对建造—租赁项目管理模式的探讨

1、对建造租赁项目管理模式的探讨     你正在浏览的工程论文是对建造租赁项目管理模式的探讨            内容提要 本文主要分析了国内新出现的工程项目管理模式B-R项目管理模式，并对项目参与方职能的重新定位和产生的背景进行了介绍，同时，还将其与D-B项目管理模式和EPC项目管理模式进行了对比分析。作为一种新型的工程项目管理模式，B-R模式具有自身的优势，能够满足特定项目中业主的特殊需求，具有较强的适用性。最后，本文分析了目前在国内

2、使用B-R项目管理模式可能存在的问题及其应用前景。关键词 B-R项目管理模式 D-B项目管理模式 EPC项目管理模式随着经济全球化的发展，跨国投资在世界范围内呈较快的增长趋势。我国近年来的外商投资大幅度增长，长三角作为外商投资的聚集地，工程承包业也迅速发展，各种新型的项目管理模式在这里实践、产生，为大型投资项目、复杂投资主体等提供了新的管理模式的选择。在工程承包业较为发达的国家已经运用得较为成熟、普遍的设计建造(D-B)项目管理模式、EPC项目管理模式在长三角的很多工业项目中也得到了越来越广泛的应用，促进了工程项目管理水平的提高。而由于某些工程项目的特殊性，特别是业主对项目要求的特殊性，这里也

3、产生了对新型项目管理模式的探索和尝试，本文所探讨的B-R项目管理模式即其中的一种。一、B-R项目管理模式的基本含义B-R是项目管理模式Build-Rent的缩写，其含义是建造-租赁，也就是由一家公司，通常为开发商(也可以是承包商，本文称之为B-R承包商)负责项目的建造和租赁，并提供项目的维护管理服务。这里的建造是“订单”式的建造，租赁是向要求“订单”建造的业主定向租赁。提供B-R服务的B-R承包商可能是具有这些职能机构的大型开发商或承包商，或者是通过雇用设计分包商、专业分包商、供应商、项目经营公司等满足业主需求的同类公司，也可以是这些公司组成的联营体(JV)。在这种项目的合同关系中，业主指定业

4、主代表或项目管理团队负责项目的招标工作、合同起草和签订等工作，基本上不涉及对实际的项目设计和建造过程的管理。在B-R项目管理模式中，合同架构和职责非常清晰明确，这也是该项目管理模式的主要优势，其合同关系见下图。从传统意义上来说，B-R模式不是工程项目管理领域的一个创新，很多业主都通过建造商业物业，然后在出租经营中获利，比如开发商建设商场进行租赁。但是，对于特定的工程项目而言，B-R模式所采用的其实是全新的项目管理理念，主要体现在对传统意义上业主和承包商角色的全新定位。在这种项目管理模式中，业主在很多情况下是大型的跨国公司，要求B-R承包商负责项目的选址、申请和报批、设计、建造、安装、维护管理等

5、全过程的服务。在所建成的物业满足业主的使用要求之后，业主按照与B-R承包商所签订的租赁合同支付租金，这样的租赁合同执行期限短的在5年左右，长的达10-20年。B-R承包商从租赁中获得回报，物业的产权仍然归该B-R承包商所有。当然，在B-R模式下，B-R承包商必须在项目选址之前(甚至更早)就与业主签订一揽子协议，要求该定向建造的物业(主要情况下为工业厂房，以及一些附属设施，如宿舍等)由业主租赁一定的年限，相应地，业主在招标时也要对该物业的建造提出自己的要求(Clients Requirements)，主要涉及物业的使用功能、建筑形象以及技术方面的要求。在有些情况下，业主也可能提供部分或全部的设计

6、图纸，或负责设备采购、安装，只将整个建造过程和维护管理交给B-R承包商。二、B-R项目管理模式产生的背景B-R项目管理模式的产生基于以下几个背景：(一)业主对物业的特殊要求。在长三角的很多城市中，外商投资需要工业厂房等基础设施，所以，很多企业在当地的开发区修建标准厂房进行出租，获得收益。但是，这些标准厂房有时很难满足某些专业公司的特殊要求，或者需要进行大量的再投资对标准厂房进行改造，产生了不必要的浪费。这种情况下，先有“订单”再进行建设的工程项目就产生了。(二)宏观投资环境的变化和影响。近年来，由于我国土地成本、人力成本的大幅度上升，很多沿海的外资企业开始向内地，或向亚洲其他成本更低的地区转移

7、。这样，很多企业更加重视厂房使用期限内的成本节约。租赁无疑比建造减少了大量的前期投入，又可以减少因企业转移可能产生的损失。(三)承包商更容易控制风险。很多大型跨国公司不愿意在项目选址、申请和报批、物业维护上花大量的人力、财力，特别是他们在短期内很难深入了解我国的法律制度及人文环境，从而对项目各种手续的报批感到力不从心，所以，更希望有一家B-R承包商能够提供这些专业服务。B-R承包商长期从事工程建设，依靠对工程制度的了解和当地的政府关系，能更好地控制这些风险。(四)业主希望减少对项目建设过程的管理。很多跨国公司在我国投资的项目，在与承包商签订合同后，花费了大量的精力进行建设过程的管理，但是，由于

8、我国工程承包业还不够发达、承包商的管理水平还较低、资信体系还不够健全，以及国内外工程惯例(比如工程结算)方面的差异，所以，在建设过程中产生了大量的工程纠纷，甚至在投产使用后暴露出大量的问题，使得业主原定的投资计划被打乱、投产时间推迟，严重地损害了投资效益。所以，很多业主更愿意将整个建设过程交给承包商，从繁琐的过程管理中解脱出来，只审查项目的质量能否满足使用要求就可以了。(五)投资主体多元化和社会分工专业化的要求。近年来，建筑业投资主体多元化的趋势越来越明显，这些主体的建设行为具有短期性，所以，在工程管理方面不能积累足够的经验，特别是现代工程项目变得规模庞大而复杂，传统方式已经很难管好工程项目了

9、。而随着工程承包业的发展，承包商的实力逐渐壮大，他们作为专业的建造商，积累了丰富的工程管理经验。按照专业化社会分工的要求和自然选择，业主逐渐将大部分的管理权交给了承包商。这也正体现了FIDIC合同条件下“谁最能控制风险谁承担风险”的“最具控制力原则”。三、B-R项目管理模式与D-B项目管理模式和EPC项目管理模式的比较分析作为一种新型的项目管理模式，B-R模式的管理理念与D-B模式和EPC模式有相似的地方，比如，将项目的建设过程更多地交给专业的承包商。但是，他们之间又有很多差异，表1列出了B-R模式和D-B模式以及EPC模式的比较分析。四、B-R项目管理模式的优缺点分析与传统项目管理模式、D-

10、B项目管理模式、EPC项目管理模式一样，B-R项目管理模式也有自身的优缺点和适用范围，下面分别从业主和B-R承包商两个角度分别进行分析。(一)业主选用B-R模式的优缺点业主选用B-R模式进行项目管理，有以下几个优点：1.大大地减小了项目的投资规模。由于B-R模式要求B-R承包商提供项目全部的前期设计和建造服务并提供全部的建设资金，业主按照租赁的方式支付租金，所以，节省了项目建设的巨大投资。从现金流的角度来说，减轻了业主短期的资金压力。2.规避了整个项目建设过程的风险。将项目的整个建设过程交给B-R承包商，也转移了项目建设过程的全部风险，业主从项目的质量、进度、成本控制的日常管理中解脱出来，专著

11、于企业的产业发展目标。在这种模式中，B-R承包商对项目的建设和维修负责，同时，建造的最终产品属于B-R承包商，所以，他们更有质量、进度、成本控制的积极性，业主易于获得高质量的建造产品和服务。对业主而言，选用B-R模式进行项目管理，有以下几个不利的方面：1.在国内，能够从事B-R承包的开发商和承包商还比较少。一方面，B-R承包商承担了项目的全部成本和风险，要求承包商具有很强的资金实力和风险管理能力，目前，国内这样的开发商或承包商还比较少。另一方面，由于B-R承包商负责项目的设计、施工和运营，在这种情况下，通常只有大型开发商或施工企业才具有这样的全程管理能力，或只有通过组建JV进行B-R承包。所以

12、，业主很难选择到合适的B-R承包商。2.租赁的成本较高。与常规的标准厂房相比，这种“订单”式的厂房租赁价格会高出许多。第一，由于采用B-R模式进行项目建设时，很难用竞争性招标的方式进行发包，而必须采用邀请招标的方式，并有大量的谈判过程。B-R承包商会因为竞争对手数量的减少而提高报价。第二，B-R承包商必须将业主转嫁的全部建造风险、业主的信用风险等计入成本中，特别是由于这种项目的执行期限长，风险很大，所以，承包商必须考虑这部分风险成本的增加。第三，这种“订单”式的厂房可能在业主租赁期结束之后，很难继续出租或者需要继续追加投入进行改造，以满足租户的需求，所以，也必须考虑这部分成本。综合上述三个方面

13、原因，业主的租赁成本会比较高。(二)B-R承包商选用B-R模式的优缺点对B-R承包商来说，选用B-R模式进行项目管理，有以下几方面的优点：1.与其他项目管理模式相比，利润更为丰厚。提供这样的全程服务的B-R承包商数量少，可以避免激烈的竞争，容易在市场上形成核心竞争力，又由于承担大部分项目风险而获得高利润。2.减少了在建设过程中，业主和承包商之间的争端，避免了因此而受到的损害。B-R模式可以避免在其他项目管理模式中由于业主参与建造过程的管理而产生的进度支付、工程变更等容易引起工程争端的问题。3.可以获得物业增值带来的收益。由于土地等资源具有稀缺性，“定制”建造的物业可能在今后的一定时间内大幅度增

14、值，获得增值收益。4.工程结算方式简单。由于工程项目的特殊性，常常在建设过程中产生变更、签证等，导致工程价款的结算非常复杂和困难。在B-R模式中，项目的建造成本都由B-R承包商承担，不产生工程款结算和进度支付的问题，业主只是在工程投产后按照双方约定的价格支付租金，降低了B-R承包商的结算风险。但是，对于B-R承包商来说，参与B-R承包也有以下几方面的缺点：1.风险较大。主要由于合同执行时间长以及由此产生的业主资信方面的风险。B-R承包商可以通过组建JV联合投标，也可以要求业主提供担保以降低风险。2.前期成本和投入较大。在B-R模式中，大部分的B-R承包商在整个建造过程中都不能获得业主的工程支付

15、，而全部由自己承担，只有在业主支付租金时才产生收益，与其他项目管理模式相比，B-R承包商的前期成本和投入较大。当然在有些情况下，可以通过谈判要求业主提前支付一定数额的租金，以减少资金压力，这也是降低风险的一个途径。五、在国内使用B-R项目管理模式可能存在的问题及其应用前景分析由于B-R模式能够满足现代工程项目投资主体多元化和项目特殊性的要求，具有简明清晰的合同关系，因而成为业主的选择。但是，作为一种新型的项目管理模式，业主和B-R承包商对B-R项目管理模式都还有一个认识和熟悉的过程。目前，在国内，虽然有的项目已经在运用B-R模式实施项目管理，但是，与大规模的运用还有一定的距离。主要在于以下几方

16、面原因：一是没有可以借鉴的合同文本。国内建设工程施工合同(示范文本)主要适用于工程施工合同，国际上更为通用的FIDIC合同条件、JCT合同条件等也没有包含根据这种项目管理模式单独设计的合同文本。这种项目管理模式在使用时，根据需要可以参照租赁合同和1999版FIDIC“黄皮书”(Design-Build合同条件)或“银皮书”(EPC合同条件)的主要条款编写合同文本。二   你正在浏览的工程论文是对建造租赁项目管理模式的探讨            是国内对这种新型的B-R模式的研究探讨还很少。三是国内能够进行B-R承包的有实力和管理经验的开发商和承包商的数量还比较少。四是这种项目管理模式基本上适用于跨国投资的工业项目，所以，还不可能在普遍范围内使用、推广。五是与其他项目管理模式相比，这种模式的合作期限长达10-20年，双方都有很大