人流，最能塑造开发商的品牌与影响力，作为首地集团第一个商业地产项目，本项目同时肩负着塑造首地集团在商业地产乃至房地产界的影响力与品牌；24 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI

22、 Project业绩指标的完成与提升业绩指标的完成与提升完成7000万的首年收益指标： 租金收益的保证； 广告位收益、车位收益、花车收益、中庭出租收益等其它收益的经营；完成每年利润为正的利润指标： 收益的保障； 经营费用的控制； 财务策略（折旧、自有资金财务费用）；商家的优化更替，租金逐年增长，五年后争取达到约1个亿的经营收益： 商家提升策略与步骤；25 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project项目档次的逐步更替提升项目档次的逐步更替提升商业项目的档次提升是一个渐进的过程，对于一个全新的项目，很难通过一次性招商达到预想的

23、业态组合与品牌档次，成功的商业项目都是通过业态、商家品牌的分批次调整才获得持续成功与租金的上涨；由于首地大峡谷项目地处非传统商圈，定位为服务于南城家庭与年轻人的消费中心，为保证起始租金与招商率，本次招商实现的品牌档次大多为中档；我司拟通过三-五年的招商调整，优胜劣汰，有步骤有目的的实现品牌档次升级，从目前的中档次品牌过渡到中高档次，并实现租金的最大程度提升；26 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project华坤商业运营管理团队能力的逐步提升，完成从帮办到自管的渐进过渡华坤商业运营管理团队能力的逐步提升，完成从帮办到自管的渐进

24、过渡阶段商业管理模式目标措施第一个三年由我司输出管理（深度顾问）本项目商业运营管理体系的建立与平稳运转，平稳度过养商期1、将华坤过渡到商业管理公司； 2、由我司输出管理体系，输送重要岗位专业人才； 3、共同招聘有经验或有培养潜质的商业运营管理储备人才，担任副手及次要岗位；4、制定人才培养计划，大力锻炼商业管理专业人才（汉博项目互动与专家系统培训）；第二个三年由我司提供顾问服务+自管我司退居幕后，自有团队承担责任，维持商业运营管理的高水平1、我司派驻人员退出，由自有团队担任主要岗位；2、分拆管理顾问与自有团队的责任，把管理责任落实到自有团队上； 3、由我司定期提供管理审计与评估，参与重大决策，提

25、供管理支持；4、补充商业管理人才储备，制定培养计划，锻炼新人；六年后自有团队管理我司完全退出，自有团队承担完全责任，能继续维持商业运营管理的高水平1、由自有团队完全承担责任；2、向集团其它商业项目输送专业人才；27 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project庞大的内外部专家资源2000余家品牌资源平稳渡过养商平稳渡过养商完成四个提升完成四个提升十余项目的操作互动良好的运营管理体系汉博顾问完成上述运营商业管理目标的资源支撑汉博顾问完成上述运营商业管理目标的资源支撑28 2008 HanBroad All rights res

26、ervedOCT. 2008 SHOUDI Project1. 购物中心管理的内容与理念2. 项目商业运营的三年管理目标3. 项目运营管理方案建议4. 项目运营管理团队人员简介5. 项目营销方案建议6. 项目招商优化方案建议7. 运营费用与收益分析8. 服务模式与收费报价主要内容主要内容1投标人简介与业绩证明2商业运营管理方案建议29 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project财务部门 租户一 商品编码定义订/进/销/存/盘/损/溢日常收银及销售销售分析和库存分析调价/促销考勤顾客人员招聘管理人员培训管理人事考勤管理人事考

27、核管理人事薪酬管理 租户对帐 租户结算 预收管理 费用管理 收银管理 财务管理 经营分析 资产管理绿化管理保洁管理保安管理派工管理工程维修停车场管理抄表管理 辅助决策分析 经营绩效分析 贡献度分析 结构组合分析 收入往来分析 其它分析人力资源部门推广部门品牌管理宣传促销活动管理广告位管理物业部门 系统维护管理 租户销售管理 流程督导管理 系统应用培训信息部门营运规划卖场管理业态优化场地出租管理会员管理客户关系管理商家关系管理营运部门招商部门商家评估招商管理租户管理租约管理银联金卡系统 租户二 租户N 首地大峡谷项目的管理模块首地大峡谷项目的管理模块30 2008 HanBroad All ri

28、ghts reservedOCT. 2008 SHOUDI Project购物中心经营组织架构购物中心经营组织架构总经理总经理副总经理副总经理常务副总经理常务副总经理招商中心招商中心营销中心营销中心运营中心运营中心人事行政中心人事行政中心财务中心财务中心物业管理中心物业管理中心信息管理信息管理中心中心形成前台营运管理系统前台营运管理系统形成后台服务保障系统后台服务保障系统形成督导监控管理系统督导监控管理系统总经办文秘总经办文秘由以上架构组成公司的核心管理团队，同时形成前后台管理互补，通过督导监由以上架构组成公司的核心管理团队，同时形成前后台管理互补，通过督导监控保障公司预定业绩目标，协调前后台

29、运作统一性，以此保证公司高效运行。控保障公司预定业绩目标，协调前后台运作统一性，以此保证公司高效运行。31 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project前台营运管理系统组织架构及人员编制前台营运管理系统组织架构及人员编制招商管理中心招商管理中心(正副各正副各1人人)营运管理中心营运管理中心(正副各正副各1人人)营销推广中心营销推广中心(正副各正副各1人人)业务副总经理业务副总经理(1人人)品牌品牌专卖专卖招商组招商组(2人人)餐饮餐饮娱乐娱乐招商组招商组(1人人)楼层营运管理部楼层营运管理部客服部客服部1F楼管楼管(2人人)

30、23F楼管楼管(3人人)45F楼管楼管(2人人)总服总服务台务台(2人人)CRM(1人人)团购团购(1人人)播音播音广播广播(2人人)会员管理会员管理(1人人)活动执行活动执行及外联及外联(1人人)形象形象设计设计(1人人)前台营运管理系统编制为前台营运管理系统编制为28人，副总经理助理人，副总经理助理各中心副职由甲方指派各中心副职由甲方指派其余人员建议实行公开招聘，吸纳社会人才，便于公司未来的发展。其余人员建议实行公开招聘，吸纳社会人才，便于公司未来的发展。内勤（内勤（1人）人）主力店主力店1人人)32 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 S

31、HOUDI Project后台营运管理系统组织架构及人员编制后台营运管理系统组织架构及人员编制副总经理副总经理(1(1人人) )人事行政中心人事行政中心总监总监(1(1人人) )法务法务(1人人)司机司机(1人人)前台接待前台接待(1人人)行政专员行政专员(1人人)物业管理公司物业管理公司后台服务保障系统编制为后台服务保障系统编制为8人（不含物业部门），副总经理人（不含物业部门），副总经理各中心总监由甲方指派其各中心总监由甲方指派其余人员建议实行公开招聘，物业管理实行对外招标承包，减少公司人力成本。余人员建议实行公开招聘，物业管理实行对外招标承包，减少公司人力成本。人力资源部人力资源部专员专员

32、(2人人)33 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project督导监控系统组织架构及人员编制督导监控系统组织架构及人员编制网络网站管理网络网站管理维护维护(2人人)出纳主管出纳主管(1人人)会计主管会计主管(1人人)督导监控保障系统编制为督导监控保障系统编制为10人，信息和财务总监由甲方指派，其余人员建议实人，信息和财务总监由甲方指派，其余人员建议实行公开招聘。通过各商铺系统联网，通过连接数据分析，保障后期商源优化、调整。行公开招聘。通过各商铺系统联网，通过连接数据分析，保障后期商源优化、调整。成本会计成本会计(1人人)结算会

33、计结算会计(1人人)出纳出纳(1人人)信息管理中心信息管理中心总监总监(1(1人人) )财务管理中心财务管理中心总监总监(1(1人人) )总经理总经理(1(1人人) )34 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project管理流程模块划分管理流程模块划分财务销售预算维护租约浏览广告位租约维护场地租约维护办公楼租约维护结算结算收费编码维护结算收费组别维护后台文件附注维护按销售阶段抽成率维护结算方式维护租约结算管理不规则收费维护租约结算管理租约结算报表租约结算付款结算付款维护结算付款报表逾期付款罚款记录催缴(第一次)催缴(第二次)系

34、统设定用户管理货品维护租务 楼层维护铺位维护租户资料维护租户谈判记录维护租约维护租户违约维护铺位状态查询租约到期报警报表单位出租历史资讯报表 推广广告广告位维护场地维护广告位元租户资讯维护广告位租约维护场地租约维护场内活动管理维护顾客管理顾客级别维护积分/金额比率设定金额/积分比率设定贵宾资料维护顾客标签列印贵宾积分调整维护复制贵宾资料VIP会员失效维护报表推广报表贵宾销售报表各类报表 每日店铺核对报表销售报表销售毛利报表贵宾销售报表差异报表35 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project购物中心软件管理系统功能模块划分：

35、以成熟的购物中心管理软件推进管购物中心软件管理系统功能模块划分：以成熟的购物中心管理软件推进管理体系的标准化理体系的标准化推广管理收银管理租约管理POS系统商业运营软件OA财务软件物业软件综合管理系统软件管理系统软件管理系统办公办公管理管理系统系统泊车系统36 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project首地大峡谷项目软件管理系统规划首地大峡谷项目软件管理系统规划37 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project铺位租赁模块和功能（示例）铺位租赁模块和功能

36、（示例） 注释：可按楼层平面图查询相关租约及铺位信息。注释：可按楼层平面图查询相关租约及铺位信息。38 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project注释：注释： 可按不同铺位与周期进行抽成租金等结算并出据单据。可按不同铺位与周期进行抽成租金等结算并出据单据。铺位租赁模块和功能（示例）铺位租赁模块和功能（示例）39 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project主要模块和功能（报表一）主要模块和功能（报表一）注释：注释： 按楼层、业态、按楼层、业态、POS机形

37、态查看某一天的销售数据。机形态查看某一天的销售数据。40 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project注释：注释： 按楼层、业态、按楼层、业态、POS机形态查看某一时段内销售数据。机形态查看某一时段内销售数据。铺位租赁模块和功能（示例）铺位租赁模块和功能（示例）41 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project主要模块和功能（报表三）主要模块和功能（报表三）注释：注释： 按楼层、业态查看某几个月内销售数据及坪效。按楼层、业态查看某几个月内销售数据及坪效。4

38、2 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project主要模块和功能（报表四）主要模块和功能（报表四）注释：注释： 按楼层、业态查看某一时段内各种付款方式的销售数据。按楼层、业态查看某一时段内各种付款方式的销售数据。43 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project项目管理系统实施计划项目管理系统实施计划计划实施周期为六个月，即（2009年4月 2009年9月）建议划分为五个周期即1）管理团队组建2）系统甄选、合同签订（软硬件招标、采购）3）需求分析4）系统实施

39、（信息系统、网络系统、POS系统、内部培训）5）开业保障（压力测试、期初数据导入、模拟结算、开业、商家培训）44 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project1. 购物中心管理的内容与理念2. 项目商业运营的三年管理目标3. 项目运营管理方案建议4. 项目运营管理团队人员简介5. 项目营销方案建议6. 项目招商优化方案建议7. 运营费用与收益分析8. 服务模式与收费报价主要内容主要内容1投标人简介与业绩证明2商业运营管理方案建议45 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 SHO

40、UDI Project前台营运管理系统组织架构及人员编制前台营运管理系统组织架构及人员编制招商管理中心招商管理中心(正副各正副各1人人)营运管理中心营运管理中心(正副各正副各1人人)营销推广中心营销推广中心(正副各正副各1人人)业务副总经理业务副总经理(1人人)品牌品牌专卖专卖招商组招商组(2人人)餐饮餐饮娱乐娱乐招商组招商组(1人人)楼层营运管理部楼层营运管理部客服部客服部1F楼管楼管(2人人)23F楼管楼管(3人人)45F楼管楼管(2人人)总服总服务台务台(2人人)CRM(1人人)团购团购(1人人)播音播音广播广播(2人人)会员管理会员管理(1人人)活动执行活动执行及外联及外联(1人人)形

41、象形象设计设计(1人人)内勤（内勤（1人）人）主力店主力店1人人)46 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project常务业务副总经理常务业务副总经理吕珍远吕珍远拥有二十余年百货商场管理经验，历任北京燕莎友谊商城副总经理、金源时代购物中心新燕莎Mall常务副总经理，在大型商业策划、招商、推广、运营管理等各个方面有丰富经验和实际操作能力，现任汉博顾问董事顾问，负责汉博顾问的商业管理业务。关键项目： 燕莎友谊商城 贵友大厦 燕莎奥特莱斯 金源新燕莎Mall47 2008 HanBroad All rights reservedOC

42、T. 2008 SHOUDI Project商业管理学士，二十余年零售市场从业经历，长期从事零售业管理实务及招商工作，曾任百盛百货郑州店总经理、北京中粮广场常务副总经理，在商业规划、商业运营管理以及招商工作上有丰富经验和极强的工作能力，目前担任汉博顾问招商部董事、副总经理，负责汉博旗下项目的品牌招商工作。关键项目：北京百盛百货郑州百盛百货中粮广场中粮西单大悦城项目中粮朝北大悦城项目北京首地大峡谷项目北京华宇时尚购物中心项目重庆中新城上城购物中心项目招商部总监招商部总监吴均吴均48 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project

43、营销推广部总监营销推广部总监赵亮赵亮39岁，西安理工大学工商企业管理专业毕业。多年从事商业投资管理、地产营销、招商、运营管理、商业物业经营管理等工作，具有丰富的商业地产实践经验，曾任长沙嘉信茂、成都嘉信茂购物中心总经理，目前任汉博顾问商业管理部董事。关键项目 长沙嘉信茂购物广场 成都嘉信茂购物广场-金牛店项目 厦门未来海岸休闲购物广场 厦门名汇铜锣湾购物广场 中宏时代广场 西安世纪金花购物中心49 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project1. 购物中心管理的内容与理念2. 项目商业运营的三年管理目标3. 项目运营管理方案

44、建议4. 项目运营管理团队人员简介5. 项目营销方案建议6. 项目招商优化方案建议7. 运营费用与收益分析8. 服务模式与收费报价主要内容主要内容1投标人简介与业绩证明2商业运营管理方案建议50 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project首地首地大峡谷购物中心项目开业前后市场推广思路及方案大峡谷购物中心项目开业前后市场推广思路及方案首地首地大峡谷作为南城第一个综合性商业大峡谷作为南城第一个综合性商业MALL，依托购物和休闲娱乐两大载体，以，依托购物和休闲娱乐两大载体，以四大主题商街：儿童娱乐街、风味美食街、娱乐休闲街、时尚

45、购物街贯穿始终，同时四大主题商街：儿童娱乐街、风味美食街、娱乐休闲街、时尚购物街贯穿始终，同时围绕第二家庭、区域生活、儿童、南城商务活动、南城健康夜生活五大中心，全力打围绕第二家庭、区域生活、儿童、南城商务活动、南城健康夜生活五大中心，全力打造一个现代超级家庭生活中心。造一个现代超级家庭生活中心。运用文化、事件、热点等多种营销的企划手段，使得首地首地大峡谷综合购物中心品牌大峡谷综合购物中心品牌升值，保障项目升值，保障项目物业保值、增值。完成公司“只租不售”的真正任务，为公司源源不断、逐年增长的带来丰厚的现金流。实现真正“现金为王”的持续发展！现实愿景51 2008 HanBroad All r

46、ights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project开业前后我们需要做什么？开业前后我们需要做什么？2、根据根据首地首地 大峡谷购物中心大峡谷购物中心市场推广总计划市场推广总计划进入开业预热期！进入开业预热期！3、遵循遵循首地首地 大峡谷超级家庭生活中心大峡谷超级家庭生活中心文化理念和文化理念和原则原则, , 全面展开全面展开 “文化营销文化营销”、”第二家庭新生活方式第二家庭新生活方式” 、“社会热点事件营销社会热点事件营销”1、迅速提高迅速提高首地首地 大峡谷购物中心大峡谷购物中心知名度、美誉度、品牌忠诚度！知名度、美誉度、品牌忠诚度！4、开业庆典开业庆典5、开业后

47、旺场、稳场，保持人流开业后旺场、稳场，保持人流52 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project开业前后市场推广策略通过不同时段、不同种类促销活动的开展，由浅入深让更多的消费者从深入的角度了解首地大峡谷，体会到首地大峡谷购物中心的实力与内涵。美誉度通过公益性和各类公关活动开展，加上陆续的推广，给消费者高贵而亲和的感受，让广大的潜在消费者成为首地大峡谷广场的重复消费型忠实顾客。知名度知名度通过持续性电台、报纸、车体广告等形象硬广，树立首地大峡谷购物中心品牌形象，让更多的人了解成都首地大峡谷，提升知名度。忠诚度开业前开业中开业后

48、53 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project月份阶段1011 121234开业预热期开业预热期开业冲刺期开业冲刺期稳场期旺场旺场开业日2008年10月至2010年2月开业前后市场推广时段划分6587101191212招商期招商期54 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project第二阶段第四阶段第三阶段第一阶段第一阶段结点：品牌树立 精确制导核心：招商启动落点：招商推介会 招商会成果发布会结点：开业前预热核心点：招商成果展示落点：项目形象展示开业预热期

49、、商业典范推广阶段开业预热期、商业典范推广阶段开业冲刺期、利益推广阶段开业冲刺期、利益推广阶段结点：品牌推广 人气聚集核心点：造势活动 理念宣传落点：购物中心核心价值理念 诉求 结点：开业核心点：庆典落点：开业庆典仪式旺场、稳场推广阶段旺场、稳场推广阶段结点:持续提升人气 提升美度誉 优化商 家组合核心点：商业氛围，保持人气落点：文化营销、热点营销、事件营销首地首地大峡谷购物中心开业前后市场推广阶段大峡谷购物中心开业前后市场推广阶段首地首地大峡谷大峡谷开业沸腾期、商业促销推广阶段开业沸腾期、商业促销推广阶段第五阶段55 2008 HanBroad All rights reservedOCT.

50、 2008 SHOUDI Project第五阶段第五阶段时间时间20092009年年1010月月3 3日日20102010年年3 3月月3030日日结点结点落点落点培养忠诚消费者培养忠诚消费者核心点核心点文化、热点、事件营销文化、热点、事件营销开业后旺场、稳场推广阶段开业后旺场、稳场推广阶段商业氛围，保持人气商业氛围，保持人气n 首地狂欢圣诞夜n 圣诞情景故事场景模拟n 首地企鹅、麋鹿见面会圣诞节春节n“我心目中的圣诞树”少儿绘画创意大赛n 圣诞故事征集n 圣诞活动套票n春节7天“乐”乐购（缤纷卡折扣）乐涂（大型广场涂鸦）乐练（体育运动明星）乐吃（搜秀街5楼）乐动（少儿拉丁舞比赛）元旦节n 元

51、旦新年音乐会n 新年倒计时n“新年，新购”营业到临晨2点n首地年夜饭促销套票n首地狂欢焰火首地首地大峡谷购物中心开业前后市场推广阶段营销方案（示例）大峡谷购物中心开业前后市场推广阶段营销方案（示例）56 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project第五阶段第五阶段时间时间20092009年年1010月月3 3日日20102010年年3 3月月3030日日结点结点落点落点培养忠诚消费者培养忠诚消费者核心点核心点文化、热点、事件营销文化、热点、事件营销开业后旺场、稳场推广阶段开业后旺场、稳场推广阶段商业氛围，保持人气商业氛围，保

52、持人气n 关爱女性健康知识讲座n 2010春季女性时尚服饰发布会n 2010女性时尚数码产品发布会n 2010最新美容理念及化妆品新品品鉴会元宵节元宵节n 猜灯谜n 购物消费满XXX元送北京灯会门票情人节情人节n 情人节寻找2010年最温暖的拥抱(家庭、青年、老人）打 造不一样的情人节n 首地求婚记3.8妇女节妇女节3.15n 3.15消费者协会现场办公会n 3.15“事件营销”3.24植树节植树节n “首地林”组织青年志愿者与公司员工进行植树首地首地大峡谷购物中心开业前后市场推广阶段营销方案（示例）大峡谷购物中心开业前后市场推广阶段营销方案（示例）57 2008 HanBroad All r

53、ights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project58 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project59 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI ProjectDMDM示意示意60 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project会员卡会员卡卡友信息卡友信息61 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project

54、促销活动示例促销活动示例积分与折扣信息积分与折扣信息62 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project促销活动示例促销活动示例63 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project首地首地大峡谷综合购物中心开业前市场推广费用预算大峡谷综合购物中心开业前市场推广费用预算第一阶段第一阶段第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第四阶段第四阶段第三阶段第三阶段第五阶段第五阶段由于第一阶段主要是针对项目形象以及招商工作，故在推广工作上投入不由于第一阶段主要是针对项目形象以及招

55、商工作，故在推广工作上投入不宜过大。建议在宜过大。建议在50万以内。万以内。第二阶段主要也是针对项目形象以及招商工作，为了加快项目的知名度提第二阶段主要也是针对项目形象以及招商工作，为了加快项目的知名度提高，推广工作应有所提升，建议投入在高，推广工作应有所提升，建议投入在100万以内。万以内。第三阶段是开业前的储水预热期，针对开业的准备必须有一定的项目影响第三阶段是开业前的储水预热期，针对开业的准备必须有一定的项目影响力，因此在推广工作上投入应加大，建议在力，因此在推广工作上投入应加大，建议在150万以内。万以内。第四阶段是开业庆典，主要是扩大项目的知名度。同时打造项目的美育度第四阶段是开业庆

56、典，主要是扩大项目的知名度。同时打造项目的美育度针对开业的必须有一定的爆炸影响力，因此在推广工作上投入应再扩大，针对开业的必须有一定的爆炸影响力，因此在推广工作上投入应再扩大，建议在建议在300万以内。万以内。第五阶段是开业后的持续旺场稳场，提升销售业绩的工作，针对这一阶段，第五阶段是开业后的持续旺场稳场，提升销售业绩的工作，针对这一阶段，因此在推广工作上目的、针对性强，建议在因此在推广工作上目的、针对性强，建议在200万以内。万以内。以上是针对项目从今年到以上是针对项目从今年到2010年的营销推广费用预算，其中包括媒体宣传、活动组织、美年的营销推广费用预算，其中包括媒体宣传、活动组织、美陈装

57、饰等费用，共计：陈装饰等费用，共计：800万。从万。从2010年后每年的营销推广费用建议按总收益的年后每年的营销推广费用建议按总收益的5%-3%进进行，逐步递减。行，逐步递减。64 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project策划联席会策划联席会（营销推广中心组织研讨）（营销推广中心组织研讨）首地首地大峡谷综合购物中心市场推广流程图大峡谷综合购物中心市场推广流程图提出提案提出提案营销推广中心营销推广中心招商管理中心招商管理中心营运管理中心营运管理中心提出需求提出需求讨讨 论论研研 究究制制 定定草草 案案招商中心招商中心营管

58、中心营管中心人事中心人事中心财务中心财务中心信息中心信息中心物业中心物业中心决决 策策申申 请请通通 过过营营 销销中中 心心制制 定定详详 细细文文 案案执执 行行细细 节节相相 应应预预 案案申报申报批准批准通知安排各通知安排各中心工作要中心工作要求相应配合求相应配合 执行实施执行实施 活动监控活动监控各中心各中心活动评活动评估总结估总结提交提交存档存档65 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project1. 购物中心管理的内容与理念2. 项目商业运营的三年管理目标3. 项目运营管理方案建议4. 项目运营管理团队人员简介5

59、. 项目营销方案建议6. 项目招商优化方案建议7. 运营费用与收益分析8. 服务模式与收费报价主要内容主要内容1投标人简介与业绩证明2商业运营管理方案建议66 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project招商优化方案招商优化方案主动优化调整主动优化调整主动调整优化： 主动优化调整主要体现在F1和F2层，F1、2层由目前的中档次年轻潮流提升至中高档国际知名年轻潮流品牌，如: ZARA H&M AX Diesel Sisley Ck jeans Guess G-star Ports Sephora67 2008 HanB

60、road All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project招商优化方案招商优化方案被动优化调整被动优化调整被动调整优化： 对于违反管理规定的或不按时交纳租金的商家品牌予以及时清退； F4、F5层的餐饮品牌租约较长，经营不善时会自己退出本项目； 发生上述两种情况时，可以进行品牌、商家的被动优化调整，必须有充足的后备商家资源；68 2008 HanBroad All rights reservedOCT. 2008 SHOUDI Project中国华迅商业地产俱乐部目前已经聚集了数量众多的国内外百货、超市、各类型专业店、服装品牌、娱乐及餐饮店，30多家国际国内顶尖品牌