万科物业管理费测算指引

1、万科物业管理费测算指引1. 目的 确定合理的管理费收费标准，为物业管理的正常经营提供保障。2. 范围 适用于集团内各物业公司及物业管理项目的管理费测算。3. 职责根据接管物业管理小区的实际情况， 由物业公司人事部门负责所接管物业管理小区的组织架 构及人工成本测算，品质部门负责设备、清洁、绿化成本的测算4.7. 物业管理费测算公式为：物业管理费单价=所有费用的总和十参加测算4.9. 列举法测算4.9.1 人工费用的测算4.9.1.1. 组织架构的确定4.9.1.2. 人工费用的测算。根据确定的组织架构， 遵循相关法规要求及公司 薪金福利标准 进行人工费用的测算。人工费用包括：工资、奖金及双薪、工

2、资附加费、社会保险费、补贴及过节费、其它。4.9.1.3. 工资的测算（单位：元 / 月）。 根据确定的组织架构，按照公司薪金福利标准的规定进行人员工资的测算。4.9.1.4. 奖金及双薪（单位：元 / 月）。 根据确定的组织架构，按照公司薪金福利标准的规定进行奖金、双薪的测算。 根据确定的组织架构，按照公司薪金福利标准的规定进行补贴、过节费、上下班交通补贴的测算。4.9.2. 行政费用的测算（单位：元 / 月）4.9.2.1. 低值易耗品购置费用。4.9.2.2. 管理处办公用水电费。水费根据管理处水费的使用情况（包括饮用水）： 使用水费金额=使用量（立方）/月X水费收费单价饮用水金额=饮用

3、水（桶）/月X桶饮用水单价 电费根据管理处的照明、空调、办公设备配置的情况：照明用电费用=办公照明的功率X按每天实际使用时间（折算成的小时单位）X电费收费标准办公电器用电费用=空调等办公设备的功率X按每天实际使用时间（折算成的小时单位）X电费收费标准4.9.2.3. 办公设备维护费用主要指复印机、传真机、打印机、空调等设备每月的保养费。4.9.2.4. 通讯费 物业管理所需的通讯费用。 其中包括： 手机费、电话费、网络通讯费、 其他通讯费用 （BP 机等）。4.9.2.5. 公干车辆费 根据管理服务业务的需要，确定每月固定外出办事的车辆费用。4.9.2.6. 交际应酬费4.9.2.7. 电脑维

4、护费用 根据管理处配置的电脑数量以及管理处业务的需要确定电脑维护费， 包括电脑的升级、 维护费用、网络使用费、软件开发费用的分摊等。4.9.2.8. 报刊资料费 因管理需要订购的资料、书籍、报刊、杂志等费用。4.9.2.9. 咨询及诉讼费 聘请法律顾问的费用分摊，业主拖欠管理费向法院提请诉讼的诉讼费。4.9.3. 财产费用的测算4.9.3.1. 折旧费用 管理处正常管理服务需要所购置的固定资产（单价在 2000 元以上，使用年限超过一 年），按使用年限进行折旧。固定资产包括： 办公设备：电脑、复印机、传真机、打印机、空调、电视机、保险柜等。 清洁绿化工具：洗地机、吸尘吸水机、打腊机、剪草机、高

5、压清洗机等。折旧费用=固定资产的原值十固定的使用年限十12 月4.9.3.2. 资产的摊销 管理处前期发生的开办费按物业委托管理合同的合同期限进行分摊。 开办费主要包括： 前期购置的办公设备用品、 机电维修工具、 清洁用品、 清洁绿化工具，以及办公场所的装修费等。分摊费用=开办费发生的总额十委托的管理期限十12 月4.9.3.3. 固定资产的修理费前期购置的固定资产，按固定资产折旧的15%计提修理费。4.9.3.4 员工宿舍租金（地产提供宿舍，此项费用不计）4.9.3.5. （财产）保险费（公共设施、设备购买的保险）保险费=（须投保的公共设施、设备）总金额X保险费率十保险受惠物业的总面积购买保

6、险是业主及物业管理公司规避风险的一种管理手段， 所以必须计提， 必须投保。 业主 如有异议， 必须经业主大会决定并形成法律文件， 否则物业公司会因未尽管理责任而丧失物 业管理资格。4.9.4. 物料消耗的测算4.9.4.1.服装费的测算（单位：元 / 月）按照服装的制作成本和使用年限进行分摊。4.9.4.3.保洁物料消耗根据物业管理所需配置的保洁材料 （可参考下表的测算方法） ，按照实际使用年限进行 摊销。4.9.4.4.环境、绿化物料消耗。根据物业管理的绿化面积及绿化品种， 按养护的需要测算材料的消耗。 包括楼道绿化盆 栽放置及裙楼绿化、施肥、杀虫、植物药剂、小区消杀等。4.9.4.5.物业

7、维修物料消耗。根据小区配置的设施、 设备的清单， 按照设备的每天实际运行情况进行维修物料消耗的 测算（可参考下表的测算方法）。物业维修物料分摊表单位：元序号项目 测算依据 费用构成 备注1公共设施的维修养护 护栏、围墙、沟渠、池井盖、路面、路桩、路灯杆、减速坡、倒车杆、倒车镜、车场地面标识、各种外露管道的养护，标识牌、指示牌的制作更换公共场所路面养护油漆、各种标识等制作更换费用。车场设施养护材料。 所有材料可根据所管小区的需要， 按照实际配置情况及使 用年限进行测算2供配电系统 变压器发电机变压器、高压设备维修保养材料。发电机运行保养材料费、油费3照明系统 楼道、 走廊、电梯厅 、大堂、会所

8、、路 灯等按每年更换次数核算日光灯、节能灯、灯座、感应开关材料费4消防系统 防排烟通风设施、烟感、温感探头，消防联动柜、消防泵、喷淋泵、喷淋头， 室内外消火栓箱、 消火栓 按每年损坏比例核算烟感、温感采购费，消防泵、喷淋泵、喷淋头、消火栓箱材料费5给排水系统 生活供水变频泵潜水泵变频泵、潜水泵维修材料费，管道阀门维修材料费6防盗，监控系统 消防信号柜、消防联动柜、闭路监控系统、红外线周界防越系统的维修养护。 每年维修材料费7水景娱乐设施 维护材料费8空调及采暖4.9.5.小区公共费用的测算（单位：元 / 月）4.9.5.1.公共电费。根据小区设施、设备的清单，按照设备的功率、每天实际工作时间进

9、行公共电费的测算。电梯电费=电梯数量X电梯功率x 30 天X电梯每天的使用时间（折算成小时数）x电费单 价（元 / 度）电梯通风、照明、降温电费 =电梯通风、照明、降温等设备的数量x功率x 30 天x每天的 使用时间（折算成小时数）x电费单价（元 /度）4.9.5.1.2. 公共照明系统电费。 室内照明、室外路灯、大堂、楼道、走廊、消防楼道、停车库、小区公共景观等所有照明系 统的电费：公共照明系统电费=照明器具的功率x 30天x相应照明电器的每天的使用时间（折算成小时数）的总和x电费单价（元 /度）4.9.5.1.3. 供配电系统电费。变压器的电费： 各地供电收费政策可能会有差异，依各地供电部

10、门的收费标准为准，或：变压器的电费=（变压器基本电费（总容量不同，基本电费有所差别）+超出基本电量的实际使用电量）x电费单价；变压器的电费=变压器功率x电费单价x小4寸x 30天4.9.5.1.4. 消防系统电费。消防水泵（按每季度检修2.5小时计算）=消防水泵的数量x消防水泵的功率x电费单价x 2.5小时*3月送、排烟风机（元/月）（按每季度检修2.5小时计算）=送、排烟风机数量x送、排烟风机功率x电费单价x 2.5小时*3月中央控制室电费=中央控制室所有电器的功率x30 天x每天实际工作时间x电费单价4.9.5.1.5. 给排水系统电费。供水变频泵、潜水泵使用的电费=泵的功率x数量x30天

11、x每天实际工作时间x电费单价4.9.5.1.6. 泳池系统电费。 （ 收费泳池不计此项 ）泳池系统电费=循环系统的功率x 30天x每天实际工作时间x电费单价4.9.5.2. 公共水费（单位：元 / 月）4.9.5.2.1. 绿化水费根据小区绿化面积确定 （如根据体系要求： 每月平均浇水 15天，每次浇水渗透土壤 3公分） 绿化水费=绿化面积x 0.03 x 50%< 15天x水费单价（含排污费、加压费）4.9.5.2.2. 清洁用水根据清洁面积测算：清洁用水=估算每天用水量x 30天x水费单价（含排污费、加压费）4.9.5.2.3. 泳池用水（收费泳池不计此项）根据泳池容积测算泳池水费：

12、泳池用水=泳池容量x3 次（每年换水3次）* 12月x水费单价（含排污费、加压费）4.9.5.2.4.小区景观用水根据小区景观的数量测算：小区景观用水=小区景观每天耗用水量x 30 天X水费单价（含排污费、加压费）4.9.5.3. 电梯运行费。电梯保养费： 每部电梯每月保养费单价的总合如果每部保养费单价相同，则电梯保养费=电梯保养费单价x电梯数量电梯年检费：电梯每月年检费=每部电梯年检费用的总合（或电梯年检单价相同时为单价x电梯数量）十12月4.9.5.4. 公共设施养护费根据小区配置的设施、 设备的清单， 按照设施、 设备的使用寿命及保养周期进行维修费用测 算（可参考下表的测算方法）。物业维

13、修物料分摊表单位：元序号项目测算依据费用构成备注1 公共设施的维修养护护栏、围墙、沟渠、池井盖、路面、路桩、路灯杆、减速坡、倒车杆、倒车镜、车场地面标识、各种外露管道的养护，标识牌、指示牌 的制作更换公共场所路面养护油漆、各种标识等制作更换费用。车场设施养护材料。所有材料可根据所管小区的需要， 按照实际配置情况及使用年限进行测算2 供配电系统变压器发电机变压器、高压设备维修保养材料。发电机运行保养材料费、油费3 照明系统楼道、 走廊、 电 梯厅 、 大堂、 会所 、 路 灯等按每年更换次数核算日光灯、节能灯、灯座、感应开关材料费4 消防系统防排烟通风设施、烟感、温感探头，消防联动柜、消防泵、

14、喷淋泵、 喷淋头， 室内外消火栓箱、 消火栓按每年损坏比例核算烟感、温感采购费，消防泵、喷淋泵、喷淋头、消火栓箱材料费5 给排水系统生活供水变频泵潜水泵变频泵、潜水泵维修材料费，管道阀门维修材料费6 防盗，监控系统 消防信号柜、消防联动柜、闭路监控系统、红外线周界防越系统的维修养护。每年维修材料费7 水景娱乐设施维护材料费8 空调及采暖4.9.5.5. 社区文化费用 根据小区的本年度社区文化计划确定所需的费用。4.9.5.6. 垃圾清运费 根据小区每天垃圾量确定：垃圾清运费=垃圾量（桶）X收费单价4.9.6. 其它4.9.6.1. 税金的测算（单位：元 / 月） 根据国家规定计提：税金=（4.9.1项、4.9.2项、4.9.3项、4.9.4项、4.9.5项合计金额）X税率4.9.6.2. 管理酬金的测算（单位：元 / 月） 按照当地政府规定的比例计提管理酬金。如：管理酬金=以上包括税金在内的所有费用X酬金提取比例4.9.6.3. 不可预