深圳小户型住宅市场研究

1、小户型住宅市场研究这里所讲的小户型住宅是指的“特区”面积在80平方米以下，总价在40万元以的普通住宅。根据中国社会科学院的调查结果，特区15岁及以上年龄的180万人口中，办事员、个体工商户和商业服务人员三个阶层，共占了总人口的47.7%,即86万人，另据市统计局的调查结果，2002年，人年均可支配性收入为23500元，月收入5000元的家庭属于典型的中等收入家庭。由此可见，这些中等收入家庭的住房是住宅市场中的重要组成部分。市场表明也印证了这一调查结论。2002年，市场上“高档住宅”销售平缓，而小户型住宅部分却销售顺畅。尤其在年末，小户型楼盘更是掀起阵阵热浪，如南山区的几个小户型楼盘：现代城梦想

2、家园、山海人家小小家、雅仕荔景苑、金海岸等，销售情况都非常理想。不过，市场上销售情况较好的小户型楼盘，都位于交通顺畅、周边配套设施完善的地段，如南山、南油大道沿线，罗湖、福田中心区辐射区域等。而交通不便、配套不齐的小户型，销售情况则是一般。这是因为小户型住宅消费者收入较少，一般都属于无车一族，并且非常注重生活的“时间成本”和“交通成本”，因而对住宅的交通及生活配套设施要求较高一、小户型市场的整体概况Ml冢粒N田、南山三区小尸整班陵膜区导棱a僮版6根余朝平昭单龄面租同价穿湖E国羽力必342S56547750福引1240OQE469650058437322Wi幺罚例8自98年市小户型住宅市场火爆以

3、来，至今已经走过了火爆一一沉寂一一回暖的过程，在这一过程中，小户型住宅不论从户型设计上，还是从园林规划以及营销理念上都在经历一个理性发展的过程，日益趋于成熟。1、特区各区域小户型供应量从各区域供应总量看，福田区成为小户型推售的热点，占到48%U勺比例，这主要得益于中心区的建设，使得消费者对福田区的小户型有较强的信心；而南山区占到28%,超过罗湖区近4个百分点，说明伴随着近几年中心区的西移和高新技术的快速发展，起到了很大的带动作用，一些从事高科技的年轻白领迅速增加，也为南山区的小户型住宅市场提供了需求空间；罗湖区则凭借传统的成熟配套，供应量也占到了24%勺比例。从户型面积看，各区域的户型平均面积

4、的差异并不大，变化围不到3个平方，也显示了小户型物业的最主要的特征，户型面积较低。在价格方面，各区域的均价相差非常大，罗湖虽然供应量较少，但其成熟生活社区,使得其均价高居全市之首，福田区则稍低于罗湖区。南山区由于地理位置关系，比罗湖区和福田区低了近三千元左右， 但 2002 年下半年南山区新开盘的小户型楼盘的均价，有明显的上涨，都在5500元/平方米，楼盘的价位也显示了小户型对于地段的强依赖性。本上是以自身项目为圆心，半径在2公里的围，呈现出较强的本土化消费特征；第四是以销为主，港人为辅。主要原因是市场存在一定量酒店式公寓，尽管酒店式公寓，在居住功能上比不上小户型住宅，但其档次较高，交通位置上

5、更好，为港人提供了更多的置业选择机会，一些距口岸较近的项目则是以港人为主，其中家庭所占比重较大。二、小户型物业的未来发展模式1、现在小户型住宅发展趋势（ 1） 面积功能全，小三房两厅为永恒的户型小户型住宅的主要特点是面积小。一般三房面积为75平方米，二房面积为65平方米，一房面积为45平方米，同时功能齐全，客厅、卧室、厨房、卫生间、阳台等套功能完善，动静分离。目前市场供应量以二房、一房为主，但从长远来看，由于家庭结构的关系，小三房两厅应是一个永恒的户型，也是未来需求量最大的一种户型。（ 2） 结构合理，使用率高小户型住宅因为面积较小，要求采用纯框架结构，方便间隔，墙体材料要轻而薄，窗台为大凸窗

6、，书柜、衣柜尽可能入墙体，以便室空间更加的宽敞。同时，在户型设计上要求越来越精致，项目的居住主题越来越被重视，包括对项目小社区的文化要求。（ 3） 目标客户承接面广，以知识型的年轻工薪阶层为主体是一个年轻的城市，高科技产业迅猛发展，大量年轻的知识精英涌入，逐步形成了一个出：m-；v-4rtrritjVAiJt，克引TXI丁厘制r帆wwr的投修用予r孑4尾哥巴区端_他口氏卫相科品fillfflJmt1.1.jnos善霹*都VUJKfMrlfi现川叵悟港邸隔mu，幻ifl.4通mi春王中3C山匡独精niHJ.SiIX由M版氧1旧由1廿3一.必小4垄现1居利/外加t1WD和便利tjtriR&4工，出

7、-雷一2Hii5,(B03收入稳定且逐年上升的知识型工薪阶层，他们是首次置业者的主体。(4)总价低，付款方式灵活对于许多工薪阶层来说，特别市对于年轻的知识型阶层，他们有能力承担每月的供款，但首期款的十几万、二十几万元，对于他们是一笔不小的负担，所以总价必须低，特区的中心地带要在40万元以下。从以上各盘看，主要呈现以下几点：多数集中在罗湖、福田、南山的生活旺区从各自的区域分布来看，福田大多数集中在中心区及周边、皇岗口岸、八卦岭等区域，罗湖主要集中在老城区，南山主要是以南头老城区为主，这些区域都有着生活配套成熟、交通方便的显著特征。项目规模较小，容积率很高从项目的规模来看，以总建筑面积为34万平方

8、米为主，最大的为丽阳天下，总建筑面积为6万平方米，最小的是好来居，仅1万多平方米。项目的容积率都在5以上，丽阳天下的容积率达到了9.1。户均面积以3050平方米为主，建筑形式一般为高层一梯58户从项目的户型面积来看，大多数是以1房2房为主力户型，一房的面积围从18.8950平方米，跨度较大，但主要以集中在3845平方米围为主；从两房来看，面积围在37.6981.64平方米，主流面积集中在65平方米上下。在建筑形态上，超过95的项目为小高层和高层，同时每层的户型在618户，按照电梯数来平均，基本都在1梯58户左右。这使得建筑的采光、通风及相互之间的干扰都有较大的影响。2、 小户型住宅客户分析小户

9、型住宅的购买者体现了明显的地域性特征，另外，小户型住宅除了口岸物业外，大部分目标客户定位在当地，呈现出销为主，外销为辅的典型特征。客户以自住为主，投资为辅，存在过渡用房倾向，且存在年轻、学历高、收入较高等特点。户消费的特征：第一是以自住为主，但几乎都存在过渡用房的心理，只有少数楼盘的买家中，目的是直接用于投资；第二是以年轻人为主，包括企事业单位收入较高人士；第三是以当地居民为主，基（5）向繁华区域周边发展从小户型的供应区域来看，虽然各行政区的中心成熟区域占了绝大多数，但已不仅仅局限于此，小户型已开始有向泛中心化区域发展的趋势，这些区域的特征是距离中心旺地有一定距离，周边的生活配套也不尽理想，但

10、这些区域物业的价格具有绝对的竞争力，同时他们未来有较好的发展前景和升值潜力，因此这些区域的小户型物业也常常会受到市场热烈的反馈。（6）一次性装修，档次中等偏上在早几年的小面积住宅的装修档次都比较低，对于现在在售的小户型，在保留一次性装修的基础上，装修应该再上一个新的台阶，建议中档装修的每平方米的价格应为350500元/平方米，部分可考虑配套较为完善的厨卫设备，客户购置少量的家具即可入住。3、 市场总结所谓的小户型住宅其实是可以分为两类，一种是带有公寓痕迹，居家、投资两用的楼盘，另一种是以居家为主要目的的小户型住宅。目前，小户型住宅项目项目虽然多，但销售并不困难，绝大多数小户型的销售都比较火爆，有些项目甚至在部认购期发放的认购号就已经超过了项目的总户数。但是，目前的小户型住宅项目虽然比较受市场欢迎，但是同质化现象比较严重，差异化特征并不明显。这也就给今后的小户型住宅项目提出了要求，在项目的建筑上，除了在布局、户型设计上需要改进外，在细部处理、配套设施、楼盘包装等方面也需要提升，只有不断改进和提升，小户型住宅市场才不至于萎缩，那些率先进行“更新换代”的楼盘，则成了市场上的领头羊和佼佼者。另外，开发小户型住宅