意大利房地产业调研

1、意大利房地产市场根本情况调研意大利房地产市场自1997年下半年开始进入了一轮新的增长周 期。尽管意大利经济整体乏善可陈，但房地产业的开展却一枝独秀，各 地尤其是大城市房地产交易活泼、房价持续上涨。一、意大利房地产市场现状一房地产买卖交易根本情况1. 房地产交易数量据意大利Gabetti房地产中介机构研究中心的报告指出，2006年, 预计意大利房地产买卖交易总量到达 189.2万笔，比上年增长了 4.8%， 增速出现回落，而从总体趋势看，2000-2006年的年均增长速度为5.1% o 详见图一。交易量万笔>图一：2000-2006年意大利房地产买卖交易量变化表002008060o O4

2、210000O202O250026002从交易的房产类型看，2006年民用房交易数量为86.7万笔，占 交易总量的45.8% ;公司及企业用房交易数量为22.5万笔，占11.9% ;其他房产80万笔，占42.3%。民用房和其他房产的增长幅度较快，而 公司及企业用房的那么较为平缓。详见图二图二：2000-2006年不同类型房产买卖交易量变化表交易量万单*民用房1009080706050403020100公司及企业用房 其他房产200020012002200320042005200669.0568.1376.1576.2180.4183.3486.716.9817.4522.2119.7120.9

3、521.622.554.5556.6364.1364.7870.3675.6480年份数据来源：意大利 Gabetti房产中介机构研究中心从城市分布看，2006年意大利各大区首府城市的民用房买卖交易 数量到达25万笔，占民用房交易总量的28.8%，比上年增长了 0.7% ； 其他城市的交易数量到达61.7万笔，占71.2%，比上年增长了 5.5%。2. 房地产市场交易价格房地产交易价格是房地产市场开展的晴雨表，近年来，意大利房地2006产交易价格随着市场的火爆而持续攀升，大城市房价居高不下 年房地产市场那么再次延续了房价上涨的趋势，但涨幅有所下降。据意大利商会联合会下属的意大利经纪人及代理商联

4、合会 FIMAA 与博洛尼亚大学对意大利94个大区首府和省辖市的民用房 交易市场的调查报告显示，2006年平均交易价格为1656欧元/平方米 其中新房平均交易价格为 2312欧元/平方米，比上年上涨了 4.7% 北部上涨了 4.3%，南部上涨了 5.4% 。平均交易价格存在明显的地 理差异，北部房价仍然最高，到达1786欧元/平方米，而南部仅为1326 欧元/平方米。另据Gabetti房产中介机构研究中心的调查显示，意大利主要大城 市的房价依然居高不下，并依地段不同差异很大。2006年底，大城市黄金地段每平方米的价格在 5700-6600欧元间，比上年增长了 2.3% ； 中心地段的价格在45

5、00-5200欧元间，增长了 2.7% ;而半中心地段的 价格在3500-4100欧元间，增长了 1.8% ;郊区地段的价格在2800-3200 欧元间，增长了 1.9%。位于罗马市黄金地段的民用房价格最高可达 11800欧元/平方米，米兰为10500欧元/平方米，那波里为7600欧元/ 平方米；而位于南部普里亚大区的首府城市巴里黄金地段的民用房价格 最高那么为5400欧元/平方米，撒丁岛的首府卡利亚里为3100欧元/平方 米。相比拟而言，城市郊区的房价那么要低的多。如位于罗马市郊区的民 用房价格最低为3800欧元/平方米，米兰为3200欧元/平方米，那波里 为1800欧元/平方米。详见表一。

6、表一：2006年末意大利主要大城市民用房交易价格一览表单位：欧元/平方米黄金地段中心地段半中心地段郊区最低价最高价最低价最高价最低价最高价最低价最高价都灵42005000310037002800340019002400米兰970010500690074004200470032003600热那亚38004700330041002900350023002900波洛尼亚44004900350040003400380033003600佛罗伦萨47006200370041003600400035004000罗马980011800840098005800660038004300那波里72007600540

7、059003800420018002200巴里43005400380051002500340026003300卡利亚里25003100200024002000250020002300均价57006600450052003500410028003200数据来源：意大利Gabetti房产中介机构研究中心而中型城市的房价相对较低，黄金地段的价格在2800-3500欧元/平方米间；中心地段的价格在 2500-3200欧元/平方米间；而半中心地 段的价格在2100-2600欧元/平方米间；郊区地段的价格在 1700-2200 欧元/平方米间。如意大利纺织工业城市比埃拉黄金地段的民用房价格最 高达2500

8、欧元/平方米，普拉托为3800欧元/平方米；食品加工著名城 市帕尔玛为3600欧元；港口城市的里雅斯特为 3500欧元/平方米；历 史名城维罗纳那么高达5500欧元/平方米。3. 房地产交易平均时间2006年，由于房地产市场趋稳，购房者更为理性，与售房者讨价 还价的力度加大，意大利民用房交易时间也有所增长，平均交易时间均 超过4个月，而在热那亚和罗马，交易时间超过 6个月。从实际成交价 格来看，买卖双方经过协商，购置者获得的折扣平均为11.6%，其中米兰的折扣为13% ;在中型城市，讨价还价的余地那么不超过10%。4. 房地产交易的户型倾向从房产供给和需求的类型来看，出于经济原因及其他因素，购

9、房者 更喜欢选择小户型的房子。调查显示，在购房者中，选择60平米以下小户型房产占36%，选择60-110平米中户型房产的占41%，选择110平米以上大户型的仅占23%二房地产租赁交易根本情况1、民用房据对主要大城市房产租赁市场的调查显示，黄金地段的平均月租金 约在1300-1800欧元间；中心地段的租金在 1150-1500欧元间；而半 中心地段的租金在840-1050欧元间；郊区地段的租金在 600-800欧元 间。除波洛尼亚各个地段的租金比上年增长 10%及巴里、都灵和那波里 的局部地段上涨5%以外，其他城市和地段的租金根本稳定在上年水平。2006年末意大利主要大城市90平方米民用房月租金

10、一览表单位：欧元黄金地段中心地段半中心地段郊区最低价最高价最低价最高价最低价最高价最低价最高价都灵80018006001600500800400600米兰2300250019002200120015007001000热那亚100012008001000600700400600波洛尼亚11001800110013009001000800900佛罗伦萨100015008001000750900700850罗马2800320025002800150018008001100那波里15002000120015008001000600800巴里100013009001100800950650750卡利亚里

11、7001000500900500800350500均价13001800115015008401050600800数据来源：意大利 Gabetti房地产中介机构研究中心中型城市的租金远低于大城市，黄金地段的民用房平均月租金在620-790欧元间；中心地段在570-730欧元间；而半中心地段在470-590 欧元间；郊区地段的均价在 400-500欧元间。2、写字楼2006年，米兰和罗马商用写字楼的租金仍然排在意大利前列，其 中心地段的年租金分别到达 450欧元/平方米和420欧元/平方米，在欧 洲主要城市中仅次于伦敦879欧元/平方米和巴黎620欧元/平方 米。详见表三。表三：2006年底意大利

12、大城市写字楼平均年租金一览表单位：欧元/平方米城市名称年租金比上年同期增幅%都灵1653.1热那亚1453.6米兰中心4506.9米兰郊区2903.6波洛尼亚1905.5佛罗伦萨2900.0罗马中心4205.0罗马郊区2604.0那波里2955.3巴里1653.1数据来源：意大利 Gabetti房地产中介机构研究中心三车库及车位交易情况2006年，意大利车库及车位交易数量到达 64万笔，比上年增长5.8%。价格也依不同地段而不同。详见表四。表四：2006年底意大利大城市车库平均交易价格一览表单位：欧元城市名称中心地段半中心地段郊区都灵500003500020000米兰8000045000300

13、00热那亚750004500035000波洛尼亚700005000023000佛罗伦萨950006500035000罗马1000006000038000那波里750005000030000卡利亚里300002500020000均价720004700029000数据来源：意大利 Gabetti房地产中介机构研究中心二、意大利房地产市场升温的主要动因一房地产的投资回报率较高。近几年来，由于意大利证券市场波动较大，而不动产那么是相对平安 的投资方式，同时投资者的获利也较高，因此大量的资金涌入房地产交 易市场，推动着房地产市场的火爆增长。据意大利诺米斯玛经济研究机 构对13个大城市测算的数据，2005

14、年投资房产的回报率平均超过10% 详见表五。表五：2005年不同类型房地产投资回报率房产类型投资回报率%住宅12.8写字楼12.4商店14.5工业厂房14.7数据来源：意大利诺米斯玛经济研究机构NOMISMA 。二金融市场兴旺，房地产信贷十分便利。意大利金融体系较为完善，除银行外，还有各类信贷机构专门为消 费者提供长短期的房产抵押贷款，利率水平与其他欧洲国家相比拟低， 办理手续十分便利。近年来，为了应对行业竞争，各金融机构根据购房 者的需求，不断推出期限更长、费用更低的金融产品，意大利房地产抵 押贷款稳步上升。按照意大利房地产中介机构 Tecnocasa 研究中心的 数据， 2006 年，银行

15、及金融机构提供的家庭平均购房抵押贷款为 12.6 万欧元，比上年增长了 8.6% ，比 2003 年增长了 28.6% ，增幅远高于房 地产市场的增幅。仅在 2006 年三季度，发放的住房抵押贷款总额就达 到了 452 亿欧元，比上年同期增长了 16.3% 。与此同时，贷款人申请的 抵押贷款分期付款的期限不断加长， 超过 49% 的贷款人分期付款的期限 超过 21 年，四分之一的贷款人申请的期限超过 26 年。三房地产中介市场发育完善，买卖信息沟通比拟畅通。在意大利房产市场中，房产中介效劳机构发挥着重要的作用，从发 布房产信息到办理按揭手续和过户手续等，效劳的领域相当广泛而且快 捷，同时购房者

16、可根据自己的需要从众多的房产中介所中选择适宜的中 介进行效劳。四外来移民的购房快速增长。移民政策的宽松及屡次非法移民的大赦使意大利外来人口数量增 长迅猛，截止到 2006 年 1 月 1 日，外国人口总数到达了 267.05 万人， 比上年同期增长了 11.2% ，与此同时也带动了移民的购房热潮，由于经 济原因，他们往往选择大城市的郊区或卫星城居住。据对大城市卫星城 移民人口的测算， 2005 年的外来人口数量比 2000 年增加了 1 倍以上， 而据意大利诺米斯玛经济研究机构 NOMISMA 的报告，在 2006 年 房地产交易总量中，移民购房就占到了总量的 10-15% 。三、 2007 年意大利房地产市场预测2007 年，新增家庭的增长、移民人口的膨胀、中产阶层购置第二 套房产的需求、 黄金地段房产的热销等诸多因素都将推动意大利房地产市场的持续上升。预计房地产买卖交易总量将到达196.5万笔，其中民用房为88.6万笔，分别比2006年增长3.9%和2.2%。从房价看，大城市尤其是北部大城市的民用房价仍将居高不下，预 计黄金地段房价将上扬3.6%，中心地段将增长4.8%。中型城市的郊区 和南部城市的中心地段涨幅都将超过 3%。大城市周围卫星城的房价将 保持较快增长，其中意大利北部地区卫星城的房价可能上涨8.5%，而中部将可能上涨11.1%。另据意大利诺米斯玛经济研