房地产估价范畴.doc

1、一、补偿对象规定补偿对象包括给谁补偿，对什么东西补偿。1 、住房拆迁应该给被拆迁住房所有人予以补偿。新?条例?第二十二条第一款规定，拆迁人应该按照?条例?规定的方式、补偿标准，对 被拆迁人给予补偿。 被拆迁人指被拆迁住房的所有人， 依据住房所有权证、 土地使用权证确 认。根据该条款规定，住房拆迁应该给被拆迁住房所有人予以补偿。2 、住房拆迁应该对住房及其附属物给予补偿。新?条例? 第二十二条第二款规定， 撤除违章建筑和超过批准期限的临时建筑不给予补偿。 该条款是采用排除法规定对什么建筑物、 构筑物进行补偿。 根据该条款规定， 出来违章建筑 和超过批准期限的临时建筑外均应该给予拆迁补偿。 即在住

2、房补偿过程中， 不仅要被拆迁的 住房进行补偿，还要对住房的附属物，包括门斗， 室外厕所、厨房、化粪池，围墙、 、 电视插座移动费用 等进行补偿。 这些附属物对产权人不仅具有使用价值， 而且还有经济价值。 撤除附属物，其所有人的财产会造成损失。 ?宪法?规定，国家、全民、集体所有的财产受 法律保护。国家保护公民合法收入、储蓄、房屋及其他合法财产的所有权。据此，撤除住房 附属物也应给被拆迁人予以补偿。 到底哪些被撤除的房屋建筑物、 构筑物属于违章建筑， 哪 些被撤除的房屋建筑物、构筑物属于附属物，由房屋所在地规划行政主管部门予以判断。二、补偿方式补偿方式是指用什么方式对被拆迁住房所有人进行补偿。新

3、?条例? 第二十三条第一款规定， 拆迁补偿方式可以实行货币补偿， 也可以实行房屋产权 调。新?条例?第二十三条第二款规定，除拆迁非公益事业房屋的附属物不作产权调换、由 拆迁人给予货币补偿， 被拆迁人与房屋承租人对解除租贷关系达不成协议、 拆迁人对被拆迁 人实行房屋产权调换外， 被拆迁人可以选择货币补偿方式， 也可以选择房屋产权调换方式。货币补偿是指拆迁人与被拆迁人协商一致， 被拆迁人放弃被拆迁房屋的产权， 由拆迁人以 市场评估价格 为标准，对被撤除房屋的所有权人以货币给予补偿的一种补偿方式。产权调换 是指拆迁人用自己建造和购置的房屋与被拆迁房屋所有人的房屋进行交换， 被拆 迁房屋所有人取得安置

4、房的所有权， 原房屋和安置房的差价按房地产市场评估价格 结算的一 种补偿方式。非公益事业房屋包括居民住房、 企业生产、 经营用房 。拆迁非公益事业房屋的附属物只实 行货币补偿， 是因为附属物属于特定建筑物， 不同建筑物对附属物的要求不同， 产权调换以 后无法独立使用。因此，拆迁非公益事业房屋的附属物实行产权调换没有意义。被拆迁人与房屋承租人对被拆迁房屋解除租赁关系达不成协议， 一般指被拆迁人 出租人、 承租人就被拆迁房屋不能通过协商提前终止租赁关系。 按照合同法的规定， 被拆迁人 出租 人、承租人就被拆迁住房如果通过协商提前终止租赁关系，一般来说，被拆迁人或者要向 承租人支付违约金， 弥补承租

5、人重新寻找出租住房的损失。 或者要把出租住房按公有住房出 售政策出售给承租人， 或者要用其他冬至住房安置承租人， 并根据局承租人搬迁损失等适当 给予安置补偿。 如果被拆迁人、 承租人对被拆迁住房解除租赁关系达不成协议， 仍然对被拆 迁人实行货币补偿， 承租人的损失可能难以得到补偿， 甚至会失去住房。 为了维护承租人的 合法权益，保证承租人的生活不受影响，拆迁人只能对被拆迁房屋实行产权调换补偿。按照新?条例?第二十三条及北京、武汉等城市的住房拆迁管理方法规定，住房拆迁补偿 分为三类，而且各类都有对应的拆迁补偿方式。第一类， 非出租住房拆迁补偿 。非租赁住房是指房屋所有人、使用人合一的住房。包括住

6、 房所有人自己建造、自己居住的私有住房，住房所有人购置的自己居住的已出售公有住房， 住房所有人在一、二级住房市场购置的商品住房含经济适用住房 、二手住房。拆迁非租 赁住房，被拆迁人即可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。第二类， 住房附属物拆迁补偿 。不同住房布局、结构设计不同，对附属物的要求不同。对 被拆迁住房的附属物实行产权调换无意义。住房附属物拆迁只能实行货币补偿。第三类， 租赁住房拆迁补偿 。租赁住房主要指没有出售的直管公有租赁住房、 自管公有住 房。按照被拆迁人与承租人对解除租赁关系能否达成协议，分为二种情况：1、 拆迁人与承租人解除租赁关系达成协议。 1直管公有住房、自管公有住房按

7、公有住房出售政策把拆迁住房出售给承租人解除租 赁关系。这时， 承租人转换成了被拆迁人。被拆迁人既可以选择货币补偿， 也可以选择产权 调换。 2被拆迁人或者给承租人支付违约金，或者提供安置用房解除租赁关系。这时，租赁 住房也转变成了非租赁住房。 应按非租赁住房对被拆迁人给予补偿。 被拆迁人既可以选择货 币补偿，也可以选择产权调换。2、 被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系达不成协议。被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系达不成协议时， 为了使承租人的生活不受影响， 拆迁 人对被拆迁人实行产权调换方式补偿。 产权调换的住房由原住房承租人承租， 被拆迁人与原 住房承租人重新订立住房租赁合同。三、补偿标准规定

8、新?条例?第二十四条规定，货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积 等因素，以房地产市场评估价格确定，具体方法由各省、自治区、直辖市人民政府确定。据 此可以明确， 被拆迁住房货币补偿金额确定的标准是被拆迁住房的时常评估价格。 具体确定 方法，由各省、自治区、直辖市政府根据当地具体情况做出规定。货币补偿金额一般包括以下六项内容：1 、被拆迁住房市场价格，包括住房重置本钱成新价格及地价。2 、附属物的重置本钱成新价格。3 、采用产权调换方式补偿，过渡期限内被拆迁人或房屋承租人自行安排住处的，拆迁人 应当支付的临时安置补偿费。4 、搬迁补助费。被拆迁住房使用人负责搬迁时，拆迁人给予搬迁人

9、的搬迁补助费。由拆 迁人负责搬迁人的，拆迁人不再支付搬迁补助费。5 、住房面积缺乏最低标准的政策补助费。如?武汉市城市房屋拆迁管理实施方法?第二十八条规定， 私房所有人和自管、 直管房承租人在本市他无住房， 且未享受住房制度改革政 策，选择货币补偿安置的，其被拆迁的住房建筑面积在20 平方米含 20 平方米以下的，按 25 平方米计算补偿面积， 在 20 平方米以上， 补足 30 平方米的， 按 30 平方米计算补偿面 积。这里，住房面积在 20 平方米以下的家庭， 其补偿面积 25 平方米与被拆迁住房面积之差， 住房面积在 20至 30平方米的家庭，其补偿面积 30平方米与被拆迁住房面积之差

10、，即为住 房面积缺乏最低标准家庭的政策补偿面积。 政策补助面积与被拆迁住房市场评估单价相乘得 到的补偿金额，即为住房面积缺乏最低标准家庭的政策补助费。6、 提前搬迁奖励费。住房使用人提前搬迁，拆迁人给予的奖励费。产权调换时， 不仅要评估被拆迁住房的市场价格， 还要评估拆迁人提供的安置住房的市场 价格。拆迁人按被拆迁住房的市场评估价格以货币补偿给被拆迁人， 被拆迁人用货币补偿款 购置安置住房。 安置住房市场评估价格高于拆迁住房货币补偿额时由被拆迁人向拆迁人支付 差价。如果直管、 自管主林住房的被拆迁人选择产权调换的， 归还住房与原住房面积相等的局部 有住房所有人支付差价， 超出原住房建筑面积的局

11、部， 有承租人支付费用， 并取得该局部住 房的所有权见?武汉市城市房屋拆迁管理实施方法?第三十五条第二款 。四、评估原那么住房拆迁补偿也是房地产评估的目的之一。 ?房地产估价标准?规定的思想评估原那么，即 合法原那么， 最高最正确使用原那么，替代原那么， 估价时点原那么， 住房拆迁补偿评估中都必须遵 循。但是，有两点必须明确：1、 有关部门批准的派遣开发建设方案，应认定符合最高最正确使用原那么的方案。建设者在拆迁住房前一段要对建设工程进行可行性研究。 可行性研究要提出多个建设方案。 获得规 划部门、 投资审批部门通过的可行拆迁开发建设方案， 一般符合最高最正确使用原那么。 因此， 根据批准的拆

12、迁开发建设方案评估住房拆迁补偿金额时，隐含了最高最正确使用原那么 。2、 2001 年 11 月 1 日以后发放拆迁许可证的日期才是按新?条例?评估住房补偿金额的 估价时点 。一般说， 发放拆迁许可证的日期即为住房拆迁补偿评估的估价时点。 但是， 新旧条例补偿 政策不同，新?条例?自 2001 年 11月 1 日起施行，旧条例同日废止。拆迁行为是一个连续 过程， 包括领取拆迁许可证、协商并签订拆迁补偿安置协议、完成搬迁、完成补偿安置等行为，即冲领取拆迁许可证开始， 就成立一个拆迁行为， 以后进行的其他行为都是这个行为的 继续。因此，只有 2001 年11月1日以后领取拆迁许可证的住房拆迁补偿评

13、估才适用新?条例?的住房拆迁补偿规定。 如果在 2001年 11月 1日以前领取拆迁许可证的， 即使签订补偿 安置协议等行为发生在此日期以后，也应该按原拆迁条例实施拆迁补偿评估。据此，只有 2001年 11月 1日后领取拆迁许可证的日期，才是按新?条例?评估住房拆迁补偿金额的估 价时点。六、估价必须考虑的价格影响因素新?条例?第二十四条规定，货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。评估被拆迁住房市场价格时,必须考虑其 区位、用途、结构、建设面积、附属设施、装修、新旧程度、收益状况、出租率、楼层、朝向、通风、采 光等因素。上述因素是影响住房拆迁补偿金

14、额的主要因素。区位， 即被拆迁住房所处的区段位置。不同区位， 根底设施配套不一样，交通方便程度不一 样，周围环境、景观不一样，生活满足程度不一样，舒适程度不一样，工作效率不一样。同 样设计布局，同样结构、成新的住房，在不同区位，价格不一样。区位对住房价格的影响极 大，而且突出地表现在地价上。 评估住房价格时， 必须认真研究住房所在地段的地价， 认真 研究住房分摊的地价。用途，指被拆迁住房所有权证上标明的用途。所有权证标明用途，以产权档案记录为准。 产权档案也未记录用途的， 以实际用途为准。 实际用途以有关城市行政管理部门的认可为依 据。如临街住房， 得到规划部门认可， 取得营业执照， 改为营业

15、用房的， 应认定为营业用房。结构，主要依据住房承重部位所用材料进行分类。包括钢结构、 钢筋混凝土结构、砖混结 构、砖木结构、简易结构。不同结构住房的单位面积造价不同。 1.5。不同结构住房的比值系数不一样，以当地政府有关部门规定的比值系数为准。附属设施，即附属物，包括门斗、室外厕所、厨房、烟囱、围墙、化粪池、 电视设施 装置等。 附属物的多少影响着被拆迁住房补偿金额的大小。 但是， 有时附属物与违章建筑物 混在一起，应注意界定。装修。随着居民生活水平的提高， 住房室内装修档次也在不断提高。 住房拆迁， 室内装修 便完全损失使用价值，应予补偿。但是各户装修标准不同，装修年代不同， 拆迁时经济损失

16、 不同。为了提高评估效率，各地政府应粗线条地划分装修档次标准、造价标准、寿命标准， 以利快速有效得评估装修补偿金额。新旧程度。住房及其附属物、 装修的新旧程度不同，市场价格不同。 一般采用直线折旧法 评估折旧率， 再根据折旧率计算成新率， 用成新率反映新旧程度， 计算被拆迁住房及其附属 物、装修的市场价格。权益状况， 指被拆迁人的住房， 有没有设定弄堂、 走道等地役权， 这些会降低住房价格。出租率， 指租赁住房每年实际出租时间占全年时间的比重。 出租率高的住房，收益大，价 值大，价格高。反之，那么价格低。楼层，朝向，通风，采光不同，住房价格不同。评估时，楼层，朝向，通风，采光等因素 对被拆迁住

17、房时常价格的影响，可用房改中规定的系数给予调整。七、评估计算每种评估方法， 都要运用相应的计算公式、 参数进行一系列计算。 计算公式运用得正确与 否，参数选择或赋值恰当与否， 对评估结果影响很大。计算公式运用、 参数选择或赋值都由 评估人员决定，都易受主观因素影响。公式运用、参数选择、赋值时，必须符合房地产估价 标准的要求。市场比拟法评估 时，应该按照房地产估价标准规定，求出交易情况修正系数、交易日期修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数。收益法评估时，应该按照?房地产估价标准?规定选择计算公式、求取纯收益、资本化率、 收益期。本钱法评估时，应该按照?房地产估价标准?规定，求取土地价格，建筑物重置本钱、折 IHo假设开发法评估时，应该按照?房地产估价标准?规定，求取开发完成后的房地产销售收 入、开发本钱、管理费用、投资利息、销售税费、开发商购置土地的税费。即使计算公式正确