大连市物业服务第三方评估管理办法

1、大连市物业服务第三方评估管理办法（征求意见稿）第一章 总 则第一条 为了规范本市物业管理活动，进一步完善物业服务行业市场机制，促进物业服务行业健康有序的发展，根据辽宁省物业管理条例大连市物业管理条例有关规定，结合本市实际，制定本办法。第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业服务第三方评估活动。第三条 本办法所称物业服务第三方评估，是指物业服务第三方评估机构（以下简称物业评估机构）接受建设单位、物业服务企业、业主自治组织、业主、社区居（村）民委员会、街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门的委托，依照政策法规和合同约定，对物业项目承接查验、物业共用部位和共用设施设备管理状况、物业服务标准和费用测

2、算、物业服务质量测评等提供专业评估服务。第四条 建立物业服务第三方评估市场，培育物业服务评估机构；鼓励物业服务各方权益主体在确定物业项目服务标准和收费标准、物业项目承接查验等环节及物业服务全过程，委托评估机构进行评估。第五条 市物业主管部门负责全市物业服务评估活动的监督管理；逐步建立物业评估监管平台和信用体系，公布本市物业评估机构信用信息。区（市）县物业主管部门负责辖区内物业服务第三方评估活动的日常指导、监督，采集物业评估机构的信用信息。街道办事处（乡镇人民政府）负责辖区内物业评估活动的协调和纠纷调解。第六条 市物业管理协会应当依照国家、省、市有关规定，建立和完善物业行业诚信和自律机制，推动物

3、业服务企业配合物业服务评估活动，协助推动物业服务评估活动顺利开展。第二章 物业评估机构第七条 物业评估机构应当依法设立，不得与行政机关和其他国家机关存在隶属关系或其他利益关系。在本市从事物业服务第三方评估活动的机构应当具备下列条件：（一）取得工商营业执照，具有独立法人资格，专业从事物业服务评估业务；（二）有固定的办公场所和开展物业服务评估业务所需设施、设备和办公条件；（三）具有物业管理、工程、经济等相关专业的专职管理和技术人员；（四）法律、法规规定的其他条件。符合上述条件的物业评估机构可以到市物业主管部门递交相关材料，由市物业主管部门进行信息采集纳入本市物业评估机构名录并定期公布。市物业主管部

4、门根据物业评估机构的从业经历、技术力量、社会信誉等情况逐步建立物业评估机构信用档案。第三章 物业服务第三方评估活动第八条 物业服务评估业务范围包括：（一）物业服务质量评估（包括业主满意度调查）；（二）前期物业管理项目承接查验评估；（三）物业共用部位和共用设施设备管理状况评估；（四）物业管理项目交接评估；（五）物业服务标准评估；（六）物业服务费用测算及评估；（七）首次业主大会筹备指导及业主自治活动过程指导；（八）其他需要评估的事项。第九条 建设单位、物业服务企业、业主自治组织、业主委托物业服务评估活动，应当提供与委托事项有关的证明材料。建设单位应当提供有关行政主管部门核发的立项、用地、规划等任一

5、许可证明；物业服务企业应当提供物业服务合同；业主自治组织应当提供备案证明或相关部门证明文件；业主应当提供身份证明和房屋权属证明。第十条 建设单位移交物业项目时，可以与接收方共同委托物业评估机构进行承接查验。物业评估机构依据辽宁省物业管理条例大连市物业管理条例物业承接查验办法（建房2010第165号）等有关文件规定，对物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地、物业项目图纸资料及设施设备运行维修记录等查验后出具查验报告。业主大会选聘新的物业服务企业或自行管理时，可以委托物业评估机构进行查验。第十一条 建设单位应当在销售房屋前确定物业服务标准、具

6、体服务内容和物业服务收费标准。建设单位可以选取物业评估机构针对确定的服务标准和内容测算物业服务收费标准。建设单位选取物业评估机构时应当提供项目类型、建筑面积、共用部位和共用设施设备情况、拟承诺的服务标准和服务内容等相关资料。第十二条 建设单位、物业服务企业和业主自治组织在选聘和更换物业服务企业、相关利害关系人就物业服务问题发生争议时，可以委托物业评估机构根据相关法律、法规、规章、服务规范、行业标准及物业服务合同约定，对物业服务标准及费用进行评估。第十三条 没有业主自治组织的物业管理区域总人数百分之二十以上的业主（未交付的房屋开发建设单位为一人），对物业服务企业的服务质量或收费标准有异议，产生物

7、业服务纠纷，要求物业评估机构进行评估的，可以与建设单位、物业服务企业协商选定物业评估机构，委托其对物业服务企业的履约情况进行评估。确定物业评估机构应当遵循下列程序：（一）物业管理区域总人数百分之二十以上的业主向街道办事处（乡镇人民政府）提出联名申请，街道办事处（乡镇人民政府）核实业主身份后，由申请人确定一名业主为申请人代表；（二）街道办事处（乡镇人员政府）收到联名申请后，核实具体情况，10个工作日内就核实情况书面回复申请人代表；（三）申请人代表收到书面回复后，与物业服务企业协商确定物业评估机构及具体委托方，并形成业主、物业服务企业两方确认的书面协议。前期物业服务期间，可以与建设单位、物业服务企

8、业共同协商确定物业评估机构及具体委托方，并形成业主、建设单位、物业服务企业三方确认的书面协议。由协商确定的委托方与物业评估机构签订委托合同。（四）上述各方选定物业评估机构协商不成的，申请人可向街道办事处（乡镇人民政府）申请随机抽取物业评估机构，街道办事处（乡镇人民政府）收到申请之日起5个工作日内,可以会同申请人代表在物业评估机构名录中，随机选取一家。第十四条 社区居（村）民委员会、街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门调解业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业、建设单位之间在物业管理活动中的纠纷过程中，可以委托物业评估机构对物业服务质量、服务标准、服务费用等事项进行评估，依据评估结果指导

9、纠纷各方妥善解决问题。第十五条 物业评估机构接受委托从事物业服务评估活动，应当与委托方签订书面评估委托合同，约定评估活动完成时限、评估内容及费用。第十六条 物业评估机构根据现场核查情况，出具物业服务第三方评估报告。报告内容应包括： （一）评估目的、依据和方法；（二）评估日期和基准日；（三）评估收集资料和查勘数据；（四）评估结果；（五）物业评估机构公章和评估人员签章。（六）其他应当载明的内容。评估报告应当符合相关法律、法规、政策文件、技术标准和委托合同约定，不得出具有偏向性、虚假内容、误导性陈述或者重大遗漏。评估结果自评估报告出具之日起一年内有效。第十七条 物业评估机构应在评估报告出具后5日内，

10、将评估报告送达委托方、利益相关人、评估项目所在街道办事处及辖区物业主管部门。物业服务企业委托评估的，应在收到评估报告3日内将评估报告向全体业主进行公示，公示期不少于20日。第四章 物业评估异议处理第十八条 物业服务评估委托方或者评估报告利益相关方对物业评估机构出具的评估报告有异议的，应当自收到评估报告之日起20日内以书面形式向出具评估报告的物业评估机构提出异议。物业服务企业委托评估且无业主自治组织的物业管理区域内业主对评估报告有异议的，应当自物业服务企业公示评估报告之日起40日内，总人数百分之二十以上的业主联名以书面形式向出具评估报告的物业评估机构提出异议。第十九条 物业评估机构应当自收到书面

11、异议申请之日起15日内对异议进行复核。复核后改变原评估结果的，应当重新出具评估报告，并按照本办法第十八条规定将新出具的评估报告送达各相关组织或单位；维持原评估结果的，应当书面告知异议申请人。第五章 物业评估费用第二十条 物业服务第三方评估费用遵循自愿协商、市场调节、“谁委托谁付费”的原则，由委托方与物业评估机构以物业服务评估项目为基础协商确定收费金额。物业评估机构应向委托方说明评估费用成本构成，并作为物业服务评估委托合同的附件。第二十一条 建设单位移交物业项目，委托物业服务评估机构进行查验交接的，由建设单位承担评估费用。业主、业主自治组织委托物业服务评估业务的，评估费用可以由业主自筹或者根据业

12、主大会会议决议从公共收益中列支。第二十二条 鼓励采用物业评估费用第三方监管方式。物业评估活动各方经协商同意，委托方可将协商确定的评估费用交由第三方资金监管平台暂存，对评估费用无偿进行资金监管，维护评估各方主体利益不受侵害。在评估机构出具评估报告20日内无异议或出具复核结果后，由第三方资金监管平台将评估费用交付评估机构。第六章 物业评估档案管理 第二十三条 物业评估机构应当保证评估档案资料的齐全完整，物业项目交接验收评估报告相关资料保管期限不得低于5年；物业服务标准、物业服务费用、物业服务质量评估及其他评估报告相关资料保管期限不得低于3年。 第二十四条 物业评估机构应将评估档案资料进行扫描，刻录

13、光盘，将评估档案资料和光盘各一份送达项目所在地辖区物业主管部门。对未申请复核的评估项目，应于评估报告出具30日内送达。第七章 物业评估业务要求第二十五条 物业评估机构必须遵守法律、法规和国家政策，遵循公平、公正、诚实信用的原则，保守业主个人信息秘密和其他商业秘密，依照法律、法规及有关文件的规定和委托合同约定提供专业服务，出具的评估报告应当真实、客观、全面，自觉接受各级物业主管部门监督管理。第二十六条 物业服务评估业务应当由物业评估机构接受委托，个人不得承揽评估业务。第二十七条 物业评估机构及从事物业服务评估业务的人员与委托方或评估事项有利害关系、可能影响公正评估的，应当回避。第二十八条 物业评

14、估机构及从事物业服务评估业务的人员在物业服务评估活动中不得有下列行为：（一）以个人名义出具评估报告；（二）以他人名义或者允许他人以自己的名义从事物业服务评估业务；（三）收受委托合同以外的酬金或其他财物，谋取其他不正当利益；（四）与委托人或评估项目利益相关方串通损害相对人利益；（五）签署有偏向性、虚假内容、误导性陈述和重大遗漏的评估报告；（六）法律、法规、规章禁止的其他行为。第二十九条 建设单位、物业服务企业与相关当事人应当协助物业评估机构进行实地查勘，如实向物业评估机构提供必要的资料，并对其所提供资料的真实性负责。在评估活动中，建设单位、物业服务企业或相关当事人不配合、不提供相关资料的，物业评估机构应当在评估报告中说明有关情况。第八章 法律责任 第三十条 物业服务评估结果可以作为司法部门审理物业服务纠纷案件的参考依据。第三十一条 建设单位、物业服务企业不配合物业评估活动的，相关当事人可以向项目所在地辖区物业行政主管部门反应，经调查属实的，由辖区物业行政主管部门责令整改；对拒不整改的物业服务企业，记入信用记录；造成损失的，依法承担赔偿责任。第三十二条 物业评估机构未及时进行异议复核的，委托方可以向物业评估机构注册地所在辖区物业主管部门申请，由辖区物业主管部门督促物业评估机构3日内整改。逾期未整改的，由辖区物业