《成本管理培训》

1、目目 录录 前言前言 成本管理理念成本管理理念成本控制基本方法成本控制基本方法建立多层次成本管理体系建立多层次成本管理体系房地产全过程成本控制要点房地产全过程成本控制要点思考与总结思考与总结2022年3月8日1前前 言言2022年3月8日22022年3月8日3成本管理的重要性成本管理的重要性取决于企业的取决于企业的竞争价值竞争价值！著名管理学大师著名管理学大师“迈克尔波特迈克尔波特”说：说：以产品成本领先策略为第一类策略成本领导策略避开竞争策略，做细分市场，不介入主流市场的竞争，这样的话，成本空间要求不是那么的严格。产品差异策略集中资源领域发展，在这方面将技术优势提拔得很高，把品牌形象塑造得很

2、高很高。重点集中策略 前言前言结论：企业如果是做小可以选择产品差异化策略，如果做大，没有成本优势很难做大。大企业必定有某种成本优势！2022年3月8日4 前言前言成本管理目的=降低成本2022年3月8日5 前言前言案例：成本领导策略型企业案例：成本领导策略型企业成本管理目的？成本管理目的？ DELL 电脑就是一个很典型成本策略型的企业，其建立网上订购电脑的直销方式，使得产品的生产更加有序，节约了大量的营销费用，降低大量的库存成本，因而获得一种很好的（成本）优势。在电脑市场中，十年前很多的品牌到现在衰落了很多，比如 1993、1994 年的 ASP 失去了踪影、IBM 几乎没有了台式电脑，COM

3、PAQ 被 HP 合并，反而 DELL企业在中国越做越大， 其中成本优势是一个很重要的原因。 目前大企业用的服务器、电脑大多是 DELL 的。沃尔玛连锁超市打着“天天平价”的口号，以平价销售商品。其背后具有一个强大的成本管理系统，依靠全球卫星通讯技术，补货、进货很准确，大批量的进货，使其具有超强的全球采购议价能力。其“天天平价”的模式不是说做就能做到的，需要强大的支持平台， 依靠“天天平价”的沃尔玛就是这样做成了世界最大企业。2022年3月8日6 前言前言表象表象搞成本管理就是力图省钱搞成本管理就是力图省钱实质实质1、光、光靠省钱省不出成本管理优势；靠省钱省不出成本管理优势；2、成本、成本优势

4、的获得需要依靠对应于业务运作优势的获得需要依靠对应于业务运作 的的成本模式的建立。成本模式的建立。成本管理理念成本管理理念2022年3月8日7成本管理特征2022年3月8日8一、一、成本管理理念成本管理理念成本行业特征成本5W1H分析成本发展过程不同角色的成本管理施工企业设计单位造价咨询公司房地产企业成本管理成本管理=合理确定合理确定+有效控制有效控制现场与花费，管理上的问题设计周期与深度，技术上的问题图纸与定额，技术上的问题产品与市场，经营上的问题：就是要知道产品与市场，经营上的问题：就是要知道哪些该花哪些不该花（有效），每部分花哪些该花哪些不该花（有效），每部分花多少合适（匹配），合理配置

5、成本（均多少合适（匹配），合理配置成本（均衡）。强调成本导向，成本管理是为了配衡）。强调成本导向，成本管理是为了配合产品开发，做出更好的产品。合产品开发，做出更好的产品。 小结：不同利益原则下导致目的不同，导致成本管理关注对象、工作内容及方法等方面的差异。1 1、房地产成本管理行业特征、房地产成本管理行业特征2022年3月8日9一、一、成本管理理念成本管理理念成本行业特征成本5W1H分析成本发展过程2 2、房地产成本房地产成本管理理念管理理念-5W1H-5W1H分析分析提升价值提升价值1.成本管理的目的（WHY)全成本全成本2.成本构成（WHAT)规划、确定、控制规划、确定、控制3.成本管理出

6、发点（WHERE)全过程全过程4.成本管理阶段（WHEN)全员全员5.成本管理责任人（WHO)目标管理目标管理6.成本管理方法（HOW)2022年3月8日10一、一、成本管理理念成本管理理念成本行业特征成本5W1H分析成本发展过程2 2、成本管理目的、成本管理目的（WHYWHY）消除无效成本提升投资价值最有效收益成本控制不等于省钱，花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键；避免价值不平衡造成的浪费（怎么花钱）利利 润润房地产公司目标：成本管理目标：企业目标与成本管理目标一致性2022年3月8日11一、一、成本管理理念成本管理理念成本行业特征成本5W1H分析成本发展过程

7、3 3、成本管理构成、成本管理构成（WHATWHAT）1、成本的概念：成本是企业在产品生产经营过程中，为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费2、成本的构成建造成本=建安工程费+基础设施+公共配套费开发成本=土地费用+ 前期费+建造成本+开发间接费全成本=开发成本+期间费（营销、财务和管理等）3、时间与空间上的分布时间：建设全过程都在发生空间：公司+现场；实体+费用空间时间成本2022年3月8日12一、一、成本管理理念成本管理理念成本行业特征成本5W1H分析成本发展过程3 3、成本管理构成、成本管理构成（WHATWHAT）工程成本工程成本项目全项目全成本成本 开发成本开发成本表格：成本科

8、目及执行部门2022年3月8日13一、一、成本管理理念成本管理理念成本行业特征成本5W1H分析成本发展过程4 4、成本管理立足点、成本管理立足点（WHEREWHERE）成本的决定因素外部：市场价格内部：产品定位成本的影响因素资金进度协调经营技术管理成本确定方法销售市场原材料市场定额数据库合理确定合理确定成本成本 小结：成本确定是控制的前提和基础，根据市场定价原则，没有准确只有合理。成本管理成本管理=合理确定合理确定+有效控制有效控制2022年3月8日14一、一、成本管理理念成本管理理念成本行业特征成本5W1H分析成本发展过程4 4、成本管理立足点、成本管理立足点（WHEREWHERE）成本控制

9、的要素制定目标；偏差测定、修正。成本有效控制前提目标合理实在；实际结果及时反馈。成本能动控制不等同于限制；时刻掌握实际与目标偏差的原因、幅度、造成后果； 相应的调整方案；心中有数。有效控制有效控制成本成本 小结：动态监控，做到随时心中有数。成本管理成本管理=合理确定合理确定+有效控制有效控制2022年3月8日15一、一、成本管理理念成本管理理念成本行业特征成本5W1H分析成本发展过程5 5、成本管理成本管理阶段阶段 （WHENWHEN） 成本测算，项目经济性评价，盈利目标立项阶段 选择性价比最好的产品，制定产品目标与发展计划策划阶段 方案设计：最经济合理方案，符合项目定位，体现产品特征；初步设

10、计：材料设备的合理选型；施工图设计：限额设计，图纸的质量和时间保证设计阶段：产品目标与成本目标的制定 通过市场竞争找到合适的价格和单位，完备的合同（与合作伙伴双赢的关系，资源与技术的把握）发包阶段 变更和签证的管理，付款审核，动态监控施工阶段 结算、索赔办理，项目后评估竣工阶段 保修金、维护费用的管理维护运营阶段2022年3月8日16一、一、成本管理理念成本管理理念成本行业特征成本5W1H分析成本发展过程5 5、成本管理责任、成本管理责任主体主体 （WHOWHO） 要点：所有与产品制造相关的部门，都有成本管理的责任，都要具有成本意识。 成本意识：只要考虑了性价比问题，就是有成本意识 控制主体：

11、从“谁花钱控制谁”到“谁花钱谁控制”2022年3月8日17一、一、成本管理理念成本管理理念成本行业特征成本5W1H分析成本发展过程6 6、成本管理基本、成本管理基本方法方法 （HOWHOW） 目标确定依据经验数据库、市场调研、产品把握。 目标管理过程PDCA 循环 实现目标动态监控手段信息化2022年3月8日18一、一、成本管理理念成本管理理念成本行业特征成本5W1H分析成本发展过程6 6、成本管理基本、成本管理基本方法方法 （HOWHOW）数据库、市场调研产品把握数据库、市场调研产品把握图纸影响作用图纸影响作用人材机影响作用人材机影响作用应用时间点应用时间点2022年3月8日19一、一、成本

12、管理理念成本管理理念成本行业特征成本5W1H分析成本发展过程6 6、成本管理基本、成本管理基本方法方法 （HOWHOW）6.2 PDCA6.2 PDCA循环循环2022年3月8日20一、一、成本管理理念成本管理理念成本行业特征成本5W1H分析成本发展过程6 6、成本管理基本、成本管理基本方法方法 （HOWHOW）6.3 6.3 监控信息化监控信息化ERPERP系统系统合同与成本管理数据库合同与成本管理数据库2022年3月8日21一、一、成本管理理念成本管理理念成本行业特征成本5W1H分析成本发展过程房地产房地产成本管理的发展过程成本管理的发展过程立项策划设计发包招标竣工维护估、概、预算合同价、

13、付款、结算价成本实现由虚到实的变化，转折点就是发包。2022年3月8日22一、一、成本管理理念成本管理理念成本行业特征成本5W1H分析成本发展过程房地产房地产成本管理的发展过程成本管理的发展过程成本管理水平成本管理水平产品价值提升产品价值提升审算型控制型能动型强调企业/团队的共同目标面向公司利益，讲求性价比发掘价值，创造价值强调不能突破目标值定额模式下，强调个人经验追求算得快、算量准定额熟、套价正确2022年3月8日23一、一、成本管理理念成本管理理念成本行业特征成本5W1H分析成本发展过程小 结 结合产品和市场，以造价计算和成本分析为基础，以目标管理为方法，以技术管理为保障，以产品价值的实现

14、为目标开展成本管理工作。成本控制基本方法成本控制基本方法- -目标成本管理目标成本管理2022年3月8日242022年3月8日25二二、目标成本管理目标成本管理 不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标。1.目标的内涵目标的内涵 目标不是上限而是基准，目标的作用在于心中有数。2、目标的作用、目标的作用 成本目标是整个项目团队的目标，目标范围覆盖全成本。3、目标的范围、目标的范围目标管理原则目标制定过程目标分解方法目标实现方式1 1、成本目标管理原则、成本目标管理原则2022年3月8日26二二、目标成本管理目标成本管理目标管理原则目标制定过程目标分解方法目标实现方式2 2、成本目标制定

15、过程、成本目标制定过程1、目标制定的时间： 几个阶段2、目标制定的方法：正向与反向3、目标制定的要求：成本产品2022年3月8日27二二、目标成本管理目标成本管理目标管理原则目标制定过程目标分解方法目标实现方式、成本目标制定时间、成本目标制定时间立项阶段 目标雏形 成本水平是考虑是否立项的要素策划、设计阶段 成本测算 各期测算要有对应 前期目标控制后期目标方案确定后 正式责任成本目标施工图完成后 根据预算对目标做调整 内控目标2022年3月8日28二二、目标成本管理目标成本管理目标管理原则目标制定过程目标分解方法目标实现方式、成本目标制定时间、成本目标制定时间目标制定的六个阶段2022年3月8

16、日29二二、目标成本管理目标成本管理目标管理原则目标制定过程目标分解方法目标实现方式、成本目标制定方法、成本目标制定方法1 1、正向测算、正向测算测算依据-成本首先是由产品的定位与档次决定的，一般的依据文件有：项目发展报告、策划报告、各阶段的设计文件和交楼标准；测算方式-根据所掌握的经验数据和项目的特征，不一定是固定方式；团队工作-前期工作尽可能做细，促进策划、设计人员对产品的深入考虑，不要因为今后会发生变化而不作预先设定。适用于市场成熟度高的产品，如住宅等。如长动项目、一聋校项目前期拿地成本测算2022年3月8日30二二、目标成本管理目标成本管理目标管理原则目标制定过程目标分解方法目标实现方

17、式、成本目标制定方法、成本目标制定方法2 2、反向倒逼、反向倒逼确定销售价格水平；确定利润要求；反推计算成本水平。适用于有竞争优势、垄断资源的产品，如高端写字楼-深圳卓越前海壹号卓越前海壹号卓越前海壹号2022年3月8日31二二、目标成本管理目标成本管理目标管理原则目标制定过程目标分解方法目标实现方式、成本目标制定要求、成本目标制定要求水平恰当：支持定位，提升价值；既有可行性，又具挑战性，考虑风险。依据充分：定位支撑目标数据；了解市场、结合产品，有充分数据支持;内容具体明确：内容明确（比如同样是高档，各人心目中可能不同）；考虑全面，不漏项量化计算：尽可能有量化的计算，量价分离，而不是笼统的总数

18、，便于今后的对比分析；推行标准化：结合公司产品特点，制定公司通用的标准和表格，各项目的不同点在局部作调整强调考核作用：尽可能作为绩效考核指标；案例：一聋校项目成本测算2022年3月8日32二二、目标成本管理目标成本管理目标管理原则目标制定过程目标分解方法目标实现方式3 3、目标成本分解、目标成本分解 1、按合约规划分解 2、按项目实体分解 3、按考核责任分解2022年3月8日33二二、目标成本管理目标成本管理目标管理原则目标制定过程目标分解方法目标实现方式、按、按合约规划合约规划分解分解 目的：及时掌握实际发生成本，实施动态监控目的：及时掌握实际发生成本，实施动态监控分解依据分解依据：甲方的分

19、判与采购计划甲方的分判与采购计划分解内容：分解内容：总目标分解为每个合同项的目标总目标分解为每个合同项的目标分解时间分解时间：合约规划完成后确定分解项及初步总目标，设计阶合约规划完成后确定分解项及初步总目标，设计阶段完成各目标值的确定，招标签约过程中调整（范围段完成各目标值的确定，招标签约过程中调整（范围调整）调整）2022年3月8日34二二、目标成本管理目标成本管理目标管理原则目标制定过程目标分解方法目标实现方式、按工程实体、按工程实体( (业态业态) )分解分解 目的：成本数据合理性判定目的：成本数据合理性判定分解依据：分解依据： 项目建设内容（设计图纸及说明）。项目建设内容（设计图纸及说

20、明）。分解内容：分解内容：总目标分解为分部分项工程目标；包括功能组件的总目标分解为分部分项工程目标；包括功能组件的划分（专业与分项工程的划分），可细到分栋分层分划分（专业与分项工程的划分），可细到分栋分层分构件。构件。分解时间：分解时间：概算或预算完成后分解，招标签约后及结算后对比概算或预算完成后分解，招标签约后及结算后对比分析。分析。案例：项目月报2022年3月8日35二二、目标成本管理目标成本管理目标管理原则目标制定过程目标分解方法目标实现方式、按考核责任分解、按考核责任分解 目的：落实成本责任考核目的：落实成本责任考核分解依据：分解依据：部门或岗位成本管理职责及考核办法。部门或岗位成本管

21、理职责及考核办法。分解内容：分解内容：总目标分解为每个部门或岗位的成本管理指标总目标分解为每个部门或岗位的成本管理指标, 以及以及辅助管理的工作要求。辅助管理的工作要求。分解时间：分解时间：发展计划完成后即可确定责任，具体数据在预算调发展计划完成后即可确定责任，具体数据在预算调整后固定。整后固定。2022年3月8日36二二、目标成本管理目标成本管理目标管理原则目标制定过程目标分解方法目标实现方式、成本分解过程、成本分解过程策划阶段策划阶段定位策划报告设计阶段设计阶段图纸、选材用料、设备选型立项阶段立项阶段初步考察报告投资估算投资估算总成本测算总成本测算成本预控目标成本预控目标项目组建项目组建方

22、案初步施工图方案初步施工图分项成本测算、概算、预算分项成本测算、概算、预算发包阶段发包阶段合同合同金额合同金额成本目标成本目标成本目标调整成本目标调整成本动态成本动态按责任分解按责任分解按合同分解按合同分解按实体分解按实体分解可研报告2022年3月8日37二二、目标成本管理目标成本管理目标管理原则目标制定过程目标分解方法目标实现方式4 4、目标实现方式、目标实现方式产品标准，落实到设计、选型与合约产品标准，落实到设计、选型与合约技术与经济相结合的手段技术与经济相结合的手段加强过程控制加强过程控制实行动态监控，预测可能变化实行动态监控，预测可能变化偏差调整与内部平衡偏差调整与内部平衡过程与结果的

23、全面考核过程与结果的全面考核实现方式实现方式2022年3月8日38二二、目标成本管理目标成本管理目标管理原则目标制定过程目标分解方法目标实现方式1 1、成本目标管理的关键环节、成本目标管理的关键环节事前有目标：项目总成本目标及分解事前有目标：项目总成本目标及分解事中有监控：月报表事中有监控：月报表事后有分析：后评估报告事后有分析：后评估报告目标管理两阶段：招标前产品控制为主，招标后以动态监控目标管理两阶段：招标前产品控制为主，招标后以动态监控为主；为主；成本控制始终围绕产品与市场成本控制始终围绕产品与市场2 2、如何着手开展目标管理、如何着手开展目标管理建立科目，结合合约规划；建立科目，结合合

24、约规划；制定目标：方案、扩初、施工图阶段制定目标：方案、扩初、施工图阶段每月专人负责统计成本变更（针对每个合同）每月专人负责统计成本变更（针对每个合同）出成本月报，数据及分析、建议出成本月报，数据及分析、建议对数据的及时性进行考核要求对数据的及时性进行考核要求小小 结结建立多层次成本管理体系建立多层次成本管理体系2022年3月8日392022年3月8日40三三、多层次多层次成本管理成本管理体系体系机构组织（架构、岗位与职责）目标制定目标制定招标合约招标合约结算分析结算分析运营流程管理：项目成本全过程动态控制运营流程管理：项目成本全过程动态控制评价体系业务管理：四个重点业务环节业务管理：四个重点

25、业务环节业务规范变更签证变更签证三个基本面四个重点一条主线成本管理的基本内容成本管理的基本内容1 1、成本管理体系的、成本管理体系的基本内容基本内容基本内容管理规范运营流程评价系统2022年3月8日41三三、多层次多层次成本管理成本管理体系体系成本管理评价系统成本管理评价系统成本管理业务规范成本管理业务规范成本管理组织系统成本管理组织系统成本管理运营流程系统成本管理运营流程系统1 1、成本管理体系的、成本管理体系的基本内容基本内容基本内容管理规范运营流程评价系统2022年3月8日42三三、多层次多层次成本管理成本管理体系体系中国电建地产集团有限公司开发项目成本管理办法中国电建地产集团有限公司合

26、同管理办法（试行）湖北区域公司商务管理工作指引业务管理规范2 2、成本管理业务管理规范、成本管理业务管理规范基本内容管理规范运营流程评价系统2022年3月8日43三三、多层次多层次成本管理成本管理体系体系3 3、基于、基于房地产开发价值链运营流程系统房地产开发价值链运营流程系统基本内容管理规范运营流程评价系统2022年3月8日44三三、多层次多层次成本管理成本管理体系体系4 4、成本、成本管理评价系统管理评价系统 目的掌握市场信息积累经验数据汇总公司资源沉淀业务知识衡量工作成效 作用保证公司的成本管理水平稳定、提升 主要内容成本管理数据库成本管理考核指标基本内容管理规范运营流程评价系统2022

27、年3月8日45三三、多层次多层次成本管理成本管理体系体系4 4、成本、成本管理评价系统管理评价系统成本管理数据库基本内容管理规范运营流程评价系统2022年3月8日46三三、多层次多层次成本管理成本管理体系体系4 4、成本、成本管理评价系统管理评价系统数据的闭环交圈管理成本考核管理基本内容管理规范运营流程评价系统成本后评估房地产全过程成本控制要点房地产全过程成本控制要点2022年3月8日472022年3月8日48四四、房地产全过程成本控制房地产全过程成本控制要点要点成本全过程动态控制成本全过程动态控制一条线一条线2022年3月8日49四四、房地产全过程成本控制房地产全过程成本控制要点要点1 1、

28、立项阶段成本控制立项阶段成本控制案例：一聋校项目成本测算2022年3月8日50四四、房地产全过程成本控制房地产全过程成本控制要点要点1 1、立项立项阶段成本控制阶段成本控制要点要点控制要点控制要点主要内容主要内容方法与途径方法与途径1 1、新征土地、新征土地征地费用 少交或晚交，力争减免拆迁安置费用房屋产权确定后办理拆迁安置费用。大市政费用交政府部分按有关规定办理；自建部分纳入内部工程管理。规划条件满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本。2 2、买断项目、买断项目买断内容明确买断内容明细付款总额为公司争取最大利益付款时间周期长、次数多三通或七通一平的标准明确验收标准明细手续风险尽量先

29、办手续后付款。3 3、合作开发、合作开发合作方式有利于公司。分成比例双赢原则。交房标准不低于合同中交房标准。付款总额与付款时间选择有利于公司利益的方式。2022年3月8日51四四、房地产全过程成本控制房地产全过程成本控制要点要点2 2、规划、规划设计设计阶段成本控制阶段成本控制 规划设计阶段的成本控制所占权重最大 在规划设计阶段进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。 规划设计阶段的成本控制过程 以经济合理性最大为原则，周密规划，科学讨论，严格审批。2022年3月8日52四四、房地产全过程成本控制房地产全过程成本控制要点要点2 2、设计、设计阶段阶段成本控制成本

30、控制要点要点控制要点控制要点主要内容主要内容方法与途径方法与途径1.规划方案规划方案（1）可行性规划设计市场信息搜集和分析、市政状况信息分析、规划要点确立、可行性研究设计任务书和可行性设计变更。（2）方案评审组成可行性规划设计评审委员会，对方案进行评审、确定，未通过的方案进入可行性设计变更环节，变更后再重新评审。（3）设计成果对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整，提前确定设备选型方案。根据提交的设计成果进行投资估算2、报批设计、报批设计（1）设计方案根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书方案设计招投标方案设计评审（2）报批注意市政设计、注意相关法规，完善自身报批规范性，材料完整。2

31、022年3月8日53四四、房地产全过程成本控制房地产全过程成本控制要点要点2 2、设计、设计阶段阶段成本控制成本控制要点要点3 3、扩初设计、扩初设计（1）扩初设计要求对报批设计进一步调整，提出设计要求，进行内部审核。（2）成本概算根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本做出概算。制订成本控制纲要（3）扩初设计图根据扩初设计要求招标，组织专家评审和进行内部评审。设计调整4 4、桩基设计、桩基设计（1）地质勘察搜集权威地质资料，组织专业人员勘察。（2）设计方案评审桩基设计2种以上形式，并由专家进行桩基形式和桩基结构评审。（3）桩基施工图设计调整5 5、施工图设计、施工图

32、设计1.施工图设计要求根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求；建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价70%的部分属于设计方可控部分，应严格审核；实行限额设计。1.报建政府部门报批费，按政府有关政策交纳。1.审图2.施工配合互审互签，明确修改意见，相互沟通。1.面积测算设计图纸测算与实际施工时检验相结合2022年3月8日54四四、房地产全过程成本控制房地产全过程成本控制要点要点2 2、设计、设计阶段阶段成本控制成本控制要点要点6 6、装修方案设、装修方案设计计1.方案设计要求根据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果确定方案设计要求

33、1.材料设备选型成本方案市场信息调研，根据设计要求确定装修材料和设备。制订装修设计目标成本分解计划。1.招投标制订设计任务书招标评审7 7、功能设计、功能设计（1）小区建筑物功能的经济评估市场调研有针对性扩充建筑物功能（2）市政配套方案市政状况调研，争取政府有利条件。（3）环境方案设计根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本。招标评审（4）智能化设计市场现状分析，智能化必要性分析及智能化内容控制。招标评审；寻找战略合作单位。（5）销售承诺保持各部门与销售部的信息畅通，保障销售承诺与实际功能的一致性8 8、材料设备选、材料设备选型型（1）选型（2）方案确定时间在扩初图确定前确定材料设备，使

34、设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装2022年3月8日55四四、房地产全过程成本控制房地产全过程成本控制要点要点2 2、设计、设计阶段阶段成本控制成本控制要点要点实例：1、限额设计；2、价值分析；3、设计优化。地下室顶板专项研究地下室顶板专项研究桩基设计研究桩基设计研究门窗优化设计门窗优化设计2022年3月8日56四四、房地产全过程成本控制房地产全过程成本控制要点要点2 2、设计、设计阶段阶段成本控制成本控制要点要点2022年3月8日57四四、房地产全过程成本控制房地产全过程成本控制要点要点3 3、招标、招标阶段成本控制阶段成本控制 招标阶段要把握两点：招标文件逐步实施工程量清单招标。评标合理

35、低价中标原则。2022年3月8日58四四、房地产全过程成本控制房地产全过程成本控制要点要点 材料及设备采购成本控制的核心要素是：市场信息和采购招标既在市场上筛选最佳性价比的材料和设备，通过规范的招标过程，获取竞争性低价成本。逐步实现采购-集中采购-战略采购的提升。3 3、招标、招标阶段成本控制阶段成本控制2022年3月8日59四四、房地产全过程成本控制房地产全过程成本控制要点要点3 3、招标、招标阶段成本控制要点阶段成本控制要点控制要点控制要点主要内容主要内容方法与途径方法与途径1、投标单位的、投标单位的选择选择（1）资质（2）管理水平（3）技术力量（4）历史记录（5）资金实力（6）合作经历建

36、立承包商、工程监理、材料及设备供货商名录及资料库；从认可名册中的承包商、供货商、监理公司中选择投标单位；由经办部门推荐。采购部组织考察、评估、筛选三家以上投标单位进行审核。2、招投标文件、招投标文件各类合同的招投标书内容应包含：（1）工期；（2）工程造价或取费标准；（3）质量要求；（4）付款方式；（5）招标范围；（6）结算方式；（7）验收标准；（8）投标注意事项；（9）废标条件（投标书必须加盖投标单位法人印章）；（10）接标时间；（11）开标时间；（12）定标方法；（13）投标单位补充意见；（14）标准合同条文；（15）图纸、其他要求等。经办部门起草、制定招投标标准文本并经过审核。3、评标和定

37、标、评标和定标(1)技术性评标、定标(2)经济性评标、定标按照优先顺序进行评标定标：1、技术评标2、经济评标3、合作经历综合审核投标单位；评定中标单位2022年3月8日60四四、房地产全过程成本控制房地产全过程成本控制要点要点控制要点控制要点主要内容主要内容方法与途径方法与途径1、材料的性能、材料的性能价格比价格比市场信息日常搜集市场信息，建立材料市场信息库。技术参数材料设备的技术参数由设计部确定或封样。招投标必须招投标的材料设备要制定招投标计划。不需招投标的材料设备，采用三家以上厂家报价选择。2、材料进场计、材料进场计划划采购招标及订立合同时间根据项目总体计划分解材料设备采购计划。生产周期与

38、工程进度相配合。运输周期与采购点远近相对应、与工程进度配合安装、验收周期与工程进度相配合交叉作业时间与工序安排相联系，强调沟通与协作。3、材料款支付、材料款支付材料款支付方式材料款支付进度保修款预付款限额控制首次验收后付款总额进度控制。保修款一般不低于合同总价的5%。4、材料验收、材料验收数量验收几方共同确认货到现场数量质量验收外观质量的验收安装后质量的验收5、材料保管与、材料保管与保修保修材料保管明确货物的卸货和保管的责任承担者材料保修明确保修责任和保修期3 3、招标、招标阶段成本控制要点阶段成本控制要点2022年3月8日61四四、房地产全过程成本控制房地产全过程成本控制要点要点4 4、施工

39、、施工阶段成本控制阶段成本控制 由于市场变化与市场把握等原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，这些产生的费用及材料、工程款的支付须严格变更控制。工程质量控制和工期控制对成本控制有直接影响。 特别注意：各部门的及时沟通和良好合作。2022年3月8日62四四、房地产全过程成本控制房地产全过程成本控制要点要点控制要点控制要点主要内容主要内容方法与途径方法与途径1、设计变、设计变更环节更环节（1）变更评估项目前期规划、定位要全面、准确，尽量避免在施工中的重大设计调整。加强施工前的审核工作。全面考虑工程造价，对可能发生变更的地方有预见性，并予以事先约定。各部门全面评估变更带来的

40、各种变化，为审批提供参考依据。（2）变更的审核、审批与知会按照审批权限审批后方可进行变更；发出设计变更通知单；变更必须有设计单位、设计部、工程部、监理单位和施工单位共同签字后，才能有效。2、施工现、施工现场签证场签证（1）签证的确认现场签证的确认严格按照合同中所约定的条款执行。（2）签证的时限遵守当时发生当时签证的原则。（3）签证的工程量认真核对签证的工程量准确性；签证的内容、原因、工程量应清楚准确、无涂改、编号准、全，并有监理工程师的签字确认。（4）签证的审批遵循先审批后实施的原则；在确认签证前，应按相应审批程序报审，通过后方可正式签证。（5）签证的汇总对工程变更应定期进行分类汇总统计分析，

41、并根据统计资料对控制工程变更提出改进意见。4 4、施工、施工阶段成本控制阶段成本控制2022年3月8日63四四、房地产全过程成本控制房地产全过程成本控制要点要点3 3、审图、审图（1）扩初图会审（2）施工图会审（3）分项、分部图会审（4）各专业技术图纸会审图纸多层次会审会签，各专业互审互签；在开工前尽量把图纸中的问题修改完。4 4、总分包配合、总分包配合费费（1）分包方式（2）分包内容（3）分包的责任界定通过投标确定配合费，避免在施工过程中修改分包方式、分包内容、范围而增加工程成本。5 5、材料供应、材料供应（1）选型（2）材料供应方式（3）材料计划（4）预留时间在材料招标前确定施工所用的各项

42、材料的选型。确定材料供应方式，通过招标确定相关费用。编制材料计划，考虑可能出现的问题，留出相应的时间。6 6、工程款的支、工程款的支付付（1）付款进度（2）工程进度多层次多角度审核工程进度，按合同约定和进度情况付款。（3）付款的审批根据授权权限进行审批。4 4、施工、施工阶段成本控制阶段成本控制2022年3月8日64四四、房地产全过程成本控制房地产全过程成本控制要点要点、设计变更的管理、设计变更的管理 设计变更管理的关注点 设计变更的提出方式 原因分析消除原因、尽量避免 影响分析优化方案 变更业务办理 审批与发放、沟通 与合同和现场的接轨 办理有关手续： 成本动态、录入台账实施结果的确认 结果的处理： 支付、结算与索赔 后评估2022年3月8日65四四、房地产全过程成本控制房地产全过程成本控制要点要点5 5、结算、结算阶段成本控制阶段成本控制 结算阶段甲供材料的结算、甲供设备的结算和工程结算。 成本控制F初审竣工资料、结算资料；F审查结算资料，会签结算资料，初审结算；F复核结算，化解结算分歧，进行结算定案。 特别注意：相关监控信息的及时和准确性；严格审核结算工程量，合理确定结算单价。2022年3月8日66四四、房地产全过程成本控制房地产全过程成本控制要点要点5 5、结算、