安徽省房地产估价师《制度与政策》：房地产估价师注册管理部门考试题上课讲义

1、安徽省 2015年房地产估价师 制度与政策：房地产估价师注册管理部门考试题本卷共分为 2大题 50小题，作答时间为 180分钟，总分 100分， 60分及格。 一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题 意）1、房地产开发项目自 _之日起满一年未动工开发的，可以征收土地闲置费。A 土地使用权出让合同签订B 土地使用权出让合同约定的动工开发C 土地使用权出让金缴纳D. 土地使用权证书取得2、物业管理的全面启动以为标志。A :物业的接管验收B:业主入住C:日常的前期物业管理服务D:首次业主大会召开E:执行层的组织协调3、土地使用权出让合同由 _与土地使用者签

2、订。A 市人民政府B 县人民政府C 省人民政府土地管理部门D 市、县人民政府土地管理部门4、某可比实例实际成交价格为3 400元/卅，以估价对象为100,可比实例交易 情况分值为102,房地产状况因素分值为98,则估价对象的比准价格为元/tf0A: 3 40136B: 3 39864C: 3 53878D: 3 26667E:工业用地的监测点评估价格5、某宗房地产 2004年的纯收益为 500万元,预计以后每年按照 25万元速度递 增,房地产剩余使用寿命 35年,房地产的报酬率为 10,则该房地产的价值接 近于。A: 7123 万元B: 7365 万元C: 7230万元D: 7190万元E:工

3、业用地的监测点评估价格6、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约,其中政府的城市规划属于 _方面的制约。A .建筑技术B. 土地权利设置C. 相邻关系D. 土地使用管制7、城市房地产开发经营管理条例 规定， 房地产开发企业转让房地产开发项目 时，尚未完成拆迁补偿安置的， 原诉迁补偿安置合同中有关的权利、 义务随之转 移给。A:转让人B:受让人C:转让人和受让人D:第三人E:房地产估价机构必须加盖公章8、城市用地评价中，下列 _属于适于修建的用地。A 一类用地B. 二类用地C 三类用地D.已征用的土地9、房地产权属档案应当以 _为单元建档。A 街道B房号C. 幢D. 丘10、临时使用土地的期

4、限，最多不得超过年。A: 1B: 2C: 3D: 4E:房地产估价机构必须加盖公章11、在机会研究的基础上， 进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析 是指 _。A .投资机会研究B. 初步可行性研究C. 详细可行性研究D. 项目的评估和决策12、假设某类住宅的价格从3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量从900套 上升到 1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为 _。A. -1.33B. -0.66C. 0.66D. 1.5313、承包商收到竣工结算价款后，通常应在（）内将竣工工程交付给开发商。A .半个月B. 一个月C. 一个半月D. 二个月14、按照谨慎原则，

5、 运用收益法评估房地产抵押价值时， 当估计未来收益可能会 高也可能会低时，一般采用的收益估计值。A :较高B:较低C:最高D:最低E:工业用地的监测点评估价格15、已知某房地产 40 年收益价格为 150 万元，该房地产报酬率为 10，那么该 宗房地产 30 年收益价格为万元。A:112. 5B:155. 6C:144. 6D:132. 4E:工业用地的监测点评估价格16、房地产估价可以认为是 _。A .一种定价B 对估价对象可实现价格的保证C. 可以取代当事人的某种民事权利D. 为当事人提供公平可信的价格参考依据17、_是特别能适合家庭经济和小型合作经济分散经营的特点， 满足融资要求的 信用

6、形式。A .消费信用B. 银行信用C. 国家信用D. 民间信用18、（）是由开发项目全部投资的内部收益率表明的。A .项目投资所能支付的最高贷款利率B. 将未来收益或收入转换成现值的收益率C. 投资者每年所获得的或期望获得的收益率D. 项目年净收益与项目投资的资本价值之比19、下面不属于不可控制因素的调查的是 _A .市场需求容量调查B. 市场营销因素调查C. 竞争情况调查D. 消费者调查20、某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2,现要调整为2006年9月的价 格。已知该类房地产 2006年 3月至 9月的价格指数分别为: 99.4， 94.8， 96.6， 105.1, 109.

7、3, 112.7和 118.3（均以上个月为基数 100）,则该房地产 2006 年 9 月的价格为（）元 /m2。A. 2700.8B. 2800.1C. 2800.8D. 2817.721、 开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时,项目年净收益与项目 之比。A :投资的资本价值B:总开发成本C:总开发价值D:总投资额E:借款合同22、下列不列入国民生产总值核算的是 _。A .出口到外国的一批货物B. 经纪人为一座旧房买卖收取的佣金C. 政府给贫困家庭发放的救济金D. 保险公司收到一笔家庭财产保险23、下列关于设计方案评价原则的说法不正确的是 _。A .经济合理性与技术先进性相结合原

8、则是要在满足使用者需求的前提下尽可 能降低造价B .项目全寿命费用是项目从投资一开始一直到项目建设完成投入使用所发生的一切费用C.设计过程中要力求项目全寿命费用最低D .设计者要兼顾近期和远期要求，选择合适的功能水平，即近期与远期效益 相结合的原则24、城市房屋拆迁管理条例 规定，尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的， 应当经房屋拆迁管理部门同意， 原诉迁补偿安置协议中有关权利、 义务随之转移 给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人， 并自转让合同签订之日 起日內予以公告。A: 15B: 30C: 45D: 60E:房地产估价机构必须加盖公章25、土地增值税的纳税人应于转让房地产合同

9、签订 _日内，到房地产所在地的主 管税务机关办理纳税申报。A.7B.10C.14D.20二、多项选择题（共 25题，每题 2分，每题的备选项中，有 2个或 2个以上符 合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）1、在编制房地产开发项目策划方案时， 与项目收益相关的基础参数， 通常有 _。A .基准收益率B. 目标收益率C. 出租率或空置率D. 毛租金收入比率E. 运营成本2、在司法处置拍卖中，某房地产评估价格为 100 万元，如果第一次拍卖流拍， 则第二次拍卖保留价的范围应在万元之间。A: 60100B: 6480C: 64100D: 80100E:执行

10、层的组织协调3、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有（） 。A 在建工程抵押估价业务B. 城市房屋拆迁补偿估价业务C. 该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务D. 正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务4、下列会计科目中，属于资产类的有。 （2009 年试题）A :短期投资B:累计折旧C:实收资本D:委托加工材料E:坏账准备5、流动比率越 _，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全。A 低BEC. 不变D. 无法判断6、如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可 能为.【2005 年考题】A: 0. 5B: 1. 0C: 1 . 5D: 2.

11、0E: 3. 07、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或时，短期开发投资就转变成了长 期期业投资。A :出售B:抵押C:转让D:经营E:借款合同8、在运用假设开发法时，对于最佳开发利用方式的判断，最主要的标准是 _A .用途B. 档次C. 规模D. 建筑结构9、关于实际利率和名义利率的谎法，错误的是 _。A .名义利率对应一年中计息周期的单利计息B. 实际利率对应一年中计息周期的复利计息C. 实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值D. 当计息周期为”月”时，实际利率小于名义利率10、根据注册房地产估师管理办法 ，下列人员中不符合房地产估价师注册条 件的有。A :缓刑期未满的人员B:现职公务

12、员C:年龄超过65周岁的人员D:具有完全民事行为能力的人员E:申请在2个房地产估价机构执业的人员11、假设开发法评估待开发土地价值时， 选取最佳的开发利用方式包括选取最佳 的。A :区位B:用途C:档次D:周围环境E:建筑规模12、 下列关于房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是_。A .属地管理原则B .房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则C. 房地产权利人只能到房屋所在地的市（县）房地产管理部门办理产权登记D. 房屋的所有权人和使用人为两个人13、评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于。A :估价对象B:估价师对估价方法的熟悉程度C:委托人D:估价机构资

13、料库中可用资料情况E:当地房地产市场状况14、对一般_的工程，开发商可在开标会议上当场决定中标单位， 同时公布标底， 并通知未中标单位退回招标文件、领回押金的时间和地点。A .规模小B. 内容复杂C. 规模较大D. 不太复杂15、属于债券基本要素的是。A :债券的票面价值B:债券的发行时间C:债券的价格D:债券的利率E:债券的补偿期限16、下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有。A :房地产抵押估价B:房屋征收评估C:房地产司法拍卖估价D:房地产转让估价E:房地产投资信托基金估价17、直接资本化法的优点是 _。A .指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和B.

14、 通常只需要测算未来第一年的收益C 每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解D 资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系E 计算过程较为简单18、下列对于信托的性质叙述有误的一项是 _。A 信托是受托人按委托人的要求全权代为管理或处理有关经济事务的信用行 为B. 信托合同生效后，信托财产的所有权仍属于委托人C 受托人不收取信托财产所产生的利益，其在管理和处理信托财产中产生的 亏损最终由受益人承担，受托人只收取其提供劳务的报酬D 信托收益根据资财运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人的盈利额并 不固定19、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时， 若采用现金流量折现法

15、计算， 则该待开发房地产开发经营期的起点应是 _。A 待开发房地产开发建设开始时的具体日期B 待开发房地产建设发包日期C 取得待开发房地产的日期D. 房地产开发完成并投入使用的日期20、下列，不属于房地产有偿转让。A :房地产买卖B:房地产入股C:房地产继承D:房地产抵债E:房地产赠与21、以下不属于销售费用的是 _。A 广告费B. 售楼处建设费C. 销售人员费用D. 交易手续费22、下列保险中，属商业保险的有。A :无担保保险B:保证保险C:信用保险D:健康保险E:失业保险23、直接导致市场失灵的原因有。A:外部性B:垄断C:排他性物品的生产D:信息不完全E:政府对市场的管理和协调24、若某商务写字楼目前尚未出租， 因而并未产生经