第二章资产评估

1、.第二章 资产评估的基本方法 2013年5月10日，国务院国资委印发企业国有资产评估项目备案工作指引。工作指引第十八条是关于备案管理单位审核评估方法的有关内容。该内容要求，“备案管理单位审核评估方法，应当重点关注评估方法选择是否合理，是否符合相关评估准则的规定要求，以及评估过程中评估参数选取是否合理等。以持续经营为前提进行企业价值评估时，对企业（含其拥有实际控制权的长期股权投资企业）是否采用了两种或两种以上方法进行评估，并分别说明选取每种评估方法的理由和确定评估结论的依据。”根据工作指引的相关规范，我们不禁产生如下疑问：评估方法的基本含义是什么？评估方法的选择和运用是否受不同经济行为的限制？影

2、响评估方法选择的因素是什么？工作指引中所规定的，对持续经营企业采取两种或两种以上评估方法，是否意味着评估方法之间具有某种程度的联系和区别？.第一节 市场法一、市场法及其适用的前提条件一、市场法及其适用的前提条件（一）市场法的含义 市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 最简单、有效的方法？最简单、有效的方法？ （二）市场法应用的前提条件需要有一个充分发育、活跃的资产市场1.参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可收集到的.二、运用市场法进行资产评估的方式二、运用市场法进行

3、资产评估的方式l不同的方式 -选择的参照物应该具相关性和代表性，且在市场上数量多 -分析确定参照物的差异调整因素l参照物差异调整因素主要包括三方面： 1. 时间因素；2. 地域因素；3. 功能因素.（一）运用市场法评估资产的程序（）明确评估对象（）进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市 场基本信息资料，寻找参照物（）分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物。评估人员对收集到的资料，应认真分析验证其真实可信程度，分析其交易条件和背景，选择三个或三个以上的可比参照物（）把被评估资产与参照物比较（）分析调整差异，得出结论三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点分析三、运用市场法评估资产的程序及其

4、优缺点分析.（二）市场法的优缺点 1.优点 -最简单、有效的方法 -数据来源于客观市场，最能客观反映现实市场价格 -评估结果易于被各方接受 2.缺点 -需要公开活跃的市场为基础，有时会缺少可对比数据或对可对比数据缺少判断，因为难以应用。 -不适合专用机器、设备及大部分的无形资产，受地域等限制。 .第二节 成本法一、成本法及其适用的前提条件一、成本法及其适用的前提条件（一）成本法的含义 成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。 采用成本法对资产进行评估的理论依据有：资产的价值取决于资产的成本资产的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变

5、化而相应变化 -市场价格 - 实体性贬值 - 功能性贬值 - 经济性贬值.（二）成本法应用的前提条件l应当具备可利用的历史资料 -现时资产与历史资产具有可比性或相同性l形成资产价值的耗费是必需的 -耗费是形成资产价值的基础.（一）重置成本及其估算 重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。复原：运用相同的材料、建筑设计标准等，以现时价格复原构建这项资产的支出。更新：运用新型材料和现代设计等标准，以现时价格建造同等功能的全新资产所需的成本。 成本法的基本计算公式可以表述为：被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值被评估资产评估值=重置成本成新率二、成本法运用的思路及其各

6、项指标的估算二、成本法运用的思路及其各项指标的估算选择哪一种？.重置成本的估算一般可以采用下列方法：1.重置核算法l 重置核算法是指按资产成本的构成，把以现行市场价格计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。l直接费用逐项加总l 实际工作中，间接成本可以通过下列方法计算。（）按人工成本比例法计算。 计算公式为： 间接成本人工成本总额成本分配率.（）按单位价格法计算。计算公式为：间接成本 工作量（按工日或工时）单位价格工日或工时（）按直接成本百分率法计算。计算公式为：间接成本直接成本间接成本占直接成本百分率例例1待估资产为一机器设备。评估师拟运

7、用成本法评估。待估资产为一机器设备。评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台每台180000元运杂费元运杂费5000元安装成本为元安装成本为20000元其元其中原材料中原材料6000元、人工成本元、人工成本13000元、其他费用元、其他费用1000元元安装期限较短。安装期限较短。.2. 物价指数法 物价指数法是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。例题2 某机床于1994年购置安装账面原值为16万元。1996年进行一次改造改造费用为4万元1998年又进行一次改造改造费用为2万元。若定基价格指

8、数1994年为1.051996年为1.281998年为1.351999年为1.60。 要求：计算该机床1999年的重置成本.3. 功能价值法 功能价值法也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。4. 规模经济效益指数法.（二）实体性贬值及其估算1.观察法2. 公式计算法例3被评估资产为企业中的一台设备。评估人员收集到的有关资料有：该设备1997年1月购进2002年1月评估该设备的重置成本为500000元其残值为2000元。尚可使用5年，根据该设备技术指标，正常使用情况下

9、，每天应工作8小时，该设备实际每天工作5小时。该设备的实体性贬值为？假设一年360天.（三）功能性贬值及其估算例题4 某被评估对象是一生产控制装置。其正常运行需6名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为3名。假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为6000元被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为33%，适用的折现率为l0%。 1、年超额运营成本额（63）1000030000（元）2、测算被评估控制装置的年超额运营成本净额30000（133%）20100 （元）3、将被评估控制装置在剩余使用年限内的每年超额运营成本净额折现累加，测算

10、其功能性贬值额20100（P/A，10%，5）201003.790876195 （元）.（四）经济性贬值及其估算 -当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值（五）成新率及其估算 被评估资产评估值重置成本成新率观察法使用年限法1.修复费用法. 例5 被评估设备建于1986年，帐面价值100000元。1991年对设备进行了技术改造，追加技改投资50000元。1996年对该设备进行评估，根据评估人员的调查、检查、对比分析得到以下数据： 1、从1986年至1996年每年的设备价格上升率为10% 2、该设备的月人工成本比替代设备超支1000元 3、被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为

11、0.7，所得税率为33% 4、该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%。经技术检测该设备尚可使用5年。在未来5年中设备利用率能达到设计要求。 要求：估算被评估设备的重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值及要求：估算被评估设备的重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值及被评估设备的评估值。被评估设备的评估值。 1计算重置成本 重置成本=100000（1+10%）10+ 50000（1+10%）5=339894.75元 2计算实体性贬值 加权投资年限=259374.2510+80520.55339894.75 50%=4.41 实体性贬值率=4.414.41+5=46.8

12、7% 实体性贬值=339894.7546.87%=159291.81元 3计算功能性贬值 年超额运营成本=121000=12000元 年超额运营成本净额=120001-33%=8040 功能性贬值 =8040(P/A10%5)=80403.7908=30478.03 4计算经济性贬值 经济性贬值=0 5计算被评估设备评估值 评估值=339894.75-159291.81-30478.03=150124.91 .l第一步，计算该设备的重置成本：l 100000(1+10%)10+50000(1+10%)5=339899.746(元)l 100000(1+10%)1010+50000(1+10%)

13、55=2996396.96(元)l 第二步，计算加权投资名义年限：l 2996396.96339899.746=8.82(年)l 第三步，计算加权投资实际年限：l 8.8250%=4.41(年)l 第四步，计算成新率：l 5(4.41+5)100%=53.13%l 第五步，计算功能性贬值：l 100012(1-33%)(P/A，10%，5)=30477.92(元)l 第六步，该设备在评估后的设计利用率可以达到设计要求，故经济性贬值率为零。l 第七步，计算评估值：l 评估值=339899.74653.13%-30477.92=150110.82(元).三、运用成本法评估资产的程序及其优缺点分析三

14、、运用成本法评估资产的程序及其优缺点分析（一）运用成本法评估资产的程序（）确定被评估资产，估算重置成本；（）确定被评估资产的使用年限；（）估算被评估资产的损耗或贬值；（）计算确定被评估资产的价值。（二）成本法的优缺点 1. 考虑了资产损耗，评估结果更公平合理 2. 有利于单项资产和特定资产的评估 3. 当不确定未来收益或取得市场参照物条件下可广泛应用缺点：工作量较大；以历史资料为依据，需证明可行性；经济性贬值不易准确估算。.第三节 收益法一、收益法及其适用的前提条件一、收益法及其适用的前提条件（一）收益法的含义 收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种

15、资产评估方法。（二）收益法应用的前提条件 1. 被评估资产必须是能用货币衡量其未来预期收益的单项或整体资产 2. 新的资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的注意：如果进行投资后没有预期收益或预期收益很少而且很不稳定，则不能采用收益法。.二、收益法应用的形式二、收益法应用的形式（一）资产未来收益期有限的情况（二）资产未来收益无限期的情况无限收益期的情况下，有两种情形：1未来收益年金化的情形资产评估值（收益现值）年收益额资本化率=A/r2未来收益是不等额的情形资产评估值（预期收益现值）=前若干年各年收益额各年折现系数+以后各年的年金化收益/资本化率前若干年最后一年的折现系数三、收益法中各项指

16、标的确定三、收益法中各项指标的确定（一）收益额（二）折现率和资本化率（三）收益期限.四、收益法评估资产的程序及其优缺点分析四、收益法评估资产的程序及其优缺点分析（一）收益法评估资产的程序（）收集验证有关经营、财务状况的信息资料；（）计算和对比分析有关指标及其变化趋势；（）预测资产未来预期收益，确定折现率或资本化率；（）将预期收益折现或资本化处理，确定被评估资产价值。（二）收益法评估资产的优缺点第四节 资产评估方法的比较和选择一、资产评估方法之间的关系一、资产评估方法之间的关系（一）资产评估方法之间的联系（二）市场法与成本法的区别二、资产评估方法的选择二、资产评估方法的选择1资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应2资产评估方法必须与评估对象相适应.3评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约4选择评估方法还要考虑不同的评估途径本章小结 评估方法指的是价值估算的思