物权法与物业管理条例

1、.13/7/2022 .23/7/2022.33/7/20223/7/2022.4物业管理条例物业管理条例的修改的修改 379号国务院令号国务院令-504号国务院令号国务院令第十条增加了第十条增加了“街道办事处、乡镇人民政府街道办事处、乡镇人民政府”的的指导与监督指导与监督删除了第十条第二款删除了第十条第二款第十一条业主大会职责修改成第十一条业主大会职责修改成“下列事项由业主下列事项由业主共同决定共同决定”第十二条投票权方式与第十二条投票权方式与物权法物权法一致一致第十九条修改保持与第十条一致第十九条修改保持与第十条一致物业管理企业修改为物业管理企业修改为“物业服务企业物业服务企业”业主公约修

2、改为业主公约修改为“管理规约管理规约”，业主临时公约为，业主临时公约为“临时管理规约临时管理规约”1.第十五条业主委员会由业主大会执行机构修改为第十五条业主委员会由业主大会执行机构修改为“业主委员会执行业主大会的决定事项业主委员会执行业主大会的决定事项”3/7/2022.5建筑物区分所有权与物业管理建筑物区分所有权与物业管理 建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系和法律制度建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系和法律制度n所有权问题：所有权问题： 1. 公共、公用与共用、共有公共、公用与共用、共有2. 建筑区划与物业管理区域建筑区划与物业管理区域3. 红线、紫线、黄线、绿线、红线、紫线、黄线、绿线

3、、蓝蓝线线4. 所有权的初始获得、创设获得与继受获得所有权的初始获得、创设获得与继受获得5. 小区内住宅、商业用房等专有部分的所有权小区内住宅、商业用房等专有部分的所有权6. 会所、车库、绿地、道路以及物业管理用房的归属地会所、车库、绿地、道路以及物业管理用房的归属地7. 人防工程的所有权及经营权人防工程的所有权及经营权8. 小区的楼顶广告、无线发射出租的共有收益归属小区的楼顶广告、无线发射出租的共有收益归属9. 房改房、经济适用房、成本价房、标准价房、共有住房承房改房、经济适用房、成本价房、标准价房、共有住房承租房的权利性质租房的权利性质10. 物业管理与供水、供电、供气、供热等关系物业管理

4、与供水、供电、供气、供热等关系11. 相邻关系的处理原则相邻关系的处理原则.63/7/2022物权法应规定哪些国家财产？物权法应规定哪些国家财产？n国家财产分为经营性财产与非经营性财产，物权国家财产分为经营性财产与非经营性财产，物权法规定非经营性财产，经营性财产由公司法等规法规定非经营性财产，经营性财产由公司法等规定定n物权法应当规定的非经营性财产，分为：物权法应当规定的非经营性财产，分为：1 1、公、公有物（国家所有国家使用的财产），包括国家机有物（国家所有国家使用的财产），包括国家机关办公设施（如人民大会堂）；军事设施、武器、关办公设施（如人民大会堂）；军事设施、武器、装备等；矿藏、土地、

5、山脉、水流、海域等装备等；矿藏、土地、山脉、水流、海域等 2 2、公用物（国家所有公众使用），包括道路、公用物（国家所有公众使用），包括道路、机场、车站、码头、公立公园、公立博物馆、图机场、车站、码头、公立公园、公立博物馆、图书馆、公立学校、公立医院等书馆、公立学校、公立医院等公用物也是任何个人无法排他地占有和消费的物公用物也是任何个人无法排他地占有和消费的物品品.73/7/2022n新提出了“建筑区划”（物业管理条例中的“物业管理区域”）概念。可以理解为土地“红线”四至。建筑区划内的其他物权不属于建筑物区分所有权的范畴规定了建筑区划内的一些法定权利n道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除

6、外。n建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。n建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。n占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。但其他规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。3/7/2022.8物权法物权法与与物业管理条例物业管理条例 1. 业主对建筑物管理方式的自主选择业主对建筑物管理方式的自主选择2. 由业主共同决定的事项及其程序由业主共同决定的事项及其程序3. 业主大会投票权业主大会投票权4. 业主大会

7、、业主委员会的法律地位与诉讼地业主大会、业主委员会的法律地位与诉讼地位位5. 物业管理与供水、供电、供气、供热等关系物业管理与供水、供电、供气、供热等关系n物业管理维修基金与专项维修资金物业管理维修基金与专项维修资金 1. 物业管理日常维修与中修、大修、更新改造物业管理日常维修与中修、大修、更新改造2. 专项维修资金的筹集、使用专项维修资金的筹集、使用n包干制与酬金制包干制与酬金制 .93/7/2022业主的建筑物区分所有权中华人民共和国物权法第六章n专有部分享有所有权。俗称“专有权、私有权”n专有部分以外的共有部分享有共有权。因这种共有为“按份共有”故亦称“共用部分的持份权”n专有部分以外的

8、共有部分享有共同管理的权利。也称“业主组织的成员权”.103/7/2022物权法与原物业管理条例的区别n业主共同决定的事项通过条件，与原物业管理条例的区别：n原条例的2/3投票权n物权法的双2/3.113/7/2022物权法与原物业管理条例的区别n业主共同决定的事项通过条件，与原物业管理条例的区别：n原条例的“双过半”n物权法的“新双过半”.123/7/2022 业主与非业主使用人身份界定业主与非业主使用人身份界定业主业主中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法规定的建筑物规定的建筑物区分所有权人区分所有权人 物业管理条例物业管理条例规定的房屋所有权人规定的房屋所有权人非业主使用人非业主使用人

9、物业使用人、住户、租户等物业使用人、住户、租户等不动产所有权不动产所有权按国际惯例以产权证书确认按国际惯例以产权证书确认没有办理产权证书没有办理产权证书签订了售房合同签订了售房合同 发展商将发展商将客观上已经交付了房屋客观上已经交付了房屋 业主业主业主非业主的界定严格以产权证书（或售房合同）业主非业主的界定严格以产权证书（或售房合同）和和中华人民共和国婚姻法中华人民共和国婚姻法界定界定.133/7/2022办理了产办理了产权登记权登记 业主业主身份类别业主身份类别没有办理没有办理产权登记产权登记 没有办理产权证书，但没有办理产权证书，但已签署售房合同，并且已签署售房合同，并且发展商已经客观上实

10、际发展商已经客观上实际交付了房屋的仍然是房交付了房屋的仍然是房屋所有权人。屋所有权人。但其所有权行使受到一但其所有权行使受到一定限制，即不能流转、定限制，即不能流转、交易、抵押交易、抵押不得对不得对抗第三人抗第三人.143/7/2022n对于不动产物权：对于不动产物权：n其依法律行为而发生变更者，按照物其依法律行为而发生变更者，按照物权法统一规定，即无论其所有权的移权法统一规定，即无论其所有权的移转，担保物权、或用益物权的设定，转，担保物权、或用益物权的设定，及不动产物权的抛弃，均须经登记，及不动产物权的抛弃，均须经登记，始生效力始生效力n非依法律行为而取得不动产物权，如非依法律行为而取得不动

11、产物权，如继承、强制执行、公用征收、法院判继承、强制执行、公用征收、法院判决等，决等，非经登记，不得处分非经登记，不得处分.153/7/2022业主总人数业主总人数I. 产权证书拥有者产权证书拥有者 未婚人士未婚人士已婚，属于夫妻已婚，属于夫妻个人财产个人财产已婚，属于夫妻已婚，属于夫妻共同财产共同财产夫妻产权证夫妻产权证书署名者书署名者夫妻产权证夫妻产权证书未署名者书未署名者未拥有产权证书者未拥有产权证书者 签订了售房合同并获得实签订了售房合同并获得实际交付者际交付者3/7/2022.16管理人管理人 业主业主 业主大会业主大会 业主委员会业主委员会 政府主管部门及相关部政府主管部门及相关部

12、门门管理服务人管理服务人 物业管理公司物业管理公司管理服务人，是指业主大会决议、决定管理服务人，是指业主大会决议、决定或管理负责人或业主委员会雇佣或聘或管理负责人或业主委员会雇佣或聘任选聘而执行建筑物管理维护事务者任选聘而执行建筑物管理维护事务者.173/7/2022.183/7/2022.193/7/2022不动产所有权的构成不动产所有权的构成不动产所有权不动产所有权土地土地所有权所有权建筑物建筑物区分所有权区分所有权居住权居住权相邻权相邻权.203/7/2022建筑物区分所有权的构成建筑物区分所有权的构成建筑物区分所有权建筑物区分所有权专有部分专有部分所有权所有权共用部分共用部分持分权持分

13、权业主大会业主大会组织的成员权组织的成员权.213/7/2022建筑物区分所有权的法律关系建筑物区分所有权的法律关系 .223/7/2022.233/7/20223/7/2022.24共用部分是建筑物区分共用部分是建筑物区分所有权的核心重要问题所有权的核心重要问题.253/7/2022专有部分专有部分专项服务、特约服务专项服务、特约服务 共用部分共用部分常规服务常规服务专有部分专有部分业主自己负责业主自己负责 共用部分共用部分物业管理公司、业主大会及业主物业管理公司、业主大会及业主委员会分别负责委员会分别负责专有部分专有部分业主自己承担业主自己承担 共用部分共用部分物业管理费、专项维修资金、业

14、物业管理费、专项维修资金、业主大会及业主委员会决议的分摊主大会及业主委员会决议的分摊3/7/2022.26专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为界所围成的立体空间心为界所围成的立体空间墙墙体体地地板板天天花花墙墙体体中中心心线线3/7/2022.27专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的立体空间成的立体空间墙墙体体地地板板天天花花墙墙体体中中心心线线3/7/2022.28专有部分之最后粉刷层说专有部分之最后粉刷层说专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后粉刷层所专有部分范围：以建筑物天花、地

15、板、墙体的最后粉刷层所围成的立体空间围成的立体空间最后粉刷层也称为抹灰层或批宕层最后粉刷层也称为抹灰层或批宕层各种管线的共用部分与专有部分划分各种管线的共用部分与专有部分划分专有部分是指在建筑物中依法取得的独立使用并专有部分是指在建筑物中依法取得的独立使用并具有排他性独立空间或区域，包括为这些空间和具有排他性独立空间或区域，包括为这些空间和区域专用的计量设施和管线接驳终端以内的相关区域专用的计量设施和管线接驳终端以内的相关设备设施设备设施 共用部分是指物业管理区域以内，专有部分及市共用部分是指物业管理区域以内，专有部分及市政设施以外的，属于全体业主或两个及以上业主政设施以外的，属于全体业主或两

16、个及以上业主共同所有、共同使用的场所、空间、设备、设施共同所有、共同使用的场所、空间、设备、设施3/7/2022.29架空层、停车场、会所、绿地所有权架空层、停车场、会所、绿地所有权屋屋顶顶外外墙墙地地下下室室外外墙墙停停车车位位DEFCBA楼楼梯梯3/7/2022.30专有部分所有权专有部分所有权专有部分所有权专有部分所有权权利义务法律责任占有占有收益收益使用使用装修、改良、修缮装修、改良、修缮排他性排他性相邻权相邻权按本来用途、目的使用专有部分按本来用途、目的使用专有部分维护建筑物安全、外观美观维护建筑物安全、外观美观独自承担专有部分的责任与费用独自承担专有部分的责任与费用不得随意变更通过

17、专有部分不得随意变更通过专有部分的各种共用管线的各种共用管线尊重维护环境卫生、安宁、尊重维护环境卫生、安宁、当地善良风俗当地善良风俗相互容忍相互容忍停止侵害停止侵害消除危险消除危险排除妨碍排除妨碍剥夺区分所有权剥夺区分所有权赔偿损失赔偿损失处分处分3/7/2022.31共用部分持分权共用部分持分权共用部分持分权共用部分持分权权利义务法律责任持分占有持分占有收益收益使用使用装修、改良、修缮装修、改良、修缮排他性排他性相邻权相邻权按规划设计功能使用共用部分按规划设计功能使用共用部分维护和保存共用部分维护和保存共用部分按持分比例承担共用部分的责任与费用按持分比例承担共用部分的责任与费用按时交纳物业管

18、理费、专项维修资金按时交纳物业管理费、专项维修资金、业主大会决议的分摊费用、业主大会决议的分摊费用不得单独处分共用部分不得单独处分共用部分停止侵害停止侵害消除危险消除危险排除妨碍排除妨碍剥夺区分所有权剥夺区分所有权赔偿损失赔偿损失清偿拖欠费用清偿拖欠费用3/7/2022.32业主大会组织（因共同关系形成）的成员业主大会组织（因共同关系形成）的成员权权业主大会组织的成员权业主大会组织的成员权权利义务参与管理权参与管理权选聘权选聘权选举权选举权监督权监督权请求权请求权服从、执行业主大会的决议、决定服从、执行业主大会的决议、决定遵守业主公约、业主大会议事规则遵守业主公约、业主大会议事规则遵守物业管理

19、服务合同遵守物业管理服务合同接受、服从业主大会及业主委员会、接受、服从业主大会及业主委员会、物业管理企业所提供的管理服务物业管理企业所提供的管理服务 按时交纳物业管理费、专项维修资金按时交纳物业管理费、专项维修资金业主大会决议的分摊费用业主大会决议的分摊费用共同承担业主大会、业主委员会的民事责任共同承担业主大会、业主委员会的民事责任参加业主大会参加业主大会通过业主大会形成决议、决定通过业主大会形成决议、决定通过业主大会制订、修改业主公约通过业主大会制订、修改业主公约、业主大会议事规则、业主大会议事规则通过业主大会制订、修改通过业主大会制订、修改物业管理制度、规定物业管理制度、规定选举、被选举、罢免业主委员会成员选举、被选举、罢免业主委员会成员通过招标投标等方式通过招标投标等方式签订物业管理合同签订物业管理合同参与物业管理活动责任主体之间相互监督参与物业管理活动责任主体之间相互监督请求分配共有收益请求分配共有收益请求正当管理共同事务请求正当管理共同事务请求召开业主大会会议请求召开业主大会会议请求追究侵权或违约责任请求追究侵权或违约责任遵守物业管理制度、规定遵守物业管理制度、规定.333/7/2022n原始取得原始取得-指非基于他人权利与意志而取得物权。包括：指非基于他人权利与意志而取得物权。包括：(1)通过生产而取得产