上海裕安大酒店项目计划书(提纲)

1、 上海裕安大酒店项目计划书(提纲一、上海高星级酒店市场分析(一上海高星级酒店现状到目前为止,上海拥有五星级饭店25家,四星级40家,三星级125家,二星级130家。上海市四星级饭店2005年1月至2006年2月平均出租率和房价走势如下图表1和图表2所示:图表1:上海市四星级饭店平均出租率(2005.12006.2 图表2:上海市四星级饭店平均房价(2005.12006.2 根据上图数据显示,上海市四星级酒店2005-2006年平均出租率一般在6080%之间波动,平均房价在600-800之间波动。由于浦东新区金融中心的特殊地理区位,浦东酒店的出租率和平均价格都高于全市平均水平。(二浦东新区酒店业

2、现状自2002年以来,浦东新区四星级以上的高星级宾馆平均房价年均增幅达17%,2005年达到每晚每间1513元,平均出租率均高于72%这一良好水平。上海作为国际会展之都及国际性旅游观光城市,会展旅游业非常发达。据统计仅浦东新区一年的国际性会展就高达600个。2010年上海世博会将吸引海内外7000万人次参观。2010年前上海酒店业规模将大幅度扩容,床位将从现在的27万增加到40万,其中星级酒店的床位将从现在9万的基础上增加到17万张。综上所述,根据浦东高星级酒店的发展趋势以及酒店业巨大的发展空间,把裕安大厦部分楼层改建为酒店,组建裕安大酒店符合市场发展的需要。二、裕安大酒店工程改建可行性(一建

3、筑结构裕安大厦建筑结构为框架结构,每层面积可以自由分割。根据每层面积及四星级酒店房间设臵标准,大厦单层可改建为14个标间,5个商务间。如市场需要,可将大厦的一个单层改建为12个豪华套房。 目前,裕安大厦具有“特灵”冷水机两台、循环泵四台、冷却泵三台、冷却风机二台。空调设备基本可以适应大酒店改造的需要,但是相关的主管道需要重新更换,以便使用酒店客房的需要。(三锅炉及热交换设备裕安大厦现有锅炉三台,热交换(地下车库的所有气包和主管道目前还比较新,可以供裕安大酒店使用,不需要更换或添加此类设备。(四供水设备目前,裕安大厦总共有四只水箱,除其中一个水箱容量是25吨以外,其他水箱容量均为50吨。以目前的

4、供水设备来看,改造后的裕安大酒店供水没有问题。另外,水压和流量等也符合酒店所需标准。(五排水系统目前裕安大厦下水道管道太少,部分排水管道也不大通畅,出水口径又相对太小。虽然目前排水系统作为办公用楼使用是符合要求的,但是作为酒店使用,就比较困难了。因此,为优化排水系统,酒店改造必须要对所有排水管道进行重新布管。另外,排水系统还需要配备污水处理装臵。(六供电设备目前裕安大厦单个楼层均能提供3×80A的容量,供电设备状况良好,因此,酒店改建完成后,供电系统是没有问题的,只需进行小量的线路调整,就可以符合酒店的用电需求。 目前裕安共有主楼电梯四部、货运电梯一部、裙楼扶手电梯三部。主楼电梯为O

5、TIS电梯,速度2.5m/s,载重为1150KG,容量15人。因此,电梯符合四星级酒店的硬件要求。酒店经营时,可根据实际情况分区使用电梯,以方便酒店客户迅速入住房间。(八酒店大堂目前,裕安大厦一楼裙楼是按照写字楼的标准进行设计的。而酒店改建需要把一楼裙楼按照四星级酒店标准改建为酒店大堂。改建后,一楼大堂将有咖啡吧、茶吧等酒店配套设施。三、裕安大厦改建酒店的优势条件(一裕安大厦外观典雅,符合高星级酒店建筑的外观标准(二裕安大厦内部结构可满足高星级酒店改造要求(三大厦现有设备基本齐全(四酒店与写字楼互为补充(五改建费用低、周期短四、裕安大酒店功能介绍根据大酒店改建的初步规划,将从大厦中选择10个楼

6、层作为酒店楼层,另外大厦裙楼将改建为酒店大堂,大厦地下车库也将改建为 酒店停车场。大酒店改造总面积为15664.08平方米。图表3:大酒店改造各部分的面积表 计划其中一个楼层改建为酒店豪华套房,其它九个楼层改建为商务间和标房来计算,则有1035.13平方米改建为套房、9316.17平方米改建为商务间和标房,共可改建豪华套房12间、商务间45间、标准房126间。大酒店主要功能见下表4:图表4:裕安大酒店主要功能表 五、裕安大酒店改建成本及改建前后收益对比(一裕安大酒店改建成本根据四星级酒店设计标准,裕安大酒店改建工程将包括7大项,酒店改造工程总造价为15,084,100.51元。工程预算详见图表

7、5:图表5:裕安大酒店改建工程预算表 (二酒店改建前后收益对比 图表6:裕安大厦改造前后收入对比表(单位:元 通过对裕安大厦周边酒店的价格的调查和统计分析,我们认为目前浦东四星级酒店的标准间保守价格为800元/日,商务间保守价格为1100元/日,豪华套房保守价格为1500元/日。裕安大酒店将拥有183间客房,其中豪华套房12间、商务间45间、标准房126间。若按照上述价格且酒店年出租率70%计算,高级套房楼层年收入为459.9万元;商务间年收入为1264.73万;标准间年收入为2575.44万元,那么10个酒店楼层的年收入为4300.07万元。从大厦改造前后的毛收入对比来看,酒店的年收入至少为

8、改造前的3.7倍。因此,大厦从办公用房改建为酒店用房将为广大业主带来巨大的经济效益回报。 六、酒店的经营成本及效益分析 (一酒店年营业收入测算随着2010年上海世博会日益临近,未来几年上海高星级酒店的出租率将有稳步上升,酒店房间价格也将大幅度增长。从2006年至2010年,按照裕安大酒店客房出租率每年按照1%比例上升,客房价格按照每年10%的比例增长来计算(据浦东新区旅游会展处统计,自2002年以来,浦东新区四星级以上的高星级宾馆平均房价年均增幅达17%,我们此处计算为保守测算。裕安大酒店客房价格增长大致如下:图表7:裕安大酒店20062010年客房价格表(单位:元/日 裕安大酒店2006年至

9、2010年客房收入增长图(单位:万元: 图表8:裕安大酒店20062010年客房年收入增长图 (二酒店年经营成本测算图表9:裕安大酒店运营成本表(单位:万元人民币 (三酒店年损益表 图表10:裕安大酒店2006年损益表 七、财务分析(一投资回报分析假设裕安大酒店2006年至2010年的其他配套设施年收入135万元保持不变,2007年以后营业成本统一按照1550万元计算,且营业税率和所得税率不变。则20062010年的酒店财务指标如下表:图表11:裕安大酒店20062010年财务指标 要高。若酒店改造工程总造价为1508.41万元计算,从上表可以发现,投资1年就可以收回成本。每年的投资收益率曲线

10、图: 图表12:裕安大酒店20062010年投资收益率曲线图 (二盈亏平衡分析这里假设20072010年的酒店经营固定成本和变动成本与2006年相同。则20062010年的盈亏平衡点主要数据如下表:图表13:裕安大酒店20062010年盈亏平衡点主要数据 (三现金流量预测表 图表14:裕安大酒店20062010年现金流量预测表 年按原租金收入(扣税后预分配,08年按07年可分配利润预分配。八、裕安大厦业主合作方式目前,裕安大厦共有业主55个,其中包括14个私人业主。建议选择11-20层作为酒店改建楼层,其中6个楼层为单一业主,4个 楼层为多个业主共有。具体合作方式有:(1产权入股:赞同裕安大酒

11、店改建项目并愿意参股的大厦业主可以自有产权折现入股。(2现金入股:愿意参股的大厦业主如果以自由产权折现入股后,认为入股比例没有达到预想目标的,可以应现金方式继续入股,该部分现金将作为前期酒店工程改造等费用。(3承诺固定回报:若部分业主赞同裕安大酒店改建项目,但由于多种原因不赞成以产权参股大酒店,大酒店可以租赁等方式长期使用这些业主的产权,并承诺给予此类业主可观的固定回报。(4买断产权:若部分业主既不愿意以产权入股酒店,也不赞成第二种方式,那么酒店一次性买断此类业主的产权。购买价格将根据大厦房产的市场价格由买卖双方自主谈判确定。九、裕安大酒店的公司治理结构(一股份有限公司形式1、公司名称:上海裕

12、安大酒店股份有限公司(暂定名2、设立方式方式一:公司采用发起设立方式,即由发起人认购公司应发行的全部股份而设立公司。发起人由包括上海裕安投资有限公司在内的所有参股业主担任。业主在明确参股方式后,应签订发起人协议,上海裕安投资 有限公司承担股份有限公司的筹办事务。方式二:公司采用发起设立方式,即由发起人认购公司应发行的全部股份而设立公司。发起人由包括上海裕安投资有限公司在内的少数大业主担任。这部分业主作为公司股东来成立“上海裕安大酒店股份有限公司”,然后以“上海裕安大酒店股份有限公司”名义与其他中小业主签订房产租赁协议。3、公司股份总数、每股金额和注册资本公司总资产应包括:总面积为15664.0

13、8平方米的裕安大厦产权,酒店改造工程费用约1500万元人民币,前期流动现金500万元人民币。根据房地产市场行情和楼层商业附加值,裕安大厦房产平均价格约为15000元人民币/平方米;一楼大堂价格约为25000元人民币/平方米;二楼裙楼价格约为21000元人民币/平方米;停车场价格约为7500元人民币/平方米。因此,公司总资产总额为26620万(所有资产均根据需要由资产评估机构正式评估,本计划书的数字暂为资产估计值。方式一:所有业主均以房产、现金等方式入股大酒店,公司拟发行股份8000万股,依公司总资产总额26620万元计算。公司拟注册资本8000万元,各业主可根据实际股份进行配股。公司投资总额超

14、出注册资本的部分,留作公司资本公积金。 方式二:公司拟发行股份5000万股,公司拟注册资本5000万元。公司有2-3家大业主投资成立,成立后与其他中小业主签订房产租赁协议,即不需要中小业主直接以房产出资入股,中小业主继续保持房产权。公司投资总额超出注册资本的部分,留作公司资本公积金。(二公司治理结构1、股东会按照上述“方式一”设立公司,股东大会组成有以下两种建议:建议一:按照公司法规定,上图所示22家业主只要入股裕安大酒店均是股东。因此,股东大会由22家业主组成。建议二:从股东会运作形式、决策力度、工商注册等角度考虑,我们建议选举股东会代表,代表数10人。股东会代表由22家业主通过协商交流等方

15、式推荐人选,然后选举产生。股东大会由10家股东代表组成。按照上述“方式二”设立公司,股东大会组成可按照公司法规定,凡是入股的大业主均是股东,股东大会由入股业主组成。根据贵单位在裕安大厦中拥有的产权面积及价值,我们初步测算贵单位在裕安大酒店所占股份如下表:上海裕安大酒店项目计划书（提纲） 图表 15：贵单位在裕安大酒店所占股份表 15：贵单位在裕安大酒店所占股份表 大酒店改造总建筑面积 楼层房号 建筑面积 （m2） 产权价值 (万元 15664.08 m2 面积比例 ( 股份比例 ( 2、董事会及经营管理机构 公司董事会成员由公司股东大会选举产生，共 9 名，其中职工董 事 1 名。董事会设董事长一人，可以设副董事长。根据四星级酒店管 理经营的标准，拟设定酒店岗位设置和人员共 108 人。 3、监事会 公司设立监事会，监事会成员 5 名，其中职工监事 2 名。监事会 设主席一人，可以设副主席。 十、上海裕安大酒店经营管理 关于裕安大酒店的经营管理主要有三种方式： （一）自行管理 （二）聘用酒店顾问公司 （三）纳入酒店管理集团经营体系 第 16 页 共 18 页 上海裕安大酒店项目计划书（提纲） 酒店管理经营与办公写字楼的物业管理有着重大的区别，因此， 我们建议， 酒店改造后应聘请专门国际酒店经营管理品牌机构对酒店 进行经营管理。 据了解，加盟国际性酒店管理