土木工程合同策划与索赔管理

1、By Prof. Li qimingDepartment of Construction & Real Estate The Research Institute of Construction Management & Real Estate (CMRE)South East University, Nanjing, PRC土木工程合同策划与索赔管理 Contract Planning & Claim Management for Civil EngineeringThe Research Institute of Construction M

2、anagement & Real Estate (CMRE),SEU东南大学建设与房地产研究所土木工程建设（发包）模式与合同结构土木工程合同类型及其优选土木工程合同管理整体策划土木工程合同管理目标、内容及其分解土木工程合同策划与管理土木工程合同管理导论土木工程合同索赔土木工程合同招标与投标东南大学建设与房地产研究所问题 1某办公楼项目业主在招标文件中规定违约误期罚款为2万/每天，投标单位在投标文件中提出为1万/每天。经过评标后该投标单位中标，业主发出了中标通知书。双方在签订合同时发生了争议。在该施工合同签订时，违约误期罚款到底是多少？答案：工程实践中的疑惑？测试？东南大学建设与

3、房地产研究所问题 2某房地产住宅开发施工项目采用固定总价合同，在工程量清单中有电表500个，水表500个，但没有电表箱和水表箱的数量。施工中开发商要求施工单位按照图纸将水表和电表安装在相应的箱子中，施工单位依据合同文件工程量清单中无箱子的数量，要求增加箱子费用10万元，此10万元费用应由谁承担？答案：工程实践中的疑惑？测试？东南大学建设与房地产研究所问题 3关于施工合同的效力：在下列情况下签订的施工合同是否无效？（1）承包人未取得建筑施工企业资质或者 超越资质等级的；（2）无资质的实际施工人借用他人资质的；（3）工程必须招标而未招标或者中标无效的；（4）承包人非法转包工程的；（5）承包人违法分

4、包工程的；答案：工程实践中的疑惑？测试？东南大学建设与房地产研究所问题 4关于工程质量：某写字楼在完成地下室至地面时，双方发生争议，一方将争议提交仲裁。施工合同被仲裁机构认定为无效合同，但已完工程的质量合格。该已完工程如果以工程定额为标准确定的造价为1200万，双方委托的造价鉴定单位的费用为15万；如果参照合同约定确定的造价为1100万；则该工程应按多少结算工程价款？如果该已完工程的质量为不合格，则承包商应获得多少结算工程价款？答案：工程实践中的疑惑？测试？东南大学建设与房地产研究所问题 5关于垫资条款：某施工单位中标后在签订某住宅项目施工合同时，业主提出要求施工单位垫资1500万，利率按照5

5、%计算（假使国家法定基准利率为4.5%），2年后工程竣工时归还本息，最后施工企业迫于无奈，双方达成了协议。该垫资条款是否无效？业主应归还多少利息？答案：工程实践中的疑惑？测试？东南大学建设与房地产研究所问题 6关于合同解除：承包商有下列情形之一的，业主是否有权解除合同？（1）明确表示或以行为表明不履行合同主要义务；（2）合同约定的期限内没有完工，且在业主催告 的合理期限内仍未完工的；（3）已完工程质量不合格，并拒绝修复的；（4）将承包的工程非法转包、违法分包的；答案：工程实践中的疑惑？测试？东南大学建设与房地产研究所问题 7关于合同解除：业主有下列情形之一的，导致承包商无法施工，且在催告的合理

6、期限内仍未履行相应义务的，承包商是否有权解除合同？（1）未按约定支付工程价款的；（2）提供的主要建筑材料、建筑构配件和设备不 符合强制性标准的；（3）不履行合同约定的协助义务的。答案：工程实践中的疑惑？测试？东南大学建设与房地产研究所问题 8关于工程结算：按照合同约定结算工程价款是首要标准，因设计变更导致工程量或者质量标准变化时，应如何结算？（1）当事人首先协商；（2）协商不成的，参照当地建设行政主管部门发布的计价方法或计价标准结算；（3）不宜参照的，根据具体情况确定其他结算标准。答案：工程实践中的疑惑？测试？东南大学建设与房地产研究所问题 9关于竣工结算：某办公楼项目竣工验收后，承包商于04

7、年12月1日向业主提交竣工结算报告，业主应支付1500万价款。而业主收到后迟迟不予答复，直到05年2月1日业主提出经审核只能支付1200万。问：给承包商的竣工结算款应为多少？（合同没有约定业主的答复期限）答案：合同对答复期限没有约定的均为28天工程实践中的疑惑？测试？东南大学建设与房地产研究所合同价格最终价格合同条款合同效力合同图纸合同风险技术规范工程变更工期问题合同索赔现场条件质量问题暂定金额合同管理东南大学建设与房地产研究所1 土木工程合同管理绪论1.1 工程建设中的合同法律关系1.2 市场经济条件下的合同管理1.3 政府加强合同管理的措施与手段1.4 职业工程师与建设法律/合同管理东南大

8、学建设与房地产研究所1.1 工程建设中的合同关系 工程项目建设基本程序(1) 项目建议书(2) 可行性研究报告(3) 编制设计文件(4) 施工准备(5) 项目列入年度投资计划，办理施工执照(6) 组织施工，做好生产准备(7) 竣工验收和交付生产(8) 项目后评价及检验反馈东南大学建设与房地产研究所工程项目建设基本程序示意图长期计划五年计划预备项目计划年度投资计划项目建议书可行性研究报告设计文件建设准备建设实施生产准备竣工验收交付使用投资估算设计总概算施工图预算竣工决算可行性研究东南大学建设与房地产研究所业主承包商咨询合同贷款合同勘察/设计合同监理委托合同采购供应合同工程保险合同材料设备运输合同

9、科技开发合同材料设备采购合同流动资金贷款合同保险合同仓储保管合同设备租赁合同工程分包合同国际工程承包合同FIDIC运输合同开发商土地征用与出让(成批/宗地)合同拆迁安置及拆迁承包合同供用水/电/气等合同房屋租赁与销售合同工程施工承包合同如果变成工程建设中的合同关系代理销售合同物业管理合同东南大学建设与房地产研究所1.2 市场经济条件下的合同管理(1) 政府加强宏观调控，企业成为合格市场主体(2) 建筑产品是特殊(复杂)的商品，建设合同更加复杂(3) 建筑市场主体的合同(索赔)意识极待提高和加强(4) 重视管理效益,合同中蕴藏着巨大的文字上的经济效益(5) 熟悉国际惯例，开拓国际建筑市场 东南大

10、学建设与房地产研究所案例分析(1.1)业主违约索赔 鲁步革工程的引水系统工程承包合同是由鲁布革工程局(业主)和日本大成建设株式会社签订的。合同实施后不久，承包商即向业主提出“业主违约索赔”。理由是：业主未按合同规定提供合格的三级标准的现场公路，承包商车辆只能在块石垫层路面上行使，引起轮胎严重的非正常消耗，要求业主给予400多条超耗轮胎的补偿。本来这是一项不难处理的索赔，当时又有外国专家的帮助可业主顾虑重重，时间一拖再拖，金额一压再压，最后才补偿了208条轮胎(当时约1900万日元)。对此澳大利亚咨询专家曾委婉地表示，认为业主对承包商的索赔处理得太慢太严。尽管如此，国内有的单位对此却不乏怨言。由

11、于当时到鲁布革参观的人很多，一传十，十传百，引起了一场舆论风波。有的说：“索赔款哗哗地流进了日本人的腰包”，“什么低标价，鲁布革赔掉了一个大窟窿”有的报告文学甚至说成是：“拳击老手打来的一记记重拳”，称“业主输得太残了.” 实际上，鲁布革水电站引水系统工程承包商的全部索赔金额为229.1万元，仅占合同总额的2.83%。世界银行来华视察的专家以及外国驻现场的咨询专家都认为，这是水电建设项目“少见的低索赔”。东南大学建设与房地产研究所案例分析(1.2)广蓄现象说明了什么？“广蓄”是指为深圳大亚湾核电站配套的国家重点工程-广州抽水蓄能电站工程。业 主：为“广蓄”电站联营公司，全面推行 项目业主负责制

12、，被称为我国工程 建设投资体制改革的典范。承包商：为全国建筑业改革的排头兵，创下 鲁布革经验的水电十四局。工 程：优质高速完成，用了4年7个月，创 造了世界水电建设史上的奇迹。其 它国家同类项目一般用68年时间。但是该工程从1988年签订合同以来，由于物价上涨，工程异常艰巨，从1988.61991.12月，承包商实际亏损9248万元 ，预计后期还将会亏损2020万元，总计达1.1268亿元。双方达不成一 致，引发了一场“广蓄现象”的大讨论。 东南大学建设与房地产研究所案例分析(1.3)国内成功的建筑工程合同索赔案件公司(简称新万寿宾馆)签订了建筑工程承包合同。合同规定：一局四公司新万寿宾馆，建

13、筑面积36015平方米，1988年元，其中500万美元折合人民币支付。 工程于1990.8.15日竣工交付使用后，甲方拖欠工程尾款161.28万美元以及工程签证款5.9万美元和106万人民币，合计168.8万美元和106万人民币，此外还有应签证而未签证确认的索赔款折合人民币1300多万元。 中建一局四公司在反复催讨无结果的情况下，聘请上海民法院起诉。而被告则以工期拖延和工程质量问题为由，提出66万5千美元的反诉。 乙方共提出167项索赔项目，经审查有65项因缺乏证据和违反索赔时效规定而无法成立。 乙方在该工程实施了严密的与国际惯例接轨的管理体系。114次每周例会纪要的原始记录共344页，全部保

14、存完整，字迹清晰，真实地再现了工程施工的全过程，成为案件重要得证据来源。提供给法院的资料共17卷计737页，堆放有1米之高。 最后双方在法院主持下达成调解协议，乙方索赔全部成功。 东南大学建设与房地产研究所1.3 政府加强工程合同管理的措施与手段在建筑业推行项目业主负责制，工程建设招标投标制，建设监理制和合同管理制度。为规范双方合同行为，建设部与国家工商管理局联合发布了建设工程设计/ 施工/ 监理/ 装饰等合同示范文本。在全国推行注册工程师考试执业持证上岗制度和资质管理制度。在北京，上海等地试点合同管理员培训持证上岗制度。为提高企业合同和索赔意识，举行了一系列合同和索赔管理的研讨会，高级培训班

15、和录制合同与索赔管理专题录象片。成立施工合同文本修订小组，修改施工合同示范文本。重视专业律师在工程合同管理中的重要作用。借鉴国外工程合同管理经验，引进DRB(USA), ADR(UK)等作法。颁布一系列合同管理方面的政策和法规。如招标投标法、合同法、建筑法、质量管理条例工程建设施工招标投标管理办法，工程建设施工合同管理办法等。东南大学建设与房地产研究所 1.4 注册工程师与建设法律/合同管理 职业工程师注册建筑师注册结构工程师注册监理工程师注册造价工程师注册房地产估价师注册营造师注册风景园林师注册规划师英国/美国等职业工程师学会如CIOB/ ICE等与国际接轨项目经理东南大学建设与房地产研究所

16、需培训、持证上岗的有关人员技术员预算员质检员安全员财会员劳资员计划员统计员定额员材料员设备管理员合同管理员注册工程师企业或行业协会培训大学毕业生东南大学建设与房地产研究所土木工程建设（发包）模式与合同结构 土木工程合同策划与管理东南大学建设与房地产研究所2 土木工程建设模式与合同结构2.1 平行承包模式（传统模式）业 主咨询工程师设计院承包商分包商1分包商2注：直线表示合同关系，虚线表示工作关系（下同）DesignProcurementConstructionAcceptanceDPCA 模式东南大学建设与房地产研究所Quantity SurveyorEngineers( Structure

17、/ Services )contractorsNominated Subcontractors Nominated SuppliesDomestic SubcontractorsDomestic SuppliesClientArchitectClient SectorConsulting SectorProduction SectorLine of SeparationManagement RelationshipContractual Relationship Typical Separation of Design & Production Functions2 土木工程

18、建设模式与合同结构东南大学建设与房地产研究所2 土木工程建设模式与合同结构2.2 D+B模式（设计施工总承包模式）业 主业主代表设计施工总承包商设计院承包商1承包商2承包商3东南大学建设与房地产研究所DB模式的工作流程示意图 东南大学建设与房地产研究所在符合工作规范的条件下完成其工作提供工程建议在工地与其他分包商间的合作与协调承担所有法定分包的责任分包商协助DB承包商执行下列工作 施工方式的选择 质量、工期、成本、健康、安全、环境控制 施工可行性分析 设计图纸与合同的一致性及适当性提供施工组织设计提供每月的施工工作状况报告 工作进度报告 问题报告提供工程建议、工地状况反馈情况管理及协调下属分包

19、商并承担相应责任在工地与其他分包商的合作与协调承担所有法定施工责任工程设计 现场踏勘 绘制工程设计图 制定工程施工规范 解释设计图纸 设计图纸的变更和修订协助DB总承包商编写投标文件检查施工承包商所反馈的替代方案的可行性提供每月的设计工作状况报告 工作进度报告 问题报告管理及协调设计分包商承担所有法定设计责任施工商设计商项目的采购与分包管理 寻找合适的合作伙伴 合同谈判、签订和审核对项目提供的项目资料进行检查和核实 地质分析报告 项目环境条件评估 项目标准和要求工程质量、成本、工期、健康、安全、环境的控制对业主工程款项的领取与分包商的工程款的发放项目规划方案的适当更新和调整设计、施工、供应各参

20、与方的协调处理DB承包商的主要工作 DB承包商各成员的主要工作 东南大学建设与房地产研究所在DB模式下，业主应对下述问题进行关注： 对DB合同有多大程度的了解？ 是否需要独立的顾问/代理来准备招标邀请和 评价收到的标书？ 在招标文件中要预定和规定拟建工程的设计、 成本和进度计划是多少？ 应采用哪种合同形式？ 如何评价和比较投标书？（需要同时考虑设计 和成本） 需要给未中标的投标人补偿吗？ 如何管理工程？东南大学建设与房地产研究所2 土木工程建设模式与合同结构2.3 EPC模式（项目总承包交钥匙模式）业主EPC总承包商设计、技术Engineering工艺设备采购Procurement施工管理Co

21、nstructionManagement分包商3分包商2分包商1东南大学建设与房地产研究所 EPC模式工作流程示意图 东南大学建设与房地产研究所确定合同策略；确定招标工作包范围；拟定潜在的EPC承包商投标人名单；选定EPC承包商；劳务策略。合同策略(Contract Strategy)5确定项目的初始设计标准；建立初始项目组织；完成投资估算；建立主要项目的计划；相关的质量和安全问题；建立初始实施计划；确定项目范围。项目实施计划(Project Execution Plan)4拟定工艺和实施计划；设施效用和远距离监控范围；环境范围；现场计划；详细的工作结构分解。设施范围计划(Facility S

22、cope Plan)3技术调查和工艺流程分析；产品开发/认证和测试过程；获得专利和执照；签订安全和保密协议。产品技术计划(Product Technical Plan)2确定商业目标；确定设施目标和需求容量；市场调查研究和分析；建立愿景和公众联系；项目选址；相关的法律问题；拟定融资计划；原材料资源分析；劳务计划和人力资源问题；确定项目调试要求。商业计划(Business Plan)1工作内容工作类型序号EPC项目策划阶段的主要工作内容 东南大学建设与房地产研究所项目计划方案；拟定材料标准/要求；拟定材料清单。工作包准备(Prepare Work Package)5详细的工程设计图纸；最终的图纸

23、和施工标准/规程；费用和进度分析；设计/施工审视；获得业主阶段性审查和批准；对变更的审查和批准；对设计的可建造性进行审查；对设计的质量进行审查；对项目的范围和估价进行审查；协调供应和施工；设计文件的发放。详细设计(Detailed Design)4详细设计计划；详细的材料管理计划；详细的施工计划；详细的调试计划。详细计划(Detailed Schedule)3估计设备成本；估计安装成本；估计需要提供服务的成本；估计材料成本；估计间接成本；估计其它成本（如通货膨胀、应急费等）。详细估价(Detailed Cost Estimate)2最终的设施范围计划；确定主要的设备和材料标准；最终的设施效用和

24、远距离监控范围；法规、标准和环境影响要求；获得许可和法律授权、批准；场地评价。项目最终范围(Fninalize Scope)1工作内容工作类型序号EPC项目设计阶段的主要工作内容 东南大学建设与房地产研究所协调材料管理计划；协调材料管理。现场设备管理(Field Equipment Management)8准备采购的最终报告/移交文件。文件(Documentation)7工作包/服务范围；供应商/分包商资格预审；供应商/分包商招标；授予合同。服务(Services)6接收和检查材料；材料的清点、储存和维修；材料问题；供应商检查；引导会计业务。现场管理(Field Management)5详细指

25、明设备；询价；供应招标；供应评标；授予合同；协调供应商设计；供应商资料管理；供应商制造；设备运输。特殊设计设备(Specialized Engineered Equipment)4详细指明设备；询价；供应招标；供应评标；授予合同；供应商资料管理；供应商制造；设备运输。标准设计设备(Standard Engineered Equipment)3最终的材料规格/标准；询价；供应招标；供应评标；授予合同；供应商资料管理；制造设备的材料；材料运输。设备制造(Fabricated Items)2详细指明材料；询价；供应招标；供应评标；授予合同；材料运输。大批商品(Bulk Commodities)1工作

26、内容工作类型序号EPC项目采购阶段的主要工作内容 东南大学建设与房地产研究所协调竣工后争议的解决；按合同归还剩余的材料；移出施工设备、临时设施和施工设施，并进行现场清理。施工后清理(Demobilize)3完善工作计划；实施劳务管理和施工；监控进度状态，及时调整计划；建立设计支持与沟通联系方式；进度报告；资料管理；材料管理并监控其状态；变更管理；支付；监控成本/预算状态；人力资源管理；检查和调试设备；分包商管理；工程质量文件。施工(Execution)2现场动员；提供施工设施；提交项目文件；获得施工许可/执照；建立安全和质量管理体系；建立现场安全；完善材料管理计划；确定训练步骤；完善实施战略；

27、安装通讯设施。施工前准备(Pre-work)1工作内容工作类型序号EPC项目施工阶段的主要工作内容 东南大学建设与房地产研究所确认保证条款；最终的成本状况；提交最终报告/移交文件；最终的竣工图。项目结束(Project Close-Out)3移交主要工程系统；移交工艺设施；移交远距离监控设施；指导产品测试；提供原材料投放；审视项目实施保证。移交(Commissioning)2拟定项目投产的实施步骤（包括安全检查、投产方案）；投产人员安排；人员训练；供应商的审查；获得原材料（如催化剂、化学药品等）；审视经营和维修手册。项目投产计划(Start-Up Plan)1工作内容工作类型序号EPC项目调试

28、阶段的主要工作内容 东南大学建设与房地产研究所业主在采用EPC模式时，必须谨慎考虑下述情形：1）承包商可能基于成本考虑，采用最低设计标准；2）当业主质疑设计成果的安全性及耐久性时，承包商常以施工责任抗辩；3）承包商可能基于成本考虑，选用较低标准材料及设备的同等品；4）承包商可能选用低成本的过时设备而不采用自动化的新设备；5）对附属设备或设施尽量省略，增加业主营运成本及不便；6）如有终止契约的情形出现时，因厂商拥有专业技术（know-how）与智慧财产权，更换承包商不易，接续施工产生问题；7）初期运转如不顺利或未达到规定或保证的功能，业主要求承包商负瑕疵改善责任，而承包商却希望业主能减价收受，常

29、为争议所在。EPC模式常用于基础设施工程，如公路、铁路、桥梁、自来水或污水处理厂、输电线路、大坝、发电厂，以及以交钥匙方式提供工艺和动力设备的工厂等。东南大学建设与房地产研究所Quantity Surveyor Main ContractorsArchitect/DesignersEngineers( Structural/Services ) Contractors Project CoordinatorClientsIntegrated Design & Build Arrangement Construction ManagementProductionSite Team

30、 / Subcontractor Clients Professional Advisers2 土木工程 建设模式与合同结构东南大学建设与房地产研究所2 土木工程建设模式与合同结构 CM模式（施工管理模式）CM/Non-Agency 模式(施工管理模式）业主分包商供应商CM总承包商设计商分包商2分包商1供应商2供应商1东南大学建设与房地产研究所2 土木工程 建设模式与合同结构2.4 CM模式（施工管理模式）CM/Agency 模式(施工管理模式）设计商业主CM总承包商分包商2分包商1供应商2供应商1若干分包商若干供应商东南大学建设与房地产研究所设计(D)招标(P)施工(C)D1D2D3P1P2

31、P3C1C2C3总工期缩短提前开始施工时间Fast-Track-Construction Management2 土木工程 建设模式与合同结构东南大学建设与房地产研究所选择设计师概念设计工程施工招标文件（施工图/规范招投标和授予合同详细设计合同授予选择承包商传统发包模式01020405070100周概念设计分段详细设计和准备招标文件(D1-DN)分段招投标和授予合同(T1-TN)D1D2DNT1T2TNC1C2分段施工(C1-CN)选择CM项目经理选择设计师传统竣工CM竣工工期提前CM开工时间传统开工时间CM发包模式CN传统模式与Fast track模式对比东南大学建设与房地产研究所编制施工现

32、场总平面图；协助业主完成施工临时用水、电、道路、通讯等准备工作；协调各分项工程的进场顺序、场地占用范围，合理布置场地。施工场地管理向业主提供可选择的分包商和供货商的名单；编制分包项目和采购项目的招标文件，主持招标、评标和合同谈判，确定中标单位，报业主批准；协助业主准备施工合同，在取得业主同意后，签订分包合同和采购合同（适用于非代理型CM模式）；提出材料、设备的采购建议，协助业主询价、比价，并签订合同；协助业主进行合同管理。合同管理向业主提出选择材料和施工工艺的建议，以确保工程质量；主持或参与提前采购的材料和设备的招标及合同谈判，保证材料和设备满足工程要求。质量控制根据业主的详细要求和设计图纸，

33、采取单位面积或体积成本及其它估价方法，编制初步预算，报业主和建筑师审核；随着设计的不断深入，相应地修改费用预算，若修改后的预算超过原来的数值，分析原因，采取调整措施；当施工图设计即将完成，在已修改的预算基础上，编制GMP，与业主和建筑师协商后确定（适用于非代理型CM模式）；采用价值工程的方法，向业主和建筑师提出节约费用的建议。费用控制初步评估业主提供的总进度安排，在业主提供的项目要求基础上，编制项目初步进度计划，报建筑师和业主批准；研究“边设计、边施工”的可行性，提出Fast -Track的分包进度计划；及时向业主报告实际进度情况，分析实际进度与计划进度之间的差异，提出纠偏措施或修改方案；定期

34、召集并出席由业主、设计商、分包商和供货商以及其它有关单位参加的进度协调会议，商讨加快进度的措施。进度控制分析业主提供的项目资料，提出项目规划的建议；对方案设计、技术设计和施工图设计提出合理化建议，并对场地利用、材料和设备选用提出意见；对影响工程成本、工期、质量目标的各种因素进行分析，并对设计进行价值工程分析，优化设计。咨询服务工作内容工作任务CM单位在准备阶段的工作内容 东南大学建设与房地产研究所合理安排和布置施工场地，做到文明施工；及时协调和解决各分包商之间的矛盾，使工程顺利进行。联络材料和设备的运送，做好仓储及发料工作。负责施工现场的安全和保卫工作。完成业主指定的或合同约定的其它工作。施工

35、现场管理建立合理、完整的工程档案系统（包括施工日记等），保证业主和设计商在现场能使用合同文件、图纸及其它技术资料。信息管理对各分包商和供货商进行合同执行期间的跟踪管理，协调各分包商和供货商；处理合同纠纷以及有关索赔事宜。合同管理建立质量控制和检查程序以及质量保证计划，监督工程质量，严格按质量标准和合同进行检查、验收；配合政府质量部门开展质检工作，配合业主聘请的其它检验部门的工作。质量控制确保施工费用不超过GMP（适用于非代理型CM模式）；编制各分包项目、采购项目的分项预算，并据此进行分包和采购的招标；审核各分包商、供货商的付款申请，向业主提交付款申请，在收到业主的付款后，及时向各分包商和供货商

36、付款（非代理型CM模式）；有工程变更时，及时提交变更引起的成本变化报告，提出建议或措施，尽量减少因变更引起的费用增加；编制现金流量计划，并按实际情况定期更正，以便业主及时安排资金；定期审查实际费用数据，并与预算比较，提出调整措施；采用价值工程方法，提交合理化建议。费用控制进一步调整和完善施工前阶段编制的初步进度计划，以确定项目的施工进度计划；若有重大工程变更时，应采取对策以尽量减少工期延误；确保分包商、供货商之间的计划安排保持连续性，尤其是各分项工程接口处的衔接安排无误；编制短期动态进度计划，检查各分包商和各分项工程的日、周、月进度，及时向业主报告工程进展情况；定期召开由业主、设计商、CM 单

37、位及有关分包商、供货商参加的进度会议，讨论工程进度情况， 商讨加快进度的措施。进度控制工作内容工作任务CM单位在施工阶段的工作内容 东南大学建设与房地产研究所2 土木工程建设模式与合同结构2.5 BOT模式（带资承包模式）业主一般为政府BOT发起人出资人（银行财团）项目施工总承包商项目经营者设计单位施工总承包施工分包商1施工分包商2供应商东南大学建设与房地产研究所 该项目采用BOT方式运作。北京市政府作为招标人，面向全世界公开招标项目法人。项目法人与北京市政府的出资人北京市国有资产经营有限责任公司共同组建项目公司，负责国家体育场项目的建设、运营和管理，并于2038年将一座物理形态完好的体育场无

38、偿地移交给北京市政府。 由北京城建集团有限责任公司与中信集团、美国金州控股集团按照BOT模式组成的项目联合体中标，各方出资比例为：北京城建集团30%，中信集团65%，美国金州控股集团5%。联合体与北京市国资公司共同成立了“国家体育场有限责任公司”。该公司股东单位及出资比例为：北京市国资公司58%，北京城建集团12.6%，中信集团4.4%，美国金州控股集团2.1%，中信国安岳强22.9%。2003年8月9日联合体分别与北京市人民政府、北京奥组委、北京市国有资产经营有限责任公司签订了特许权协议、国家体育场协议和合作经营合同三个合同协议。东南大学建设与房地产研究所中信集团 北京城建集团 美国金州控股

39、集团 项目联合体 北京市国资公司 国家体育场有限责任公司 项目业主设计联合体瑞士赫尔佐格和德梅隆 (Herzog & Meuron)英国奥雅纳(AURP)中国建筑设计研究院中国国际工程咨询公司监理单位北京城建集团有限责任公司总承包商钢结构分包商膜结构分包商机电分包商分包商国家体育场主要参与方之间的合同关系 东南大学建设与房地产研究所2 土木工程建设模式与合同结构2.6 转换型承发包模式（Notation Contract）业 主设计院承包商设计院分包商分包商分包商深度3080剩余2070合 转同 换转换前阶段转换后阶段东南大学建设与房地产研究所 1. 业主不断变化的新需求要求建

40、筑业开发 出新的承发包模式，业主是建筑业发展 的推动力和马达 2. 承包商必须主动适应建筑市场的新变化 应能适应业主不断变化的承发包新模式 3. 承包商必须要有自身的特色和市场定位 4. 大型承包商必须具备工程设计能力 5. 承包商应具备融资能力，加强银企合作 6. 进一步掌握工程管理国际惯例 7. 培养高素质的建筑企业家和工程管理人才土木工程承发包新模式思考与启示2 土木工程 建设模式与合同结构东南大学建设与房地产研究所土木工程合同招标与投标东南大学建设与房地产研究所工程项目业主法人负责制工程项目招标投标制工程项目建设监理制工程项目合同管理制建筑业推行的基本制度建设项目资本金制度工程质量监督

41、制度建设项目风险管理制度东南大学建设与房地产研究所建筑市场工程项目交易中心工程项目招标投标单一业主方若干 承包方：设计方监理方承包商供应商择优选择承包方 竞争获得：设计项目监理项目施工项目供应项目东南大学建设与房地产研究所合同有效期合同工期维修期投标有效期合同终止维修结束竣工开工签订合同中标定标评标开标投标截止准备投标文件现场考察发放招标文件资格预审招标公告合同招标投标阶段合同履行阶段合同全寿命周期合同谈判阶段施工合同全寿命周期阶段及主要里程碑事件东南大学建设与房地产研究所招标投标法的有关要求强制招标的范畴项目招标应具备的条件招标投标须按规定的程序进行招投标须接受政府的监督管理1. 大型基础设

42、施、 公用事业项目 2. 国有投资/融资项目 3 .国际组织或外国政 府贷款、援助的项目1. 已批准立项 2. 履行报建手续 3. 建设资金符合要求 4. 具备建设工程规划 许可证 5. 技术资料满足招标 要求 6. 法律/法规/规章规定 的其他条件 1. 依法核查强制招标的项目2. 对招标项目监督(项目/招 标人条件/招标代理机构)3. 对招标有关文件的核查 备案(资格审查文件 /招标文件) 4. 对投标活动的监督 5. 查处招投标中的违法活动公开/公正/公平/诚实信用东南大学建设与房地产研究所招标方式公开招标邀请招标直接委托两阶段招标通过新闻媒体发布广告参与的投标单位宗多 体现公开/公平的

43、竞争 应设置资格预审程序 评标的工作量大 招标时间长/费用高 适用于大型和国际项目邀请有资格的投标单位参加 邀请对象不少于3家 不需要发布招标广告 不设置资格预审程序 节约招标费用 和招标时间 投标竞争的激烈程度较差 可能会排除有实力的投标者保密工程 紧急工程 小型或限额以下工程公开招标邀请招标东南大学建设与房地产研究所申请招标组建招标机构选择招标方式准备招标文件编制标底发布招标广告进行资格预审确定投标人名单发售招标文件组织现场考察解答标书疑问发送补充文件接受投标文件公开开标审查标书澄清问题评标比较评标报告定标发中标通知书商签合同核查资审文件索购资格文件填报资审文件确认投标意向购买并研究招标文

44、件参加现场考察参加标前会议确定投标策略编制并递交投标文件参加开标会议解答有关问题准备履约保证合同谈判和签订监督开标过程监督定标通知未中标者 招 标准备阶段 招标投标阶段决标成交阶段批准招标核查招标文件监督评标过程资格预审投标书作废定标东南大学建设与房地产研究所 目前工程建设中的热点、难点和疑点问题分析关于招标投标的公开/公正/公平问题关于评标原则和成本价确定问题关于履约保证金与期限问题关于竣工验收问题关于最低维修期限问题关于保留金/维修金释放问题关于工程价款的审价/审计问题关于工程保险与担保问题关于工程师问题及其公正性问题东南大学建设与房地产研究所 施工招标投标管理施工招标的发包工作范围1.

45、全部工程招标 包括施工、安装工作内 容一次性总发包 。 2. 单位工程 3. 特殊专业工程招标 但不允许将单位工程肢解成分部、分项工程进行单独招标。东南大学建设与房地产研究所施工招标准备工作1. 完成土地征用和拆迁工作 2. 有满足施工需要的设计 图纸和技术资料 3. 建设资金的来源已经落实 4. 完成三通一平或纳入 招标范围 招标文件的编写要求1. 真实地反映业主的要求 2. 反映项目建设的客观 规律和内在要求 3. 内容完整/全面/合理/系统 4. 易于投标单位编制报价 5. 遵守国家法律/法规等规定东南大学建设与房地产研究所招标文件的主要内容1. 工程综合说明 2. 必有的设计图纸和技术资料 3. 工程量清单 4. 银行出具的建设资金证明和工程款 的支付方式和预付款的百分比 5. 主要材料与设备的供应方式 6. 特殊工程的施工要求及技术规范7. 投标书的编制要求及评定标的原则 8. 投标/开标/评标/定标的日程安排9. 建设工程施工合同条件及调整要求 10. 要求缴纳的投标保证金 11. 其他需要说明的事项 东南大学建设与房地产研究所竣工维修结束TC收入曲线开支曲线P1. 按月支付基础工程主体工程装饰工程东南大学建