福建仙游经济开发区2013年度VIP

1、福建仙游经济开发区福建仙游经济开发区福建仙游经济开发区福建仙游经济开发区 2013201320132013 年度年度年度年度城镇土地定级与基准地价应用方案城镇土地定级与基准地价应用方案城镇土地定级与基准地价应用方案城镇土地定级与基准地价应用方案福建仙游经济开发区管理委员会福建仙游经济开发区管理委员会福建大地评估咨询有限公司福建大地评估咨询有限公司二二一四年四月一四年四月福建仙游经济开发区 2013 年度城镇土地定级与基准地价应用方案- 2 -目 录一、基准地价的适用范围 .4二、基准地价的构成及内涵 .4（一）基准地价的构成.4（二）基准地价的内涵.4三、各类用地基准地价级别范围 .7（一）商

2、服用地土地级别.7（二）住宅用地土地级别.8（三）工矿仓储用地土地级别.10四、各类用地基准地价 .11（一）商服用地路线价.111、枫亭镇区.112、其他乡镇.11（二）商服用地级别基准地价.121、枫亭镇区.122、其他乡镇.143、道口经济区.15（三）住宅用地基准地价.161、枫亭镇区.162、其他乡镇.163、道口经济区.16（四）工矿仓储用地基准地价.171、枫亭镇区.172、其他乡镇.183、道口经济区.19（五）其它类型用地基准地价.191、枫亭镇区.192、其他乡镇.193、道口经济区.20五、基准地价修正体系 .20（一）商服用地路线价修正.20福建仙游经济开发区 2013

3、 年度城镇土地定级与基准地价应用方案- 3 -1.临街深度修正.202.临街状况修正.223.临街宽度修正.224.其它个别因素修正.22（二）各类用地级别基准地价影响因素修正系数及影响因素指标说明.221. 商服用地级别基准地价影响因素修正系数及影响因素指标说明 .222. 住宅用地级别基准地价影响因素修正系数及影响因素指标说明 .263. 工矿仓储用地级别基准地价影响因素修正系数及影响因素指标说明 .294. 其它类型用地级别基准地价影响因素修正系数及影响因素指标说明 .33（三）容积率修正.371.商服用地容积率修正.372.住宅用地容积率修正.373.其他类型用地容积率修正.38（四）

4、各类用地土地使用年期修正.39（五）期日修正.39（六）土地开发程度修正.39六、地下空间建设用地使用权的基准地价 .39七、使用基准地价测算宗地地价中的其它说明 .40福建仙游经济开发区 2013 年度城镇土地定级与基准地价应用方案4一、基准地价的适用范围一、基准地价的适用范围根据福建省国土资源厅关于开展新一轮城镇基准地价修编工作的通知 （闽国土资综201124号）的要求，结合福建仙游经济开发区的实际情况，本次基准地价修编的工作范围为福建仙游经济开发区依法审批的四至范围,以及枫亭、郊尾、盖尾、园庄四个乡镇的土地利用总体规划确定的建设用地范围。二、基准地价的构成及内涵二、基准地价的构成及内涵（

5、一）基准地价的构成（一）基准地价的构成基准地价的构成包括土地取得成本、土地前期开发成本、按规定收取的相关费用和土地出让收益四个部分。工矿仓储用地基准地价不包括城市基础设施配套费、耕地占用税、城乡建设用地增减挂钩指标取得费用和契税，除工矿仓储用地外的其他各类型用地基准地价不包括耕地占用税、城市基础设施配套费、城乡建设用地增减挂钩指标取得费用和契税。（二）基准地价的内涵（二）基准地价的内涵根据福建省国土资源厅关于开展新一轮城镇基准地价修编工作的通知 （闽国土资综201124号） 、 土地利用现状分类（GB/T21010-2007）和福建省国土资源厅关于进一步规范土地用途分类管理的通知 （闽国土资综

6、2009225号） ，结合仙游经济开发区实际情况, 本次基准地价修编将商服用地、住宅用地、工矿仓储用地等用地类型细分到二级分类，增加营利性公共管理和公共服务用地、营利性殡葬用地、营利性停车场用地等用地类型，并确定基准地价内涵是指各类土地用途在法定最高土地使用年限，于基准日2013年1月1日，土地开发程度为宗地红线外“五通” （即通路、通上水、通下水、通电、通讯） ，红线内场地平整，在标准容积率条件下，不同级别、不同用地类型的区域平均地价。具体是指：1、商服用地基准地价的内涵商服用地主要包括批发零售用地（含商店、商场、超市、各类批发、零售市场、加油站等及其附属设施用地） 、商务金融用地（含福建仙

7、游经济开发区 2013 年度城镇土地定级与基准地价应用方案5写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地） 、住宿餐饮用地（含宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、度假村、餐厅、酒吧等及其相应附属设施用地）和其它商服用地（指上述用地以外的其它商业、服务业用地，包括洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相、理发美容店、洗浴场所以及为社会商业活动提供物流支持服务的商业物流用地等） 。商服用地采用路线价和级别价两种表现形式。路线价仅适用于宗地临街进深 20 米以内的开发性质（可分割销售）的首层批发零售用地建筑物楼面地价评估，而级别价适用于路线价适用范围以外的商服用地评估。 （

8、1）商服用地路线价的内涵：是指国有建设用地使用权于评估基准日期 2013 年 1 月 1 日，出让土地使用年限为 40 年，赋予路线价道路沿街首层（标准进深 15 米）批发零售用地每建筑平方米分摊的土地使用权平均价格。（2）商服用地级别楼面地价的内涵：是指国有建设用地使用权于评估基准日期 2013 年 1 月 1 日，出让土地使用年限为 40 年，标准容积率为 2.0，地上建筑物每建筑平方米分摊的土地使用权平均价格。2、住宅用地基准地价的内涵：住宅用地主要包括普通住宅、别墅等高级住宅用地。普通住宅用地基准地价采用级别楼面地价的表现形式，其内涵是指国有建设用地使用权于评估基准日期 2013 年

9、1 月 1 日，出让土地使用年限为70 年，标准容积率为 2.0，地上建筑物每建筑平方米分摊的土地使用权平均价格。而别墅等高级住宅用地的基准地价则采用级别地面地价的表现形式，其内涵是指国有建设用地使用权于评估基准日期2013 年 1 月 1 日，出让土地使用年限为 70 年，标准容积率为 1.0，每平方米土地的使用权平均价格。3、工矿仓储用地基准地价的内涵工矿仓储用地主要包括工业用地（含工业生产及其直接为工业生产服务的附属设施用地） 、采矿用地（含采矿、采石、采砂场、盐福建仙游经济开发区 2013 年度城镇土地定级与基准地价应用方案6田、砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地） 、仓储用地（含用于物

10、资储备、中转的场所用地）等。工矿仓储用地基准地价采用级别地面价表现形式，其内涵是指国有建设用地使用权于评估基准日期 2013年 1 月 1 日，出让土地使用年限为 50 年，标准容积率为 1.0，每平方米土地的使用权平均价格。4、其他类型用地基准地价的内涵其它类型用地包括营利性的公共管理与公共服务用地（包括新闻出版用地、科教用地、公共设施用地、风景名胜设施用地、医卫慈善用地、文体娱乐用地） ，营利性的特殊用地（营利性殡葬用地） ，交通运输用地（营利性停车场用地）及以有偿出让方式供地的其它用地。（1）公共管理与公共服务用地基准地价的内涵公共管理与公共服务用地主要包括机关团体用地、新闻出版用地、科

11、教用地、公共设施用地、风景名胜设施用地、医卫慈善用地、文体娱乐用地、公园与绿地等。根据现行土地法律和政策的规定，该类用地很大部分符合划拨用地目录，因此仅对其中的营利性的公共管理和公共服务用地编制基准地价，采用级别楼面地价的表现形式，其内涵是指国有建设用地使用权于评估基准日期 2013 年 1 月 1日，出让土地使用年限为 50 年，标准容积率为 2.0，每平方米建筑面积的土地使用权平均价格。（2）特殊用地基准地价的内涵特殊用地指用于军事设施、涉外、宗教、监教、殡葬等的土地。包括军事设施用地、使领馆用地、监教场所用地、宗教用地、殡葬用地等。根据现行土地法律和政策的规定，该类用地很大部分符合划拨用

12、地目录，因此仅对其中的营利性的特殊用地编制基准地价，区分出营利性的殡葬用地的基准地价，营利性的殡葬用地主要指具有盈利目的的、可分割出售或者出租的陵园、墓地、殡葬场所用地。其基准地价采用地面地价表现形式，其内涵是指国有建设用地使用权于评估基准日期 2013 年 1 月 1 日，出让土地使用年限为 50 年，标准容积率为 1.0，每平方米土地的使用权平均价格。福建仙游经济开发区 2013 年度城镇土地定级与基准地价应用方案7（3）交通运输用地基准地价的内涵交通运输用地是指用于运输通行的地面线路、场站等的土地。包括民用机场、港口、码头、地面运输管道和各种道路用地。根据现行土地法律和政策的规定，该类用

13、地很大部分符合划拨用地目录，因此仅对其中的营利性的停车场用地编制基准地价。其基准地价采用地面地价表现形式，其内涵是指国有建设用地使用权于评估基准日期 2013 年 1 月 1 日，出让土地使用年限为 50 年，标准容积率为1.0，每平方米土地的使用权平均价格。表表 2-12-1基准地价内涵一览表基准地价内涵一览表用地类型一级类二级类表达形式标准容积率使用年限评估基准日路线价-402013-1-1批发零售用地级别楼面地价2.0402013-1-1住宿餐饮用地级别楼面地价2.0402013-1-1商务金融用地级别楼面地价2.0402013-1-1商服用地其它商服用地级别楼面地价2.0402013-

14、1-1普通住宅用地级别楼面地价2.0702013-1-1住宅用地别墅等高级住宅用地级别地面地价1.0702013-1-1工业用地级别地面地价1.0502013-1-1采矿用地级别地面地价1.0502013-1-1工矿仓储用地仓储用地级别地面地价1.0502013-1-1公共管理与公共服务用地营利性的公共管理与公共服务用地级别楼面地价2.0502013-1-1特殊用地营利性殡葬用地级别地面地价1.0502013-1-1交通运输用地营利性停车场用地级别地面地价1.0502013-1-1三、各类用地基准地价级别范围三、各类用地基准地价级别范围（一）商服用地土地级别（一）商服用地土地级别表表 3-13

15、-1 枫亭镇商服用地土地级别范围表枫亭镇商服用地土地级别范围表土地级别级别范围仙港大道与北和路（规划路）交叉口-北和路（规划路）与枫慈北路（规划路）交叉口以南，北和路（规划路）与枫慈北路（规划路）交叉口-枫慈南路以东，枫慈溪-枫慈溪与福厦高速公路交叉口以北，北和路（规划路）与仙港大道交叉口-仙港大道与福厦高速公路交叉口-福厦高速公路与枫慈溪交叉口以西的规划范围内用地。福建仙游经济开发区 2013 年度城镇土地定级与基准地价应用方案8除级以外，镇界与枫慈西路（规划路）交叉口-镇界与仙港大道交叉口以南，枫慈西路以东，建兴南街与枫亭镇界交叉口以北，沧溪南路（规划路）-沧溪南路（规划路）与 201 省

16、道交叉口以东的规划范围内用地。基准地价覆盖范围内、级以外的区域。表表 3-23-2 其他乡镇商服用地土地级别范围表其他乡镇商服用地土地级别范围表乡镇级别范围仙港大道与香安路交叉口-香安路与三和街交叉口-三和街与圣岭街交叉口以南，三和街与圣岭街交叉口-圣岭街与慈溪路交叉口-慈溪路与庆和街交叉口-庆和街与中心市场南侧道路交叉口-中心市场南侧道路与圣岭街交叉口-梅园街与郊尾人民法院东侧道路交叉口以东，梅园街与郊尾人民法院东侧道路交叉口-郊尾人民法院东侧道路与承德巷交叉口-承德巷与仙游县第四道德中学东侧道路交叉口-仙游县第四道德中学东侧道路与仙游县第四道德中学北侧道路交叉口以北，仙游县第四道德中学东侧

17、道路与仙港大道交叉口-仙港大道与香安路交叉口以西的区域。除级以外，仙港大道与联兴冷冻厂北侧道路交叉口-联兴冷冻厂北侧道路交叉口与圣领广场西侧规划路交叉口以南，联兴冷冻厂北侧道路交叉口与圣领广场西侧规划路交叉口-圣领广场西侧规划路与金亿投资有限公司南侧规划路交叉口以东，圣领广场西侧规划路与金亿投资有限公司南侧规划路交叉口-金亿投资有限公司南侧规划路与仙港大道交叉口以北，金亿投资有限公司南侧规划路与仙港大道交叉口-仙港大道与联兴冷冻厂北侧道路交叉口以西的区域。郊尾镇郊尾镇除、级地外的区域。琼峰小学东侧规划路与仙港大道交叉口-仙港大道与木兰溪支流交叉口-木兰溪支流与赖榜路复线交叉口-赖榜路复线与石马

18、新街交叉口-石马新街与赖榜路交叉口-赖榜路与三尾旧桥交叉口以南，赖榜路与三尾旧桥交叉口-三尾旧桥与造纸厂北侧村道交叉口-造纸厂北侧村道与顶街交叉口-顶街交叉口与旧镇政府路交叉口-旧镇政府路与 306 省道交叉口以西，旧镇政府路与 306 省道交叉口-306 省道与宝峰街交叉口以北，306 省道与宝峰街交叉口-宝峰街与木兰溪交叉口-木兰溪与琼峰小学东侧规划路交叉口-琼峰小学东侧规划路与仙港大道交叉口以东的区域。除级以外，规划镇区范围内用地。盖尾镇盖尾镇除、级地外的区域。园庄镇枫园东路与枫慈溪交叉口-枫慈溪与枫园西路交叉口以南，枫慈溪与枫园西路交叉口-枫园西路与园庄街交叉口-园庄街与文化街交叉口-

19、文化街与园新街交叉口以东，文化街与园新街交叉口-园新街与园庄四路（规划路）交叉口-园庄四路（规划路）与枫慈溪交叉口以北，园庄四路（规划福建仙游经济开发区 2013 年度城镇土地定级与基准地价应用方案9路）与枫慈溪交叉口-枫园东路与枫慈溪交叉口以西的区域。园庄北环路与园庄南环路包围的规划镇区范围。园庄镇除、级地外的区域。（二）住宅用地土地级别（二）住宅用地土地级别表表 3-33-3 枫亭镇住宅用地土地级别范围表枫亭镇住宅用地土地级别范围表土地级别级别范围仙港大道与北和路（规划路）交叉口-北和路（规划路）与枫慈北路（规划路）交叉口以南，北和路（规划路）与枫慈北路（规划路）交叉口-枫慈南路以东，枫慈

20、溪-枫慈溪与福厦高速公路交叉口以北，北和路（规划路）与仙港大道交叉口-仙港大道与福厦高速公路交叉口-福厦高速公路与枫慈溪交叉口以西的规划范围内用地。除级以外，镇界与枫慈西路（规划路）交叉口-镇界与仙港大道交叉口以南，枫慈西路以东，建兴南街与枫亭镇界交叉口以北，沧溪南路（规划路）-沧溪南路（规划路）与 201 省道交叉口以东的规划范围内用地。基准地价覆盖范围内、级以外的区域。表表 3-43-4 其他乡镇住宅用地土地级别范围表其他乡镇住宅用地土地级别范围表乡镇级别范围仙港大道与香安路交叉口-香安路与三和街交叉口-三和街与圣岭街交叉口以南，三和街与圣岭街交叉口-圣岭街与慈溪路交叉口-慈溪路与庆和街交

21、叉口-庆和街与中心市场南侧道路交叉口-中心市场南侧道路与圣岭街交叉口-梅园街与郊尾人民法院东侧道路交叉口以东，梅园街与郊尾人民法院东侧道路交叉口-郊尾人民法院东侧道路与承德巷交叉口-承德巷与仙游县第四道德中学东侧道路交叉口-仙游县第四道德中学东侧道路与仙游县第四道德中学北侧道路交叉口以北，仙游县第四道德中学东侧道路与仙港大道交叉口-仙港大道与香安路交叉口以西的区域。除级以外，仙港大道与联兴冷冻厂北侧道路交叉口-联兴冷冻厂北侧道路交叉口与圣领广场西侧规划路交叉口以南，联兴冷冻厂北侧道路交叉口与圣领广场西侧规划路交叉口-圣领广场西侧规划路与金亿投资有限公司南侧规划路交叉口以东，圣领广场西侧规划路与

22、金亿投资有限公司南侧规划路交叉口-金亿投资有限公司南侧规划路与仙港大道交叉口以北，金亿投资有限公司南侧规划路与仙港大道交叉口-仙港大道与联兴冷冻厂北侧道路交叉口以西的区域。郊尾镇郊尾镇除、级地外的区域。盖尾镇琼峰小学东侧规划路与仙港大道交叉口-仙港大道与木兰福建仙游经济开发区 2013 年度城镇土地定级与基准地价应用方案10溪支流交叉口-木兰溪支流与赖榜路复线交叉口-赖榜路复线与石马新街交叉口-石马新街与赖榜路交叉口-赖榜路与三尾旧桥交叉口以南，赖榜路与三尾旧桥交叉口-三尾旧桥与造纸厂北侧村道交叉口-造纸厂北侧村道与顶街交叉口-顶街交叉口与旧镇政府路交叉口-旧镇政府路与 306 省道交叉口以西

23、，旧镇政府路与 306 省道交叉口-306 省道与宝峰街交叉口以北，306 省道与宝峰街交叉口-宝峰街与木兰溪交叉口-木兰溪与琼峰小学东侧规划路交叉口-琼峰小学东侧规划路与仙港大道交叉口以东的区域。除级以外，规划镇区范围内用地。盖尾镇除、级地外的区域。枫园东路与枫慈溪交叉口-枫慈溪与枫园西路交叉口以南，枫慈溪与枫园西路交叉口-枫园西路与园庄街交叉口-园庄街与文化街交叉口-文化街与园新街交叉口以东，文化街与园新街交叉口-园新街与园庄四路（规划路）交叉口-园庄四路（规划路）与枫慈溪交叉口以北，园庄四路（规划路）与枫慈溪交叉口-枫园东路与枫慈溪交叉口以西的区域。园庄北环路与园庄南环路包围的规划镇区范

24、围。园庄镇园庄镇除、级地外的区域。（三）工矿仓储用地土地级别（三）工矿仓储用地土地级别表表 3-53-5 枫亭镇工矿仓储用地土地级别范围表枫亭镇工矿仓储用地土地级别范围表土地级别级别范围塔西路（规划路）与枫慈北路（规划路）交叉口-塔西路（规划路）与枫江北街交叉口以南，塔西路（规划路）与枫慈北路（规划路）交叉口-枫慈北路（规划路）与枫亭西路交叉口-枫贸街与霞贸街交叉口以东，枫江北街-枫江南街与霞贸街交叉口以西，枫贸街与霞贸街交叉口-枫江南街与霞贸街交叉口以北的规划范围内用地除级以外，兰友路（规划路）与溪滨路（规划路）交叉口-兰友路（规划路）与建兴北街交叉口以南，兰友路（规划路）与建兴北街交叉口-

25、建兴南街-建兴南街与规划 324 国道交叉口以东，兰友路（规划路）与溪滨路（规划路）交叉口-溪滨路（规划路）-溪滨路（规划路）与规划 324 国道交叉口以西，建兴南街与规划 324 国道交叉口-溪滨路（规划路）与规划 324 国道交叉口以北规划范围内用地基准地价覆盖范围内、级以外的区域 表表 3-63-6 其他乡镇工矿仓储用地土地级别范围表其他乡镇工矿仓储用地土地级别范围表乡镇级别范围郊尾镇规划镇区范围内沿圣岭街、梅园街两侧 200 米范围及沿香安路两侧 200 米范围内用地。福建仙游经济开发区 2013 年度城镇土地定级与基准地价应用方案11郊尾镇除级地外其余用地范围。规划镇区范围内沿宝峰街

26、两侧 200 米范围及顶街两侧 200米范围内用地。盖尾镇盖尾镇除级地外其余用地范围。规划镇区范围内用地。园庄镇园庄镇除级地外其余用地范围。营利性殡葬用地的基准地价适用范围为本轮基准地价修编范围，不再细分土地级别；营利性公共管理与公共服务用地土地级别参照住宅用地的级别范围；营利性停车场用地的土地级别参照工矿仓储用地的级别范围。四、仙游经济开发区各用地类型基准地价四、仙游经济开发区各用地类型基准地价（一）商服用地路线价（一）商服用地路线价1 1、枫亭镇枫亭镇表表 4-14-1枫亭镇商服用地路线价表枫亭镇商服用地路线价表 单位：元单位：元/ /平方米平方米路段编号路段名称路段区间路线价修正幅度L1

27、蔡襄北街枫亭企管站至邮电圆盘1157018%L2蔡襄南街邮电圆盘至霞贸街路口1320020%L3枫亭西路 1邮电圆盘至枫江大桥东桥头1280018%L4枫亭西路 2枫江大桥西桥头至三妈宫圆盘652016%L5枫亭东路汽车站至枫江北街路口1650020%L6枫江南街枫亭东路至铁路桥835016%L7枫江北街枫秀路口至枫亭东路763016%L8后洋南街后洋南街1186018%L9枫贸街枫亭西路至建兴南街1030018%L10霞贸街无水桥头至霞街居委会新址1065018%L11枫秀路高速入口至滨海新城红绿灯765016% 注：商服用地路线价是指沿街地上一层店面标准深度注：商服用地路线价是指沿街地上一

28、层店面标准深度 1515 米的平均楼面地价。米的平均楼面地价。2 2、其他乡镇、其他乡镇表表 4-24-2其他乡镇商服用地路线价表其他乡镇商服用地路线价表单位：元单位：元/ /平方米平方米乡镇路段编号路线价区段路段范围路线价涨幅L1圣岭街 1郊尾中学至购物广场725020%L2圣岭街 2购物广场至圆盘955020%郊尾镇L3圣岭街 3郊尾中学-圣领广场650020%福建仙游经济开发区 2013 年度城镇土地定级与基准地价应用方案12L4梅园街卫生院至圆盘550016%L5香安路 1圆盘至建设银行675016%L6朝阳街香安路-人民法院875020%L7香安路 2建设银行-仙港大道420016%

29、L8香安路 3仙港大道-莆田界330016%L9梅园街 2卫生院-金亿投资400016%L10梅园街 3金亿投资-华邦（郊尾镇界）360016%L11宝峰路306 省道至前连路530016%盖尾镇L12顶街供销社市场段510016%L13枫园东路园庄村委会至枫园东路与枫园中路交叉口515016%L14枫园中路枫园中路583518%园庄镇L15园新街园新街475016%园庄镇L16文化街北段枫园中路-巷口490016%园庄镇L17文化节南段巷口-园岭路443016%园庄镇L18云峰村赖园路村委会-云峰小学路口485016%园庄镇L19云峰中学南侧村道云峰中学-桥头395016%注：商服用地路线价

30、是指沿街地上一层店面标准深度注：商服用地路线价是指沿街地上一层店面标准深度 1515 米的平均楼面地价。米的平均楼面地价。（二）商服用地级别基准地价（二）商服用地级别基准地价1 1、枫亭镇枫亭镇表表 4-34-3 枫亭镇商服用地级别价枫亭镇商服用地级别价开发性质（可分割销售）开发性质（可分割销售）批发零售用地级别价(可分割销售)级别价上限级别价下限修正幅度楼面地价地面价楼面地价地面价楼面地价地面价级 别元/M2万元/亩元/M2万元/亩元/M2万元/亩上限下限级1120149.331344179.20896119.4720%-20%级943125.731132150.93754100.5320%

31、-20%级47062.6756475.2037650.1320%-20%商务金融用地(写字楼等办公)级别价级别价上限级别价下限修正幅度楼面地价地面价楼面地价地面价楼面地价地面价级 别元/M2万元/亩元/M2万元/亩元/M2万元/亩上限下限级760101.33912121.6060881.0720%-20%级68090.67816108.8054472.5320%-20%级30040360482403220%-20%福建仙游经济开发区 2013 年度城镇土地定级与基准地价应用方案13其他商服用地级别价级别价上限级别价下限修正幅度楼面地价地面价楼面地价地面价楼面地价地面价级 别元/M2万元/亩元/

32、M2万元/亩元/M2万元/亩上限下限级74599.33894119.2071595.3320%-20%级63084756100.8050467.2020%-20%级3154237850.4025233.6020%-20%特殊说明：商业物流用地适用其他商服用地级别价。 注注：商商服服用用地地级级别别基基准准地地价价是是指指除除商商服服用用地地路路线线价价适适用用范范围围外外，容容积积率率为为 2 2. .0 0 的的平平均均楼楼面面地地价价。表表 4-44-4 枫亭镇商服用地级别价枫亭镇商服用地级别价自营性质（不可分割销售）自营性质（不可分割销售）批发零售用地级别价(不可分割销售)级别价上限级别

33、价下限修正幅度楼面地价地面价楼面地价地面价楼面地价地面价级 别元/M2万元/亩元/M2万元/亩元/M2万元/亩上限下限级850113.33102013668090.6720%-20%级70093.3384011256074.6720%-20%级3304439652.8026435.2020%-20%住宿餐饮用地级别价级别价上限级别价下限修正幅度楼面地价地面价楼面地价地面价楼面地价地面价级 别元/M2万元/亩元/M2万元/亩元/M2万元/亩上限下限级7501009001206008020%-20%级60080720964806420%-20%级3154237850.4025233.6020%-2

34、0%商务金融用地(企业厂区外独立的办公场所)级别价级别价上限级别价下限修正幅度楼面地价地面价楼面地价地面价楼面地价地面价级 别元/M2万元/亩元/M2万元/亩元/M2万元/亩上限下限级60881.0773097.3358477.8720%-20%级54472.5365387.074355820%-20%级2403228838.4019225.6020%-20%特殊说明：1.汽车 4S 店适用批发零售用地(不可分割销售)级别基准地价的 0.8 倍；2. 五星级、四星级、三星级宾馆酒店用地分别适用住宿餐饮用地级别基准地价的 0.4、0.6、0.8 倍；3.商业旅游会所用地适用住宿餐饮用地级别基准地

35、价的 1.2 倍；4.企业总部用地适用商务金融用地(企业厂区外独立的办公场所)级别基准地价的 0.8 倍。 注注：商商服服用用地地级级别别基基准准地地价价是是指指除除商商服服用用地地路路线线价价适适用用范范围围外外，容容积积率率为为 2 2. .0 0 的的平平均均楼楼面面地地价价。2 2、其他乡镇、其他乡镇表表 4-54-5 其他乡镇商服用地级别价其他乡镇商服用地级别价福建仙游经济开发区 2013 年度城镇土地定级与基准地价应用方案14批发零售用地级别基准地价（可分割销售）级级级楼面地价地面价楼面地价地面价楼面地价地面价乡镇元/M2万元/亩元/M2万元/亩元/M2万元/亩修正幅度郊尾镇600

36、8047062.663905218%盖尾镇57079.734506035246.9318%园庄镇48764.9338050.6631241.6018%批发零售用地级别基准地价（不可分割销售）级级级楼面地价地面价楼面地价地面价楼面地价地面价乡镇元/ m2万元/亩元/ m2万元/亩元/ m2万元/亩修正幅度郊尾镇47062.673604828437.8718%盖尾镇43958.5333544.6626435.218%园庄镇39552.6731041.3326134.818%特殊说明：汽车 4S 店适用批发零售用地(不可分割)级别基准地价的 0.8 倍。住宿餐饮用地级别基准地价级级级楼面地价地面价楼

37、面地价地面价楼面地价地面价乡镇元/ m2万元/亩元/ m2万元/亩元/ m2万元/亩修正幅度郊尾镇450603304426034.6718%盖尾镇42356.4030540.6624532.6718%园庄镇38651.4728638.132403218%特殊说明：五星级、四星级、三星级宾馆酒店用地分别适用住宿餐饮用地级别基准地价的0.4、0.6、0.8 倍；商业旅游会所用地适用住宿餐饮用地级别基准地价的 1.2 倍。商务金融用地级别价级级级楼面地价地面价楼面地价地面价楼面地价地面价乡镇元/ m2万元/亩元/ m2万元/亩元/ m2万元/亩修正幅度郊尾镇4355832543.3326034.67

38、18%盖尾镇41054.6731041.3323931.8718%园庄镇40053.3329539.3322630.1318%特殊说明：企业厂区外独立的办公场所用地适用商务金融用地级别基准地价的 0.8 倍其它商服用地级别基准地价级级级楼面地价地面价楼面地价地面价楼面地价地面价乡镇元/ m2万元/亩元/ m2万元/亩元/ m2万元/亩修正幅度郊尾镇46562375502853818%盖尾镇4506035547.3326535.3318%园庄镇42556.6732843.7325033.3318%特殊说明：商业物流用地适用其他商服用地级别价3 3、加油站、加气站用地基准地价、加油站、加气站用地基

39、准地价福建仙游经济开发区 2013 年度城镇土地定级与基准地价应用方案15表表 4-64-6 加油站、加气站用地基准地价加油站、加气站用地基准地价单位：万元单位：万元/ /亩亩范围国道省道县道其他道路枫亭镇300240200160郊尾镇、盖尾镇/225180145园庄镇/200165120注：采用地面地价表现形式，参考批发零售用地（不可分割销售）级别基准地价修正体系，不对其进行容积率修正。福建仙游经济开发区 2013 年度城镇土地定级与基准地价应用方案16（三）住宅用地基准地价（三）住宅用地基准地价1 1、枫亭镇枫亭镇表表 4-74-7 枫亭镇住宅用地级别价表枫亭镇住宅用地级别价表普通住宅用地

40、级别价级别价上限级别价下限修正幅度楼面地价地面价楼面地价地面价楼面地价地面价级别元/M2万元/亩元/M2万元/亩元/M2万元/亩上限下限级62082.6774499.2049666.1320%-20%级5407264886.4043257.6020%-20%级32042.6738451.2025634.1320%-20%别墅等高级住宅用地级别地面地价级别价上限级别价下限修正幅度级 别万元/亩万元/亩万元/亩上限下限级1051268420%-20%级75906020%-20%级58704620%-20%注注：普普通通住住宅宅用用地地级级别别基基准准地地价价是是指指容容积积率率为为2 2. .0

41、0 时时的的平平均均楼楼面面地地价价；别别墅墅等等高高级级住住宅宅用用地地级级别别基基准准地地价价是是指指容容积积率率为为1 1. .0 0 时时的的平平均均地地面面地地价价。2 2、其他乡镇、其他乡镇表表 4-84-8 其他乡镇住宅用地级别价表其他乡镇住宅用地级别价表普通住宅用地级别基准地价（楼面地价）级级级楼面地价地面价楼面地价地面价楼面地价地面价乡镇元/M2万元/亩元/M2万元/亩元/M2万元/亩修正幅度郊尾镇415553454629038.6718%盖尾镇3604829038.6623531.3318%园庄镇3454628037.3322029.3318%别墅等高级住宅用地级别基准地价

42、（地面地价）级级级地面价地面价地面价乡镇万元/亩万元/亩万元/亩修正幅度郊尾镇69605118%盖尾镇65584918%园庄镇65584918%注注：普普通通住住宅宅用用地地级级别别基基准准地地价价是是指指容容积积率率为为2 2. .0 0 时时的的平平均均楼楼面面地地价价；别别墅墅等等高高级级住住宅宅用用地地级级别别基基准准地地价价是是指指容容积积率率为为1 1. .0 0 时时的的平平均均地地面面地地价价。 （四）工矿仓储用地基准地价（四）工矿仓储用地基准地价福建仙游经济开发区 2013 年度城镇土地定级与基准地价应用方案171 1、枫亭镇枫亭镇表表 4-94-9 枫亭镇工矿仓储用地级别价

43、枫亭镇工矿仓储用地级别价工业用地级别价级别价上限级别价下限修正幅度地面价地面价地面价级 别元/万元/亩元/万元/亩元/万元/亩上限下限级37024.6742928.631120.7316%-16%级32021.3337124.7326917.9316%-16%级28018.6732521.6723515.6716%-16%采矿用地级别价级别价上限级别价下限修正幅度地面价地面价地面价级 别元/万元/亩元/万元/亩元/万元/亩上限下限级3002034823.2025216.8016%-16%级26517.6730720.4722314.8716%-16%级2251526117.4018912.60

44、16%-16%仓储用地级别价级别价上限级别价下限修正幅度地面价地面价地面价级 别元/万元/亩元/万元/亩元/万元/亩上限下限级3452340026.6729019.3316%-16%级30620.4035523.6725717.1316%-16%级2701831320.8722715.1316%-16%特殊说明：工矿仓储性物流用地适用仓储用地级别价 注：工矿仓储用地级别价是指容积率为注：工矿仓储用地级别价是指容积率为 1.01.0 时的地面地价。时的地面地价。表表 4-104-10工业集中区工矿仓储用地基准地价（标准容积率工业集中区工矿仓储用地基准地价（标准容积率 1.01.0）工业用地级别价

45、上限级别价下限修正幅度名称元/M2万元/亩元/M2万元/亩元/M2万元/亩上限下限备注1、仙游经济开发区规划范围内的工业集中区。2、郊尾民营创业园。3、郊尾循环经济示范园；4、盖尾瑞峰工业区2251526117.418912.616%-16%/ 注：仓储用地基准地价按工业用地的注：仓储用地基准地价按工业用地的 0.90.9 倍计算。工矿仓储性物流用地适用仓储用地级别倍计算。工矿仓储性物流用地适用仓储用地级别价。工业集中区的修正体系参照各自所在镇的工矿仓储用地修正体系。价。工业集中区的修正体系参照各自所在镇的工矿仓储用地修正体系。2 2、其他乡镇、其他乡镇福建仙游经济开发区 2013 年度城镇土

46、地定级与基准地价应用方案18表表 4-114-11其他乡镇工矿仓储用地级别价其他乡镇工矿仓储用地级别价工业用地级别基准地价级级级级别地面价级别地面价级别地面价乡镇元/万元/亩元/万元/亩元/万元/亩修正幅度郊尾镇31020.6727618.40/16%盖尾镇31020.6727618.40/16%园庄镇29019.3323715.80/18%采矿用地级别基准地价级级级级别地面价级别地面价级别地面价乡镇元/万元/亩元/万元/亩元/万元/亩修正幅度郊尾镇24816.5322114.73/16%盖尾镇24816.5322114.73/16%园庄镇23515.6720913.93/18%仓储用地级别基

47、准地价级级级级别地面价级别地面价级别地面价乡镇元/万元/亩元/万元/亩元/万元/亩修正幅度郊尾镇29519.6726217.47/16%盖尾镇29519.6726217.47/16%园庄镇28619.0725016.67/18%特殊说明：工矿仓储性物流用地适用仓储用地级别价 （五）其它类型用地基准地价（五）其它类型用地基准地价福建仙游经济开发区 2013 年度城镇土地定级与基准地价应用方案191 1、枫亭镇枫亭镇 表表 4-124-12 枫亭镇营利性的公共管理与公共服务用地基准地价及修正幅度表枫亭镇营利性的公共管理与公共服务用地基准地价及修正幅度表级别价级别价上限级别价下限变化幅度楼面地价地面

48、价楼面地价地面价楼面地价地面价级别元/万元/亩元/万元/亩元/万元/亩上限下限级4506053170.8036949.2018%-18%级34045.3340153.4727937.2018%-18%级26535.3331341.7321728.9318%-18%表表 4-134-13 枫亭镇营利性的殡葬用地基准地价及修正幅度表枫亭镇营利性的殡葬用地基准地价及修正幅度表级别价级别价上限级别价下限变化幅度元/ 万元/亩元/ 万元/亩元/ 万元/亩上限下限88659.07104569.6772748.4718%-18%表表 4-144-14 枫亭镇营利性停车场用地基准地价及修正幅度表枫亭镇营利性停

49、车场用地基准地价及修正幅度表级别价级别价上限级别价下限变化幅度级别元/ 万元/亩元/ 万元/亩元/ 万元/亩上限下限级83055.3397965.2768145.4018%-18%级6304274349.5351734.4718%-18%级47031.335553738525.6718%-18%2 2、其他乡镇、其他乡镇表表 4-154-15 其他乡镇营利性的公共管理与公共服务用地基准地价及修正幅度表其他乡镇营利性的公共管理与公共服务用地基准地价及修正幅度表 级级级楼面地价地面价楼面地价地面价楼面地价地面价乡镇元/M2万元/亩元/M2万元/亩元/M2万元/亩修正幅度郊尾镇2853821728.

50、93/18%盖尾镇26635.4720026.67/18%园庄镇24632.819726.27/18%表表 4-164-16 其他乡镇营利性的殡葬用地基准地价及修正幅度表其他乡镇营利性的殡葬用地基准地价及修正幅度表级别价乡镇元/万元/亩修正幅度郊尾镇、盖尾镇、园庄镇88659.0718%福建仙游经济开发区 2013 年度城镇土地定级与基准地价应用方案20表表 4-174-17 其他乡镇营利性停车场用地基准地价及修正幅度表其他乡镇营利性停车场用地基准地价及修正幅度表级级级级别地面地价级别地面地价级别地面地价乡镇元/万元/亩元/万元/亩元/万元/亩修正幅度郊尾镇、盖尾镇、园庄镇70947.2753

51、235.47/16%五、基准地价修正系数五、基准地价修正系数（一）商服用地路线价修正系数（一）商服用地路线价修正系数1.1.临街深度修正系数临街深度修正系数表表 5-15-1路线价临街深度修正系数表路线价临街深度修正系数表深度修正系数深度修正系数深度修正系数深度修正系数12.01.130014.11.033216.20.961518.30.906212.11.124614.21.029316.30.958518.40.903912.21.119314.31.025516.40.955618.50.901612.31.114114.41.021716.50.952718.60.899412.41

52、.109014.51.017916.60.949918.70.897112.51.104014.61.014216.70.947118.80.894912.61.099014.71.010616.80.944318.90.892712.71.094214.81.007016.90.941519.00.890512.81.089414.91.003517.00.938819.10.888412.91.084715.01.000017.10.936119.20.886213.01.080015.10.996617.20.933519.30.884113.11.075415.20.993217.30

53、.930919.40.882113.21.070915.30.989817.40.928319.50.880013.31.066515.40.986517.50.925719.60.878013.41.062115.50.983217.60.923219.70.875913.51.057815.60.980017.70.920719.80.873913.61.053515.70.976817.80.918219.90.872013.71.049315.80.973717.90.915820.00.870013.81.045215.90.970618.00.913320.00.860013.91

54、.041216.00.967518.10.910914.01.037116.10.964518.20.9086福建仙游经济开发区 2013 年度城镇土地定级与基准地价应用方案212.2.楼层修正楼层修正本次路线价仅适用于宗地临街进深 20 米以内的开发性质（可分割销售）的首层批发零售用地建筑物楼面地价评估。仙游经济开发区商业店面大多都只在一层，个别宗地二三层有安排商业，因此需对个别二三层及以上有安排商业的宗地进行楼层修正。仙游经济开发区商服用地楼层修正系数见下表。表表 5-25-2商服用地楼层修正系数表商服用地楼层修正系数表楼层一层二层三层修正系数1.000.450.25注：若第二、三层的商服

55、经修正后低于所属级别住宅楼面地价的，则按所属级别住宅注：若第二、三层的商服经修正后低于所属级别住宅楼面地价的，则按所属级别住宅楼面地价计；三层以上的商服直接按所属级别住宅楼面地价计。楼面地价计；三层以上的商服直接按所属级别住宅楼面地价计。3.3.临街状况修正临街状况修正表表 5-35-3 商服用地临街状况修正系数表商服用地临街状况修正系数表临街状况一面临街两面临街三面临街四面临街修正幅度1.001.0351.0551.0804.4.临街宽度修正临街宽度修正表表 5-45-4临街宽度修正系数表临街宽度修正系数表临街宽度（f）f22f33f55f66f8f8修正系数0.830.921.001.06

56、1.101.125.5.其它个别因素修正其它个别因素修正表表 5-55-5 商服用地路线价其它个别因素的修正系数表商服用地路线价其它个别因素的修正系数表优劣程度优较优一般较劣劣福建仙游经济开发区 2013 年度城镇土地定级与基准地价应用方案22个别因素形状规则，采光、通风、朝向好形状较规则，采光、通风、朝向较好形状基本规则，采光、通风、朝向一般形状不大规则，采光、通风、朝向较差形状不规则，采光、通风、朝向差修正系数1.061.031.031.001.001.000.970.970.94（二）各类用地级别基准地价影响因素修正系数及影响因素指（二）各类用地级别基准地价影响因素修正系数及影响因素指标

57、说明标说明1.1. 商服用地级别基准地价影响因素修正系数及影响因素指标说商服用地级别基准地价影响因素修正系数及影响因素指标说明明表表 5-65-6 枫亭镇商服用地级别价因素修正系数表（一级枫亭镇商服用地级别价因素修正系数表（一级-三级）三级）等级划分地价修正因素修正幅度优较优一般较劣劣商服繁华程度距城区商服中心距离0.0360.0180-0.018-0.036距区域商服中心距离0.0240.0120-0.012-0.024距汽车站距离0.020.010-0.01-0.02交通条件道路等级0.030.0150-0.015-0.03距中小学校距离0.0120.0060-0.006-0.012距医院

58、距离0.0060.0030-0.003-0.006距农贸市场距离0.0120.0060-0.006-0.012公用设施完备度供水供电保证率0.0060.0030-0.003-0.006环境质量优劣度0.010.0050-0.005-0.01环境条件周围土地利用类型0.020.010-0.01-0.02地形坡度0.0120.0060-0.006-0.012宗地条件宗地形状20%0.0120.0060-0.006-0.012表表 5-7其他乡镇商服用地地价影响因素修正系数表其他乡镇商服用地地价影响因素修正系数表影响因素影响因子修正幅度优较优一般较劣劣区位因素区内交通便捷度18%0.02160.01

59、080-0.0108-0.0216福建仙游经济开发区 2013 年度城镇土地定级与基准地价应用方案23商服条件0.03240.01621-0.0162-0.0324公服条件0.02160.01082-0.0108-0.0216基础设施0.02160.01083-0.0108-0.0216环境状况0.01080.00544-0.0054-0.0108宗地形状0.01080.00545-0.0054-0.0108规划限制0.0180.0096-0.009-0.018宽深比0.00720.00367-0.0036-0.0072个别因素建筑密度0.0180.0098-0.009-0.018其他因素其他

60、因素0.0180.0099-0.009-0.018表表 5-85-8枫亭镇商服用地级别价影响因素指标说明表（一级）枫亭镇商服用地级别价影响因素指标说明表（一级）等级划分地价修正因素优较优一般较劣劣距城区商服中心距离200m200-400m400-600m600-800m800m商服繁华程度距区域商服中心距离100m100-200m200-350m350-500m500m距汽车站距离300m300-500m500-700m700-900m900m交通条件道路等级混合型主干道生活型主干道交通型主干道次干道支路距中小学校距离100m100-500m500-800m800-1000m1000m距医院距