浅谈房地产投资风险和防范策略

1、毕业设计(论文浅谈房地产投资风险与防范策略目录一、房地产投资风险类型 (1二、房地产关键因素分析 (2三、房地产投资风险防范策略 (3四、结语 (5参考文献 (6 浅谈房地产投资风险与防范策略摘要:房地产是一种特殊商品,房地产业也是一个特性突出的产业,它具有与其他商品和产业许多不同的特性。房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中,以期将来获得不确定的收益。房地产投资是进行房地产开发和经营的基础,它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。而在这个投资活动过程中,收益与风险是同时存在的,特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资,风险更是在所难免。文章

2、试析了房地产投资的主要风险,从而提出了防范策略。关键词:房地产投资,风险,类型,策略,防范房地产是个热门和利润丰厚的行业,近三、四年来,住宅价格每平方米提高了1500元左右,这成了一个不争的事实。因此,该行业投资就成了投资者的首选。由于房地产行业的特殊性使其存在多种风险,同时也有相当多的开发商由于策划、经营、政策等诸多因素导致他们的楼盘卖不出去。由此,投资者就应具备防范各种风险的意识和能力。本文拟就房地产投资风险与防范策略作一初浅探讨,以期得到老师们的指导。一、房地产投资风险类型房地产投资的风险主要是体现在投入资金的安全性,期间收益的可靠性,投资项目的变现性和资产管理的复杂性的四个方面。通常情

3、况下,人们往往把风险划分为对市场内所有投资项目均产生影响,投资者无法控制的系统风险、反对市场内个别项目产生影响和可以由投资者控制的个别风险。分析主要应用风险等级划分风险评估方法(专家评估法、概率分析法对风险因素加以识别,做出定量评估,分析其对项目投资决策的影响,并提出规避风险的措施。房地产投资风险具有客观性、多样性、补偿性、可测性的特性,同时房地产投资风险的种类也很多,可分为以下六个风险:1.通货膨胀风险通货膨胀风险也称为购买力风险,是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比,购买力降低给投资者带来的风险。因为房地产投资周期较长,所以只要通货膨胀因素存在,投资者就面临通货膨胀的风险。2.市

4、场的供求风险市场供求风险是指投资所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。3.利率风险利率风险是指资金利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。房地产投资额大、投资周期长,这就注定外部资金尤其是银行贷款额相当 高,资本成本增大,楼盘成本加大,如果价格调高,楼盘卖不动,如果价格不动,则利润减少甚至为零,更坏的结果是销售价格低于成本,导致亏本。4.房地产政策风险房地产政策的改变,尤其是调整性政策的出台,必然导致某些房地产成为牺牲品,例如出台的房产税收政策,个人将购买不足两年的住房对外销售,征收5%全额营业税。还例如当下政府鼓励保障性住房的建设,导致行情变差。这些政策限制投资者

5、的资金收回时间和资金的变现能力以及楼盘销售价格降低销售时间增长等。5.经营管理风险经营管理风险是指由于房地产投资经营管理不善而造成损失的风险。包括:投资者不能胜任经营管理工作,信息匮乏,决策失误,不能处理好各种合同关系,违章或违法等。房地产管理水平的高低,决定了房地产项目收入支出的大小,也就决定了房地产项目抗风险的能力。管理水平高的房地产项目,其经营支出低而收入高,这样就保证了尽快回收资金,保证了在外部环境变坏的情况下也能维持,所以管理水平高的房地产项目,其抗风险能力强。相同类型的房地产项目,为什么有的亏损,有的盈利,很大程度取决于对房地产项目的管理水平。投资不同类型的房地产,需要承担的投资商

6、业风险也不相同。普通住宅的风险相对要小些。此外,房地产的户型设计和装修风格品质也直接影响着能否盈利。近几年一度风靡成都的精装小户型就以其独特的功能受到市场的青睐而赚得1桶金。6.财务风险财务风险是指投资者举债经营而产生的不能履行债务义务或不能及时获得贷款的风险。上述各种风险是房地产投资中比较常见的主要风险。实际上,由于房地产投资的复杂性,其中的风险是多种多样的。由上面分析的房地产投资风险因素,我们可以知道,影响房地产投资的风险因素比较多。如对每一个投资项目都进行详细的风险因素分析,效率不但不高,有可能还不能抓住重点。再者,我们对风险因素的分析是无止境的,但真正对我们的投资分析有实际意义的风险因

7、素却只有其中一部分,而由“二八法则”可知, 20%的因素对事件有80%的影响力。所以,在房地产投资风险因素分析时,我们需要重点关注的是那20%的重要因素。二、房地产关键因素分析在进行风险因素相关性分析之前,有必要找出那些20%的重要因素。鉴于一些学者对房地产投资风险因素问题的深入研究,本文从以下两个方面来重点考虑房地产投资风险:时机风险、区位风险。1.时机风险 律,因此,房地产业发展也相应有着周期性的涨落。如从美国房地产发展情况来看,就存在明显的周期性:美国以18年左右完成一次周期波动,同时也存在5年一次的短期波动。随着经济周期性波动的是房地产产品的供求、价格和收益水平的相应变化。此时选择合适

8、的投资时机,保证房地产项目开发完毕后有良好的市场需要,对开发商的意义非常大。因此,开发商需对未来几年的政治形势的变化、经济发展趋势、人口增减、收入水平升降、消费心理和物业需求等风险因素进行预测,以确定合理的开发时机。一般而言,经济发展的成长期,各类房地产需求旺盛,市场处于不断上升势头,适时推出的房地产可望获得较好的收益;当经济不景气,失业增加,收入下降,房地产市场需求下降,供过于求,房地产价格下跌,物业租售所需时间加长,甚至根本都租售不出去,此时推出的房地产将导致资金占用和成本上升,预计的收益便成了实际的损失,因此房地产开发商也将必须承担开发时机选择不当的巨大损失。2.区位风险区位风险产生于区

9、位因素的变化,因为房地产投资者对这些因素的周密分析决定了哪些区位将被选择。一般,区位主要因距离、空间等位臵上的差异而产生价值的不同。这里所讲的位臵,不仅指所处的地理位臵,还包括其社会位臵,如人口因素、教育水平、服务水平、交通通讯和生活设施等等。社会、经济、邻区影响等因素的差异更是加剧了位臵上的区位差异,使得处于同一市场的不同区位的相同面积土地产生不同的实用价值、利用方便和集约经营度,从而产生极为不同的经济效益。因此,投资决策时必须充分考虑受土地区位条件决定的土地潜在收益和土地潜在用途。另外,区位价值会随着社会、经济、技术的变化而产生巨大差异,这使得投资者可能面临巨大的区位风险,如交通运输系统、

10、生活方式及科技进步的变化等。三、房地产投资风险防范策略为了确保房地产投资效益的最大化,投资者除了应具备抗风险的意识和防范投资风险的能力,还应制定出以下几种相应的防范对策。1.高度重视可行性研究,确保投资决策的正确性可行性研究是对拟建投资项目进行全面的综合技术经济分析,这是房地产及其他任何投资建设项目前期不可缺少的一个阶段。由于房地产投资过程是一个长期的涉及面广且复杂的过程,存在着大量不确定风险因素,随着市场的成熟和饱和,增加了房地产投资的风险,通过可行性研究为投资者决策提供科学依据。在房地产开发的整个过程中,可行性研究阶段是房地产投资过程中最关键的一步,也是拥有最大的不确定性与机动性的阶段。由

11、于房地产投资一旦展开进行,所面临的将是一个相对狭窄的消费市场,这就具有较大的风险性。评价房地产投资项目的可行性,投资者或者分析者要在城市规划条例,政府政策法规等约束条件下,根据房地产市场的供求现状及发展趋势,确定投资项目的用途、规模、类型,并对开发成本,需求量、售价等作出预测,这些预测面临着大量的不确定因素,所 接影响到房地产投资项目的成功与否。如何才能保证可行性研究的质量,使投资者作出正确的决策呢?笔者认为,政府有关职能部门应该对房地产投资项目实行宏观调控,在“审批”手续上加以规范,同时,可从行政管理体制、政策导向等方面采取有效措施,以及时堵塞投资者决策失误的漏洞。虽然政府的严格管理和控制能

12、对降低投资风险起到一定的作用,但是最终有效防范决策失误的关键还在于投资者自己。投资决策者们必须真正认识到可行性研究的重要性,减少投资失误,确保正确的投资方向。2.加强投资环境预测,选择最佳投资区位,加强市场调查研究,寻找投资良机投资区位的选择对减少投资风险起着举足轻重的作用。通常进行最佳区位的选择应从这几个方面分析:(1地理位臵,(2交通、商贸状况及水电通达情况,(3医院、学校、菜市场,(4公园等娱乐休息场所,(5城市未来发展趋势等。值得注意的是,不同房地产的投资类型的区位价值决定因素又具有不同特征,必须分析从而作出决策目标的选择。如住宅投资要注意对地段、层高、位臵、朝向的选择,交通是否便利,

13、附近是否有大型超市、菜市场、学校、医院、治安是否良好等;写字楼则要位于城市金融、文化、商贸、政治中心区,各种机构相对集中区域,交通便利;而商铺要考虑地段的潜值,交通条件,商业氛围, 市场状况等。除此之外投资者还考虑投资环境变化对投资项目的影响,即在投资项目建成后确保不会因投资环境的变化而造成区位选择的失误或投资项目的价值下降。也许现在区位不理想,但项目建成后由于环境的变化,城市的发展使该区位具有较高的增值潜力,倍受市场青睐。因此,在投资区位选择时还必须注重投资环境的预测。建立市场监控信息体系,力争保持第一手资料的及时性和准确性。另外在分析研究市场资料过程中,还应充分考虑我国住宅方式、消费观念的

14、影响,及时掌握国外住宅发展状况和最新动态以及国外住宅方式和生产方式对我国住宅消费市场的影响程度,使投资项目在功能设计、结构安排、新材料、新能源的运用上, 能不能满足消费市场的特殊要求,保证投资开发项目始终与消费市场的需求保持一致,以有效避免和控制因市场需求变动而造成的住宅项目功能下降所形成的住宅产品滞销或价格降低的风险。3.关注政策变动,认准投资方向我国房地产起步较晚,市场不规范,与发达国家相比,其受政府政策影响则更大。任何国家的政策都不是一成不变的,而政策的变化无论对一国的经济发展还是对投资者的经济都将产生一定影响。所以时刻关注国家各项方针政策变化,特别是政府对房地产开发的态度,政策动态,如

15、宏观经济政策、国家税收政策、财政、货币、产业、住宅政策制度的改革等就显得十分重要。通过对各项政策的研究,既有助于房地产投资确定正确的投资开发方向,较正确预测未来,又利于其根据政策变动及时调整投资策略,有效控制政策风险。4.开展财务分析毕业设计（论文） 财务分析是指通过对财务报表有关项目进行对比,提示企业财务状况,为企 业进行财务决策和财务计划提供依据。 投资者在投资前投资运行中都应定期进行 财务分析,一方面判断投资项目是否可行,另一方面通过财务分析来评判企业的 偿还债务的能力,资产管理情况,综合财务状况等。 进行及时合理的财务分析, 有 助于投资者及时发现风险并采取措施规避风险。 5.运用投资

16、组合理论 “不要把所有的鸡蛋放在一个篮子里,” 把这句话引入投资领域,就是说要懂 得分散投资以达到分散风险、降低风险的目的。 房地产具有位臵的固定性,而且投资时间长,所以一但投资于一个地方,则该 投资环境一旦发生变化将会严重影响投资收益。 如果在成都投资则可以同时在市 中心、城南、城西、学校附近或城北、城东有开发潜力的村县等不同地理位臵投 资。 不同类型房地产的商业风险不一样,获利能力不一样,为了降低投资的商业 风险,又要保证获取预期的投资收益,较理想的对策是进行房地产类型组合投资。 如在投资写字楼的同时兼顾住宅、商铺等不同类型的房屋,利用不同类型房地产 功能的相互补充,以及不同类型房地产资金

17、的调剂作用,适应市场需要,能提高总 体抗风险能力和获利能力。 6.健全监管机制,加强工程建设管理 工程建设既是投资项目资金的消耗过程,又是工程项目建设完成过程。在这 一过程中节约资金的可能性很小,但增加资金的可能性很大。这是因为房地产项 目投资主体与建设主体相分离的结果,正是由于项目投资主体的不一致,使投资 建设中的房地产项目能否按投资者的期望既定的工期、质量、合同成本完成 项目的建设存在着较大的不确定性。 如何有效控制呢?采取(1认真签定施工合同, 保证经济利益;(2聘请工程监理对项目施工进行全面的监督和管理; (3在施工 过程中不对施工图做较大的修改等有效的管理措施,减少因工期、质量、成本

18、所 引起的风险。 对于风险，我们还可以运用风险预控、风险回避和风险转移的方法应对房地 产投资中出现的风险问题。风险预控就是做好房地产市场调查研究，各种供求， 收益和支出、 资金成本等主要数据的直接或间接来源，为房地产开发决策提供了 重要依据。 所以， 必须将房地产市场调查研究视为房地产投资中必不可少的重要 环节， 提高房地产市场调查研究人员的综合素质，切实减少房地产投资开发的风 险。 风险回避指的是选择风险较小的项目或者放弃风险较大的项目，这是一种保 守消极的风险防范策略。风险转移是契约性的转移，预售、预租和一定年限物业 使用的出售。通过预售和预租这两种销售模式，不仅可以把价格下降，租金下降 带来的风险转移给客户、 承租人， 同时也可以把物业空臵带来的风险转移给客户、 承租人。出售物业使用权可以为投资者筹集大量资金，也可以转移风险。 四、结语 投资者在对房地产投资的风险分析和管理时， 应同时从主观和客观两方面采 第 5 页 共 6 页 毕业设计（论文） 取必要措施，以降低投资风险，提高投资效益。主观上，投资者应树立强烈的风 险意识， 重视投资可行性研究， 从定性的角度对风险问题进行总体把握。 客观上， 投资者必须对国际、国内当前今后的政治、经济形势、社会发展趋势、国家和地 方政策、产业政策和发展规划有一个通盘的了解，并在此基础上，对设