土地一、二级开发知识储备

1、土地开发市场相关知识储备目录一、土地一级开发 21.1 土地一级开发概念 21.2 土地一级开发的流程 21.3 土地一级开发中涉及的法律问题 31.3.1 土地征收及拆迁补偿 41.3.2 土地一级开发协议 4二、土地二级开发 42.1 土地二级开发的概念 52.2 土地二级开发流程 52.3 土地二级开发中涉及的法律问题 62.3.1 转让以出让方式取得的土地使用权 62.3.2 转让以划拨方式取得的土地使用权 8三、土地三级开发 9附件一 征地拆迁补偿协议 10附件二 土地一级开发资金监管协议 17附件三 土地一级开发协议书 22附件四 土地出让合同 27一、土地一级开发1.1 土地一级

2、开发概念土地一级开发， 是指由政府或其授权委托的企业， 对一定区 域范围内的城市国有土地 （毛地）或乡村集体土地 （生地 ）进行统 一的征地、 拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设， 使该区域范围内的土地达到“三通一平”、 “五通一平”或“七 通一平”的建设条件 （熟地） ，按期达到土地出让标准的土地开发 行为。“三通一平”是指：达到宗地外通路、通电、通上水及宗地 内土地平整；“五通一平”是指：通路、通电、通上水、通讯、通下水及 宗地内场地平整；“七通一平”是指： 除了五通一平外， 实行市政供热和供气 的地区还应该达到宗地外通燃气、通热力。土地一级开发是土地出让前的运作方式， 开发的

3、主体应是当 地政府或由当地政府指定的土地开发企业， 而土地一级开发的结 果是要使“生地”成为“熟地”， 达到出让的标准。 在大多数城 市主要是由政府来操作， 也有政府委托企业来做， 政府负责管理 和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。1.2 土地一级开发的流程土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、 城市总 体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应 计划（国有土地不受年度土地利用计划的制约） 及土地储备开发 计划。（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级 主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。（二）市国土局受理申请并进行土地开发项目

4、预审。（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区 县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案， 开发实施 方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、 地上物状况、 储备开发成本、 土地收益、 开发计划、 实施方式等。（四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展 改革、规划、 建设、交通、 环保等部门参加的联审会， 通过会审， 对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、 产业政策、 城市规 划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。（五）通过联审会的项目确定土地开发主体1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负 责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆

5、迁及大市政建设等手 续并组织实施。 其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具 体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后， 土地储备机构应当与中标开发企业 签订土地一级开发管理委托协议。2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企 业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设 等手续并组织实施。 招标底价包括土地储备开发的预计总成本和 利润，利润率不高于预计成本的 8%。通过招标方式确定开发企 业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托 协议。（六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见， 向市国土部门办理用地手

6、续， 向市发展和改革委员会办理核准手 续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有 关规定办理相应手续。（七）如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、 农 转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的， 土地储备 开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。（八）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施 单位到相关委办局办理征地、 拆迁、 市政基础设施建设等相关手 续。组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿 隔等项目需按规定承担回迁房建设。（九）组织验收 建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办 局进行验收， 验收审核的内容：（ 1）审

7、核土地一级开发成本； （2） 组织验收土地开发程度是否达到合同的要求； （3）根据委托合同 支付相应土地开发费或管理费； （ 4）纳入市土地储备库。1.3 土地一级开发中涉及的法律问题土地一级开发在各个阶段涉及土地征收、 评估、拆迁、拆除、 基础设施建设等诸多具体工作。 内容分为两部分： 一是在农村集 体土地所有权向国有土地所有权转变的过程中， 征收农民土地涉 及的土地补偿、人员安置、地上物拆除、土地平整、基础设施建 设等；二是开发城市国有土地涉及的拆迁居民安置、 国有企业拆 迁补偿、地上建筑物拆除、土地平整、基础设施建设等。1.3.1 土地征收及拆迁补偿土地征收具有下列特点： （1）征收土地

8、的主体必须是国家。 只有国家才享有征收集体土地的权利， 实际行使第征收权的是各 级土地管理机关和人民政府，他们对外代表国家具体行使。 （ 2） 土地征收是国家行政行为，具有强制性。 （3）土地征收是国家为 了公共利益的需要。 （4）土地征收必须以土地补偿为必备条件。 土地征收是有偿的行政强制行为， 土地被征收的集体经济组织及 成员应当依法取得经济上的补偿。 （5）土地征收的标的只能是集 体所有的土地。 国有土地不需要通过其他方式取得所有权， 国家 可直接行使处分权利，但对土地使用权人应作相应补偿。土地征收补偿问题是征收工作中的至关重要的一个环节。 征 地补偿协议是指权利人在土地管理部门发布的征

9、地补偿、 安置方 案后，权利人和土地管理部门达成征收国有土地使用权的补偿、 安置方案的协议。依据征用土地公告办法 南京市城市房屋拆迁管理办法 等相关规定， 征收国有土地使用权的安置、 补偿协议的内容应包 含以下内容：（1）实行货币补偿的， 应载明补偿标准、 补偿金额、 补贴金额、结算方式、付款期限； （2）实行产权调换的，应载明 安置房屋的权属、安置地点、建筑面积、用途、结构、搬迁过渡 期限和方式、产权调换差价款金额、差价结算方式、交款期限； （3）违约责任和解决争议的方式； （ 4）搬迁当事人需要订立的 其他条款。 搬迁公有住宅房屋的，搬迁人应当与被搬迁人、 房屋承租人签订搬迁补偿安置协议。

10、拆迁补偿协议的具体制作详见附件一范本。1.3.2 土地一级开发协议 当政府委托企业进行土地一级开发时， 就涉及 土地一级开 发协议、土地一级开发监管委托协议等相关协议。详见附件 二范本。二、土地二级开发2.1 土地二级开发的概念即土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进 行交易的过程，包括土地使用权的转让、租赁、抵押等。以房地 产为例，房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建 成的房地产进行出售和出租的市场。 即一般指商品房首次进人流 通领域进行交易而形成的市场。2.2 土地二级开发流程 同样以房地产项目为例，大体上分为五个阶段：（一）项目决策阶段 发地产房地产开发项目书面决议

11、（股东大会，股东会，董事 会皆可以形成书面决议文件） 。项目可行性研究并出具可行性研 究报告（项目可行性研究专家会涉及律师，房地产市场分析师， 环境评估师，会计师，税务师等），可行性主要分为三方面的可 行性投资收益的可行性， 大致性的可行性方案与详细的可行性论 证方案，其中包括法律方案，选址方案，财务方案，涉税方案， 环境方案等。 另外要有充裕的资金保证， 对于房地产开发决策阶 段前期可能的项目融资或其他融资方式， 律师早期即可以介入项 目。（二）前期准备阶段 1、向土地管理部门取得土地使用权证：其方式包括划 拨，出让，兼并 收购，招，拍，挂的方式等等，必须符合法律规定。其中涉及众 多的合同审

12、查， 文件的报批备案， 应该有专业律师进行风险控制。2、征地拆迁，向政府或专项拆迁管理部门获得房屋拆迁 许可证 ，房屋拆迁验收合格证 ：拆迁过程中的涉及的程序， 方式，文件的取得，拆迁安置补偿协议等等，都应有律师介入。3、规划设计，向建设规划部门取得建设项目选址意见书 和附件，建设用地规划许可证 ，随后凭以上一书一证取得 建 设工程规划许可证以及建设用地批准书同时取得建设用 地划拨决定书或签订国有土地使用权出让合同 （根据土地 取得的方式不同），然后到地籍办理国有土地使用权证拆迁 办办理拆迁许可证。其后凭建设项目选址意见书和附件 建设用地规划许可证取得建筑规划方案批准意见书。随 后申办建设工程

13、规划许可通知书接到通知后办理施工许可 证。其中还涉及到很多费用的收据与证明，应妥善保存。4、项目报建登记，申请招标，办理投标手续，确定勘验， 设计，施工，监理队伍，确定具体实施人的资质，严格控制， 申请建设工程项目报建申请表，保存相应收费凭证，充分准 备申请投标手续，确定中标，签订确认书，并及时签订招标投标 合同。2.3 土地二级开发中涉及的法律问题2.3.1 转让以出让方式取得的土地使用权在土地二级开发市场中， 在土地使用权流转之前， 对土地使 用权出让合同的法律审查尤为重要， 下面就土地使用权出让合同 的主要法律问题作一阐述：（一）土地使用权出让合同的法律性质 土地使用权出让合同 （ 以下

14、简称“出让合同” ）是国有土地 使用权出让行为的法律表现形式。 出让合同是一种比较特殊的合 同，出让合同属于民事合同还是行政合同， 理论界一直存有争议， 但主流观点认为其是民事合同。国家机关无疑具有行政主体资 格，但是国家机关也可以参与民事活动。 虽然出让合同中往往会 包括土地管理部门的行政管理职能以及单方解除、 变更合同之类 的内容，但是该等内容本身出于法律、行政法规的强制性规定， 并非是因为双方约定而有效。 任何一个典型的民事合同都默认一 个基本前提，即不得违反法律、行政法规的强制性规定，该等规 定不论双方是否在合同中具明，均是客观存在且双方必须遵守 的。自然，合同的性质也不会因为是否在其

15、中具明了该等强制性 规定就发生变化。就出让合同而言，在法律、行政法规的强制性 规定之外，如土地位置、面积、价格、期限、违约责任等事宜， 合同双方系按平等自愿的原则达成合意而订立的， 完全符合民事 合同的基本特征。 对此,最高人民法院在 2004年 11月 23日出台 的关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的 解释（ 以下简称解释 ）中，实质上已经确认了按一般的民事 合同纠纷审理出让合同纠纷的处理原则。（二）出让主体的资格 （1）出让主体是市、县人民政府的土地管理部门。城市 房地产管理法第 11 条规定，土地使用权出让合同由市、县人 民政府土地管理部门与土地使用者签订。 解释第 1

16、 条也明确 规定，市、县人民政府土地管理部门是出让合同关系中的出让主 体。（2）出让主体不包括市辖区人民政府、经济技术开发区管 委会。国家土地管理局在 对出让国有土地使用权有关问题请示 的答复 （1991 国土函字第 71 号）中已经明确指出，城镇国有 土地使用权出让和转让暂行条例 中的县级人民政府不包括市辖 区。对经济技术开发区出让主体的问题， 国土资源部认为开发区 管委会和市辖区人民政府不具备出让主体资格， 其土地管理部门 自然也不具备。 解释对经济技术开发区管委会作为出让主体 作了明确规定，对解释实施前 （2005 年 8 月 1 日） 开发区管 委会作为出让主体订立的出让合同， 按无权

17、处分原则视作效力待 定合同，在起诉前经过市、县人民政府土地管理部门追认的，可 以认定有效。（三）出让标的物的范围出让标的物为国有土地使用权。 依据法律规定， 土地使用权 出让制度只是针对国有土地实行的一种土地利用制度， 土地管 理法第 63 条规定， 农民集体所有的土地的使用权不得出让、 转让或者出租用于非农业建设 ; 但是，符合土地利用总体规划并 依法取得建设用地的企业， 因破产、 兼并等情形致使土地使用权 依法发生转移的除外。该法第 43 条、第 44 条还规定，任何单位 和个人进行建设， 需要使用土地的， 必须依法申请使用国有土地 ; 建设占用土地， 涉及农用地转为建设用地的， 应当办理

18、农用地转 用审批手续。 城市房地产管理法第 8 条规定，城市规划区内 的集体所有的土地， 经依法征用转为国有土地后， 该幅国有土地 的使用权方可有偿出让。 可见， 集体土地使用权本身不可以作为 出让合同标的物， 除非依法转化为国有土地使用权， 然后才可以 用于出让。（四）出让价格的形成方式与协议作价的效力1、出让价格的形成包括两种方式：市场形成 （ 通过招、拍、 挂 ） 和协议形成。根据城市房地产管理法第十二条的规定， 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、 拍卖或者挂牌方式出让； 没有条件， 不能采取拍卖、 招标方式的， 可以采取双方协议的方式 , 协议作价的出让金不得低于

19、按国家规 定所确定的最低价。招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 ( 国土资源部【 2002】第 11 号令，以下简称规定 ) 对经营性 用地只允许采用招、拍、挂的方式形成出让价格 , 不允许采用协 议作价的方式。2、协议作价出让合同的效力。根据规定，商业、旅游、 娱乐和商品住宅等各类经营性用地，不得协议作价。(1) 经营性用地协议作价出让合同是否一概无效就此 , 城 市房地产管理法第十二条作出了例外规定，如果没有条件，不 能采取拍卖、招标方式的，如无人参与竞买或者投标的情形，允 许采取协议作价出让的方式。该规定出台背景和初衷是可以 理解的，即防止暗箱操作，杜绝腐败行为，防止国有资产流失。 问题

20、是，如果符合城市房地产管理法第十二条之例外规定， 协议作价的方式在特定情况下是允许的。根据我国合同法第 五十二条的规定， 合同在违反法律、 行政法规的强制性规定的情 况下才是无效的。另，根据我国立法法的规定，规定属 于部委规章层次的规范性法律文件， 其效力比法律、 行政法规为 低。(2) 协议作价低于国家确定的底价时出让合同的效力认定 有观点认为，城市房地产管理法第十二条已明确规定， 采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规 定所确定的最低价， 其目的就在于防止出让人和受让人随意甚至 恶意串通， 以极低的价格获取土地使用权， 导致“炒地”现象大 量出现，损害国家和社会公共利益。民

21、法通则第五十八条、 合同法 第五十二条对恶意串通、 损害国家和社会公共利益的 行为均明确规定为无效。 因此， 出让金低于当地政府按国家规定 所确定的最低价的，出让合同整体无效。对此，解释第三条 规定：“经市、 县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用 权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确 定的最低价的， 应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无 效。当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权 出让金的，应予支持 ; 受让方不同意按照市场评估价格补足，请 求解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人按照过错 承担责任。”由此可见，司法界的态度是价格条款无效，

22、过错方 因此承担相应责任， 并赋予受让方以合同解除还是继续履行的选 择权。土地出让合同详见附件四范本。2.3.2 转让以划拨方式取得的土地使用权 根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行 条例第 44、 45 条的规定，若土地使用权来源为划拨土地使用 权，则该副土地在土地使用权人签订土地使用权出让合同， 并向 当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、 抵押所获收益抵交土地使用权出让金后才能依法予以转让、出 租、抵押。同时根据解释第 11 条，土地使用权人未经有批准权 的人民政府批准， 与受让方订立合同转让划拨土地使用权的， 应 当认定合同无效。 但起诉前经有批准权的人

23、民政府批准办理出让 手续的，应当认定合同有效。另外，根据该解释第 12 条、 13 条，若经有批准权 的人民政府批准， 可以由受让人直接办理土地使用权出让手续或 由人民政府将该划拨土地直接划拨给受让人使用， 土地使用权人 与受让方的合同按照补偿合同来处理。 若目标土地的土地来源为 划拨土地， 受让方若想取得土地使用权， 均需首先获得有批准权 的人民政府批准。三、土地三级开发 三级市场是土地使用者之间进行的土地转让、 租赁、抵押、 交换等交易活动。它是市场调节的开放市场。房地产三级市场， 是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转卖或转租的市场。 也就是房地产再次进人流通领域进行交易而形成的市场。

24、 房地产 三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。鉴于本文写作重点和知识所限，土地三级开发暂不展开论 述。甲方 :* 土地储备中心 委托代理人 : ，联系电话：。 乙方：法定代表人：电话； 联系地址：委托代理人：电话； 联系地址：经* 省人民政府批准，因 * 建设工程建设需要，根据中 华人民共和国土地管理法 、中华人民共和国土地管理法实施条 例和相关法律、法规、政策的规定，甲、乙双方依照 * 建 设工程征地拆迁补偿安置实施方案 （ 以下简称补偿方案 ） ， 在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方房屋搬迁补偿 （ 含土 地补偿 ） 安置事宜达成如下协议 :第一条 乙方已搬迁房屋、附属物情

25、况 根据乙方提供的产权书证材料，结合相关法律、法规及补 偿方案所确定的标准，经甲、乙双方核对，对乙方房屋、附属 物情况确认如下 :（ 一） 房屋坐落 : 。（ 二） 房屋产权属所有（共有） 。（ 三） 房屋用途 : 【住宅】【店面】【工业用房】。（ 四） 房屋的总楼层数层 （ 房屋所在的楼层数为第层 ）（ 五） 房屋的附属物情况 :（ 详见附件一 ） 。（六）己搬迁房屋【有】 【无】设置抵押权。已搬迁房屋已 被抵押给。现房屋所有权人与抵押权人按以下方式处理该房屋抵 押权:（ 七） 其他 :第二条 房屋搬迁补偿安置方式 乙方自愿选择以下第种补偿安置方式。 1、货币补偿。 2、产权调换。 3、货币

26、补偿、产权调换相结合乙方可选择产权调换， 也可选择货币补偿， 或者两种方式相 结合。乙方选择的补偿方式一经确定，不得随意变更。乙方选择 产权调换的部分， 由甲方提供安置房 ; 双万就拟调换房屋的户型、 套数、面积等相关事宜签订产权调换意向书 。 根据双方签字确认的所认定的补偿安置面积， 其中乙方自愿选择 平方米的住宅作产权调换， 平方米的店面作产权调换， 平方米的 工业用房作产权调换 （异地安置 ）。第三条 协议双方协商同意选择下列第种方式确定己搬迁房 屋的货币补偿金额 : 第一种 : 经当事人充分协商，双万自愿按补偿方案及其 附表所列的标准，确定已搬迁房屋的补偿金额，具体如下 :（一）住宅。

27、根据双方签字确认的 * 建设工程 （ 征地）拆迁 区域内住宅情况及补偿认定表l 、合法建筑面积平方米，补偿金额小计元。2、违法、违章部分，其中 :（1）手续不完整部分建筑面积平方米，补偿金额小计元 （2）无手续部分建筑面积平方米，补偿金额小计元。尚未基建的，土地面积亩 （ 平3、经有权机关批准的住宅用地， 方米 ） ，补偿金额小计元。以上 1、2、3 三项合计补偿金额元。（二）店面。根据双方签字确认的 * 建设工程 （ 征地）拆迁 区域内店面情况及补偿认定表1、合法建筑面积平方米，补偿金额小计元；2、违章建筑面积平方米，补偿金额小计元；以上 1、2 两项合计补偿金额元。（三）工业用房。根据双方

28、签字确认的 * 建设工程 （ 征地） 拆迁区域内工业用房情况及补偿认定表 :1、经批准合法使用的土地面积（平方米），扣除未缴纳土地规费元后，补偿金额小计 元。2、未经批准的土地面积亩 （ 平方米 ） ，补偿金额小计 元。3、合法建筑面积平方米，补偿金额小计元。4、使用未经批准土地违法基建房屋的建筑面积平方米，补 偿金额小计 元。5、土地已批但未经规划建设部门批准违章基建房屋的建筑 面积平方米，补偿金额小计 元。6、超层高部分的建筑面积平方米，补偿金额小计元。以上1 6 项合计工业用房的搬迁补偿金额元。第二种 : 协议双方以 （ 房地产价格评估机构 ） 对房屋市场价格 和安置房市场价格同时进行评

29、估所出具的号房地产估价报吉 为依据，协商确定房屋的补偿金额，房屋的补偿金额 （ 含房屋的 装潢补偿、土地使用权补偿 ） 具体如下 :（ 一） 住宅补偿金额元 （ 其中合法建筑面积平方米 ）;（ 二） 店面补偿金额元 （ 其中合法建筑面积平方米 ）; （ 三） 工业用房补偿金额元 （ 其中合法建筑面积平方米 ） 特别说明 :1、以上补偿金额已含装潢补偿金额。2、【住宅】【店面】的补偿金额已含土地使用补偿金。第四条 房屋附属物项目的补偿金额 房屋附属物项目实行货币补偿， 不作产权调换， 依据双方签 字确认的房屋附属物登记表 ，乙方房屋附属物的补偿金额小 计元。第五条 被征收土地的补偿金额按以下标准

30、确定1、未经批准建设用地亩 （ 不分征收土地的原地类 ） ，按 4.63 万元 / 亩给予补偿 （ 包括土地补偿费、 安置补助费、 地上附着物补 偿费 ） ，小计 元。2、征收非建设用地亩 （ 不分征收土地的地类 ） ，按 4.63 万元 / 亩补偿 （ 包括土地补偿费、 安置补助费、 地上附着物和青苗补偿 费） ，小计 元。3、果树补偿金额元，其中 :树种，株，补偿单价元 / 株，小计 元 树种，株，补偿单价元 / 株，小计 元 树种，株，补偿单价元 / 株，小计 元 树种，株，补偿单价元 / 株，小计 元树种，株，补偿单价元 / 株，小计 元以上 1、2、3 三项合计征收土地的补偿金额元。

31、第六条 搬迁非住宅房屋停产、停业补偿费1、店面的停产、停业补偿费 : 根据认定的店面面积平方米， 按 30 元/ 平方米 . 月计算，甲方一次性给予乙方 6 个月的补偿费， 小计元。2、工业用房的停产、 停业补偿费 : 根据认定的工业用房面积 平方米，按 12 元/ 平方米. 月计算，甲方一次性给予乙方 6 个月 的补偿费，小计元。3、搬迁非住宅房屋为出租房的，按搬迁时房产租赁纳税凭 证的租金标准元 / 月，甲方一次性给予乙方 3 个月租金补偿，小 计元，租赁关系由乙方与承租人自行协商解决。上述乙方非住宅房屋的停产、停业经济补偿金额，共计元。 第七条 房屋搬迁补助费（一） 乙方选择货币补偿的部

32、分 甲方根据补偿方案的标准，按经认定的补偿安置面积， 一次性支付乙方搬迁补助费，具体面积及补偿金额如下 :1、住宅面积平方米，按 4 元/ 平方米 . 次乘以一次计算，小 计元;2、店面面积平方米，按 6 元/ 平方米 . 次乘以一次计算，小 计元;3、工业用房面积平方米， 按 5 元/ 平方米 .次乘以一次计算， 小计元;4、大型机械设备台，按元 / 台计算，小计元。（二） 乙方选择产权调换的部分 甲方根据补偿方案的标准，按经认定的补偿安置面积，一次性支付乙方搬迁补助费，具体面积及补偿金额如下 :1、住宅面积平方米，按 4 元/平方米 .次乘以两次计算，小 计元;2、店面面积平方米，按 6

33、元/ 平方米 . 次乘以两次计算，小 计元;3、工业用房面积平方米， 按 5元/平方米 .次乘以一次计算， 小计元;4、大型机械设备台，按元 / 台计算，小计元。以上（一） 、（二）两项搬迁补助费金额共计元。 第八条 甲方优惠奖励措施根据乙方对甲方房屋搬迁工作的配合情况， 依据补偿方案 优惠、奖励办法的规定，按经认定的补偿安置面积，甲方给予乙 方如下优惠奖励措施 :（一） 乙方同意按补偿方案附表所列价格补偿、按期搬迁 腾空并签订协议的，对选择产权调换的部分 :1、甲乙双方确认的私人住宅的补差价减免率为 %，减免基数 按补偿方案相关规定计算，应补差价待选房后，在签订搬迁 安置协议书时另行计算。2

34、、甲乙双方确认的店面补差价减免率为 %,减免基数按补 偿方案相关规定计算，应补差价待选房后，在签订搬迁安置协 议书时另行计算。3、工业用房面积平方米，按元 / 平方米奖励，小计元。（二） 乙方同意按补偿方案附表所列价格补偿、按期搬迁 腾空并签订协议的，对选择货币补偿的部分 :1、私人住宅面积平方米，按元 / 平方米奖励，小计元。2、店面按补偿金额元的 %奖励，小计元。3、工业用房面积平方米，按元 / 平方米奖励，小计元。 以上（一） 、（二）两项合计奖励的金额为元。第九条 拆迁补偿费用的总和及结算方式（一） 乙方选择产权调换部分的拆迁补偿费用总计金额元整（ 大写 : 人民币仟佰拾万仟佰拾元整

35、） 。（ 二 ） 乙方选择货币补偿部分的拆迁补偿费用总计金额元整（ 大写 : 人民币仟佰拾万仟佰拾元整 ） 。（ 三） 双方同意按以下第种方式进行结算 :1、乙方全部选择产权调换，在本协议书签订后，此拆迁补 偿费用暂不发放给乙方，待乙方选房安置签订拆迁安置协议书 时，结算差价，多还少补。2、乙方全部选择货币补偿，在本协议书签汀后，乙方提供 相关材料配合办理发放手续，一周内由甲方一次性支付清楚。3、乙方选择货币补偿、产权调换相结合万式，按双方确定 的乙方选择货币补偿部分的补偿金额， 扣除乙方选择产权调换部 分所应补差价款后的剩余部分进行结算， 多还少补。 属甲方应支 付给乙方的部分， 在本协议书

36、签订， 乙方提供相关材料配合办理 发放手续后的一周内一次性付清 ; 属乙方应支付给甲方的部分， 待乙方选房安置签订拆迁安置协议书时一次性付清。第十条 安置补助费已搬迁的住宅乙方选择产权调换的临时安置补助费相关约 定经充分协商，双方自愿选择以下第种方式发放临时安置补助 费，并承担相关责任。（ 一） 自行过渡的。1、发放标准 : 经认定的住宅补偿安置面积平方米，按 5 元/ 平方米 . 月计价，小计元 / 月。2、发放时间 : 自房屋搬迁腾空并经甲万验收合格之日起 （ 即 二 00 年月日 ） 开始计算， 按季度发放， 至甲方书面通知乙方入户 安置时为止。如乙方在甲方发出书面选房通知 15 日内，

37、按甲方 要求办理入户安置手续的， 按标准再发给乙方三个月的临时安置 补助费 ; 乙方未按要求办理入户安置手续的，从甲方发出选房通 知第二个月起，甲方不再支付乙方时安置补助费。3、违约责任。 因甲方的贡任， 造成过渡期限超出 36 个月的， 从逾期之月起， 甲方应每月双倍问乙方支付临时安置补助费。 因 乙方的责任， 未按要求办理入户安置手续的， 从发出选房通知第 二个月起，甲方不再付给乙方安置补助费。（二） 乙方使用甲方提供临时过渡周转用房的。1、乙方应与甲方就周转用房的管理使用另行签订协议。乙 方使用的周转房的租金，应在临时安置补助费中扣除。2、违约责任。因甲方的责任， 造成过渡期限超出 36

38、个月的， 从逾期之月起， 乙方使用周转房不需支付租金， 甲方应按标准向 乙方支付临时安置补助费。 因乙方的责任， 未按要求办理入户安 置手续的， 从逾期之月起， 乙方应按月向甲方支付周转用房的市 场租金。第十一条 房屋搬迁腾空时间乙方已于年月日将房屋腾空、 经甲方验收合格， 并交由甲方 拆除。第十二条 房屋搬迁腾空的约定 1、乙方将房屋搬迁腾空、经甲方验收合格，并交付甲方拆 除后，才得私自回迁，以及私自拆除房屋附属物、门窗和水电设 备等;否则，甲方有权取消乙方所享受的奖励、 福利事项 ; 甲方如 有损失的，可直接从拆迁补偿费用中扣除。2、已搬迁房屋的水费、电费、物业管理费、电信、广电等 相关费

39、用，均由乙方负责缴纳清楚，与甲方无关。第十三条 乙方就已搬迁房屋向甲方提供的相关产权书证材 料及其他相关证明材料，由甲方另行出具”收件收据” 。第十四条 乙方就已搬迁房屋相关证明资料真实性的承诺保 证乙方在此承诺保证 : 就已搬迁房屋而向甲方所提供的所有产 权书证材料及其他相关证明材料，均属客观、真实，否则，乙方 愿承担一切法律责任。 如已搬迁房屋因转让、 继承、分割（ 析产） 、 抵押等原因产生纠纷的，乙方自愿承担由此产生的一切法律责 任。第十五条 违约责任（一） 因甲方的原因末按期全额向乙方支付货币补偿款的， 甲 方应当承担逾期支付的民事责任， 按应支付总金额每日万分之一 支付违约金。（二

40、） 乙方未按期向甲方缴纳安置用房差价的， 甲方有权暂缓 向乙方交付安置用房， 并停止向自行安排住处过渡的乙方支付临 时安置补助费。第十六条 争议处理协议双方因履行本协议书发生争议的，应协商解决 ; 如协商 不成的，任何一万均有权向有管辖权的人民法院起诉。第十七条 本协议书中所有选择条款，协议当事人均应作出 明确选择。 本协议书自甲、 乙双方或授权代表签字盖章之日起生 效，双方应共同遵守，如有一方违约造成对方损失者，必须负赔 偿责任。第十八条 本协议书壹式肆份，甲方执叁份，乙方执壹份。 备份具有同等法律效力。第十九条 本协议书未尽事宜，按补偿方案相关规定执 行。补偿方案未作出规定的，由甲、乙双方

41、另行协商后签订 补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。第二十条 本协议附件与本协议具有同等法律效力。本协议 及其附件内容，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十一条 本协议的有关数据，以附件为依据。甲方 （签章 ）:委托代理人 : 年 月 日乙方 （签章 ）:委托代理人 : 年 月 日甲方：北乐市土地储备整理中心朝阳分中心乙方:丙方：北京银行股份有限公司望京支行为有效推进土地一级开发项目进程， 确保土地一级开发工作 如期完成，根据土地一级开发监管委托协议 ，甲、乙、丙三 方本着自愿、互利的原则，经协商一致，订立本协议。第一条项目基本情况项目名称项目规划用途：项目位置：北京市朝阳

42、区（乡、镇、街道）项目四至范围：东至：;西至：；南至：；北至：O土地现状情况：集体土地面积：平方米；国有土地面积：平方米；土地规划情况：规划建设用地面积：平方米； 规划代征用地面积：平方米； 规划建筑面积：平方米。市政建设工作需达到“ X通一平”第二条土地一级开发周期乙方承诺土地一级开发周期为月， 土地一级开发周期自土地 一级开发授权之日开始计算，于年月内达到“三通一平”验收标 准。第三条土地一级开发总成本乙方土地一级开发总成本 （含土地一级开发利润） 为人民币 大写：元（Y万元）。第四条项目保证金按照土地一级开发监管委托协议第八条第一款，乙方应 于年X月日前将项目保证金人民币大写：元（丫万元

43、）全额划入 甲方指定账户：收款人名称：（甲方）北京市土地整理储备中心朝阳分中心收款人开户行:北京银行股份有限公司望京支行收款账户：待乙方按照土地一级开发监管委托协议约定完成全部土 地一级开发工作，经甲方验收合格后十个工作日内， 甲方按照中 国人民银行规定的同期活期存款利率进行计算， 监管期间保证金 产生的银行利息归乙方所有。 如乙方有违约责任，由甲方有权从 保证金中优先扣留相应款项。第五条监管资金的额度及用途监管资金额度为土地一级开发总成本（含土地一级开发利 润）的（不包括保证金），即人民币大写：元（Y万元）。监管资金用于乙方实施土地一级开发过程中的支出。第六条监管资金的交付时限及监管账户乙方

44、应于年月日前，将本协议第五条约定的监管资金全额划入甲方指定乙方在丙方设立的土地一级开发资金监管账户：收款人名称：（乙方）收款账户：开户银行（丙方）:北京银行股份有限公司望京支行 第七条监管资金的利息甲、乙双方同意，监管期间监管资金产生的利息由丙方按照 中国人民银行规定的同期活期存款利率与乙方进行计算，监管资金产生的利息归乙方所有。第八条 监管资金的申请和使用1乙方依据土地一级开发监管资金使用计划表以及乙 方与乡政府、村委会签订的征地补偿协议、 与被拆迁人签订的拆 迁补偿协议等文件向丙方申请使用监管资金，用于乙方在实施土地一级开发过程中的支出；乙方申请使用的监管资金应专款专 用，不得挪作他用。2

45、、丙方依据乙方出具的加盖单位公章的用款申请 、项 目土地一级开发监管资金使用计划表 以及乙方与乡政府、村委 会签订的征地补偿协议、与被拆迁人签订的拆迁补偿协议及交接 手续等文件，同意乙方支付相应的款项，并按月以书面形式告知 甲方。第九条违约责任1如乙方未按照本协议约定日期将项目监管资金全额注入 甲方指定在丙方设立的土地一级开发资金监管帐户，应按照甲、 乙双方签订的项目土地一级开发监管委托协议 中的第十六条 处理。2、如乙方未按照本协议约定日期完成土地一级开发工作且 不是由于不可抗力、国家政策调整及甲方造成的，应按照甲、乙 双方签订的项目土地一级开发监管委托协议 中的第十七条处 理。3、如甲、乙

46、双方已签订的项目土地一级开发监管委托协议因乙方违约而由甲方单方解除， 应按照甲、乙双方签订的项 目土地一级开发监管委托协议中的第十九条、第二十条处理。4、如丙方未按照本协议第八条约定，对乙方出具的加盖单 位公章的用款申请、项目土地一级开发监管资金使用计划表 以及乙方与乡政府、 村委会签订的征地补偿协议、 与被拆迁人签 订的拆迁补偿协议等文件进行审查或经审查材料与约定不符， 将 监管资金发放给乙方， 丙方有义务在甲方要求的合理期限内向乙 方追回该笔款项，否则丙方就所发放的款项承担连带保证责任， 甲方有权直接要求丙方返还该笔款项。第十条 免责事由1、因乙方所提供的征地协议、拆迁补偿协议等文件不全等

47、 乙方自身原因，导致乙方不能申领监管资金，甲方、丙方不承担 由此引起的任何法律责任，由乙方承担相关责任及损失。2、如因国家相关政策调整或不可抗力因素致使乙方不能履 行或不完全履行本协议内容， 乙方可与甲方、 丙方协商解除或变 更本协议内容。3、因甲、乙任何一方原因或因行政、司法、不可抗力及其 他非因丙方原因导致丙方未能及时完成本协议委托事项的， 丙方 不承担由此引起的任何法律责任。第十一条 协议生效及其它事宜1、本协议经甲、乙、丙三方签字盖章之日起生效，至监管 帐户中余额为零。2、本协议为甲、乙双方于年月日签订的土地一级开发监 管委托协议的补充协议，具有同等法律效力。3、本协议未尽事宜，三方另

48、行协商解决，并签订补充协议。 本协议附件及补充协议均为本协议之不可分割的有效组成部分。 本协议在三方权限范围内的任何修改、 补充或变更须经三方同意 并盖章后方可生效。4、如遇国家相关政策调整或不可抗力因素的影响致使协议 不能履行或不完全履行，三方可协商解除或变更本协议。5、在履约过程中，三方工作均应以书面形式予以落实，相 应的书面文件经三方确认后即成为本协议的附件。6、三方应在友好协商的基础上解决争议、分歧或索赔，如果争议、分歧或索赔在友好协商的基础上无法解决，三方同意将争议事宜提交甲方所在地的人民法院进行诉讼。7、本协议正文共8页，经三方法定代表人（或授权代表）签字并加盖公章后即日生效。本协

49、议正本 3份，副本3份，具有 同等法律效力。甲、乙、丙三各执正本1份，副本1份。附件：土地一级开发监管资金使用计划表甲方（盖章）：法定代表人：（或授权代表）日期：年月日乙方（盖章）：法定代表人：（或授权代表）日期：年月日丙方（盖章）： 法定代表人：（或授权代表）日期：年 月日附件三土地一级开发协议书第一章 协议各方第一条 协议各方当事人： 北京市土地整理储备中心（以下简称“甲方” ） 法定代表人：姓名： ，职务： 主任 办公地址： 北京市东城区和平里北街 2 号 邮 政编码 ：100013， 联系 电话：64409518（以下简称“乙方” ） 法定代表人：姓名： ，职务： 办公地址：邮政编码

50、，联系电话： 开户银行：银行帐号：第二条 根据市政府关于建立土地储备制度、加强土地资产 管理等有关文件规定，经市政府批准， 土地纳入市政府土地储备， 由甲方作为征地拆迁主体统一组织土 地一级开发工作。甲乙双方本着自愿、互利的原则，协商一致， 依法订立本协议，以兹信守。第三条 甲乙双方必须严格遵循国家有关法律、法规和相关 政策，全面履行本协议约定的各项工作事宜。第二章 征地拆迁的范围、费用及实施模式 第四条 征地拆迁范围 根据市规划委批准的 控制性详细规划 ， 征用土地位于 ，土地面积约 公顷 （约 亩），其中：规划建设用地面积约 公顷（约 亩），市政代征用地面积约 公顷（约亩），规划地上建筑面

51、积约 万平方米。征地拆迁范围为： （具体地块范围详见附件一） 征地拆迁准确用地范围、 数据及标识以市规划委的钉桩测绘成果 为准。第五条 征地拆迁费用根据评估报告测算结果， 经双方协商， 并分别报主管部门审 定同意，常营大型居住区征用土地面积约 公顷（约 亩），对应的征地拆迁补偿总费用 元人民币，大 写： 。总费用中包含土地补偿费、安置补偿 费（含转工、病残、超转人员安置费 ） 、企事业单位和住宅房屋拆 迁补偿费、其它地上地下青苗、林木、管线、构筑物等附属物补 偿费及甲方预先支付乙方的 人民币拆迁费在本协议 正式签署前发生的利息等。在一级开发的实施过程中， 如实测面积发生变化， 征地拆迁 补偿总

52、费用将按平均分摊的原则做相应调整， 甲乙双方依据本协 议第九条，在最终结算时结清。第六条 实施模式 乙方在获得征地拆迁范围内农村集体经济组织授权委托的 情况下（授权委托书详见附件二） ，代表被征地单位和房屋产权 人与甲方签订征地拆迁补偿协议， 并负责完成农村集体经济组织 和企事业单位的安置补偿、 征地范围内的拆迁等工作。 甲方负责 按本协议的约定向乙方支付征地拆迁补偿费。第三章 征地拆迁及付款进度第七条 甲乙双方约定，在 2004 年 月底前完成规划范 围内全部地块的征地拆迁工作。第八条 乙方按以下进度实施拆迁工作， 甲方按拆迁进度支 付征地拆迁补偿费 元。1、2004 年 月底前，乙方完成

53、B1、B2、B3、B4、B5、B6 六 个地块的拆迁工作，实现拆迁地块自然平整（树木除外） 。甲方自 月至 月，以按月等额的方式向乙方支付上述六个地块的征地拆迁补偿费，共计人民币 元（含甲 方已预先支付乙方的元人民币拆迁费） ，（即甲方前 2 个月每月向乙方支付人民币 万元，第三个月支付人民币 万元）。2、 2004年月底前，乙方完成 C1、C2二个地块的拆迁 工作，实现拆迁地块自然平整（树木除外） 。甲方自 月至 月，以按月等额的方式向乙方支付上 述二个地块的征地拆迁补偿费，征地拆迁补偿费共计人民币 元，（即甲方每月向乙方支付人民币元）。3、2004 年 月底前，乙方完成 P1、 P3、 E

54、1、 E2、 D 五个地 块的拆迁工作，实现拆迁地块自然平整（树木除外） 。甲方自月至 月，以按月等额的方式向乙方支付上述五个地块的征地拆迁补偿费，征地拆迁补偿费共计人民币 元，（即每月向乙方支付人民币元）4、 2004 年月底前，乙方完成 P2、 E3、 E4 三个地块的 拆迁工作，实现拆迁地块自然平整（树木除外） 。甲方自月至月，以按月等额的方式向乙方支付上述三个地块的征地拆迁补偿费， 征地拆迁补偿费共计人民 币 元。（每月向乙方支付人民币约元）第九条 在征用土地全部出让后，甲乙双方对征地拆迁补偿 费进行结算。1、 依据征用土地的实测面积， 按平均 分摊的原则对征地拆迁补偿费做相应调整，

55、并最终确定征地拆迁 补偿费及征地拆迁补偿费余款；2、市场交易结果扣除土地一级开发成本、土地出让金，剩余部分不足上述确定的征地拆迁补偿费余款数额， 甲方仅按照剩 余部分数额结清征地拆迁补偿费余款， 不足部分不再补齐。 且甲 方预先支付乙方的元人民币拆迁费在本协议正式签署前发生的利息，由乙方承担。3、市场交易结果扣除土地一级开发成本、土地出让金，剩 余部分超出或等于上述确定的征地拆迁补偿费余款数额， 甲方向 乙方全额支付征地拆迁补偿费余款， 其余收益部分按本市现行政 策执行。第十条 乙方必须在每月初以书面的形式向甲方提交征地拆 迁工作进展情况、 资金使用情况和用款申请书。 甲方在收到用款 申请书之

56、后， 5 日内向乙方支付当月征地拆迁补偿费。 （如遇国 家法定节假日则付款日期可相应顺延） 。第四章 双方的权利与义务第十一条 甲方的权利与义务1、甲方负责完成征用土地的一级开发立项、规划意见书申 报、土地勘测、征地拆迁报批手续及缴纳征地相关税费的工作。2、 甲方在乙方全面履行本协议的前提下， 按本协议约定向 乙方支付征地、拆迁补偿费用。3、甲方有权监督并纠正乙方提供拆迁进度和资金使用进度 及地块范围。4、甲方按本协议约定的拆迁进度对乙方的拆迁工作进行验收。 第十二条 乙方的权利与义务 1、乙方负责落实各村集体经济组织的征地拆迁补偿事宜，对所 涉及的转居、 转工、超转、病残人员进行妥善安置。2、乙方根据本协议确定的拆迁计划完成拆迁工作，并按进 度将自然平整的地块交甲方验收， 因乙方原因导致土地征用不能 按时实现，乙方应承担相应的责任，并赔偿经济损失。3、乙方负责协调各村集体经济组织，做好征用土地范围内 被拆迁企业、 被拆迁村民的思想工作， 对征地拆迁过程中具体的 工作进行组织和协调， 并承担与此有关的一切责任， 确保征地拆 迁工作的顺利完成。4、乙方在未完成全部征用土地拆迁工作以前，负责对已拆 迁的地块进行管理。5、乙方应积极协助甲方办理与征地有关的相关手续。6、乙方应向甲方提供常营大型居住区征地拆迁工作的必要 相关文件、图纸等资料，并保证资料的真实性