公租房的现实意义和前景分析

1、公租房的现实意义和前景分析当前，解决好广大低收入家庭的住房问题已成为各级政府工作的重点和难点。尤其是2008 年以来，国家投入了大量的资金建设保障性住房，各级地方政府积极探索适合本地实际情况的住房保障模式，加大力度改善城镇低收入家庭的住房困难状况，促进房地产业的和谐健康发展。公共租赁住房正是伴随着中国房地产业的迅速发展、住房保障制度的不断完善而兴起的一种有效解决低收入家庭住房问题的保障性住房。一、公共租赁住房的基本概念与主要特征公共租赁住房是指投资者（政府或企业等）持有房源，并将这些房屋以低于市场价的方式租给特定人群。其租金水平高于廉租住房，低于商品房。公共租赁住房与其他以销售为主的保障性住房

2、最大的区别在于产权归属性不同。公共租赁住房的产权归政府或相关机构、企业所有，不归居民个人所有。其目的是用低于市场价或者承租者承受起的价格，向低收入家庭出租住房，以改善这部分群体的住房困难状况。当低收入家庭收入发展变化时，有严格的退出机制。公共租赁住房具有五大基本特征：一是体现出政府的干预性，公共租赁住房是由政府直接负责提供或政府主导下的公共机构、企业提供的保障性住房；其二是需求对象的限制性，因其是保障性住房，其保障对象具有严格的准入标准；三是非营利性，不论是政府直接负责建设还是企业承担开发建设，都不以营利为目的；四是租赁价格的优惠性，公共租赁住房的出租价格低于一般的市场价；五是退出的灵活性，当

3、中低收入家庭住房和收入水平发生变化时，政府可随时停止发放补贴，退出程序简便易操作。二、发展公共租赁住房的必要性大力发展公共租赁住房有利于尽快缓解保障性住房供应不足的突出问题。我国每年城市化新增城市人口约 1000 万左右，而城市新增建设用地又受到严格控制。在这种人多地少的矛盾冲突下，如果将所有中低收入群体都推向市场，将必然导致住房市场价格的进一步提升，增加租赁型公共住房比重将是有效解决住房短缺问题的有效途径之一。可以说，租赁型公共住房更符合我国现阶段低收人群体的住房需求。大力发展公共租赁住房有利于多层次解决各类低收入群体的住房需求。当前，保障性住房的需求潜力较大：许多低收人群体穷其一生也不可能

4、买得起房，只能以较低的租金价格支付住房使用权；还有职业特征为产业工人、商业服务业人员和个体经营户的低收人群体对居住场所的选择往往跟随工作地点的变动而迁移，体现出较强的流动性，因而中短期的租赁型公共住房更符合其住房要求，并有助于减少生活、出行的附加成本；再有部分刚进入社会的毕业学生或打工白领处于暂时性的购买力不足阶段，需要过渡性的租赁型公共住房以满足短期内的居住需求。因此，作为完善的住房市场，建立健全一个稳定的、规模化的公共租赁市场是非常必要的。如上海浦东张江科技园推出了面向就业者的青年公寓，只要是大专以上学历、与科技园内企业签订一年以上劳动合同且在上海无住房的年轻人，就可申请租房。每人在公寓最

5、多只能住3 年，单房租金888 元。南京也针对大学毕业生推出了青年公寓。大力发展公共租赁住房有利于弥补租赁市场发展滞后的问题。当前，城镇居民在改善住房条件时，都选择了购房而非租房。有一个重要原因就是租赁市场缺乏稳定性保障。因此，需要政府以制度化的模式提供租赁型的公共住房弥补中长期租赁市场的空缺。三、国际经验及对我国的借鉴意义从各国的经验来看，几乎所有市场经济国家，包括英国、美国、瑞典、新加坡等不同类型的国家，都按照 “市场 救济型 ” ，或按 “市场 福利型 ” 的二元政策导向来实现 “居者有其屋 ” 的住房发展目标。即在经济起飞的初期，住房严重短缺，主要由政府主导来解决住房问题；当社会主要群

6、体的住房问题解决之后，实施市场化为主渠道，但对低收人家庭的住房保障一直存在并形成稳定的社会制度。虽然中国的国情和当前的发展背景与其他国家存在较大差异，不适宜简单地照搬国外的公共住房政策，但从一些国家的住房保障实践和相对成熟的公共住房制度中，可以在公共住房模式选择、建设方式、分配以及管理制度等方面获得很多值得借鉴的宝贵经验。（一）国外的主要住房保障形式国外住房保障形式主要有三种：一是政府直接投资建设出租房，即公共住房；二是政府通过干预房价，保证低价位住房供应；三是政府直接分配住房保障资金，提供中低收入者酌住房消费资金。（二）通过公共租赁住房实现 “人人有房住”的发展目标为保障无力购房者的住房需求

7、，国外在制定公共住房政策时普遍重视公共租赁住房的发展，各国租赁住房的比例都相当可观。以英国为例，在比例约30%的租赁住房中，20%左右是政府提供的公共租赁住房，10%为私人租赁住房。美国的一些州政府对申请房租补贴的低收入家庭限定的房屋租金标准为 700 美元以下。根据法律规定租房家庭只需支付其收入的左右作为房租，剩余部分由政府付给房东。（三）建立行之有效的公共租赁住房管理体系在公共住房制度比较成熟的国家，都有一套行之有效的专业管理体系，这个管理体系由不同的机构组成，这些机构从功能上可以划分为决策层和执行层。决策层指负责制定政策和长期发展计划，负责与计划、财政、金融、土地、法律、建设等部门的协调

8、运作。执行层来具体落实公共住房建设和运行。例如，韩国设立了国家住房政策审议委员会作为公共住房的决策协调机构。执行层为建设交通部，下设韩国住房住宅公社和大韩土地开发公社，专门负责建造面向中低收入阶层的出租公房。（四）通过完善的制度确保公共住房分配的公平性公共住房属于社会公共资源，是政府福利的表现形式，其能否公平合理地分配，直接关系到公共住房政策实施的效果，国外在公共住房分配方面有两点很重要的经验：一是明确公共住房是为最需要的人提供的住房保障；二是只有建立科学、完善的准人和退出机制，才能保证公共住房分配的公平性。四、当前公共租赁住房存在的主要问题由于我国公共租赁住房刚刚起步，在不断完善的进程中也显

9、现出一些突出问题，主要表现在以下三点：（一）制度法规体系尚不健全缺乏统一规范的法规制度或指导意见。而公共租赁住房的资格审核和后续管理将是一项非常复杂的工程，即使从目前各地己出台的相关管理办法也有许多需要改进的地方。国外有完善的准入审查和退出制度，家庭收入诚信公开透明，这些都是实施公共租赁住房的关键。另外，各地建设标准差异较大，缺乏统一的约束性，如有些地方规定只有40 平方米，有些地方建设标准则达到 90平方米。（二）覆盖人群相对较窄以北京市为例，公共租赁住房刚刚起步，正处于摸索阶段，而最需要住房保障的流动人口还被排除在保障之外。（三）资金短缺，房源供给严重不足由于房源筹集不足，北京市的公共租赁住房一再延期登记时间。土地收益流失、资金来源不足以及管理复杂是公共租赁住房供应短缺的主要原因。（四）维护成本较高。政府后续补贴较多公共租赁住房对政府的管理效率提出了更高要求，同时，由于政府持有房源，后续的维护、更新改造以及管理方面等都需要投入大量的入力、物力和财力，这些都应在公共租赁住房计划中有充分的考虑。五、公共租赁住房的发展前景（一）建立长效保障机制。缓解供需