4冲刺串讲班讲义

1、房地产开发经营与管理2018 年房地产估价师网上辅导第六章评价指标与方法【考情分析】第1页章节2008200920102011201220132014201520162017第一章 房地产投资与投资风险第二章 房地产市场与市场运行第三章 房地产开发程序与管理第四章 房地产市场与分析第五章 现金流量与资金时间价值第六章评价指标与方法第七章 风险分析与决策第八章 房地产开发项目可行性研究第九章 房地产金融与项目融资第十章 物业资产管理年份单项选择题多项选择题题计算题合计2017 年6 题 6 分2 题 4 分2 题 2 分2 题 20 分12 题 32 分2016 年4 题 4 分1 题 2 分2

2、 题 2 分1 题 12 分8 题 20 分2015 年4 题 4 分2 题 4 分2 题 2 分1 题 12 分9 题 22 分2014 年5 题 5 分2 题 4 分2 题 2 分2 题 20 分11 题 31 分2013 年4 题 4 分2 题 2 分2 题 20 分8 题 26 分2012 年6 题 6 分1 题 2 分2 题 2 分2 题 20 分11 题 30 分2011 年4 题 4 分2 题 4 分2 题 2 分1 题 8 分9 题 18 分2010 年5 题 5 分2 题 4 分2 题 2 分1 题 12 分10 题 23 分2009 年9 题 9 分2 题 4 分2 题 2

3、 分1 题 15 分14 题 30 分2008 年6 题 6 分2 题 4 分2 题 2 分2 题 20 分12 题 32 分房地产开发经营与管理2018 年房地产估价师网上辅导（金融财经工程类全网资料第一节 效益和费用识别1.投资分析中的成本与财务会计中的成本的不同2.房地产投资项目中投资与成本3.开发项目总投资4.开发成本当房地产开发项目建成时，将开发建设投资转为开发成本。 同一项目有不同5.概念之间的关系的，可以通过开发建设投资的合理分摊，分别估算每种的成本。6.期间费用第2页项目内容概念指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的费用类型·用·财务费用

4、3;销售费用投资形式经营方式投资成本开发投资出售开发建设投资开发成本出租开发建设投资营业成本运营费用置业投资出售投资、装修及更新改造投资开发成本出租投资、装修及更新改造投资、经营资金营业成本运营费用项目财务会计中的成本投资分析中的成本内涵实际发生费用的对未来将要发生的费用的和估算数量数据唯一方案不同，成本数据不同内容增加机会成本、沉没成本、不可预见费用等房地产开发经营与管理2018 年房地产估价师网上辅导7.期间费用的归属8.利润总额（税前利润）与净利润利润总额营业利润营业外收支净额营业外收支净额投资补贴收入营业外收入营业外净利润利润总额所得税9.房地产业涉及的范围（销售出租）10.土地转让国

5、有土地使用权、地上的物及其附着物并取得收入的和个人，缴纳土地。按转让房地产所取得的增值额，按 30%60%的累进税率计算征收。 土地的征收执行预征和制度，预征时点与营业税相同，预征率为销售收入的 1%2%，待项目全部竣工、办理结算后再进行，多退少补。采用核定税率征收土地时，核定征收率不得低于 5%。【重点难点】土地计算【重点难点】土地的税率增值率增值额/扣除项目金额第3页四级超额累进税率50%的部分30%50%100%部分40%100%200%部分50%200%以上部分60%1.房地产收入总额1.1 销售收入2.扣除项目金额15 合计2.1 土地成本2.2 房地产开发成本2.3 房地产开发费用

6、2.4 与转让房地产有关的税金2.5 加计 20%扣除（2.12.2）×20%3.增值额124.增值率3/2项目标准销售不动产，提供不动产租赁服务率一般纳税人年应税销售额超过 500 万元税率为 10%小规模纳税人年应税销售额未超过 500 万元按 5%的征收率房地产开发经营与管理2018 年房地产估价师网上辅导11.企业所得税的预征【重点难点】房地产开发企业所得税预计计税毛利率的规定12.房地产投资效果的表现形式（第二节金融财经工程类全网资料评价指标1.投资回收与投资回报【重点难点】用年值与现值的关系来理解投资回收和回报第4页类型经营方式效果表现形式置业投资出租·

7、3;物业增值·股权增值·收入·物业转让或物业的再融资行为开发投资销售·开发利润·成本利润率·投资率等指标·主要是销售收入项目所在位置预计计税毛利率位于省所在地的城区和郊区的不低于 20%位于地级市城区和郊区的不低于 15%位于其他地区的不低于 10%项目节点企业所得税处理预售时预征根据项目所在地的级别，确定计税毛利率（先预估一个利润水平）A%计算当期应纳税所得额（季或月）预售收入×A%期间费用及附加土地当期应纳所得税当期应纳税所得额×25%完工后结算计算出实际销售收入的毛利额差额调整情况实际销售收入的毛利

8、额以上累计的预售收入毛利额差额调整情况计入完工年度应纳税所得额完工年应纳所得税当年应纳税所得额×25%房地产开发经营与管理2018 年房地产估价师网上辅导2.评价指标体系（2836）共 17 个指标【重点难点】房地产开发投资与置业投资指标体系3.全部投资与金4.计算三类指标的意义第5页项目内容房地产投资的资金来源一是金，二是借贷资金投资者利用借贷资金进行投资，或使用财务杠杆的主要目的为了提高金的投资水平如何使用借贷资金才能提高金水平，具有正向放大作用只有当项目全部投资的平均水平高于借贷资金成本时项目类型能力指标清偿能力指标静态投标动态指标房地产开发投资（4 静 3 动 3 偿）成本利

9、润率财务内部率财务净现值动态投资回收期借款偿还期利息备付率资产负债率销售利润率投资利润率静态投资回收期房地产置业投资（6 静 3 动 5 偿）投资利润率借款偿还期偿债备付率资产负债率 比率速动比率金利润率 金净利润率现金回报率投资回报率静态投资回收期房地产开发经营与管理2018 年房地产估价师网上辅导5.通货膨胀的影响通货膨胀使现金的力下降，投资者必须提高期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响。理论上，预期率通常随着对通货膨胀率的变化而变化，当折现率不包含对通货膨胀的补偿时，折现值才是一个常数。6.通货膨胀和房地产增值的区别7.对投资分析工作的影响（两种方法考虑通货膨胀）未来年份经营收入以及运营成

10、本随着通货膨胀分别有所增加。如果在（第三节 动态现金流估算过程中没有考虑通货膨胀的影响，则可以调低折现率。金融财经工程类能力指标及其计算全网资料【财务净现值（FNPV）】1.财务净现值的内涵2.财务净现值的计算公式各年净现金流量相等时（AP）各年净现金流量不相等时（FP）第6页项目内容概念是指项目按行业的基准率或设定的目标率，将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和实质·将发生在不同时点的现金流，统一折算到 0 点位置，再进行代数运算。·本质是 AP 或FP，再求和项目通货膨胀房地产增值不同导致资金和信用规模以及总体价格水平的上升， 导致力下降需求超过供

11、给，从而导致房地产价值上升对折现率的影响不同导致折现率提高增值一般不影响折现率房地产开发经营与管理2018 年房地产估价师网上辅导3.基准内涵率·反映资金时间价值的参数。·是投资所要求的最低投资决定因素（两个）·资金成本·项目风险4.项目计算期的界定 n率，称最低要求率。5.重要的四期6.判定标准 FNPV0，说明方案的获利能力达到或超过了基准率的要求，项目在财务上可以接受； FNPV0，说明方案达不到预定的水平，方案不可接受。【注意】FNPV0 时，说明方案的获利能力正好达到了基准率的要求，项目是可行的。【财务内部1.财务内部概念·财务内部公

12、式率（FIRR）】率的内涵率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。·FNPV0 时，求 FIRR2.内部项目以此率的含义（三种）期内项目内部未收回投资每年的净率率，到项目期终了时，所有投资可以被完全收回也表明了项目投资所能支付的最高利率3.内部内部率的计算率函数的性质是单调减函数·i1 时，净现值为 NPV10，则 FIRR 一定比i1 大第7页名称内涵开发期从土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期，包括准备期和建造期销售期从正式销售（含预售）开始到销售完毕的时间周期；预售时，与开发期有重叠经营期为预计出租经营或自营的时间周期；以土地使用权剩余年限

13、和物使用中较短的年限为最大值经营准备期为开业准备活动所占用的时间，从获取物业所（使用权）开始，到出租经营或自营活动正式开始截止。经营准备期的时间长短，与购入物业的初始装修状态等因素相关房地产开发经营与管理2018 年房地产估价师网上辅导·i2 时，净现值为 NPV20，则 FIRR 一定比i2 小4.插值法计算内部率（比真实值要大一点） i1 时，净现值为 NPV10 i2 时，净现值为 NPV20 i1 和i2 之差不应超过 1%2%5.判定标准【注意】IRRic 时，项目在财务上正好达到行业基准【动态投资回收期】1.动态投资回收期的概念率或目标率，项目可行。是指当考虑现金流折现时

14、，项目以净的重要指标。投资回收期自投资起始点算起。2.动态投资回收期的计算第一步，求出各期的净现金流量抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力第二步，将各期的净现金流量折现（求出现值）第三步，逐期累计净现金流量的现值第四步，套用公式计算3.计算公式4.判定标准【注意】如果 PbPc，说明正好在基准回收期这个时间回收了所有投资，项目在财务上可行。第四节 静态能力指标及其计算（八个静态指标）第8页房地产开发经营与管理2018 年房地产估价师网上辅导【成本利润率、销售利润率、投资利润率】1.成本利润率的内涵成本利润率是指开发利润占总开发成本的比率。实际是对开发商所承担的开发风险的回报。2.

15、总开发价值的内涵【重点难点】项目总开发成本中财务费用的计算期土地费用的利息的计息时间，按项目开发周期其它成本的利息的计算时间，按建造期的一半一般用要计利息，但销售费用不计利息【重点难点】项目总开发价值折现计算中的折现时间折现时间为经营期，用土地期限减去开发期3.总开发成本的内涵土地费用勘察设计和前期工程费安装工程费基础设施建设费公共配套设施建设费其他工程费开发期间税费用销售费用财务费用不可预见费【特别提示】销售费用属于总开发成本，但销售税费不属于总开发成本4.成本利润率指标判定标准成本利润率一般与目标利润率进行比较，大于目标利润率，则项目可接受。第9页房地产开发经营与管理2018 年房地产估价

16、师网上辅导5. 成本利润率指标说明成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率，一个项目只有一个，而不是分年；一个开发期为 2 年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率 35%45%；成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率。6. 销售利润率概念·是衡量房地产开发项目公式销售收入水平的指标7.投资利润率开发投资置业投资1. 如进入正常经营期，就用正常年份的年利润总额2. 如经营期内各年的利润变化幅度较大，应计算经营期内年平均利润高总额3.项目总投资项目总开发成本经营费用（参见【重点难点】成本利润率与投资利润率的区别P172）【1.金利润率、金利润率金净利润率】实质·

17、;反映投入项目的金的能力，也是一个年度指标。·注意是税前利润，即总利润。公式2.金净利润率实质·反映投入项目的金的能力，年度指标，是税后利润。第10页成本利润率投资利润率性质项目指标一个项目只有一个年度指标 分年度计算项目利润总额年度利润总额或年平均利润总额分母项目总开发成本项目总投资项目总投资开发成本经营费用房地产开发经营与管理2018 年房地产估价师网上辅导公式金净利润率年税后利润总额或年平均税后利润总额/【静态投资回收期】1.静态投资回收期概念金×100%·是不考虑现金流折现时，项目以净公式抵偿全部投资所需的时间。2.静态与动态投资回收期的区别两者

18、的内涵相同，只不过静态的没有考虑资金的时间价值，动态的考虑了资金时间价值。其它条件完全相同时，动态投资回收期一定要大于静态投资回收期。【现金回报率、投资回报率】1.现金回报率适用范围·适用于房地产置业投资，反映了置业投资项目的概念能力·现金回报率是每年所获得的现金【重要公式】与投资者初始投入的权益的比率【两个重要公式】税前现金流营业收入运营费用还本付息税后现金流税前现金流企业所得税2.投资回报率概念·是指房地产置业投资中，每年所获得的净与投资者初始投入的权益的比率。·该指标反映了初始权益投资与投资者实际获得的之比。投资回报率与现金回报率的区别·

19、前者还考虑了房地产投资的增值【重要公式】和权益增加（两部分）。【重点难点】投资者权益增加年还本付息年利息第11页房地产开发经营与管理2018 年房地产估价师网上辅导【重点难点】解题思路【税前净现金流】税前净现金流营业收入运营费用还本付息【税后净现金流】税后净现金流税前净现金流企业所得税【企业所得税】企业所得税（税前净现金流投资者权益增加值折旧）×25%【投资者权益增加】投资者权益增加年还本付息年利息（金融财经工程类全网资料第五节 清偿能力指标及其计算（6 个清偿能力指标）【利息、借款偿还期】1.利息计息规定·当年发生的借款，利息按半年计息。·以前年度的借款，按全年

20、计息。公式2.还本付息的方式（五种）一次还本利息照付每期只还利息不还本金，最后一期偿还本金和当期利息；等额还本利息照付每期偿还等额的本金和相应的利息，总额每期减少；（也叫等额本金还款）等额还本付息每期还款相等，月供即此类；偿付到期还本付息；气球法借款期内任意偿还本息，到期末全部还清。3.等额本金还款（四个公式）4.借款偿还期概念·是指项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。公式第12页房地产开发经营与管理2018 年房地产估价师网上辅导判定标准·当借款偿还期满足机构的要求期限时，即认为项目有清偿能力。【利息备付率和偿债备付

21、率】1.利息备付率公式含义·表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。判定标准·一般房地产投资项目，利息备付率应介于 22.5。2.偿债备付率公式含义·表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。判定标准·一般的房地产置业投资，该指标应介于 1.151.35。【公式梳理】【资产负债率、1.资产负债率公式比率、速动比率】第13页房地产开发经营与管理2018 年房地产估价师网上辅导说明·资产负债率高，企业·资产负债率低，企业金不足，对负债依赖性强，应变能力差；金充裕，企业应变能力强；·房地产开发企业属于资金密集型企业，需借用较多的款项，所以资产负债率较高。2.比率（偿债能力比率）概念·是反映项目各年偿付负债能力的指标。公式说明·比率越高，营运越多，债权就越安全。判定标准·一般企业为 200%以上；·房地产企业的3.速动比率概念比率相对较低。·是反映项目快速偿付负债能力的指标，属短期偿债能力指标。·速动资产为公式资产减去存货。判定标准·一般企业为 100%；·房地产开发企业速动比率较低。（金融财经工程类全网资料第六节 房地产投资方案比选1.互斥关系