深圳万科房地产开发企业税收筹划风险

1、深圳万科房地产开发企业税收筹划风险第3章深圳万科房地产开发企业税收筹划及其风险分析3.1 深圳万科房地产开发企业介绍深圳万科房地产开发企业发源于深圳市，始创于1993年，是深圳市成立时间最长，规范化、专业化、规模化程度较高，品牌知名度和美誉度较高，集房屋规划设计、房产建造、经营销售、房产出租、物业管理和维修服务为一体的集团公司。下设深圳万科房地产深圳公司、深圳万科房地产广州公司、深圳万科房地产湖南公司、深圳万科房地产湖北公司、深圳万科房地产重庆公司、深圳万科房地产珠海公司、深圳万科房地产中山公司、深圳万科房地产东廉公司、深圳万科房地产评估有限公司等二十一个子公司。深圳万科房地产开发企业是一家从

2、事房地产开发、经营、管理和服务的股份制公司，其主要经营活动包括:规划设计、房产建造、经营销售、房产出租、物业管理和维修服务等。该公司拥有自己的建筑施工队、广告公司、装修公司，从事居民住宅及商业用房开发、城市配套设施建设、小区园林绿化等。近年来，随着房地产行业竞争的日益激烈以及公司规模的扩大，深圳万科房地产开发企业将业务进一步拓展到城市配套设施建设和小区绿化等方面。深圳万科房地产企业的经营内容决定其应缴税，其需要缴纳营业税（销售房屋、出租房屋而缴）、城市维护建设税（流转税的附加税）、土地增值税（房屋建造产生收益而缴）、企业所得税、印花税（销售等合同需贴花）、房产税（出租房屋而缴）等。深圳万科房地

3、产企业每年的纳税支出占其收入的10%左右，是其比例较高一大支出。深圳万科房地产企业为控制成本，减轻税负，增加企业价值，在其设立、开发、销售、持有和清算等各个阶段，进行了一系列的税收筹划。下面分阶能存在的段分别讲述深圳万科房地产企业进行的税收筹划，并分析其各种方案可风险。3.2 深圳万科房地产开发企业税收筹划及其风险案例分析3.2.1 设立阶段税收筹划及其风险案例分析深圳万科房地产开发企业2011年在上海、重庆、大连分别开发房地产项目，项目的利润总额分别为500万元、1000万元和-1000万元（假设年终所得税无纳税调整事项）。现有两种开发主体（子公司或分公司）可供选择，具体方案如下。方案一:以

4、子公司为开发主体。表3.1子公司企业所得税计算表金额单位:万元序号公司名称应纳税所得额税率企业所得税额1上海子公司50025%1252重庆子公司100025%2503大连子公司-100025%0合计-375方案二:以分公司为开发主体。从以上可以看出，如果以子公司为开发主体，深圳万科房地产开发企业2011年整体需缴纳企业所得税375万元;而如果以分公司为开发主体，深圳万科房地产开发企业2011年则只需缴纳企业所得税125万元。方案二与方案一相比，可节税250万元。因此，从企业整体税务考虑，深圳万科企业会选择在这三个地区分别成立分公司。深圳万科房地产开发企业成立分公司进行税收筹划时，可能存在分公司

5、的开发业务涉及的纳税风险乃至经营风险会牵连到总公司。也就是说，深圳万科企业选择分公司作为开发主体，考虑的问题不够全面，可能存在片面性风险，可能会因为开发主体的经营失败而致使整个集团公司面临破产风险。此外，由于分公司非独立核算，进行的会计核算可能并没有那么准确，而致使纳税申报资料不够全面、准确，面临违法违规的风险。3.2.2 开发阶段税收筹划及其风险案例分析（一）甲房地产项目合作开发方介绍甲房地产项目是深圳万科房地产开发企业（以下简称深圳万科）和B房地产开发公司（以下简称B方）合作建设项目，深圳万科方投资土地，而B方投资资金，双方共同开发建设深圳万科项目。其中深圳万科、B双方的具体概况如下：深圳

6、万科方成立以来主要从事房地产开发业务，曾开发的项目有春安花园、潇湘岭秀一期等。2000-2006年间曾享受企业所得税两免三减半优惠政策。承土二青司学士加明崔计刘青由时单苣:万元1.;.；律+内.雷r裳田1COC15-：DCC一朴甘B方主要经营范围为：房地产开发经营，高科技产业、基础设施、文化艺术品、旅游产业、能源产业等的投资，投资咨询等。自成立之日起，享受军队转业干部办企业免征营业税优惠政策。（二）甲房地产项目经营介绍1 .基本业务模式甲房地产项目由AB双方合作建设开发，其中A方投资土地，而B方投资资金。甲房地产开发所需的施工许可证、预售证等及商品房产权证、土地使用证年由A方办理；房地产所需资

7、金、房地产具体开发业务、商品房的销售由B方负责,2 .成本分配甲房地产项目的成本由A、B双方共同投入，其中其土地成本和前期各种费用支出是双方合作前的投资，是A方进行合作的基础，界定为A方的开发成本。其在开发中发生的各种成本费用，由B方出资，作为B方的开发成本。3.收入分配收入按双方的投资比例分配。商品房销售收入在销售收到房款时按比例分配，B方按实收销售额开征收款专用发票，据此各自缴纳营业税和附加税。办理房屋产权证时由A方负责开具销售不动产发票。4.税费负担约定对于营业税及企业所得税，按照各自获取的收入依照税收政策的规定自行缴纳;对于土地增值税，按照合作各方成本分摊比例负担。合作前发生的土地增值

8、税、印花税由B方负担，作为投资开发的成本项目。双方关于税费缴纳的约定可能只是一种理想，因为A方作为土地投入方，是甲房地产开发项目的会计主体。同时销售不动产发票是A方开具的，A方应全额缴纳房屋销售的营业税和附加税。为此，A、B双方需通过一定的合作开发模式，满足上述约定。(三)甲房地产项目合作开发模式确定的税收筹划方案1.甲房地产在建项目买断模式AB双方签订一个整体项目转让合同，由B方全部买断A房地产开发项目。即在甲房地产项目投入建造期间，A方将在建工程整体转让给B方，由B方全盘接管。此模式下的具体操作细则及相关会计处理如下:(1)甲房地产项目前期投入期间，B方主要以债权形式投资。甲房地产项目前期

9、投入期间，B方对合作开发项目的投入主要采取债权形式投资，其中B方已经支付的对外合同价款约定为对A方的借款，A方需支付B方利息费用。2009年B方对外签订合同5项，合同总价款193.73万元，截止2009年5月31日B方已支付64.8万元。签订的合同及已经支付的合同价款情况，如表4.3所示。除特别说明外，单位为万元。A方投入的土地使用权以及B方支付的合同款，分别计入开发成本。A方会计处理：借：开发成本一在建A房地产项目1,841.49贷：无形资产一土地使用权1,647.76长期应付款一B方193.73B方会计处理：借：应收账款一A方193.73贷:银行存款64.8应付账款128.93(2)甲房地

10、产项目整体转让前，B方继续投资。按城市房地产转让管理规定，在建项目转让的，应完成开发投资总额的25%Z上。深圳万科房地产项目的预计总投资额为1.45亿元，则在建项目转让时，最小投资额为:14,500*25%=3,625（万元）。33工土对外2甚分居皮第二m包5月*1日支忖帽发urm怖才J“1”2ID9.I13O*rrm，25is15德unir台hi精1宜日”.法！用二nc.7i21gli325匕/杏科n17口班”券幄不闭”力HTi3I加计11担wt乙公司支付的各种款项累积债权的会计处理借：应收账款一A方3,625贷:银行存款(各种应付款等)3,625A方对应的会计处理：借：开发成本一A房地产项

11、目3,625贷：长期应付款一B方3,625（3）甲房地产项目整体转让，相关转让环节应缴税金。以甲房地产项目评估价值进行整体转让。转让时评估甲房地产项目总价值，估测应该与前期投入持平或略有增加。这里设定增值率为5%。则在建项目转让时的评估价值为:土地暂估价值=458*36,616.985=16,770,579.13（元）=1,677.06（万元）B方累积投资额=193.73+3,625=3,818.73（万元）在建项目转让时的账面价值=1,647.76（土地成本）+3,818.73=5,466.49（万元在建项目转让时的评估价值=（1,677.06+3,818.73）*（1+5%）=5,770.

12、58（万元）A方转让甲房地产项目损益=5,770.58-5,466.49=304.09（万元）A方转让时的会计处理:借:银行存款1,951.85（5,770.58-3,818.73）长期应付款3,818.73贷：开发成本一A房地产项目5,466.49营业外收入转让不动产收益304.09转让环节相关税收计算如下:转让时应缴营业税金及附加=5,770.58*5%（1+7%+3%）=320.27（万元）应缴企业所得税=304.09*25%=76.02（万元）相关总税负=320.27+76.02=396.29（万元）（4）B方后期投入，最后实现A房地产销售，收回投资。该环节利用B方的税收优惠政策，享受

13、营业税减免，收益实现全部在B方若所得税也享受优惠政策，则该环节总税负为零。2.B方整体收购A方模式为享受B方的各种税收优惠，需把A方投资的土地变更到B方，为此B方也可采取资本运作模式即B方整体收购A方的资本运作模式。此模式下具体操作细则及相关税收测算如下:(1)通过企业分立进行资产剥离。A方剥离一部分优良资产，进行企业分立，成立一家房地产开发公司一新A方。在资产剥离过程中，若资产评估增值，需要就增值部分缴纳企业所得税。(2)B方整体收购A方。按照A方2008年末的资产负债表进行测算，A方的资产负债率为52.20%,超过50%，可以实现整体收购方案。企业合并过程中，对A方增值部分征收企业所得税。

14、这里假设A方净资产增值率为10%,20%2008年末A方净资产为3,011.72万元。在增值率为10%勺情况下，净资产增值额为:3,011.72*10%=301.17(万元)，则应纳企业所得税为:301.17*25%=75.29(万元);若增值率为20%，则应纳企业所得税为:3,011.72*20%*25%=150.58(万元)。如果合并时非股权支付额不超过所支付的股本票面价值20%的，企业合并可享受免税优惠。(3)B方后期投入，最后实现A房产销售，收回投资。该环节利用B方的税收优惠政策，享受营业税减免，收益实现全部在B方若所得税也享受优惠政策，则该环节总税负为零。实际上本例的主要筹划目标是为

15、享受B方免缴营业税和所得税的税收优惠政策，A方须把A项目的土地变更到B方名下。为此，甲乙双方有两种模式变更土地，分别为：B方买断A房地产项目和B方整体收购A方。通过测算知，两种模式下转让产生的税负不同，前者总税负为396.29万元，而后者在净资产增值率为20%的情况下，税负也仅为150.58万元，从税负角度评价，后者更为节税。两种风险。因模式面临风险不同。首先，采用买断方式进行的税收筹划存在违法违规为城市房地产转让管理规定在建项目需要投入25%以上才可以进行整体转让。因此，税收筹划人员没有注意到此规定甚至根本不知道此规定的存在A方很可能在A项目投入未及25%寸就整体转让给B方，违反了城市房地产

16、转让规定，因此造成一定损失。其次，采用整体收购模式进行的税收筹划可能存在成本偏高的风险。因为整体收购模式下会产生较多非税成本，如企业分立、合并时产生很多工商手续费、评估成本等，可能会出现相关成本高于税收收益的风险。最后，房地产开发企业采用两种模式进行税收筹划都可能存在政策变动风险即B方可能会由于税收政策的改变不再能享受免税待遇，那么对应的税收筹划方案可能会因此变得不再有任何意义。同时，两种模式下也可能出现认定差异风险因为税收筹划人员认定B方能享受免税待遇，而当地征税机关可能不认定B方符合免税条件，因此不承认B方免税，要求B方补交税款，并可能给予一定的罚款3.2.3 销售阶段税收筹划及其风险案例

17、分析深圳万科房地产开发企业于2010年开发了一个普通住宅项目，销售面积为20000平方米，税法规定的可扣除项目金额为8000万元(不含销售税金及附加)，通过市场分析，价格初步确定为5000-5500元/平方米之间。现有两种定价方案可供选择，分别为:方案一:一是价格为5000元/平方米，享受普通住宅的土地增值税优惠。该项目销售需缴纳的营业税金及附加税费为550万元(2X5000X5.5%)。土地增值税计算具体见表3.4。.1育土一二时&淡*盘桓卜tnVin根,了一1C.OCOm?为尸_.|上JUL度后L.1匚口幻田、可小石-IIis万0、8一珏噂J3兄工HUFMsr.L4SD：LC.DCC-5.

18、55t)中帅*I4旭，他,Hi二*L.伊，汽土瓠聃区职u-.7.aI仁用v,fz.rj二，加，：也I冲谣增巩.因此，深圳万科企业该项目销售收益为1450万元(2X5,000-8,000-550)。方案二：一是价格为5200元/平方米，不享受普通标准住宅的土地增值税优惠。该项目销售营业税金及附加为572万元(2X5200X5.5%)。土地增值税计算具体见表3.50载声第二li同士/通X於产耳薨dtti葩.也宁VL在,、打工,riTn-JI1fjr.j业胤1门L1.,1；”.，！-c1?.1”用上L沪1hfiy心7心心h第二76$4*404ftA:，血.土也用赫星*J皿，_1-1;孑北7侬，因此，

19、深圳万科企业该项目销售收益为1,279.60万元(2X5,200-8,000-572-548.40)。从以上可以看出，方案二比方案一单价提高了200元/平方米，总收入增加了400万元(200X2),但企业收益却减少了170.40万元(1,450-1,279.60)。综合纳税成本以及最终收益来看，A房地产开发企业选择方案一的定价是最有利的。深圳万科房地产开发企业进行上述销售定价的税收筹划时，可能出现由于税收筹划人员专业素质较低，而致使土地增值税前可扣除项目金额估计不够准确、合理，致使选择的定价不是最优价格，而出现错误筹划的可能性。止匕外，也有可能出现深圳万科房地产公司认为的可税前扣除的项目，而税

20、务机关不予认定，而出现认定差异的风险。总之，房地产公司利用销售定价进行的税收筹划，有可能出现定价不够合理准确，有可能出现定价偏高而使房屋销售比较困难，也有可能出现定价偏低而使应取得的收益丧失。3.2.4 持有阶段税收筹划及其风险案例分析深圳万科房地产开发企业将开发的写字楼用于对外出租，公司计划年租金收入为2,000万元，该价格包含水电费、物业管理费。该公司可通过合理分解租金进行纳税筹划。深圳万科企业需成立一个物业公司，收取租金中的500万元作为水电费和物业物业管理费。筹划前后税费的比较见表3.6。深圳万科在该税收筹划中的总收入（2000万元）并没有减少，相应的营业税金及附加（110万元）自然也

21、不会减少;不过由于租金减少了500万元，房产税会自然的减少60万元（500*12%）。理论上，房屋租金，是指承租人因使用房屋而向出租人交付的租金。房屋租金的基本构成因素包括:房屋折旧费、维修费、管理费、利息、土地使用费、房产税、利润、税金、保险费。租金包括了理论上应由产权人负担的一切费用，如物业费、管理费房产税等等。此外，税务机关一般制定最低租金标准来应对逃避房产税的问题。因此，深圳万科房地产公司通过分解租金进行的税收筹划，可能存在最后确定租金偏低，显得不够合理，而不被税务机关认定为偷逃税最终面临补税的风险。这是由于税务机关和深圳万科企业所站立场不同，对租金所包含内容的认识不同，而出现的认定差

22、异风险。3.2.5 清算阶段税收筹划及其风险案例分析深圳万科房地产开发企业2011年7月份要进行土地增值税清算，该公司开发的产品为一栋24层建筑物，地上两层为商铺，也就是通常说的底商，三层以上为SOH3字间。现有两种清算单位可供选择，具体为：方案一，分别以底商和SOHO清算单位，分别计算增值额，分别确定对应的土地增值税税率，分别计算缴纳土地增值税；方案二，以整栋建筑物为清算单位，合并汇总计算增值额，确定土地增值税税率，合并计算缴纳土地增值税。两种方案下的土地增值税测算，具体见表3.7。A35；足势亲捕上广”救好比响k比也却比比岐：QIP-孙中.1由讣山心5CC僧一，但至qqiniitXxCcn、r%UOKlMChJO：.5孔0iJJAbtc-若法M，7。门UxiSfcl*t-而男码Wil35D(llC-21Ei：43.3?S,JJSfiWTL5J3.一，1r5