物业工程管理手册

1、物业工程管理手册 北京某物业工程管理部管理手册 二六年七月 目录1 组织架构及人员编制 . 31.1 组织架构 . 31.2 人员编制 . 32. 工作内容 . 33. 岗位职责 . 43.1 工程管理部主管岗位职责 . 43.2 工程部电工岗位职责 . 53.3 工程部水工岗位职责 . 53.4 电梯工岗位职责 . 64. 操作规程及标准 . 74.1 值班电工日常工作巡视程序 . 74.2 动力配电控制系统设备保养操作程序 . 94.3 变配电设备停电检修工作平安程序 .104.4 电梯维修工日常巡检工作程序 . 114.5 水泵房巡视程序 .125. 规章制度 .145.1 交接班制度

2、.145.2 平安生产责任制度 .145.3 机房管理制度 .165.4 配电室管理制度 .165.5 工程档案管理制度 .176. 相关表格 .171 组织架构及人员编制1.1 组织架构 1.2 人员编制工程主管水 暖 工电 工电 梯 工 2. 工作内容 1人 2人 2人 2人 2.1 负责楼孙的平安运行工作；2.2 负责在质量、平安、环境保护方面进行监测和控制，保证楼孙的平安运行；2.3 建立、健全各项平安操作规程，进行平安教育，定期进行平安检查，防止各类事故的发生；2.4 编制运行工作方案，完成月底工作总结等工作；2.5 编制工程部人员排班、核算人员出勤情况；执行各项规章制度、督查劳动纪

3、律；2.6 负责变配电设备的运行；2.7 负责空调系统设备运行；2.8 负责给排水系统的运行；2.9 负责消防平安、报警系统相关设施设备的运行；2.10 负责全大厦的给排水系统设备的运行；2.11 检修专业管理范围负责中心管理区域内所有设备、设施的巡视检查、清洁、保养、检修工作及突发事件中设备故障的处理、抢修工作；同时负责管理区域内各种设备设施的更新、改造和必要的为增加效劳工程或提高效劳质量所涉及的各项相关工作。负责对中心设备、设施检修工作中对外协分包方的监督、检查及施工质量验收工作。3. 岗位职责3.1 工程管理部主管岗位职责3.1.13.1.23.1.33.1.4 在工程经理的直接领导下，

4、负责机电安装维修工程的全面管理工作。 负责大厦设施、设备的运行、保养、维修，平安检查工作的安排与落实。 履行管理处签订的设备管理合同，完成下达的各项管理指标和经济指标。 贯彻执行公司制定的?机电设备管理工作手册?，确保机电安装维修工程管理的设施、设备处于平安、良好的运行状态。3.1.5 执行政府部门的有关行业法规，加强平安管理和平安教育，建立各级平安制度，防止发生平安事故。3.1.6 对设施、设备的运行、维修和保养的正常运行每月必须进行一次全面检查，每月不少于一次夜间查岗。3.1.73.1.83.1.9 负责员工的政治思想教育和专业技能培训，不断提高员工的综合能力和素质。 负责组织对公司接管的

5、机电设施、设备进行验收及其配套设施完善工作。 负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。3.1.10 负责业户对机电工作的投诉处理，负责本部门不合格效劳的处理，纠正和预防措施的实施、跟踪、检查。3.1.11 定期向工程经理汇报工作，完成上级交办的临时任务。 3.23.2.1 工程部电工岗位职责 负责对大厦机电设备的运行值班，处理一般性故障，参与协助设施、设备的维修、保养工作，对发生的问题及时向上级领导汇报。3.2.2 值班人员必须熟悉大厦的供水、供电、电梯、空调、设施设备等情况，掌握相关设备的操作程序和应急处理措施，禁止非本部门人员进入机房。3.2.33.2.43.2.53.2.6 定

6、时巡视设施、设备的运行情况，认真做好巡查记录和值班记录。 配合工程其它部门的工作，建立良好的合作关系。 保持值班室、配电室和水泵房、设备房的清洁及物品的有序摆放。 负责设备房的平安管理工作，禁止非工作人员进入，禁止各种违反设备房管理规定的行为。3.2.7 遇到突发停电或发生其他突发事故时，应沉着镇定，按规定程序及时排除故障，或采取应急措施，迅速通知相关人员处理。3.2.83.2.9 加强防范意识，做好防火、防水、防小动物的平安管理工作。 每月统计用电量，并进行月度用电分析比照，及时发现问题，杜绝浪费。3.2.10 根据系统运行情况进行制定节约能源措施，并保证实施。3.2.11 负责消防自动报警

7、系统、通风系统、楼宇自控系统、保安监控系统、播送系统等弱电系统的运行，维护管理工作。3.2.12 根据实际需求，开展各项弱电专业工程的增效、改造工作。3.2.13 完成上级交办的其他工作。 3.33.3.1 工程部水工岗位职责 负责给排水系统的正常运行、维保工作，保证各类设备的完好，各类管道、阀门无严重的跑、冒、滴、漏现象及事故隐患，保证给排水管道通畅。3.3.23.3.3 按规定做好给排水系统的维护保养及制订设备的大、中、小修方案。 根据运行实际情况，提出设备运行节能措施，并保证实施，使系统能运行在最优状态。执行相关技术标准、规定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修、保养方法。3.3

8、.4 定期清洁所管理设备和设备房，确保设备、设施、设备机房的整洁。3.3.53.3.6 严格遵守平安操作规程，防止发生平安事故。 发生突发情况，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备恢复正常，减少损失。3.3.73.3.8 3.43.4.1 电梯工岗位职责 电梯维修工必须认真负责，发现故障及时处理，所有发现的问题及其处理经过，都要作详细记录。3.4.2 每日必须对机房内的电器控制设备及各种元件进行检查，视其是否正常运作。电梯的维护和保养记录3.4.33.4.43.4.5 对各种润滑部位作定期加油，清洗及补油。 每日必须检查电梯的平安装置，看其作用是否正常。 电梯在作定期维护检修和加油

9、时，不得载客和装货。同时在厅门处悬挂检修停用牌示，禁止非工作人员进入检修区域内。3.4.6 维护和检修电梯时，必须设置监护人员。 定期对设施、设备进行全面巡视、检查，发现问题及时处理 完成上级交办的其它工作。4. 操作规程及标准4.1 值班电工日常工作巡视程序4.1.1 目的：确保大楼强电系统的平安、准确、完好运行 4.1.2 范围：大厦内的重要设备设施 4.1.3 执行：值班电工负责具体操作、实施 4.1.4 操作程序： 4.2 动力配电控制系统设备保养操作程序4.2.1 目的：确保动力配电控制系统设备的正常运行4.2.2 范围：大厦内所有动力配电控制箱柜及相应的控制线路4.2.3 执行：电

10、工负责具体操作、实施4.2.4 操作程序4.3变配电设备停电检修工作平安程序4.3.1 目的：保障检修过程中设备与检修人员的平安 4.3.2 范围：大厦供电管理范围的设备停电检修工作 4.3.3 执行：电工负责具体操作、实施，检修人员协同配合 4.4电梯维修工日常巡检工作程序4.4.1 目的：确保大厦内电梯系统的平安、准确、完好运行 4.4.2 范围：电梯专业所有技术人员4.4.3 执行：电梯维修工负责具体操作、实施 4.5 水泵房巡视程序4.5.1 目的：确保大楼生活水、消防水系统的正常运行4.5.2 范围：地下三层水泵房4.5.3 执行：由水暖负责操作、实施4.5.4 操作程序：5. 规章

11、制度5.1 交接班制度5.1.1 物业工程管理部主管负责监督检查，交接班人员具体执行。5.1.2 接班人员提前10分钟到岗，做好准备工作，因特殊原因需请假或调班时，必须提前一天报请主管同意。5.1.3 交班人要做到：5.1.3.1 交设备，即设备运行状况及发现的问题。5.1.3.2 交值班记录，认真填写值班日志、设备运行记录及来人登记记录。5.1.3.3 交使用工具、消防器材，做到数量、性能及配件功能完好齐全，交机房钥匙。5.1.3.4 交机房环境，环境卫生要达标，卫生不合格，接班人员有权令其立即整理合格，否那么对该班进行相应处分。5.1.3.5 接班人未到不得离岗。5.1.3.6 事故原因未

12、查清或应在值班时处理完成的工作而未完的不得下班。5.1.3.7 设备存在故障影响运行或影响客户和业主的办公和生活时，值班人员不得下班。5.1.4 接班人要做到：5.1.4.1 必须按交接班记录本上的记录，核对设备状况及运行参数。5.1.4.2 检查仪器仪表、工具消防器材，听取上一班值班人员运行情况的介绍。5.1.4.3 核对机房钥匙，并在交接班记录上签字。5.1.4.4 如发现未按交接班要求交班，接班人员有权拒绝接班，并报告主管或上级领导。 5.2 平安生产责任制度平安生产管理制度由工程部主管负责监督检查落实执行。5.2.2 执行政府职能部门有关规定，特殊工种人员应做到持有操作证的才能上岗，并

13、严格遵孚并执行?平安生产法?。 5.2.15.2.35.2.45.2.55.2.65.2.75.2.85.2.95.2.105.2.115.2.125.2.135.2.145.2.155.2.165.2.175.2.185.2.19 依据?劳动法?及?职业病防治法?制定各工种维修操作规程和平安检查制度，保障人身及设备的平安。 建立事故处理制度、事故分析制度。对重大事故做到三不放过。原因没有查清不放过、员工没有受到教育不放过、没有采取有效防范措施不放过。 密切注意设备运行情况，做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活，及时发现和处理隐患，保障设备设施运行平安，做好防雷、防汛、防火、防瘟疫等特殊情况的预防

14、措施。 发现设备故障，维修人员无法处理时，应及时上报。 设备机房内所有的设备设施要有明确的标识牌并作到清楚、统一、严谨有序。 工程部平安防火制度 全体员工必须加强平安防火意识，认真执行大厦制订的各项消防平安管理制度。 各岗位员工必须严孚岗位职责，发生事故或发现可疑情况应迅速处理上报，并负责保护好现场。 未经工程管理部领导批准，外来人员包括参观学习、探亲访友、施工等禁止进入配电室、电梯机房、空调机房、水泵房等机房。经批准进入人员必须办理登记手续，由值班人员负责执行。 严禁在各机房吸烟。严禁携带火种或易燃物品进入煤气表房，禁止进行明火作业。 各岗位值班人员除负责设备平安运行外，必须对所属机房范围进

15、行每日检查，发现不平安因素及时上报并在交接班记录本上做好记录。 不得私自随意配制各机房钥匙，无人时各机房工作场地、门窗必须关闭锁好，确保平安。 需要动火作业时，要经公共秩序维护部门办妥动火证方能施工。 不得随意挪动消防设施，发现消防设施有损坏等异常现象，速报消防中心。 各种工具，材料要有专人管理，携带物品外出，需要经工程管理部主管同意，按规定办理手续。易燃易爆物品的存放与管理应严格执行?机关、团体、企业、事业单位消防平安管理规定?，并做好防范工作。 对建筑自动消防设备设施的检查和维护保养，应严格执行?建筑消防设施管理规定?，确保设备平安有效。 定期进行消防平安法律法规培训，加强员工的法制观念，

16、提高防范意识。 5.3 机房管理制度5.3.15.3.25.3.35.3.45.3.55.3.65.3.75.3.85.3.95.3.105.3.115.3.125.3.135.3.14工程管理部主管负责监督检查。 未经领导批准，员工不得私自带人入内。如特殊情况需要进入机房，需填写?机房外来人员登记表?。 值班人员要严格执行操作规定，注意监视设备运行状态，及时处理各类报警故障，使设备始终处于良好最正确运行状态。 值班人员不允许在机房内使用临时电器设备，不允许随意挪用消防器材，未经批准不允许使用电焊和气焊。 值班人员必须严格遵孚劳动纪律，不得将与工作无关的物品带入机房，禁止在机房内吸烟。 要保护

17、机房设备，保持设备、工具、仪器、仪表的清洁，设备做到摆放整齐，有专人负责。 机房工作人员保持机房清洁卫生，创造一个良好的工作环境。 检修设备须经主管同意后，严格按相关专业操作规程进行。 机房内因检修设备需要使用电、气焊工作时，应严格按照消防管理制度有关条例执行，动火作业前办理动火证，并做好防护措施，严禁无证人员上岗操作。 对机房内的压力容器要严格执行平安操作规程，严禁超压运行，并定期由质检部门检测，合格前方可继续使用。 任何人不得擅自动用机房内的消防器材。 非电工人员不得安装任何电器设备的电源。 未经主管批准各系统机房内严禁存放与设备操作运行无关的物品。 无上岗操作资格的人员不得操作机房内的设

18、备。5.4 配电室管理制度认真遵孚配电室各项制度。5.4.2 值班人员根据相关规定按时巡视、抄表、认真记录，并认真填写?工作值班日志?，不得随意涂改，保证记录的真实性。5.4.3 记录有关供电局通知的工作 内容，及时汇报。5.4.4 值班期间严禁睡觉、串岗、做与工作无关的事，除公事外，不得因5.4.15.4.55.4.65.4.75.4.85.4.9 私占用 。 配电室值班员负责配电室的平安用具的保管，不得挪做它用。强电专业主管负责监督检查平安用具保管情况。 根据?北京地区用电平安规程?定期对平安用具进行检测，并做相应的耐压试验，合格前方可继续使用。 每年4月份雨季到来之前，由专业部门对办公楼的避雷系统进行检测，检测结果妥善保存并落实整改要求。 但凡外单位参观及联系工作，要经过工程部主管批准，填写登记?机房外来人员登记表?前方可进入配电室。 发生特殊情况及时通知工程部主管，值班人员应迅速做相应处理降低不必要的损失。 5.5