龙熙顺景的休闲地产开发模式

1、 龙熙顺景的休闲地产开发模式开发模式三段论从世界发展的趋势和经验来看，休闲地产已经形成了一个服务经济的形态，成为促进经济快速增长的重要的力量。休闲地产的中外发展趋势包括五大方面：第一是全球化的趋势，随着收入水平的增加和生活节奏的加快，休闲变成一种必需；第二是项目的全球化；第三是竞争的全球化，休闲地产的开发和经营主体，为了获取前沿的市场，竞争非常激烈；第四是休闲内涵、以及休闲方式和休闲理念，最后一点是品牌化趋势。休闲地产能够有效解决城市悖论问题，让人们在城市中欢庆生活。休闲地产的出现将极大地提升项目所在地的综合性休闲度假接待能力与城市人居品质，增强城市经济的整体竞争力，进而为当地提供一个城市休闲

2、与人居环境全面发展的一揽子解决方案。休闲地产要尽可能*近现代都市人的生活本质。龙熙顺景突破了别墅只拥有空间和景观的常规，把养生和社交等生活需求纳入其中，一改以往郊区住宅只停留在“绿色、生态、空气、低密度”等天然的优势上，而尽可能地*近现代都市人的生活本质，这是“休闲地产理论”的精髓所在。在城市中欢庆生活城市建设需要“温情”一个真正优秀的城市应该有节庆、游行，食品会，运动竞赛，音乐节，公园里的野餐，而这些都是高品质生活的象征。现代城市，以超乎我们想象的速度变迁着。生活在城市里的人们终日奔波忙碌，为了处理日常繁杂事物而忽略了生活本身的乐趣。快节奏的城市与怡然自得的生活似乎成了两难的选择。然而，这绝

3、非城市本意。一个真正优秀的城市应该有节庆、游行，食品会，运动竞赛，音乐节，公园里的野餐，而这些都是高品质生活的象征。当人们能够开心地住在城市里，可以在这里唱歌跳舞，共同庆祝生活，城市便从此具有了难以抗拒的魅力，而这些欢庆的机会需要发展商同政府一起来努力。于是，休闲地产作为房地产的一个分支，迅速崛起，成为城市生活不可或缺的一部分。休闲时代来临中国休闲产业已经从一种特殊的需求产业，转变为一个日常需求的产业，同时它从一种单一主题的形态向一种多元化的、休闲与管理相结合的形态转变，并且呈现出一种不同的休闲形势和观赏旅游相组合的交*形态。从世界发展的趋势和经验来看，休闲产业已经形成了一个服务经济的形态，成

4、为促进经济快速增长的重要力量，发展休闲产业也是经济结构调整和产业结构升级的需要。去年我国休闲产业所占比重只有37，而西方发达国家休闲产业占的比重高达6080，这方面的差距还是比较大。正因为如此，中国的休闲产业具有不可限量的发展空间，崭新的休闲时代定将迎面奔来。此外，经济发展是休闲产业发展的另一个因素。首先，国民经济持续快速增长为休闲业的发展奠定了雄厚的基础，经济体制的升华和对外开放的发展、经济社会的全面进步以及产业机构的升级、可支配收入的增加、闲暇时间的增加、人类对高品质生活的追求都将推动休闲业的进一步发展。同时，随着城乡居民的人均可支配收入大量增加，商业银行存款余额也在年年的增加，居民经济实

5、力增长的同时，消费结构也在不断的升级。可以预计，随着消费结构的转轨，休闲消费将呈指数形式急剧上升。中国休闲产业的发展特征，已经从一种特殊的需求产业，转变为一个日常需求的产业，同时它从一种单一主题的形态向一种多元化的、休闲与管理相结合的形态转变，并且呈现出一种不同的休闲形势和观赏旅游相组合的交*形态。而随着度假式、体验式家居时代的来临，休闲地产必将成为现代生活的理想模式，这种新生活模式的产生正式开启了现代人居的假日生活时代，使“将生活过成假日”这一理念在都市中蔚然成风，并成为一道钟灵毓秀的生活风景线。项目开发中应注意的几个问题在规划时对项目的功能分区、交通组织等要有前瞻性，做到30年不落后，尽可

6、能避免建设性浪费的发生。1.如何争取较低的地价休闲业具有极高的产业关联度，它不但可以促进城市品牌的提升和区域休闲经济的发展，而且还可以形成很长的产业链，从而对整个国民经济的带动作用非常突出。但休闲产业本身又具有“高投资、高风险、低收入、慢回报”的基本特征。因此，在与当地政府进行项目谈判时，一般可以获得比普通房地产用地低廉得多的土地。即使经营性用地全部需要公开招标、挂牌出让，也可以有很大的空间。2.土地的取得方式上的法律和政策风险及其规避由于报批建设用地（尤其是70年的房地产用地）指标、征用集体用地需要时间，可以先办出一部分，其余作为预留建设用地，征得政府承诺，在一定时间内全部办理完毕。为尽可能

7、减少不确定性，合理的付款方式是：在项目总合同书签署、支付定金的同时，与当地政府签订全部用地的50年农用地和水面的租赁协议，从而先明确所有用地的开发权属。同时，要在一开始就针对各子项目成立几个不同的项目公司，并将土地证分成十几本（每本50200亩），直接落在各项目公司名下，这样便于日后抵押融资以及与别的企业开展多种层面与方式的合作，而且也可以有效地防止土地转让时巨额土地税费的出现。3.整合宣传炒作大项目的开发涉及千头万绪，必然会遇到各种阻力和障碍，为此，在项目未启动时就要有统一、整合的宣传炒作安排，要提前制作精美的宣传画册、折页等资料（也便于开展招商和与别的企业合作），要先入为主，与媒体开展密切

8、合作，尽可能使该项目路人皆知。4.项目规划的若干问题（1）在规划时对项目的功能分区、交通组织等要有前瞻性，做到30年不落后，尽可能避免建设性浪费的发生。一般来说，通往项目红线的主干道的建设标准应不低于城市标准主干道，辅路不低于二级公路标准，道路还要有统一设计的景观设计；用电采用双回路。（2）由于项目旅居结合的特征，在项目总合同书中，容积率、建筑面积、建筑高度和方位等规划指标尽量不作具体限制，这样也便于根据项目需要灵活调整。（3）高尔夫项目获得批准难度较大，同时也为了降低土地成本，其建设用地可以是农用地，暂以“绿化用地“的名义兴建，日后再予报批。（4）项目中的水路、陆路、游步道等宜曲不宜直，以起

9、到界定空间、相互借景的作用，并丰富游历内涵和景观的层次。为避免大的人流车流量造成交通阻塞，要尽可能地多用丁字路口而不是十字路口。路面不能用水泥，而需要铺沥青，以降低噪声污染。如果项目所在地的地势过于平坦，则需要规划建设一处高层建筑作为统领全局的视觉中心。5.环境保护（1）项目合同中应约定，当地政府负责在项目动工前完成区域内及周边水域的截污工程建设，确保项目区域的环境质量。同时应将该项目的排污管道纳入城市排污主管网，并在区域内建设足够容量的污水集中处理设施。（2）建设过程中要精心保护项目所在区域内及周边的现有全部林木，所有树径在8cm以上的树木应一律予以保留，因项目规划和工程建设的要求确需移栽的

10、，在保证存活的前提下方可将其移栽于其他地点。龙溪顺景休闲地产分析： 休闲地产投资策略由于项目规模巨大，开发周期长，资金压力大，为此，一定要注意合理安排开发的节奏，确保资金链的安全，要短线开发与长线开发相结合。休闲地产主题不同，选择的区位、功能都不一样，休闲地产在名词上很时髦，但是目前中国的经济发展水平还没有到位，因此就有可能形成超前投资市场，但在投资之前，一定要做好收益率分析。1. 总体规划，分步实施，先做旅游，后做房产项目建设应强调高起点、大手笔、跨越式，最好是聘请实力雄厚、资质一流的国际知名景观设计公司进行精心设计和规划，做到规划一步到位，实施分步进行。因此首期的项目中应包括主要的休闲地产

11、项目，以人气带动区域价值提升（休闲地产项目的建设与经营要不求盈利，只求精品），并可增强项目在政府领导和公众中的号召力，取信于人，为后续开发的顺利实施奠定基础。但由于项目规模巨大，开发周期长，资金压力大，为此，一定要注意合理安排开发的节奏，确保资金链的安全，要短线开发与长线开发相结合。因此也要适当配套一部分房地产，以增加现金流，缓解资金压力。也可先将部分土地作价入股与其他公司成立新的房产项目公司，以求尽快变现，从而降低投资风险。2.综合开发，全面收益旅游房地产项目的功能组合极其丰富，配套齐全，因此其子项目往往众多，从而做到相互支撑、降低风险的目的。但一般说来，都是由休闲地产项目、休闲度假项目、人

12、居项目和配套项目四大部分组成。3.环境优先、永续利用自然生态资源是项目生存和可持续发展的基础，因此项目建设应体现“统一规划，近期、远期兼顾“的精神，正确处理保护与开发的矛盾，防止和杜绝一切破坏性的建设，坚持“严格保护、统一管理、合理开发、永续利用“原则。4.规划的合理衔接在规划中将着重处理好一期工程与后续工程、整个项目与各子项目之间的衔接，协调好关系，使各子项目一方面具有相对的独立性，同时又共同组成有机的整体，合理分担整个项目不同的功能诉求。对项目周边原来的景区、景点，可与之开展多种方式的合作经营，并在尊重历史、科学保护的前提下，重新进行统一的规划、扩充和完善，加强项目间的深度整合，使它们得以

13、重现昔日盛况，以与新开发项目互为补充与呼应，丰富、提升整个区域旅游的游历空间与内涵。5.建筑为形，文化为魂由于休闲地产本身的高端产品特性，决定了旅游房地产项目的建设一定要走“精品化“道路，着力强调项目的个性、品质和创新，并从一开始就全面导入ISO9000和ISO14000体系。它不但要与当地的区域历史地理文脉密切融合与沟通，更要使其得到全新的定位、延续和提炼。6.项目选址要求（1）区位上，由于成本关系，不宜在城市中心，但必须位于大城市近郊，距市中心直线距离不超过30公里（根据经验，在与各主要城市距离相近的地方开发以求左右逢源的想法是危险的，不如紧紧依*着某个城市）。（2）地貌上，要求有丰富的自

14、然山水资源。如果自然景观不佳，则应由政府按项目规划的要求挖好湖面及全部河道，平均深度不少于2米。同时在湖中堆出岛屿、半岛、港湾等起伏有致、高低错落的地形地貌。（3）项目所在地及周边的环境破坏与工业污染较少，没有高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地，空气质量优良，社会治安状况良好。（4）注意标高不可过低，以免出现洪灾。项目所在地及附近如有排灌工程与设施，应让政府将其移交给项目公司管理及维护。理念：地产RVRV是休闲旅游车的英文RecreationalVehicle的缩写，意思是“休闲娱乐用车”，RV车有比一般房车更宽广的车室空间，驱动性能、驾驶感受等方面表现卓越，不但符合个人追求独立自主的

15、冒险形象，同时还能兼顾家庭责任。RV并不是特指某个特定车种，它是一种概念、一种风潮，是针对与休闲娱乐相关车种的泛称。正是基于这种意义，龙熙顺景把这种概念引入国内，首次提出了RV地产这个概念，并把RV地产称为：Recreational Village，即“休闲不动产”。规划：一座同时拥有高尔夫球场、五星级温泉度假酒店的养生别墅龙熙顺景是北京第一座开启度假思想的养生住宅，一座同时拥有高尔夫球场与温泉度假酒店的养生别墅，龙熙顺景高尔夫休旅别墅，以千亩高尔夫球场串连独栋别墅、迭拼别墅、高尔夫全景观公寓，错落有序地依傍高尔夫球场分布，或临高尔夫球场、或依水而建，真正实现人、建筑、自然的完美亲和；它的5万

16、平米五星级温泉度假酒店，提供了5星级尊贵礼遇，阔达8000平米以“水”为主题的亚洲第二大温泉SPA水世界，设施如温水游泳池、温泉SPA、香芬、药浴水疗、三温暖冷热池，也为外界一般别墅所无法比拟。龙熙顺景以国际五星级温泉度假中心的未来趋势为主要规划概念，营造出一个有度假氛围的欢乐国度，5万平米五星级温泉度假酒店首创了京城第一座温泉融合高尔夫休闲的永恒座标，阔达8000平米温泉SPA水世界，全区以孕育万物生机的“水”为休闲主题，以温泉SPA水疗启动健康磁场，唤起身心潜藏的巨大能量，在花影处处、流泉淙淙中，人们可以欢享一个媲美巴厘岛南洋风味阳光的假期，让全家享受健康、享受美丽、享受快乐。龙熙顺景的8

17、000平米温泉SPA水世界，为人们营造了一个全能的释放氛围。它包括室内温水游泳池，温泉SPA水疗按摩区，冷热水池按摩区，盐浴池，泥浆池，热沙滩日光浴广场，儿童喷泉戏水池，男士桑拿按摩区，男士干湿蒸汽室，男士三温暖休息区，男士更衣淋浴间，女士桑拿按摩区，女士干湿蒸汽室，女士更衣淋浴间，女士三温暖休息区，水中酒吧，美容护肤室，韵律教室，健身房，壁球室，台球厅，乒乓球室，棋艺室，攀岩馆，沙弧球室，儿童游乐室，休闲交谊厅，羽毛球场，篮球场，网球场，高尔夫球练习场，KTV欢唱包箱，社区医疗中心，俱乐部服务柜台，咖啡吧，酒吧，中西宴会厅，商务会议中心。渴望放松身心的您还缺什么呢？特色：拥有诸多京城第一第一

18、座38万平米高尔夫休旅别墅；第一座同时拥有国际标准高尔夫球场和温泉度假酒店的养生别墅；第一座真正盖在高尔夫球场里的温泉养生别墅；第一座拥有1000亩高尔夫水系园林的养生别墅；第一座拥有5万平米世界一流温泉度假酒店的度假别墅；同时也是京南唯一拥有媲美五星级酒店式服务的高档休闲住宅区。进程：2004年5月开盘，所有房型基本在2004年11月底前交付使用，已于2005年6月份全面入住。影响：以“RV休闲地产”为旗帜，倡导人、住宅、自然多角度重合，以拥有真正盖在高尔夫球场内养生豪宅得天独厚的优势，成就了“世外桃源”的现代版生活。休闲地产模式来自切身经历在城市近郊地，娱乐休闲配套设备齐全、周边环境生态环

19、保、完善的城市设施造就了一批休闲地产项目的出现。其实这个理论并不是我的发明创造，在国外早就有现实的案例。由于工作的关系，我经常出国，在那些西方发达国家中，我看到了一种已经被广泛运用的地产运营方式，通过这种独特的运作方式，人们的生活惬意轻松，在紧张的工作之后，人的心灵并没有被拘谨的、模式化的城市生活所禁锢，能够获得充分的休息，放松身心。当时我就相信，这种形式将在中国未来的地产领域大行其道，我觉得有必要将它介绍给我国的消费者。而今在国内，持续紧张的都市生活使人们在闲暇之余向往大自然，渴望身心能得到充分的放松，运动、休闲、养身逐渐成了人们生活的一部分。虽然城市中健身休闲的场所也有不少，但都缺乏环境优

20、势。而在远郊或旅游景区，虽然有得天独厚的自然资源，但离城市太远，不仅不具备城市功能，而且人们根本无法解决时间和空间方面的矛盾。因此，在城市近郊地，娱乐休闲配套设备齐全、周边环境生态环保、完善的城市设施造就了一批休闲地产项目的出现。于是市场上出现了多个要么*近高尔夫球场，要么配有养生会所，要么拥有大面积自然资源的休闲别墅。我在做龙熙顺景的时候下决心兼收并蓄，同时拥有这些配套，龙溪顺景的总建筑面积是38万平方米，而配套开发面积却高达500亩。我相信这种“资源集成”对于消费者的吸引力是不可抗拒的。这预示着地产界的休闲时代即将来临，而这也就是我们身体力行的复合式RV休闲地产模式。以这种模式为开发理念打

21、造出来的创新住宅产品，这在北京乃至全国也是凤毛麟角。它突破了别墅只拥有空间和景观的常规，把养生和社交等生活需求纳入其中，一改以往郊区住宅只停留在“绿色、生态、空气、低密度”等天然的优势上，而尽可能地*近现代都市人的生活本质。这就是“休闲地产理论”的精髓所在，也是龙溪顺景一切开发规划的依据。休闲地产赋予城市人性化内涵休闲地产体现出用建筑陶冶人、尊重人的鲜明主张，将休闲地产的生态性、休闲性、娱乐性、体验性元素进行了很好的相互借鉴与嫁接，使住宅的人本思想发挥到了极致。与常规房地产项目比较，休闲地产具有以下鲜明特征：一是休闲地产具有高度的人性化内涵。倡导心情的释放与自然属性的回归是休闲地产的一大特性。

22、而人本主义思想也成为休闲地产的核心价值观。从休闲地产的功能属性上分析，休闲地产更多的体现出了用建筑陶冶人、尊重人的鲜明主张，如诸多水景住宅、生态住宅、体验式住宅项目，将休闲地产的生态性、休闲性、娱乐性、体验性元素进行了很好的相互借鉴与嫁接，使住宅的人本思想发挥到了极致。二是休闲地产具有先进的规划思想和多功能属性。休闲地产与常规地产的较大区别在于它突破了住宅的单一居住功能，而使住宅成为多功能的生活载体，如部分地产项目营造出的水文化、河岸生活、园林文化、以及各种会所配套设施等，这种多元化、多功能的社区物业组合，为住宅产业的旅游性、休闲性蜕变创造了前提条件，也使业主的生活更加丰富多彩。三是休闲地产具

23、有较高的附加值。一般来讲，休闲地产往往具有几大特点：第一，政府的形象工程和主要窗口工程；第二，具有一座城市的鲜明属性和文化特色；第三，发展前景和市场预期非常看好，往往既具有居住功能又具有丰富的商业投资品质。为什么选择南城南城地广人稀，生态素材非常丰富。这就为成规模的休闲地产开发提供了空间。一个房地产项目要真正做得出色，成为市场热烈追捧的对象，成为城市的标志性楼盘，首先第一个任务就是要找到项目的“魂”，这个“魂”与城市的文化、生活价值密切相关，也就是说，要找到项目的“魂”必须阅读城市、读懂城市，从城市价值中去发掘地产价值。其实，休闲地产在我的脑海里已经由来已久，但苦于没有适当的机会亲自去实现。我觉得自己很幸运，因为，终于有了南城大兴的这块地，也就是今天龙溪顺景的所在地。在北京的地产格局中，南城历来都是处于弱势区域。由于长期受到“下风下水”的传统观念的影响，形成了南城相对薄弱的商业环境，这一现状在很大程度上限制了南城地产的发展。历年来，对南城的项目开发中，除了有珠江地产、华润置地等巨头开发的珠江骏景、翡翠城等少数几个亮点，鲜有热销的项目出现。然而事无绝对，“穷则变，变则通”，南城现在的相对落后，也正成了我们期待其发展飞越的转折点。