开发商的设计管理难在何处

1、开发商的设计管理难在 何处-CAL-FENGHAH2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN开发商的设讣管理难在何处?需要有驾御设计的能力。要驾御设计，管理设计，就必须懂得设计。开发商的有关人员需要有设计院项 U 负责人 的工作素质，需要听取设计院各专业的设讣方案， 并参与讨论。 如建 筑风格的基本取向， 结构基础形式，结构计算模型输入参数的的选择，设备专 业的站房面积、位置分配，空 间管线位置、标高分配更详细的还要讨论诸如防排烟形式、供配电方案、消防方案等。国家在上世纪九十年代开始实施监理制度的时候， 曾规划监理的丄作包括施工 监理和设 计监理，后来施工监理普及了，设计监理却基本放弃了

2、。因为要监理 设计，监理人员至 少要具有不低于设计人员专业素质。然而 H 前大多数监理公 司的监理人员基本上不能 掌握设计规范，根本不具备与设讣人员讨论问题的素 质。做业主设计管理工作的人，需要有较为丰富的设计院项 LI 负责人工作经验。而 这样的 人才流入开发公司的十分有限。?需要对项 LI 的策划定位有准确的理解。对于房地产项 LI 而言，设计人员的缺陷之一，是对产品市场购房者的需求了解 有限。 这需要业主管理人员的传译。设计人员的缺陷之二，是缺少营销观念。这需要业主管理人员在方案讨论中，潜移默化的影响。业主管理人员需要对己方项口的策划定位、 成本控制的原则、 产品开发时限等 有精准的 把

3、握，并把这些原则贯彻进项目设计过程中。重点在于对设计人员的事前灌输和过程把握、斧正。U 前，业主设计管理的突出问题在于，核心问题没有在设计开始之前预防、设 计过程中 落实并适时矫正，而是把问题集中到设计完成后的、直到施工过程中 的修正。这样导致 项 LI 的拖延、与设计院或设计人员的关系紧张、费用的增加 等，更麻烦的是，有些问 题在正式图纸出来后，不再能被彻底修正。一些开发 公司习惯在图纸岀来以后，再聘请 有经验的专业人员对建筑线条梳理、防水做 法、结构剪力墙片的布置、配筋、水电方案 等进行核查，然后提岀一揽子意见 让设计修改，设计院、设计人员对这种做法有较大的 抵触情绪。?需要有项 LI 管

4、理素质。业主的设计管理人员需要有设计、市场、管理等综合素质。重要性如何认识 设计优化可以降低建筑造价 15%左右，施工阶段要降低 5%的造价都很困难。施工过程中的设计变更，绝大多数将增加造价，增加工期。设计的好坏决定房子的档次，施工的好坏决定房子的品质。建筑师的构思工购房者的喜好。一般的程序不说了，简要说点自己的休会。设计任务书要把楼盘策划等文件翻译成适合设计人员阅读、理解的文字。策划多半是文科毕业生做的事， 设计多是理科毕业生做的事。 文理两科人员写 出的文字、 对事情的表述有很大不同。策划书中艺术性的话语、宽泛定性的描 述，需要转换成相对 准确、严谨的语言，有些隐含的意思，需要在对各专业的

5、 设计要求中明确表达。如，对楼盘档次、品质的定位，需要在总图、建筑、结构、设备等各专业的设计要求中细化。如对建筑装饰材料的要求；结构设讣时梁柱休系与美观矛盾 时，成本的退让程度； 建筑设备的选用档次等。设计任务书中要简要说明开发商的企业文化。说明这一点，有利于设计人员在较短的时间内理解开发商， 使初期设计方案更 契合开发 商的理念，少走弯路。有些大型开发商有一套自己的建设标准，这些都需要事先、全面告知设计人员。特别说明设备专业外墙管线的要求一些设备专业的设计人员在布置外墙管线时，对美观考虑较少。是否隐蔽布置 外墙管道要明确。隐蔽布置外墙管道可能需要付岀额外的建设成本，或增加公摊面积。配套设讣配

6、套设计指景园、智能化、附加的太阳能系统等。最好把这些设计统统交给一家设计单位，和建筑设计同步完成。这样处理虽然在设计阶段花费的时间可能要适当增加，但有利于减少后期的设 计变更、 减少后期的时间花费，整个项不论是景园还是建筑，整体感更 好，有利于塑造高品质楼 盘。U 前国内大对数建筑设讣单位仅设计总图规划和建筑单体，景园、装饰、智能 化等分别 曲相应的专业公司设计。 这样的状况今后将被逐步改变，一些大型的 设计单位将越来越 多提供整体服务。如果所选定的设计单位缺少相关的专业，可要求其与合适的专业设计公司合作 设计。建筑方案的提炼这个环节的重要性毋庸置疑。存在的问题主要有：给予这个环节的时间不够。

7、传统上，设计院给设计方案分配的时间占整个设计时间的三分之一到五分之 一。实质 上，如果不是太简易的楼盘，这个环节的时间通常要占到总设计时间 的二分之一甚至 更多，才能出精品。当然，后期的设计时间也不能压缩。设计 花费的时间是值得的。耐心的极限。不止一次，碰到方案设计人员对我说，图纸修改的人都要崩溃了。除非你有幸碰到了极高水平的建筑设计师， 一般情况下， 一个好的建筑方案都 需要一遍 乂一遍、多次审视、讨论、修改。从开始讨论平面，到后来的立面； 开始时大的风格、 造型，到后来各部位的细节处理，比如窗台的颜色等，都要 在施工图设计正式开始之前 完成。要事先给设计人员说明你的这种“精品是千锤白 ?炼

8、的结果 " 的工作理念，让设计 单位、 设计人员有充分的思想准备。 当然，开发商的相关人员也要有足够的耐 心和正确的认识。尊重设计人员。开发商人员在方案讨论、发现问题时，不要急于给岀自己的想法或要求。毕竟 专业设计 人员的思路可能与你的不一样，通常不要强硬要求设计人员接受你的 观点、或在设计人 员还没有认真思索时，让你的想法事先占据他的思维。许多人认为结构计算、配筋等过于专业，自己无法提出意见。而建筑方案很直 观，自己 可以与设计人员平行讨论。 其实这个观点是错误的。 如结构计算需要 较高专业知识一样， 理解建筑方案时所需要的专业素质，一点也不比结构专业 含糊。建筑是大众化审美的产

9、品，非主流审美不可取。建筑师接受的是大众 化、专业化的审美教育，普通人员看一个 建筑方案的时候，往往用的是自己朴 素的主观感觉，提出的建议可能并不符合大众化的 审美。因此，当建筑师对一 个问题的处理确实尽了心思、还和你的看法不同的时候，尤其要谨慎，不能凭 业主之利，简单要求设计师服从你的要求。关于设计修改建筑方案一旦完成并被开发商确认通过，开始做施工图设讣之后，除非消费、金融等市场环境改变而产生新的需要，一般不要在对方案进行修改。许多业主随着时间的推移，不断对建筑方案提出新的想法，并让设讣单位持续修改。这种做法不可取。 方案的改进当然无止境， 对于一个方案， 达到一定满 意程度即可。 另外，

10、有时提出的新想法，并不一定比原来的想法更好。但考虑到装饰材料新产品推出较快的特点， 在房子装饰施丄开始之前， 可以从 新审视外 装饰材料的选用。总的原则是，建筑方案的设计修改一般在市场需要时才进行。设计修改 90%的时候都是增加费用和时间。关于设计深度 建筑外装饰设计深度不够，是国内设讣行业的普遍问题。比如外墙贴面砖。图纸中的一片墙，经常是仅写这儿个字，如果再详细一点， 也就是 说出面砖的基本形状和色彩。其实，好的建筑外观设讣，表示面砖墙面的时候，除了说明面砖的长宽尺寸、色彩，还必须详细说明面砖的表面质感要求，铺贴时的缝隙要求，勾缝形状和 勾缝剂的色 彩，门、窗、转角、裸露框架等部位面砖的排列

11、方法。总之，要绘 制一些大样图和必 要的附加文字说明。境外有些细致的设计图纸，其至会表示 出一栋大楼全部的、每一 块面砖的位置。涂料也是一样，对分隔缝要特别表示完整。国内设计单位比国外图纸更深的，往往在结构配筋图纸和设备专业的剖面图等表示上。这是因为国内外施工单位的专业水平、建设管理体制不同决定的。根据国内口前经常出现的问题，设备专业要特别注意楼层柱、墙变截面的时候，对管道的影响，以及立管对厨、卫、阳台门窗的影响。景园方面， 国内设计师的不足主要体现在施工阶段的现场配合度不够。 笔者 在一个项 LI 景园施工的时候，来自美国 WAG 的设计师连续一个星期，戴着草 帽，顶着南方七月 的烈日， 拿

12、着照相机忽站、 忽蹲，一边取景， 一边指挥推土 机修整地面形状。 工作精神， 让人敬佩。结构专业的问题 这点应该在设计任务书中说明，前文也有所提及。但因其普遍性和重要性，本 文把它 专列一项。结构专业设讣人员通常是按照受力合理、复杂受力简单分解、造价经济等常规思路进行基础、框架、剪力墙片的确定和计算参数的选择。这样往往出现房 间中某些柱截 面过大、采光天井中出现混凝土构架、转换层卧室和餐厅中间部 位岀现梁柱等情况， 建筑专业楼梯间的竖向造型幕墙，往往被楼梯休息平台梁 分割成一段一段的窗户。有 些结构设计人员认为这些都是常规、理所当然的做 法，所以就没有知会建筑设计师。 结果就是大大削弱建筑的美感。梁、柱、楼板混凝土标号的差异。理论上，梁、柱、楼板混凝土标号的差异，在施丄标准图中都有具体做法说明，但实际施工时很难做到位。要提醒结 构设计人员充分 注意到这个现状。外墙梁的高度与门窗标高的一致性。外墙门窗顶部标高通常是一致的，但由于跨度不同等因素的影响，理论上各部位边梁并不都是一样高度。在相差有限的情况下，设计人员应调整一致。有些设计师会省去这一道工作。其它一些问题。配筋的经济性：如高强度钢筋的选用、支座负筋长度的控制等。天然地基的选用：厦门这地方，不管是多高的房子，预应力管桩儿乎成了