物业项目的管理艺术

1、. 1986参加工作，参加工作，1988年任原冶金工业部年任原冶金工业部 十九冶筑炉公司团委书记，十九冶筑炉公司团委书记，1992年荣获年荣获“四四 川省攀枝花市十大杰出青年川省攀枝花市十大杰出青年”称称号；同年当号；同年当 选选“共青团四川省第九次代表大会代表共青团四川省第九次代表大会代表”。 1997年以来在深圳市万科物业管理有限年以来在深圳市万科物业管理有限公公 司、深圳市振业物业管理有限公司司、深圳市振业物业管理有限公司(现更名现更名 为为：午越物业）工作。午越物业）工作。 做为项目负责人服做为项目负责人服 务过：务过：“中国物业管理第一中国物业管理第一标标鹿丹村；鹿丹村； 开物管企业

2、进入军队院校之先河开物管企业进入军队院校之先河解解放军放军 第一军医大学；高校物管第一军医大学；高校物管广东医学院；广东医学院； 大型商业广场大型商业广场华强北顺电家居广场；甲华强北顺电家居广场；甲 级写字楼级写字楼 振业振业大厦；高档住宅小大厦；高档住宅小 翠海花园翠海花园 ”等各类项目的物业管理工作等各类项目的物业管理工作 ， 有有着十分丰富的项目管理经验着十分丰富的项目管理经验。卜赞东卜赞东 1360266-8060 QQ:609105882609105882 深圳市午越物业管理有限公司总经理助理深圳市午越物业管理有限公司总经理助理深圳房地产和物业管理进修学院

3、客座教授深圳房地产和物业管理进修学院客座教授. 思路：思路：项目管理项目管理内涵内涵观观 念念管理管理开 拓 思 路更 新 观 念案 例 实 践有 效 管 理熟 悉 项 目丰 富 内 涵. 什么是项目管理？什么是项目管理？ u 项目管理是指把各种系统、方法、 人员结合在一起，在规定的时间、 预算和质量目标范围内完成项目的 各项工作。u 项目管理的主要原理之一是：把 一个时间有限和预算有限的事业委 托 给一个人，即项目经理，他独 立进行计划、资源分配、指挥和控 制，完成工作目标。 . u 举办一次演出：有始有终举办一次演出：有始有终;u 需要一个团队：目标一致，各尽所长，协同作战需要一个团队：目

4、标一致，各尽所长，协同作战;u 奉献给观众奉献给观众.项目管理乐队？项目管理乐队？. u 乐理知识：乐理知识： 统一的沟通语言，统一的沟通语言， 默契合作的基础默契合作的基础;u 乐谱：协调各方的项目计划乐谱：协调各方的项目计划;u 乐手：各有专长的项目组成员乐手：各有专长的项目组成员;u 指挥：项目经理领导和组织指挥：项目经理领导和组织;u 指挥棒：项目管理的方法和技巧。指挥棒：项目管理的方法和技巧。项目管理乐队？项目管理乐队？. 项目经理的角色项目经理的角色u 决策者决策者u 教练员教练员u 组织者组织者u 沟通渠道沟通渠道u 激励者激励者u 辅助者辅助者u 行为模范行为模范u 拥有权力的

5、人拥有权力的人u 厉行纪律的人厉行纪律的人项目经理要有全局观，并起到枢纽的作用项目经理要有全局观，并起到枢纽的作用. 项目经理的责任项目经理的责任u 项目计划的实施项目计划的实施;u 项目目标的完成项目目标的完成;u 项目集成管理项目集成管理;u 沟通管理沟通管理;u 项目的人员管理项目的人员管理;u 团队建设，团队的冲突解决团队建设，团队的冲突解决u 人员的招募、保持、激励人员的招募、保持、激励u 运用项目管理的工具和技术在运用项目管理的工具和技术在 预算内按时、保质地完成项目预算内按时、保质地完成项目;u 其他其他?. 养成一种好习惯养成一种好习惯优秀项目经理必须具备的习惯优秀项目经理必须

6、具备的习惯善用时间善用时间要事优先要事优先带好团队带好团队理念优先理念优先勤思考、善琢磨勤思考、善琢磨干巧活、巧干活干巧活、巧干活善于用人善于用人有效管理有效管理控制成本控制成本规避风险规避风险. 善用时间善用时间u 善用时间的项目经理，必须排除一切干扰，集中时间和精力于一件事情一件值得做的事情。不要把时间弄碎了，零星时间等于没有时间。u 项目经理工作的失效，乃至失败，往往是 因为没有足够的时间去思考如何做正确的 事情或把事情做正确。他们的时间往往被 掠夺，使自己陷于日常事务和内部复杂的 关系中，疲于奔命，被现实的压力牵着鼻 子走，以致忽略了产生成果的方向，忽略 了产生成果的外部联系。. 要事

7、优先要事优先u 优秀的项目经理总是先做重要的事情，所谓“要事优先”；而且，一次只做一件事情，所谓“一心不可二用”，或“不同时捕捉两只兔子”。忙忙碌碌、一事无成的人，往往低估做成一件事情所需要 的时间，且喜欢同时做几件事 情；所谓“眉毛胡子一把抓” ，乱了章法，乱了分寸，乱了阵 脚。 . 要事优先要事优先u 必须“抓大放小”，分清轻重 缓急，选择关键的事情去做； 尤其要抓住关键，做成一件事 情，进入良性循环，一顺百顺。 不然，所有事情都会变得紧急， 麻烦接踵而来，管理者就会被 现实的压力牵着鼻子走，陷入恶性循环之中，最终成为紧急事务 的“处理者”，而不是谋定而动、举重若轻的“管理者”. 勤思考、

8、善琢磨勤思考、善琢磨u 勤思考。计谋贵在高，策略贵在远，才能弄清楚各种因素之间的内在联系，追本溯源、抓住本质，从源头上或根本上解决问题，避免就事论事，很多事情都是这样，没有头绪，也就没有成效；理出头绪，事情反而简单。不然，按下葫芦浮起瓢，新的问题、新的麻烦，以及 紧急而不重要的事情，会接 踵而来，永无宁日。. 勤思考、善琢磨勤思考、善琢磨u 善琢磨，多受益。能看到别人看不到的，琢磨别人不能琢磨的，做到处处留心，比别人看的更远、更准。在日常的工作中，只要能琢磨出其中的技巧与分寸，便会无往而不胜。.“巧干活、巧干活、干巧活干巧活”u 1 巧干活，就是要动脑筋，怎样才能最节省时间和精力，又能把工作干

9、好。u 2 干巧活，就是要在干活中学习到新知识，积累到新的经验，能够进行新的创新，又能够使自己的操作更加熟练，认真干活，要边干边想，边动脑筋；这就叫干巧活。.“巧干活、巧干活、干巧活干巧活”u 日常工作可以分为“能干活、会干活、巧干活”三种类型。要想让别人理解，你就得达到“巧干活”这个层次。日常工作中，大部分员工都属于“能干活”类型的，这类人主要是根据工作需要或领导指示或自己的判断，去完成任务。不求理解，只求结果。“会干活”的人，在“能干活”的基础上，在工作过程中，不时和领导沟通，这一方面可以取得领导的支持，别一方面还可以暗示领导，“我正在干活呢”“巧干活”的人，在“会干活”的基础上，知道如何

10、分析工作中会出现什么矛盾，这个矛盾应该怎么处理，或把矛盾转到哪里去，这样就可以上下兼融，不至于吃力不讨好。干活时多长点心眼吧，做个“巧干活”的人，这样才能让别人理解 愿你以后愿你以后“巧干活，干巧活巧干活，干巧活”. u 比尔盖茨说过：”一个领导如果 每天很忙，就证明一件事，能力 不足“。如果作为领导者的你很 忙，不妨问自己四个问题： 1、我在忙么？ 2、我忙的事情有多大价值？ 3、我做的事情别人会不会做？ 4、我为什么会这么忙？不管什么原因，如果此刻你很忙，请认真面对自己，该停一停，给自己充充电！不会带团队你就只能干到死！不会带团队你就只能干到死！. 理念很重要理念很重要l“理念” 看法、思

11、想l理念决定行动，思路决定出路，赢在创新，重在实践。l人的行为不仅受利益的支配，也受理念的支配；社会的变革和人类的进步基本上都是在新的理念推动下出现的，没有理念的变化就没有制度和政策的变化；l一是强管理，二是强培训， 三是强考核，四是强执行； . 善于用人善于用人 按照传统的概念，“用人所长”是指用“下属”所长或发挥“下属”的长处。这是不够的，现在的管理者还应该懂得，如何发挥上司所长和自己所长，这样才能使管理者的各方关系（或称“管理关系”）协调起来，才能使管理工作变得有效。u 首先，项目经理必须懂得如何把平凡的人组织起来，做出不平凡的事情。组织起来的的力量就在于“发现并发挥”每一个人的长处，所

12、谓”物尽其用，人尽其才“。顺便指出，一个团队可以容忍一个人的短处，但绝不可以容忍一个人的”恶劣品行“，绝不能任用”缺乏良知和良心“的人。u 其次，”发挥上司所长“。有一条不成文的法则，即帮助上司晋升是下属成功的捷径。要协助上司，上下一致，为整体绩效而努力。 u 最后，”发挥自己所长“，俗话说，”人贵有自知之明“。我们必须清楚”限制无处不在，可干的事也很多“。不要为自己找借口，不需刻意模仿他人，只做自己擅长的。. 有效管理有效管理 强调的是：强调的是：“做正确的事做正确的事 情，把事情情，把事情 做正确做正确” 强调的是：强调的是：“按时做完自按时做完自 己该做的事己该做的事 情并产生成情并产生

13、成 果果” 强调的是：强调的是： 把把“知识转化知识转化 为成果为成果”. 有效管理有效管理.u 作为一个优秀的项目经理，必须弄清楚自己的目标和任务，弄清楚实现目标需要多少时间。这样才能建立相应的贡献意识和成果意识，才能清晰地知道自己的责任，成为一个重任在身的人，最终学会安排时间，学会如何拒绝、周旋和规避，如何应对来自他人的压力至少不会去招惹麻烦u 项目经理要做到卓有成效，必须明白自己的长处和短处；管理者应该使自己的长处得到发挥，而使自己的短处变得与工作无关；要集中时间和精力做最必须做的事情；做事情要有优先顺序等关于如何做到卓有成效的具体方法和实践，一定会让你受益匪浅。有效管理有效管理. 成本

14、控制成本控制u 物业管理是一个微利行业，要想真正实现利润最大化的目标，还应将强化员工成本控制意识作为成本管理工作的重点工作。人人应对成本管理和控制有足够的重视，全员努力把成本控制好，要克服成本控制只是项目经理和财务人员的错误思想，对员工进行培训教育，推广成功经验，对节约有效者予以经济奖励。同时把成本控制的管理理念融入到各项管理及财务制度中，从制度上增强全员提高效益、降低成本的意识。. 风险防范风险防范 提升防范意识，建立危机管理机制； 要注意研究风险的发生规律，加强 控制和防范风险的能力，把握风险 的规律性，应建立事先科学预测， 事中应急处理，事后妥善解决的风 险防范和控制的机制，把握风险的

15、规律，引入先进的风险防范技能规 避转移和控制风险。. 规避风险规避风险u 如何规避风险：1、掌握法律法规，提高风险意识 2、谨慎承诺，避免合同风险： 3、完善管理，防范各类安全事故： 4、提高保险意识，适当进行风险转移： 5、提高员工对潜在风险的警觉： 6、采取降低风险损失的保护措施： 7、建立规范而完善的风险管理体系：没有风险意识，就是最大的风险没有风险意识，就是最大的风险. 二八定律二八定律u 又名80/20定律、帕累托法则（定律）、最省力的法则、不平衡原则等，被广泛应用于社会学及企业管理学等 u 80/20 思想如果运用到日常生活中，能帮助人们改变行为并把注意力集中到最重要20%的事情上。80/20思想的行动结果就是使人们以少获多。u 使用 80/20 思想，必须不断自问：20%为什么能导致80%。.作为一个服务者我们应养成逆向思考、多样生活的习惯，训练自己有自己的观点，借他人的经验为自己创意，我们只要清楚自己的目标，不要画地为牢，有表现机会就去争取，自信会让创意源源不绝。创意为专业添彩创意为专业添彩.。创意为专业添彩创意为专业添彩.创意为专业添彩创意为专业添彩.创意为专业添彩创意为专业添彩.小结小结 : 上述几点，并不能完全概括物业 项目