房地产经济学第10讲_房地产调控2012

1、广东工业大学管理学院主主 讲讲 人人: : 兰泽英兰泽英邮箱: lanying_授课时间和地点：周三、周五1-2节，教512学分：3.0，共56学时讲授内容：讲授内容：房地产宏观调控总论房地产宏观调控总论 1 市场失灵与政府宏观调控市场失灵与政府宏观调控 2 房地产经济宏观调控体系房地产经济宏观调控体系 3 房地产宏观调控的手段房地产宏观调控的手段1 、房地产市场失灵与政府宏观调控、房地产市场失灵与政府宏观调控为什么要调控？为什么要调控？（1）市场失灵：市场失灵：就宏观经济而言，失业威胁、导致投资失误的不就宏观经济而言，失业威胁、导致投资失误的不确定性、过度的收入差距、周期性的经济波动和危机，

2、都是市场确定性、过度的收入差距、周期性的经济波动和危机，都是市场不能维持资源高效率配置的结果，即市场失灵，它是针对市场机不能维持资源高效率配置的结果，即市场失灵，它是针对市场机制自身所不能解决的问题而言的。制自身所不能解决的问题而言的。 导致市场失灵的原因：导致市场失灵的原因： 外部不经济性外部不经济性过度积聚过度积聚 准公共品准公共品公共福利性质和私人物品性质公共福利性质和私人物品性质 不完全或过度竞争不完全或过度竞争价格歧视，财富转移不公平价格歧视，财富转移不公平（2）房地产市场宏观调控）房地产市场宏观调控 定义：定义：指以政府为主体，通过经济、法律并辅之于计划与行政手段和机制，对整个房地

3、产行业和房地产经济运行所进行的宏观调节和控制，以发挥房地产经济在国民经济中应有的作用，保证其健康发展。 必要性：必要性：房地产业的发展与虚拟经济、泡沫经济有直接关系，还可能导致金融危机，为了国家的经济安全，各国政府非常重视对房地产发展的宏观调控。2 、房地产经济宏观调控体系概述房地产经济宏观调控体系概述 内容：内容：调控机构设置、调控目标、手段配置、操作方法（政策措施：预防与决策系统、控制与调节系统、信息与咨询系统、监督保证系统）等构成的一个有机的相互作用的体系。 宏观调控的两种形式：宏观调控的两种形式：直接调控（行政手段直接调控（行政手段协调、控制协调、控制）间接调控（经济手段间接调控（经济

4、手段影响和引导影响和引导）。）。房地产市场房地产市场调控政策调控政策前瞻性前瞻性区域性区域性稳定性稳定性灵活性灵活性l房地产市场调控政策的特点房地产市场调控政策的特点l房地产市场调控政策的目标房地产市场调控政策的目标u总量供求均衡：总量供求均衡：p区域内供求总量均衡；p房地产市场供应与其他商品的相对均衡；p房地产商品供给总量与居民的有效需求总量均衡；p房地产业与整个国民经济特别是地区经济发展比例均衡。u优化结构：优化结构：p房地产业与其他产业发展相协调；p房地产业内部结构协调。u投机抑制投机抑制u福利保障福利保障3、 房地产宏观调控的手段房地产宏观调控的手段 房地产经济宏观调控手段：房地产经济

5、宏观调控手段：经济金融手段（财政政策、货币政经济金融手段（财政政策、货币政策、产业政策）、法律手段、行政手段（计划、规划）等。策、产业政策）、法律手段、行政手段（计划、规划）等。 外部不经济性外部不经济性法律手段（明晰产权、课征庇古税）；法律手段（明晰产权、课征庇古税）； 准公共品属性准公共品属性行政法律（住房保障体系）；行政法律（住房保障体系）； 不完全竞争性不完全竞争性综合管理计划、规划等行政手段和经济手段综合管理计划、规划等行政手段和经济手段3、 房地产宏观调控的手段房地产宏观调控的手段土地供应机制土地供应机制资产价格机制资产价格机制约束引导机制约束引导机制3、 房地产宏观调控的手段房地

6、产宏观调控的手段图10-4 土地政策的调控机制（1）土地政策）土地政策的调控机制的调控机制我国土地政策参与宏观调控主要表现在四个方面。土地政策参土地政策参与宏观调控与宏观调控开展土地储备收购（1996年开始）各类土地清理整顿（2003开发区清理；2011小产权房清理）实施土地出让“招拍挂”政策（1990年起，）收紧土地审批权限，整治土地市场，遏制过度投资（2004，2006，2011年）PQP2P1P0Q1Q0S1S0D1D0E0E1土地收购储备的供求曲线及地价的变动 土地收购储备的供求曲线及房价的变动 PQP1P0Q1Q0S1S0D1D0u收购储备政策及经济分析收购储备政策及经济分析 u“招

7、拍挂招拍挂”政策及经济分析政策及经济分析S1S2S2D1D1P1P2PE2E1QO图10-8 土地“招拍挂”政策调控效果 （2 2）住房政策住房政策u定义：定义： 狭义上的住房政策，狭义上的住房政策，是政府在一定的社会、经济和政治形势下，为了改善住房的数量、质量、价格以及所有权和使用权状况，为适应不同时期的住房需求和住房供应模式而设计的调节和干预措施。u分类：分类： 根据住房主体根据住房主体：p 针对中等收入以上的居民的住房政策商品房政策；p 针对中低收入居民的住房政策公共住房政策。 根据政策作用对象：根据政策作用对象：住房需求政策和住房供给政策。 根据政策调控范围：根据政策调控范围：一般性政

8、策和具体政策。 根据调控主导内容：根据调控主导内容：住房供给数量，结构，分配，保障政策u住房需求政策及其经济分析住房需求政策及其经济分析 政府为了满足社会各阶层的住房消费，刺激住房需求采取的向中低收入者提供住房货币补贴，提高其购房能力的举措，如我国的住房公积金制度。住房货币补贴政策的经济分析住房数量非住房商品数量BDOCAEE1U3U2U1住房货币补贴归宿住房数量住房价格PAOEFDDES补贴后价格P补贴前价格P0u住房供给政策及其经济分析住房供给政策及其经济分析 直接介入供给直接介入供给：一是政府通过直接自建提供公共住房给中低收入家庭居住；二是政府通过向开发商提供补贴来增加公共住房的供给。政

9、府直接介入住房供给POEQ0DQESP1P0SQ1图10-12 政府间接介入住房供给间接介入供给间接介入供给：是通过提供优惠贷款、减免税收、降低土地成本、简化管理程序等形式减少投资成本，间接增加住房供给。POQ0DQAUC1AUC0Mc0Q1Mc1l产业政策：产业政策：产业地位、产业结构、产业布局（差别化利率等）产业地位、产业结构、产业布局（差别化利率等）l财政政策手段：财政政策手段：财政政策主要包括财政收入政策（税收）和财政财政政策主要包括财政收入政策（税收）和财政支出政策。支出政策。l投资政策手段：投资政策手段： 对房地产投资规模的控制；对房地产投资规模的控制； 对房地产投资对房地产投资结

10、构的控制结构的控制l货币政策：货币政策：是央行通过一定的措施调节货币的供给和需求。分类：是央行通过一定的措施调节货币的供给和需求。分类：一般性货币政策与选择性货币政策；扩张性、紧缩性和中性货一般性货币政策与选择性货币政策；扩张性、紧缩性和中性货币政策。调节主要目标：控制货币发行量、控制房地产信贷规模。币政策。调节主要目标：控制货币发行量、控制房地产信贷规模。其中，控制市场中的货币量是货币政策的核心。其中，控制市场中的货币量是货币政策的核心。利率利率存款准备金率存款准备金率货币供应量货币供应量不动产信用控制不动产信用控制优惠利率优惠利率 货币政策的主要工具货币政策的主要工具房地产货币政策的调控机

11、制房地产货币政策的调控机制 利率政策利率政策 利率利率是货币信贷政策最重要的杠杆，当信贷规模过大，是货币信贷政策最重要的杠杆，当信贷规模过大，资金供应紧张时，可以提高贷款利率，紧缩贷款，同时提高资金供应紧张时，可以提高贷款利率，紧缩贷款，同时提高存款利率，增加储蓄，即采取紧缩的货币政策。存款利率，增加储蓄，即采取紧缩的货币政策。 存款准备金率存款准备金率中央银行可以通过降低法定存款准备金率，以减少商业银行向中央银行可以通过降低法定存款准备金率，以减少商业银行向中央银行交存的法定准备金，使商业银行可贷资金增加，从中央银行交存的法定准备金，使商业银行可贷资金增加，从而使市场中的货币供应量增加，以此

12、鼓励投资，刺激消费；而使市场中的货币供应量增加，以此鼓励投资，刺激消费；反之亦然。反之亦然。 货币供应总量货币供应总量尽管凯恩斯认为，货币供应总量变动最终要通过影响利率来影响其尽管凯恩斯认为，货币供应总量变动最终要通过影响利率来影响其他变量（依赖于主体行为选择），但我国利率尚未完全市场化。他变量（依赖于主体行为选择），但我国利率尚未完全市场化。所以可直接通过货币余额的支出造成物价上涨。所以可直接通过货币余额的支出造成物价上涨。 不动产信用控制不动产信用控制主要是对不动产抵押贷款的管理措施。包括：主体限制、规定贷款主要是对不动产抵押贷款的管理措施。包括：主体限制、规定贷款最高限额、信贷资金与自有

13、资金比例、最长期限、首付最低金额最高限额、信贷资金与自有资金比例、最长期限、首付最低金额（比例控制）。（比例控制）。 优惠利率优惠利率对某些部门、行业、产品、主体规定较低利率，鼓励发展。对某些部门、行业、产品、主体规定较低利率，鼓励发展。 公开市场业务公开市场业务中央银行可以通过在公开市场上买进或卖出有价证券，改变市场中中央银行可以通过在公开市场上买进或卖出有价证券，改变市场中货币的供应量，从而调整经济运行质量。货币的供应量，从而调整经济运行质量。 贴现率政策贴现率政策当中央银行降低贴现率时，商业银行就会增加向中央银行贷款的数当中央银行降低贴现率时，商业银行就会增加向中央银行贷款的数量用于扩大

14、信贷规模，以增加自身的盈利。反之，贴现率提高，量用于扩大信贷规模，以增加自身的盈利。反之，贴现率提高，会使商业银行提高自身放贷条件，进而缩小贷款规模，使得市场会使商业银行提高自身放贷条件，进而缩小贷款规模，使得市场中资金的利用效率降低，从而抑制经济的过度膨胀。中资金的利用效率降低，从而抑制经济的过度膨胀。此外，中央银行还可以通过贷款计划和贷款条件等措施对整个国民此外，中央银行还可以通过贷款计划和贷款条件等措施对整个国民经济进行调节和控制。经济进行调节和控制。u房地产货币政策的效力评述房地产货币政策的效力评述IS（平缓）LMYOi政策效力弱IS（陡峭）LMYOi政策效力强LM（平缓）ISYOi政

15、策效力强LM（陡峭）ISYOi政策效力弱（4 4）房地产税收政策房地产税收政策A A、房地产税收政策的内涵和特点房地产税收政策的内涵和特点税源分布的税源分布的零散性零散性调节范围的调节范围的广泛性广泛性征收对象的征收对象的特定性特定性税收体系的税收体系的复杂性复杂性B B、税收政策的传导机制税收政策的传导机制税收政策税率税基土地开发和房屋建设成本房地产购买成本、转让成本房地产投资规模房地产保有成本供给需求市场供求关系图10-16 税收政策传导机制C C、房地产税收政策的经济分析房地产税收政策的经济分析P1P0P2Q1Q0S1S0QACBDP图10-17 房地产开发税收的局部均衡分析图10-18

16、 房地产转让所得税的局部均衡分析P1P0P2Q1Q2E1E0QSDPE2D1图10-19 不同类型房屋税收影响的经济分析P1P0P2A1A0SLA0A的资本量PP3A1单位价格OP0P2P单位价格B的资本量B1B0OB0SL深化城镇住房制度改革实施海南泡沫破灭规范市场开始进一步深化住房制度改革加快住房建设。贷款按揭登陆内地停止住房实物分配适度从紧的财政政策和货币政策住房公积金租金改革安居工程政策性贷款对住房公积金货款免税。租赁所取得收入税收税率减少消化积压房开始实行土地招投标制度。明确房地产是支柱产业存款准备金率上调、地方政府出台法规调控土地市场新旧八条出台国家控价行动保障性住房登堂紧缩贷款、

17、税收大规模整顿措施进一步加强监控打击囤地控市救市上调存款准备金率全面推进保障住房建设促进市场健康稳定发展国十一条出台史上最严厉政策名义四龙制水，实际一龙在扛 国土资源严格土地供给；国土资源严格土地供给； 人民银行严格信贷供给；人民银行严格信贷供给； 财政部加强房地产税收征管；财政部加强房地产税收征管； 建设部独力打压房价。建设部独力打压房价。三龙看热闹，一龙累半死三龙看热闹，一龙累半死开放商向购房人转嫁成本。开放商向购房人转嫁成本。结论u1、过度调控可能导致金融危机提前爆发；、过度调控可能导致金融危机提前爆发；u2、中央与地方分权制下不同发展目标导致调控失灵；、中央与地方分权制下不同发展目标导

18、致调控失灵；u3、金融体制缺陷不克服，会影响调控成效、金融体制缺陷不克服，会影响调控成效房地产调控的可能方向正确方向：产业优化方向 增长方式由粗放型向集约型转变；增长方式由粗放型向集约型转变； 产业职能由生产型向服务型转变；产业职能由生产型向服务型转变； 生产模式由全能化向专业化转变；生产模式由全能化向专业化转变； 产业组织由过度分散向相对集中转变；产业组织由过度分散向相对集中转变； 融资方式由单一化向多元化转变。融资方式由单一化向多元化转变。正确方向：不能暴涨暴跌 调整分税制：朝三暮四 增加土地供给 抑制需求：提高首付比例 征收物业税。 最佳范围： 在与在与GDP增长速度加升值幅度之间加权：

19、增长速度加升值幅度之间加权：当前应该在左右当前应该在左右调控的系统性 首先，从市场和政府两方面入手。市场调控，增加住房有效供给：调整市场结构，强调中低价位房、中小户型房，利用限价商品房、限价地的双限政策实施此政策；封死别墅用地的审批，限制大户型房的开发量。政府调控主要通过行政手段强化监督和政策的落实，强化土地督察制度，强调政令畅通，加强执行力度。 其次，从供给和需求两方面下手。供给调控：土地供给方面，严格土地获取和开发等手续和程序；资金供给调控方面，在调高内部各项投资进入门槛的情况下，限制外资、规避外资对国内地产市场的冲击；销售调控，打击开发商囤房、利用销控手段哄抬房价，构建网上签约等信息披露

20、机制等。需求调控：二套住房抬高按揭成数，抬高炒房门槛、打击炒房；控制大拆大建等人为造成的住房需求；加大新股上市力度，吸引投资资金进入股市，分流社会闲散资本。 最后，根据实际情况，继续出台相应的政策和不断细化条文。调控的可操作性 不能光有原则，具体要求需要细化到具体数不能光有原则，具体要求需要细化到具体数字层面；字层面； 地方相关配套细则要与中央的总则相协调，地方相关配套细则要与中央的总则相协调，如此才可以加强政策的可执行性。如此才可以加强政策的可执行性。调控的灵活性 出台正式的政策条文出台正式的政策条文 媒体、舆论的力量媒体、舆论的力量 政策执行不搞一刀切，给地方制定因地制宜的细则政策执行不搞一刀切，给地方制定因地制宜的细则留下一定的弹性空间。例如，留下