研究报告房地产全国当前土地市场形势与企业拿地策略

1、China Index Academy当前土地市场形势与企业拿地策略中国指数2014年9月目录一、土地及房地产市场形势二、企业拿地策略1土地供需：土地市场下行，推出和成交均不及去 年同期，住宅用地降幅更为明显300个城市各类用地土地推出、成交情况(:亿平、亿元)图：2014年1-8月300个城市各类用地累计推出16.3亿平，同比下降12%。其中 住宅用地推出7.8亿平，同比下降15%；商办用地推出3亿平，同比下降13%。成交方面，各类用地1-8月累计成交13.1亿平，同比下降18%。其中住宅用地成交6.1亿平，同比下降21%，商办用降20%。图：2005-2012住宅用地供应情况住宅用地实际供

2、应量(万公顷)年均供应16.014.02010年以后的最近几年推地节奏12.212.0较往年明显加快。住宅用地供应在10.08.02013年达到最高点（13.8万公顷）；今年成交回落。6.16.04.02.00.0200520062007200820092010201120122013注：文中土地的推出、成交均指面积。2数据来源： CREIS中指数据、城市类别各类用地住宅用地推出面积 成交面积出让金推出面积成交面积出让金绝对量16.313.1157987.86.110552同比-12%-18%-11%-15%-21%-11%出让金：出让金同比回落，各月降幅持续扩大图：2010年以来300个城市

3、各类土地出让金走势今年上半年各类土地累计出单月出让金1-8月出让金月均6000让1.3万亿，同比1.5%；而50001-8月累计出让金（1.6万亿）同比下降11%，各月出让金同比降幅持续扩大。从目前土地市场逐月成交情况和开发商拿地势态看，预计全年降幅将进一步扩大。今年1-8月，仅一线城市出让金同4000亿 3000元200022111975182814871304100068401-8月各类城市出让金二线图：一线三四线100%比略增9%，出让金提高至21%33.2%35.7%80%38.9%41.5%，较2011年提高9个百分点，二、三60%四线出让金同比均下降，收窄。则持续46.3%47.5

4、%40%49.0%51.5%20%20.5%16.8%12.1%6.9%0%32011201220132014地价：受成交结构影响，前8月各类用地楼面价同 比上涨10%，但溢价率保持低位1-8月，300城市各类用地楼面均价1193元/平，受成交结构影响，楼面价仍同比上涨10%。其中住宅用地楼面价1706元/平，同比上涨14%；商办用地同比上涨15%至1615元/平。溢价率方面，前8月各类用地平均溢价率为11.5%，同比下降3.9个百分点，溢价水平仅高于2012年同期。住宅用地溢价率为12.8%，同比回落5.7个百分点，商办用地回落1.5个百分点至11.7%。图：2010年至今300个城市各类用

5、地楼面均价及平均溢价率走势楼面均价溢价率160060%140050%1200元/ 平方米40%100080030%60020%40010%20000%4数据来源： CREIS中指数据、各类区域：环渤海区域出让金仍小幅上涨，其余区 域均下滑今年1-8月，从累计成交建面来看，各区域同比均下滑，其最小，而东北同比下降46%，降幅最大；渤海区域略降7%，降幅从累计出让金来看，长三角出让金仍为各区域之首，接近5000亿元，同比降幅22%；环渤海为3629亿元，同比增长26%；珠三角基本持平去年同期，东北同比下降42%，降幅仍最大。环渤海地区受益于京津冀，开发商看好周边城市未来发展空间，纷纷拓展布局。表：

6、2014年1-8月各区域土地市场累计成交情况（：、亿元）5城市类别累计推出建面同比累计成交建面同比累计出让金同比环渤海26664-4%22525-7%362926%东北13005-30%8223-46%751-42%长三角43655-18%37352-21%4946-22%珠三角17237-8%13742-18%23593%中西部62619-8%49226-14%4112-15%住宅新房价格：5月以来房价连续调整；8月受几 十城市放松限购影响，百城价格指数跌幅收窄今年5月以来，受信贷收紧、市场预期下行影响，百城住宅均价进入连续下行调整期。七八月份以来，近40个城市陆续放松限购，8月百城价格指数

7、环比下跌0.59%，为连续第4纷纷以价换量，各种促销活动不断，致使下跌，但跌幅较收窄0.22个百分点。从累计涨跌幅看，2014年1-8月百城住宅均价累计下降0.57%（去年同期上涨8.61%）图：2010年6月至今百城新建住宅均价及环比变化120002.0%百城均价（左）环比（右）10771110001.5%100001.0%元9000/平8000方米700060000.5%0.0%-0.59%-0.5%5000-0.81%4000-1.0%注：2012年12月起，百城指数按完善后的规则进行编制，历史数据已作更新。6数据来源：CREIS中指数据，10-0610-0710-0810-0910-1

8、010-1110-1211-0111-0211-0311-0411-0511-0611-0711-0811-0911-1011-1111-1212-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-0613-0713-0813-0913-1013-1113-1214-0114-0214-0314-0414-0514-0614-0714-08各类城市：房价整体下行与分化并存；8月各类 城市房价均处于下降通道，二线城市跌幅最大今年5月以来，各线城市住宅价格均出现下跌。6、7月份跌

9、幅逐月扩大；8月跌幅出现分化，二线城市下跌继续扩大，一线、三线城市跌幅收窄。8月，二线城市跌幅最大，一线城市跌幅相对较小。具体来看，二线城市跌幅为0.94%， 较上月扩大0.13%；一线城市价格下跌0.29% ，较上月收窄0.70% ；三线城市跌幅为0.43%， 较上月收窄0.22%。图：2010年6月至今各类城市新房价格环比变化图：各类城市的累计涨幅比较7数据来源：CREIS中指数据，各类城市2014年1-8月累计涨幅2013年上半年累计涨幅2013年下半年累计涨幅百城平均-0.57%5.59%5.61%一线1.34%8.47%11.31%二线-1.64%2.75%4.08%三线-1.18%

10、3.90%1.93%新房成交：8月多数城市限购放松，促销不 断，促使成交量继续小幅回升2014年上半年，50个代表城市住宅图：2010-2014年8月50个代表城市月度总成交量走势月均成交2054方米， 同比下降18.9%，但仍高于2010-2012年同期。2014年8月，50个代表城市住宅月均成交 2177方米 ， 同比下降 14.1%，降幅较7月（15.6%）有所收窄，环比上月小幅增长4.7%。整体来图：2010-2014年1-8月50个代表城市月度总成交量走势看，受限购放松及促销影响，8月成交量较7月小幅回升。1-8 月， 50 个代表城市月均成交方米，同比下降17.9%，降幅2073较

11、1-7月（18.5%）微幅缩小。注：一线包括北京、上海、广州、4个城市；二线包括、重庆、杭州、大连、苏州、厦门、成都、南京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、青岛、福州、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌25个城市，主要是会城市和计划单列市；三线包括三明、莆田、中山、惠州、肇庆、汕头、镇江、绍兴、衢州、韶关、包头、佛山、徐州、唐山、泸州、芜湖、东莞、扬州、南通21个城市，主要指地级市。8数据来源：CREIS中指数据，新房供应：8月新增供应较去年同期大幅回落，1-8月供应量增幅收窄2014年上半年， 20个代表城市住宅供应较去年同期明显增长，累计图：2010-2014年8月主要城

12、市月均新批上市面积新批上市面积达7923方米，处于近年来同期最高水平，同比增长7.3%。2014年8月，20个代表城市住宅供应较去年同期大幅回落，供应量为图：2010-2014年1-8月主要城市月均新批上市面积走势方米，同比下降17.8%，环1454比7月下降11.7%。1-8月，代表城市住宅月均供应量为1379方米，同比增长4.4%，增幅较1-7月（8.9%）收窄。注：20个代表城市包括北京、上海、广州、芜湖、成都、泸州。、杭州、南昌、苏州、大连、南宁、扬州、重庆、长沙、东莞、无锡、沈阳、9数据来源：CREIS中指数据，销供比：整体销供比明显低于去年同期，多数城 市销供比仍小于1上半年，20

13、个代表城市总体销供比为0.81，为2011年以来同期最低水平， 明显低于去年上半年（1.10）。1-8月，20个代表城市成交量同比下降17.4% ， 供应量较去年同期增长3.8%；总体销供比为0.81，明显低于去年同期（1.01），与1-7月销供比基本持平。从具体城市表现看，多数重点城市销供比均低于1，且多数城市销供比与去年同期相比有所下降，北京由1.72降为0.56，重庆销供比较去年同期增加。图：2010年至今20个代表城市商品住宅成交面积及供应面积走势图：2013-2014年1-8月重点城市销供比注：20个代表城市包括北京、上海、广州、杭州、南昌、苏州、大连、南宁、扬州、重庆、长沙、东莞、

14、无锡、沈阳、芜湖、成都、泸州。10数据来源：CREIS中指数据，库存及去化：代表城市库存量继续创新高，出清 周期持续延长2014年8月，20个代表城市的可售面积达17701增长34%。方米，是2010年最高水平，较去年同期大幅从12延长0.6上月缩短0.3销售面积计算得出的出清周期来看，8月20个代表城市的出清周期为15.6，较上月，较，较去年同期延长5。从6的出清周期来看，代表城市出清周期为17.5，较去年同期延长7.3。图：2010年至今20个代表城市可售面积及出清周期注：20个代表城市包括北京、上海、广州、杭州、福州、苏州、南京、厦门、惠州、南昌、成都、大连、青岛、莆田、合肥、长沙、芜湖

15、。出清周期采用两种计算方法：由12的平均销售面积与6的平均销售面别计算得出。11数据来源：CREIS中指数据，目录一、土地市场形势二、企业拿地策略1，拿地区域策略2，拿地时机选择12290个地级以上城市开发投资吸引力中国指数城市投资吸引力指标体系经过十余年完善发展，从宏观环境、房地产市场、宏观与市场协调度三大维度出发，12个分项指标和近50个具体指标，对七大区域、31个省（直辖市、，不含台地区）的所有地级以上城市进行评价。表：中国城市房地产开发投资吸引力指标体系城市开发投资吸引力宏观环境房地产市场宏观与市场协调度经济发展速度市场发展速度商品房销售面积等近五年平均增速人均发展速度人均商品房销售额

16、等近三年复合增速市场可进入性市 土场 地开 供放 应度 量城市化水平区位作用开发投资热度市场人均效益供求对比规模市场规模空间第 人 地 人 常 房 城三 均 均 均 住 地 乡全社会消费品零售总额固定资产投资额地方财政一般预算收入人均储蓄人均收入人 人 土 距口 口 地 中密 城 城 心度 镇 镇 城化 化 市的距离商 商 商 房 商 商 土 土品 品 品 地 品 品 地 地房 房 房 产 房 房 购 购销 销 销 开 新 竣 置 置售 售 售 发 开 工 费 面面 价 额 投 工 面 积积 格 资 面 积额 积销 销售 售面 额商品房销售面积土地购置面积新开工面积与销售面积增速差值房 地 与

17、 房价 价 中 地收 房 心 产入 价 城 开比 比 市 发房 投价 资房地产开发投资额增长率房地产开发投资额固定资产投资额人 人 人均 均 均商 商 商品 品 品房 房 房销 销 施售 售 工额 面 面积 积人均商品房新开工面积人均商品房竣工面积产业产值可 人 产 居支 口 业 民配 从 储收 业 蓄入 人 存数 款等近五年复合增速积开新 发开 投工 资面 额积比额增长率13 G D P G D PG D PG D P G D PG D P290个地级以上城市开发投资吸引力：不同区 域、不同级别城市分化，一线城市保持优势表：2014年地级以上城市开发投资吸引力排名2013年，一线及1.5线城

18、市在水平及房地产市场规模上仍具有显著优势，占据投资吸引力TOP 10。从不同区域来看，从区域分布来看，长三角、珠三角和环渤海三大区仍占据主要位置，且长三角及珠三角城市排名普遍上升，东北地区上榜数量较上年减少明显且多数城市排名下降。从城市级别来看，一线城市优势仍突出，北京、上海依旧占据前两名，广州、深圳分别上升1名至第4、5位；1.5线城市分化加剧；多数二线城市排名下降；部分三四线城市表现突出，东部沿海的三线城市、徐州、镇江均入围投资吸引力前50名，汕头、莆田等地排名也显著提高。14数据来源： CREIS中指数据、相比去年 2014年排名 2013年排名 城市 省(区、市)相比去年 2014年排

19、名 2013年排名 城市 省(区、市)11北京北京2626温州浙江22上海上海2730常州江苏33重庆重庆2831东莞45广州2946福建563035贵阳64成都3136哈尔滨黑龙江793238812南京江苏3337南通江苏910苏州江苏3433南昌江西10113539绍兴浙江1119厦门福建3634济南山东127杭州浙江3742中山138沈阳辽宁3847惠州1423福州福建3927石家庄河北1514长沙湖南4053扬州江苏1615合肥4128唐山河北1716郑州河南42541818大连辽宁4340烟台山东1924佛山4425长春吉林2022宁波浙江4568徐州江苏2113西安陕西4652海口

20、海南2221青岛山东4758镇江江苏2320无锡江苏4850嘉兴浙江2429云南4945芜湖2517三亚海南5065南宁广西京津冀上升为战略，利好环渤海区域， 未来市场潜力较大京津冀上升为战略，环渤海区域来利好，未来成长潜力将逐步显现。受政策利好影响，环渤海区域房地产市场呈现较强抗风险性。1-8月环渤海区域45%的城市房价仍保持上涨， 而长三角和珠三角只有有19%和33%的城市房价上涨。成交面积来看，环渤海新房成交面积降幅在三大区域中最小。区域房地产市场间的明显差异也孕育一定市场机会。目前环渤海城市间的房价差距明显高于长珠三角，房价最高城市是最低城市的7.1倍，而长三角和珠三角则分别为6.4倍

21、和4.7倍。另外，从区域房价对比看，目前环渤海百城均价7705元/平，较珠三角和长三角分别低39%和22%，未来上涨空间较大。图：三大区域2014年1-8月累计新房成交面积同比及8月百城价格图：2014年1-8月三大区域城市房价累计涨跌情况8月百城房价成交面积同比增长率下跌城市上涨城市140000%100%19%-4%12000-5%33%45%10000元/ 平方米较珠三角、长三角分别低39%和22%-10%8000-15%50%600081%-20%67%400055%-25%20000%0-30%环渤海珠三角长三角珠三角长三角环渤海1577059912-21%12716-27%40个大中

22、城市开发投资吸引力：、人口规模 等因素决定40个大中城市发展空间高于其他城市表：2014年地级以上城市开发投资吸引力排名水平高、人口吸附力强、购买力强劲等决定了40个大中城市房地产市场仍占据间高于其他城市。主体地位，发展空一线城市住宅市场仍供不应求，实力突出，商业地产发展潜力较高。兰州、沈阳等城市近年住宅市场供应量远超同期销售水平，市场消化能力或存不足。部分1.5线城市如重庆、成都写字楼空置率较高，而沈阳、商铺空置率也居于资过热风险。，应警惕商业地产投16数据来源： CREIS中指数据、排名商品房住宅写字楼商业营业用房1北京北京北京上海2上海上海上海重庆3重庆重庆广州北京4广州广州广州5杭州成

23、都6成都厦门重庆7福州郑州沈阳8南京成都苏州9苏州福州石家庄10苏州成都杭州11厦门杭州大连12杭州南京济南长沙13沈阳西安14福州三亚苏州15长沙大连长沙郑州16合肥沈阳厦门哈尔滨17郑州西安南京济南18大连郑州青岛19宁波宁波福州20西安合肥无锡贵阳部分城市中长期去化地供应过剩，去化显现：部分三四线城市土大；一二线相对较小图：各代表城市住宅土地消化时间 (:年)就城市的中长期土地去化看，2010-2014年上半土地消化时间城市土地消化时间 年年土地成交筑面积(建( )区域间分化明显，其中三四线和部分二线城市土地供应量过于宽松，中长期的去化比较大，其中菏泽、兰州两地的住宅土地消化时间超过10

24、年，鄂尔多斯、保定等城市消化时间超过7年；部分规模二线城市土地供应合理，消化菏泽18.8494910年及以上兰州17.23567鄂尔多斯8.56026保定7.43445日照7.12015营口7.011166盐城6.610143长春6.36989青岛6.079225-10年宁波5.85777威海5.890655.89143郑州5.89297南宁5.54065廊坊5.26666能力较强，未来的去化一线和城市住宅土地小；稀缺，土地消南通5.113002重庆4.728341大连4.611687西安4.08166杭州4.06010化时间普遍较短，均在2年之内，去化小。3.614430长沙3.59014沈

25、阳3.3123385年以下2.710114成都2.611426注：1）待开发土地面积=近四年住宅用地成交总量(总面积)-四已开石家庄2.53790发并销售的住宅面积。北京1.949002）土地消化时间采用待开发住宅用地存量结合未来销量 未来销量基于过去4年个城市平均增速计算。计算得出，其中上海1.76381广州1.02768170.4691拿地区域策略：一线城市投资热度提升，三四线拿地尤为谨慎；企业试水海外市场图： 2012及2014年代表企业拿地分布情况20家代表性品牌在一线城市投资热度持续提升，三四线城市土地吸引力下降明显。一、二、三四线城市拿地金额分别达到34%，54%，32%。一线拿地

26、占比自2012年以来有着明显提升，由18% 升至34%。在一线城市需求旺盛且三四线 城市前期库存积压的背景下，企业对于优质地块的追逐热情骤升。而三四线城市20122014三、四线城市12%三、四线城市18%一线城市18%一线城市34%二线城市54%二线城市64%表： 代表企业海外拿地情况城市万科万达绿地碧桂园济州岛、墨尔本、曼谷、芭、西班牙、2014年降至12%。进入城市物业类、新山、多伦多、矶、纽芝加哥、旧金山新山约、圣彼得堡、法兰克福、矶、澳大利亚黄金海岸纽约、新加坡、巴塞罗那另一方面，部分品牌将眼光瞄酒店、商业、公寓、综合体住宅、公寓、 住宅旅游、商业、酒店、住宅、公寓型商铺准海外，海外

27、拿地动作频频。其中绿地已经在14个海外城市拿地并开发项目。万达酒 店、 西班牙大厦、芝加哥万达、万达文华酒店荃湾项目、韩国健康旅游城、德国绿地铂骊酒店、住宅、纽约绿地绿地中心、RAM啤酒厂广场Lumina项目、代表项目项目、 碧桂园金海湾列克星敦大道610号注：20家代表企业包括万科、恒大、中海、碧桂园、龙湖、世茂、绿城、招商、金地、富力、佳兆业、雅居乐、首创、18远洋、置业、绿地、万达。数据来源：CREIS中指数据、拿地区域策略：京津冀级，企业土地投资促使环渤海需求升居各区域首位图： 2011年至今代表企业各区域拿地规模及变化情况2013年下半年以津冀一体2500化成为长期战略，在北京承载能

28、2000力接近极限的情况下，普遍预期北京周边区域将获得发展空间。代表企业在其所处的环渤海区域150020%20%亿元100031%9%5000东北环渤海西北西南长三角中部珠三角东北环渤海西北西南长三角中部珠三角东北环渤海西北西南长三角中部珠三角东北环渤海西北西南长三角中部珠三角拿地也由2013年的20%大幅上涨2011201220132014至31%，超过长三角等区域位居各区域首位。具体来看，进入北京企业最多且表： 2014年至今代表企业在环渤海区域主要城市拿地情况多为年内销售业绩较好的大型总拿地额接近500亿。品牌，在拿地金额也达到143亿元，在济南及青岛拿地额均不足100亿元。注：20家代表企业包括万科、恒大、中海、碧桂园、龙湖、世茂、绿城、招商、金地、富力、佳兆业、雅居乐、首创、19远洋、置业、绿地、万达。数据来源：CREIS中指数据、城市进入企业拿地面积（万平方米）拿地金额（亿元）北京万科、恒大、金地、龙湖、首创、远洋、绿地、361.19494.18中海、富力、首创、172.94143.04济南绿地、中海、世茂、置业、万达579.5680.