房地产会计实务操作

1、第二章房地产业成本和费用的会计处理房地产的开发建设和经营，是房地产开发经营企业的基本经济活动。在开发经营过程中，企业一方面要建成并向社会提供可供使用的房屋、建设场地、基础设施和配套设施， 另一方面还要发生人、财、物等物化劳动和活劳动耗费。企业在开发经营过程中发生的各种耗费， 称为开发经营费用， 而其中为某个特定开发项目所发生的费用，应将其对象化，计入各该开发项目的成本，称为开发成本。因此，房地产开发经营企业的成本费用核算由开发经营费用 的归集、分配、结转和开发项目成本计算两部分组成，它是房地产开发经营企业会计核算的中心环节。正确地进行成本费用核算，对于控制企业的各项费用支出，降低开发成本，提高

2、经济效益，增强企业市场竞争能力， 有着重要意义。为了充分发挥成本费核算的作用，在成本费用核算中必须遵循下述要求。一、结合房地产行业特色、遵循会计核算的基本原则为了加强成本管理工作，发挥成本核算的作用，房地产开发企业成本核算的原则（一）客观性原则客观性原则要求会计核算应当以实际发生的交易或事项为依据，如实反映企业的财务状况、经营成果和现金流量。客观性是对会计工作的基本要求。 会计工作提供信息的目的是为了满足会计信息使用者 的决策需要，因此，就应做到内容真实、数字准确、资料可靠。（二）可比性原则可比性原则要求企业的会计核算应当按照规定的会计处理方法进行，会计指标应当口径一致相互可比。只要是相同的交

3、易或事项，各企业就应当采用相同的会计处理方法。（三）一贯性原则一贯性原则要求企业的会计核算方法前后各期应当保持一致，不得随意变更。如有必要变更，应当将变更的内容和理由、 变更的累积影响数， 以及累积影响数不能合理确定的理由 等，在会计报表附注中予以说明。（四）相关性原则相关性原则要求企业在收集、加工、处理和提供会计信息过程中，充分考虑会计信息使 用者的信息需求，相关的会计信息能够有助于会计信息使用者评价过去的决策，证实或修正某些预测，从而具有反馈价值； 有助于会计信息使用者做出预测，做出决策，从而具有预测价值。（五）及时性原则及时性原则要求企业的会计核算应当及时进行，不得提前或延后。会计信息的

4、价值在于帮助所有者或其他方面做出经济决策，具有时效性。即使是客观、 可比、相关的会计信息，如果不及时提供，对于会计信息使用者也没有任何意义，甚至可能误导会计信息使用者。（六）明晰性原则明晰性原则要求企业的会计核算和编制的财务会计报告应当清晰明了，便于理解和使 用。会计记录应当准确、清晰，填制会计凭证、登记会计账簿必须做到依据合法、账户对应 关系清楚、项目完整、数字准确。（七）权责发生制原则权责发生制原则要求企业的会计核算应当以权责发生制为基础。凡是当期已经实现的收入和已经发生或应当负担的费用，不论款项是否收付， 都应当作为当期的收入和费用；凡是不属于当期的收入和费用，即使款项已在当期收付，也不

5、应当作为当期的收入和费用。（八）配比原则配比原则要求企业在进行会计核算时，收入与其成本、费用应当相互配比，同一会计期 间内的各项收入和与其相关的成本、费用，应当在该会计期间内确认。在会计核算工作中坚持配比原则有两层含义：一是因果配比，将收入与其对应的成本相配比，女口，将主营业务收入与主营业务成本相配比，将其他业务收入与其他业务成本相配比；二是时间配比，将一定时期的收入与同时期的费用相配比，如将当期的收入与管理费用、财务费用等期间费用相配比等。（九）历史成本原则历史成本原则要求企业的各项财产在取得时应当按照实际成本计量。其后，各项财产如果发生减值，应当按照规定计提相应的减值准备。除法律、行政法规

6、和国家统一的会计制度另有规定者外，企业一律不得自行调整其账面价值。（十）划分收益性支出与资本性支出原则划分收益性支出与资本性支出原则， 要求企业凡支出的效益仅及于本会计期间 （或一个 营业周期），应当作为收益性支出；凡支出的效益及于几个会计期间（或几个营业周期） 的，应当使用为资本性支出。（十一）谨慎性原则谨慎性原则要求企业在面临不确定因素的情况下做出职业判断时，应当保持必要的谨 慎，充分估计到各种风险和损失，即不高估资产或收益，也不低估负债或费用。例如：要求企业定期或者至少于每年年度终了，对可能发生的各项资产损失计提资产减准备等，就充分体现了谨慎性原则，体现了谨慎性原则对历史成本原则的修正。

7、（十二）重要性原则重要性原则要求企业对交易或事项应当区别其重要程度，采用不同的核算方法。对资产、负债、损益等有较大的影响，并进而影响财务会计报告使用者据以做出合理判断的重要会计 事项，必须按照规定的会计方法和程序进行处理，并在财务会计报告中予以充分、准确地披露；对于次要的会计事项， 在不影响会计信息真实性和不至于误导财务会计报告使用者做出 正确判断的前提下，要适当简化处理。在评价某些项目的重要性时，很大程度上取决于会计人员的职业判断。一般来说，应当在质和量两个方面综合进行分析。从性质来说，当某一事项有可能对决策产生一定影响时， 就属于重要项目；从数量方面来说，当某一项目的数量达到一定规模时，就

8、可能对决策产生影响。（十三）实质重于形式原则实质重于形式原则，要求企业应当按照交易或事项的经济实质进行会计核算，而不应当仅仅按照它们的法律形式作为会计核算的依据。例如，以融资租赁方式租入的资产，虽然从法律形式来讲承租企业并不拥有其所有权， 但是由于租赁合同中规定的租赁期相当长，接近于该资产的使用寿命；租赁期结束时承租企业有优先购买该资产的选择权；在租赁期内承租企业有权支配资产并从中受益，所以，从其经济实质来看，企业能够控制其创造的未来经济利益，所以，会计核算上将以融资方式租入的资产视为承租企业的资产。以上十三条会计处理的原则，是进行会计核算的指导思想和衡量会计工作成败的标准。 因为自新企业会计

9、制度颁布后，取消了原有的包括施工、房地产业会计制度等十三 个行业制度，而这些行业都具有各自的行业特点，所以，关于一些具体的成本核算等还要参照这些原则结合房地产行业的特点来分析处理。二、适应开发经营特点和管理要求，合理确定成本计算对象和成本计算方法房地产开发企业的任何一项开发建设费用都是特定的开发项目发生的，都有其物质承担者。成本计算对象，就是指开发建设费用的承担者。成本计算的过程，就是按照既定的成本计算对象归集和分配开发建设费用的过程。确定成本计算对象是进行成本计算方法。房地产开发企业是按照城市总体规划、 土地使用规划和城市建设规划的要求， 在特定的 固定地点进行开发建设的。 由于各种土地和房

10、屋的具体用途不同， 开发建设的具体内容也不 相同。 每一个开发项目者是按特定的设计图纸进行开发建设的， 因此具有单件性特点。 它不 可能像工业产品那样，按照同一图纸或方案大批、大量地生产。即使房屋的用途、结构、材 料完全相同，也会因建造时间、 地点等不同， 而使其工作内容和费用相差其甚远。 每一块土 地也会因其所在地区工程地质条件、 水文地质条件和土地用途不同， 而使其开发内容和费用 有很大差别。 房地产开发建设的单件性特点， 决定了成本计算对象应是具有独立的设计文件， 可以独立地组织施工的开发建设项目。具体地说，房地产开发成本计算对象应为：（ 1） 每一编制有独立的初步设计概算或施工图预算的

11、单项工程；（ 2） 同一开发地点，工竣工时间接近，结构类型相同的群体开发项目；（ 3） 规模较大、工程较长的开发项目的一定区域或部位。土地开发成本计算对象应为：（ 1） 一般土地开发，以每一独立的开发项目即“地块”或“宗地”为成本计算对象；（ 2） 面积较大、工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域为成本计算对象。 房地产的开发建设需要不同的工种协作配合完成， 虽然属于多步骤生产， 但是各工种可 在同一时间、 同一地点进行平行交叉或立体交叉作业， 各生产步骤之间并无明确的时间或地 点界限。因此，不需要也不可能计算各步骤开发产品的成本。企业在确定成本计算对象时， 还应充分考虑企业的管理需要和管理

12、水平。 对于管理工作 基础较好的企业， 成本计算对象应更具体、 详细， 从而使用费用的归集和分配更接近于实际 耗费水平。 防止由于把若干开发项目合并作为成本计算对象， 竣工后再在各项开发产品间进 行成本分配，而造成的开发产品成本和实际耗费水平的偏差。房地产公司开发企业生产经营活动， 还具有开发周期长的特点， 少则几个月， 多则几年。 在开竣工前，开发项目所发生的各项费用，均为在建开发项目面本，待开发项目竣工后，所 归集的全部费用则为竣工开发项目成本。 可见，开发成本的结转期以开发项目的建设周期为 准，在建设周期内无须在竣工开发项目与在建开发项目之间分配费用。以上述原则确定的成本计算对象和以成本

13、结转期为标志的成本计算方法，称为分批法， 也称定单法。三、将开发经营费用按经济用途分类，确定成本项目 开发经营费用按是否计入开发产品成本可以分为开发成本和期间费用。 开发成本即开发 产品成本， 它是指房地产开发经营企业在其产品开发建设过程中所发生的各项费用。 开发成 本按其经济用途，首先可分为以下四类：（一）土地开发成本 它是指房地产开发经营企业为开发建设场地所发生的各项费用。（二）房屋开发成本 它是指房地产开发经营企业为开发各种房屋所发生的各项费用。（三）配套设施开发成本 它是指房地产开发经营企业开发能有偿转让的大配套设施， 以及不能有偿转让、 需要分 配计入开发产品成本的公共配套设施所发生

14、的各项费用。（四）代建工程开发成本它是指房地产开发经营企业接受其他单位委托， 代为开发的除土地、 房屋以外的其他工 程所发生的各项费用。其次， 为了考核设计概算、施工图预算、 施工预算和成本计划的执行情况， 分析成本升 降的原因， 挖掘进一步降低成本的途径， 还需要将计入各成本计算对象的开发成本的费用按经济用途分类，构成不同的成本项目。通常可划分以下六项：（一）土地受让金、土地征用及拆迁补偿费土地受让金、土地征用及拆迁补偿费是指房地产开发企业按照城市建设总体规划进行土 地开发而发生的各项费用。包括开发房地产而取得土地使用权所支付的土地出让金（或土地转让金）、土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费

15、、地上和地下附着物拆迁补偿的净支出 及安置动迁用房支出等。（二）前期工程费前期工程费是指开发项目前期工程所发生的各项费用。包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”支出等费用。（三）基础设施费基础设施费是指房地产开发项目在开发过程中发生的各项基础设施支出。包括开发小区道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程支出。（四）建筑安装工程费建筑安装工程费是指房地产开发项目在开发过程中发生的各种建筑安装工程费。包括房地产开发企业以出包方式支付承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的列入开发项目工程施工预算内的人工费、材料费、机械使用费等各项支出。（五）

16、公共配套设施费公共配套设施费是反映房地产开发基础上内发生的独立的非营业性（不能有偿转让）的公共配套设施支出。包括健身、体闲、小区广场、居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等公共设施。（六）开发间接费用开发间接费用是反映房地产开发企业所属直接组织和管理开发项目发生的费用。包括管理人员的工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程借款利 息、周转房摊销等。房地产开发经营企业应按成本计算对象开设成本明细账或成本计算单，在成本明细账或成本项目开设专栏，以反映成本构成情况。四、期间费用期间费用是企业当期发生的费用中的重要组成部分，是指本期发生的、不能直接或

17、间接归入某种产品成本的、直接计入损益的各项费用，包括管理费用、营业费用和财务费用。（一）管理费用管理费用是指企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的各种费用。包括： 工会经费、职工教育经费、业务招待费、印花税等相关税金、技术转让费、无形资产摊销、 咨询费、诉讼费、提取的坏账损失、提取的坏账损失、提取的存货跌价准备、公司经费、聘 请中介机构费、矿产资源补偿费、研究与开发费、劳动保险费、待业保险费、董事会会费以 及其他管理费用。（二）营业费用营业费用是反映企业在销售产品、 提供劳务等日常经营过程中发生的各项费用以及专设 销售机构的各项经费。 包括：运输费、装卸费、包装费、保险费、保险费、展

18、览费、广告费、 租赁费（不包括融资租赁费），以及为销售本公司产品而专设的销售机构的职工工资、福利 费等经营性费用。（三）财务费用财务费用是指企业筹集生产经营所需资金而发生的费用。包括：利息净支出（减利息收入）、汇兑净损失（减汇兑收益）、金融机构手续费以及筹集生产经营资金发生的其他费用等。以上三项期间费用，直接计入当期损益，不按成本核算对象进行分摊。故作为土地增值 税扣除项目的房地产开发费用， 不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除， 而按 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 规定的标准进行扣除。 即，财务费用中的 利息支出， 凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的， 允许据实扣除， 但最 高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。 管理费用与营业费用， 按实施细则 第七条（一）、（二）项规定（即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成