房地产项目定价的方法

1、房地产项目定价的方法定价方法， 是企业为了在目标市场上实现定价目标， 而给产品制定的一个基本价格或浮动范 围的方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、 市场需求和竞争情况。 产品成本规定了价格的最底基数， 而竞争者价格和替代品价格则提供 了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。 在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重 要影响的一个或几个因素来选定定价方法。 房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、 需 求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。一、成本导向定价 成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是：在定价时， 首先考

2、虑收回企业在生产经营中投入的全部成本， 然后加上一定的利润。 成本导向定价主要 由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定价法三种方法构成。（一）、成本加成定价方法这是一种最简单的定价方法， 就是在单位产品成本的基础上， 加上一定比例的预期利润作为 产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本， 包含了税金。由于利润的 多少是按成本的一定比例计算的， 习惯上将这种比例称为 “几成 ”，因此这种方法被称为成本 加成定价法。它的计算公司为：单位产品价格：单位产品成本X （ 1+加成率） 加成率 =由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成

3、本为 2000 元，加成率为 15%则该楼 盘每平方米售价： 2000X（ 1+15% ） =2300（元）这种方法的优点是计算方便， 因为确定成本要比确定需求容易得多， 定价时着眼于成本， 企 业可以简化定价工作， 也不必经常依据需求情况而作调整。 在市场环境诸因素基本稳定的情 况下，采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润， 从而可以保障企业经营的正常进行。（二）目标收益定价法这种方法又称目标利润定价法， 或投资收益率定价法。 它是在成本的基础上， 按照目标收益 率的高低计算售价的方法。其计算的步骤如下：1、确定目标收益率。目标收益率可表现为投资收益率、成本利润率、销售利润率、资金利 润

4、率等多种不同的形式。2、确定目标利润。由于目标收益率的表现形式的多种性，目标利润的计算也不同，其计算公式有：目标利润 =总投资额 x 目标投资利润率目标利润 = 总成本 x 目标成本利润率目标利润 =销售收入 x 目标销售利润率目标利润 =资金平均占用额 x 目标资金利润率3、计算售价售价 =（总成本 +目标利润） /预计销售量例如：某房地产企业开发一总建筑面积为 20 万平方米的小区，估计未来在市场上可实现销 售 16 万平方米，其总开发成本为 4 亿元，企业的目标收益率为成本利润率的15% ，问该小区的售价为多少？解：目标利润 = 总成本 x 成本利润率= 4 x 15%= 0.6 （亿元

5、）每平方米售价 = （总成本 +目标利润） /预计销售量=（ 4=0.6）/160000=2875（元）因此，该企业的定价应为每平方米2875 元目标收益率定价法的优点是可以保证企业既定目标利润的实现。 这种方法一般适合用于在市 场上具有一定影响力的企业，市场占有率较高或具有垄断性质的企业。（三）、售价加成定价法 这是一种以产品的最后销售为基数， 按销售价的一定百分率计算加成率， 最后得出产品售价。 计算公式为：单位产品售价 =单位产品总成本 /（ 1 加成率） 列如，某楼盘的开发成本为每平方米 2500 元，加成率 20%，则该楼盘的售价为： 售价 =2500/（ 1 20%） =3125（

6、元） 这种定价方法的优点对于销售者来说，容易计算出商品销售的毛利率；而对于消费者来说， 在售价相同的情况下，用这种方法计算出来的加成率较低，更容易接受。 以上几种成本定价方法的共同点是： 均以产品成本为制定价格的基础， 在成本的基础上加一 定的利润来定价。 所不同的是它们对利润的确定方法略有差异。 虽然较容易计算， 但它们存 在共同的缺点，即没有考虑市场需求和市场竞争情况。二、需求导向定价 所谓需求导向定价是指以需求为中心， 依据买方对产品价值的理解和需求强度来定价， 而非 依据卖方的成本定价。其主要方法是理解值定法和区分需求定价法。（一）理解值定价法理解值也称 “感受价值 ”或 “认识价值

7、”，是消费者对于商品的一种价值观念，这种价值观念实 际上是消费者对商品的质量、 用途、 款式以及服务质量的评估。 理解值定价法的基本指导思 想是认为决定商品价格的关键因素是消费者对商品价值的认识水平， 而非卖方的成本。 房地 产企业在运用理解值定价法定价时， 企业首先要估计和测量在营销组合中的非价格因素变量 在消费者心目中建立起来的认识价值， 然后按消费者的可接受程度来确定楼盘的售价， 由于 理解值定价法可以与现代产品定位思路很好地结合起来， 成为市场经济条件下的一种全新的 定价方法，因此为越来越多的企业所接受。其步骤是（1）、确定顾客的认识价值； （ 2）、根据确定的认识价值，决定商品的初始

8、价格； （3）、预测商品的销售量； （ 4）、预测目标成本， （5）、决策。理解值定价法的关键是准确地掌握消费者对商品价值的认知程度。 对自身产品价值估计过高 的卖主， 会令他们的产品定价过高； 而对自身产品的消费者认识价值估计过低的企业， 定的 价格就可能低于他们能够达到的价值。 因此， 为了建立起市场的认识价值， 进行市场调查是 必不可少的。 曾在上海房产界闻名一时的 “某花苑客户开价销售 ”就是理解值定价法运用的典 范之一。某实业集团公司与某区建设发展总公司开发的某花苑，坐落于上海市区，占地面积 13265 平方米， 由一栋 30 层商住楼和 3 栋 30 层住宅楼组成。 该楼盘于 19

9、94 年 12 月底开工， 1995 年 4 月开始预售。 当时上海的房地产市场销售状况低迷， 为了更好地销售楼盘， 开发商经过 精心策划，推出 “客户开价 ”销售活动。该活动的具体操作方式是： 开发商拿出 37层共 30 套房源，在确定其底价为每平方米 5900 元后， 顾客可以以高于此价的任何价格报价， 不另加层次和朝向费用。 该活动推出后， 立即 在社会上引起了一个 “客户开价 ”热潮，仅仅半个多月时间，参与报价的客户就达 63 名。报 价高的前 12 名客户按报价购买了该花苑的商品房，而其余客户在认识到该花苑的优良品质 后，愿意出比 “客户开价 ”更高的价格购买更好的楼层。从 1995

10、 年 8 月 31 日至 1995 年底， 该花苑共售出 102 套住宅，占第一期推出楼盘的 70%，取得了巨大的经济效益和社会效益。 该活动使购房者感受到了买房由自己定价的全新体验， 为上海房地产更合理定价提供了一条 新思路。（二）区分需求定价法 区分需求定价法又称差别定价法， 是指某一产品可根据不同需求强度、 不同购买力， 不同购 买地点和不同购买时间等因素， 采取不同的售价。 列如消费者在商店的小卖部喝一杯咖啡和 吃一块点心要付 10 元，在一个小餐厅则要付 12 元，而在大旅店的咖啡厅就要付 14 元，如 果要送到旅店的房间内食用则要付 20 元。价格一级比一级高并非产品的成本所决定的

11、，而 是附加服务和环境气氛为产品增添了价值。同样， 对于房地产来说，同一种标准、 同一种规 格、同一种外部环境的商品房， 可以根据楼层数的相应变化而使销售价相应变化。 区分需求 定价法的主要形式有： 以消费群体的差异为基础的差别定价， 以数量差异为基础的差别定价， 以产品外观、 式样、 花色等差异为基础的差别定价， 以地域差异或时间差异为基础的差别定 价等。三、竞争导向定价 竞争导向定价是企业为了应付市场竞争的需要而采取的特殊定价方法。 它是以竞争者的价格 为基础，根据竞争双方的力量等情况，制定较竞争者价格为低、高或相同的价格， 以达到增 加利润， 扩大销售量或提高市场占有率等目标的定价方法。

12、 对于房地产企业而言， 当本企业 所开发的项目在市场上有较多的竞争者时， 适宜采用竞争导向定价确定楼盘售价， 以促进销 售，尽快收回投资， 减少风险。 竞争导向定价有随行就市定价法， 追随领导者企业定价法两 种。（一）随行就市定价法 随行就市定价法就是企业使自己的商品价格跟上同行的平均水平。 一般来说， 在基于产品成 本预测比较困难， 竞争对手不确定， 以及企业希望得到一种公平的报酬和不愿打乱市场现有 正常次序的情况下， 这种定价方法较为行之有效。 在竞争激烈而产品弹性较小或供需基本平 衡的市场上， 这是一种比较稳妥的定价方法， 在房地产业应用比较普遍。 因为在竞争的现代 市场条件下， 销售同

13、样商品房的各个房地产企业在定价时实际上没有选择的余地， 只能按现 行市场价格来定价。 若价格定得太高，其商品房将难以售出， 而价格定得过低，一方面企业 自己的目标利润难以实现，另一方面会促使其他房地产企业降价，从而引发价格战。因此， 这种定价方法比较受一些中、小房地产企业的欢迎。（二）追随领导者企业定价 使用这种定价方法的房地产企业一般拥有较为丰富的后备资料， 为了应付或避免竞争， 或为 了稳定市场以利其长期经营， 往往以同行中对市场影响最大的房地产企业的价格为标准， 来 制定本企业的商品房价格。四、可比楼盘量化定价法 针对许多楼盘均倾向于定性描述的现状， 我们尝试对楼盘进行定量描述。 进行量

14、化统计的楼 盘应为可比性较强的、地段、价格、功能、用途、档次都相近的现楼、准现楼或楼花。每一 楼盘定级因素的具体指标及等级划分只有落实到具体楼盘所在片区才能清楚描述。我们总共列出 18 个定级因素，分别为位置、价格、配套、物业管理、建筑质量、交通、城 市规划、楼盘规模、朝向、外观、室内装饰、环保、发展商信誉、付款方式、户型设计、销售情况、广告、停车位数量。此18个因素，共分五等级，分值为1、2、3、4、5分。分值越大，表示等次越高。1、18个定级因素。表1-1定级因素、指标与分值定级因素指标分值位置A、距离在片区中心区的远近；B、商业为临街或背街；C、与子楼为临街 或背街；D、住宅为距所在片区

15、中心 区的远近A.最差（远）1 ； B.很差（远）2； C.一般3；D.很好（近）4 ； E.最好（近）5价格A、百兀以上为等级划分基础；B、商铺、写字楼、豪宅、普通住宅等级依 次减少；C价格是否有优势A.最高1 ； B.很高2 ； C.一般3； D.很低4; E.最低5配套A、城镇基础设施：供水、排水、供 气、供电；B、社会服务设施：文化 教育、医疗卫生、文娱体育、邮电、 公园绿地A.最不完善1； B.不完善2 ； C.一般3； D. 很完善4 ； E.最完善5物业管理A、保安；B、清洁卫生；C、机电；D、绿化率及养护状况；E、物业管理 费（元/月）；F、是否人车分流；G、 物业管理商资质A

16、.最差1 ； B.很差2 ； C.一般3； D.很好4; E.最好5建筑质量A、是否漏水；B、门窗封闭情况；C、 内墙；D、地板、E、排水管道A.最差1 ； B.很差2 ； C.一般3； D.很好4; E.最好5父通A、大中小巴士路线数量；B、距工交 站远近；C、站点数量；D、大中小巴 士舒适程度A.最少（远）1 ； B.很少（远）2； C.一般3；D.很多（近）4; E.最多（近）5城市规划A、规划期限（远中近期）；B、规划 完善程度；C、规划所在区域重要性 程度；D、规划现状A.最不完善1; B.不完善2; C.一般3; D 很完善4; E.最完善5楼盘规模A、总建筑面积（在建及未建）；B

17、、总占地面积；C、户数A.最小1 ; B.很小2; C.一般3; D.很大4; E.最大5朝向A、按方向；B、按山景；C、按海景；D、视野A.西（西北、西南）1; B.东（东南、东北） 2; C北（东北、西北）3; D.南（东南、西 南）5外观A、是否醒目；B、是否新颖；C、是 否高档；D、感官舒适程度A.最差1 ; B.很差2; C.一般3; D.很好4; E.最好5室内装修A、高档；B、实用；C、功能是否完 善; D、质量是否可靠A.最差（远）1 ; B.很差（远）2; C.一般3;D.很好（近）4; E.最好（近）5环保A、空气；B、噪音；C、废物；D、 废水A.最差1 ; B.很差2;

18、 C.一般3; D.很好4;E.最好（远）5发展商实力及信誉A、资产及资质；B、开发楼盘多少； C、楼盘质量；D、品牌A.最差（少）1 ; B.很差（少）2; C.一般3;D.很好（多）4; E.最好（多）5付款方式A、一次性付款；B、分期付款；C、 按揭付款；D、其他A.最差1 ; B.很差2; C.一般3; D.很好4; E.最好5户型设计A、客厅和卧室的结构关系；B、厨房 和厕所的结构关系；C、是否有暗房；D、实用率大小A.最差1 ； B.很差2 ； C.一般3； D.很好4 ；E.最好5销售情况A、销售进度；B、销售率；C、尾盘 现状A.最差1 ； B.很差2 ； C.一般3； D.很

19、好4; E.最好5广告A、版面大小；B、广告频率；C、广 告创意A.最差（小）1 ； B.很差（小）2； C.一般3；D.很好（大）4 ； E.最好（大）5停车位数A、停车位数量；B、住户方便程度A.最差（少）1 ； B.很差（少）2； C.一般3；D.很好（多）4; E.最好（多）52、定级因素权重确定权重是一个因素对楼盘等级高低影响程度的体现。由于影响楼盘的因素很多， 不可能都被选择为楼盘定级因素，只有在进行了重要性排序和差异性选择后确定的因素，才能确定为楼盘定级因素。上述筛选出 18个因素，按重要性及影响力的高低，确定每一因素的权重分别为位置0.5、价格0.5、配套0.4、物业管理0.3

20、、建筑质量0.3、交通0.3、城市规划0.3、楼盘 规模0.3、朝向0.3、外观0.1、室内装饰0.2、环保0.2、发展商信誉0.1、付宽方式0.2、户 型设计0.1、销售情况0.1、广告0.1、停车位数量0.1。权重越大，重要性及影响力就越高， 反之亦然。1-2可比楼盘综合因素量化统计表（示范表）FW权重序号楼盘名称楼盘名称楼盘名称备注位置0.51价格0.52配套0.43物业管理0.34建筑质量0.35交通0.36城市规划0.3二7楼盘规模0.38朝向0.39外观0.110室内装饰0.211环保0.212发展商信誉0.113付款方式0.214户型设计0.115销售情况0.116广告0.117

21、停车位数量0.118（3）楼盘定级因素定级公式。P =刀 Wi * Fi = W1 X F1 + W2 X F2 + W3 X F3 + W4 X F4 + W5 X F5 + W6 X F6 +WnX Fn公式中，P总分（诸因素在片区内寻楼盘优劣的综合反映）n楼盘定级因素的总数Wi权重（某定级因素对楼盘优劣的影响度）；Fi分值（某定级因素对片区所表现出的优劣度）。注：下述调研数据均为 1999年7月统计所得。可比楼盘综合因素量化统计表（一）表7 4项目名称/因素及权数序号大地花园松泉山庄百仕达花园二期备注位置0.51444三楼盘地段价值相 近价格0.52345百仕达最高配套0.43345百仕

22、达最完善物业管理0.34345建筑质量0.35344交通0.36444城市规划0.37334楼盘规模0.38245朝向0.39444外观0.110345室内装饰0.211244环保0.212254大地花园南朝工厂:发展商信誉0.113445付款方式0.214444户型设计0.115345销售情况0.116443广告0.117135停车位数量0.118145可比楼盘综合因素量化统计表（二）表7 5项目名称/因素及权数序号东湖大厦景园大厦景竹园备注位置0.51444价格0.52445配套0.43435物业管理0.34334建筑质量0.35444交通0.36444城市规划0.37444楼盘规模0.3

23、8435朝向0.39334外观0.110435室内装饰0.211445环保0.212343东湖、景竹近主干道，噪 音大发展商信誉0.113445付款方式0.214444户型设计0.115445销售情况0.116443广告0.117335停车位数量0.118 一334可比楼盘综合因素量化统计表（三）表7 6项目名称/因素及权数序号鹿鸣园泰宁大厦新丰大厦备注位置0.51444三者均临主干道价格0.52454新丰大厦不包括装修配套0.43443鹿鸣直饮水、泰宁游泳池物业管理0.34443建筑质量0.35454交通0.36444城市规划0.37444楼盘规模0.38443朝向0.39443外观0.11

24、0 453新丰部分户型为半暗房”室内装饰0.211440环保0.212343发展商信誉0.113454付款方式0.214444户型设计0.115443销售情况0.116342广告0.117343停车位数量0.118343可比楼盘综合因素量化统计表（四）表7 7项目名称/因素 及权数序号碧瑰园翡翠园鸿业花园备注位置0.51425翡翠园位置处特区界线价格0.52525翡翠园均价低于4000兀/平方米配套0.43534物业管理0.34435鸿业为智能系统建筑质量0.35434交通0.36425鸿业处商业旺地城市规划0.37435鸿业处规划良好的成片住宅区楼盘规模0.38544碧瑰园为新港鸿的一部分朝

25、向0.39445鸿业北倚大头岭、东连园林研究所外观0.110534室内装饰0.211434环保0.212435碧瑰园实用率高发展商信誉0.113434翡翠、鸿业销售情况良好付款方式0.214444户型设计0.115534销售情况0.116355广告0.117434停车位数量0.118443可比楼盘综合因素量化统计表（五）表7 8项目名称/因素 及权数序号万事达名苑柏丽花园鸿园居备注位置0.5454价格0.52443配套0.43443物业管理0.34444建筑质量0.35444交通0.36444城市规划0.37443楼盘规模0.38443朝向0.39444外观0.110443室内装饰0.2114

26、54环保0.212442发展商信誉0.11343付款方式0.214444户型设计0.115442销售情况0.116353广告0.117344停车位数量0.118444（五）营销简评1项目分析（1 ）项目优势A、罗湖老住宅区翡翠竹片区功能完善，交通方便，商业繁荣，居住环境优越，对本花园的 营销将产生强大的辐射作用。B、 周边人气旺，有助鸿园居促销。自1998年开始，布心路段就先后开发出布心花园、东 乐花园、英达花园、东立大厦、特力大厦、维平大厦等多栋高档住宅与商贸写字楼。近两年来，更涌现就是 8.38*3300/7.39价格定位原则 房策网 ngce. net随行就市定价法，首先应对本案进行项目

27、价值判断， 既选择若干与本项目在物业类型和档次 相类似的楼盘，进行价值实现要素的对比分析， 判断本项目在当前市场形势下可实现的价值。本案就舒适”便利”健康卫生”、景观”品牌”物业管理”等各项决定住宅物业 价值的要素与竞争楼盘对比分析，得出本案的基准价。（一）项目价值要素分析1、舒适要素户型 针对目标客户群 量身定做”周到细致的考虑使用者对实际功能的需求，并满足心理 认同感，户型设计侧重住家的舒适性。配套会所娱乐、购物、休闲、餐饮场所设施齐全，游泳池、健身房、棋牌室、文化娱乐等设施配备恰当。环境规划由绿艺、建筑小品、硬地广场、道路组成社区环境，成为居民获得心理、情感休闲的 空间，环境规划以人为本

28、。2、便利要素出行与停车方便 距交通干道距离合适，有数条公交路线经过项目，有充足的停车位。生活方便 购物、医疗、餐饮满足日常需求而且方便。子女教育方便 幼儿园、小学、中学距离适中，教育质量较好。3、健康卫生要素A、无有害气体、烟尘、噪音污染；B、有完善的供水、供电、煤气系统；C、日照充足、通风良好。4、景观要素 外景观 山景、水景、公园、绿地内景观 建筑立面、广场、小品、绿艺 院内景观 私家花园、空中花园、门前环艺5、品牌要素 开发商、建筑商、设计院、物业管理公司的实力及品牌。6、物业管理要素安全 防火、防盗、交通安全，各项措施周密 服务 日常服务、家政服务、酒点式服务 文化氛围 特色社区活动

29、，温馨、健康的社区氛围（二）项目价值要素综合评价表类比项目 均 价（元 /M2） 品牌要素 舒适要素 便利要素 健康 卫生要素 景观要素 物业管理 要 素 本案可实现度金山碧水三期1833-+ -+ + 0金山明星19850 0 -+ -0 -金山佳园24500 -+ -0 -金山明珠24000 -0 0 -香江明珠27000 -北京金山25000 -滨江丽景2100+ 0 -0 -康 城 1960-0 0 + 0 -幸福城20000 0 0 + -福光远东花园1750+ + -+ + 0 +备注： + 为本案高于类比项目， 0 为相当于类比项目，为低于类比项目。根据对项目的价值要素进行对比分

30、析，认为本案的综合素质：高于 福光远东花园相当于 金山碧水三期低于 金山明星、金山佳园、金山明珠、香江明珠、北京金山、滨江丽景、康城、幸福城因此，本案可实现价值为1830元/M2，将会有比较适合的回报率与回报周期。五、单元价格调整方案 由于房地产商品的特殊性，同一幢楼里的各个单元的价格又个不相同，这是因为各个单元 的效用不同。效用高消费者就愿意支付较多的费用；效用低消费者就愿意支付较低的费用。 因此，在制定出一个小区的基准价格之后，还需要对各个单元进行价格调整。调整系数=调整价格速准价（一）价格调整系数 房策网 1 、根据各栋楼位置的差异制定不同的价格水平，用位置系数表示： 楼号 7# 8#、

31、9#、 10#、 11# 12#、13#、 14#系数 +0 +2 +1 1 2说明 7#楼南向虽然有 30 米楼间距， 但是北向沿街噪音较大， 两项相互抵消所以位置系数为 零。 8#楼北向有 30 米楼间距，南向最大有 27 米楼间距，又位于两个主题花园之间， 9# 楼 有主题花园，同时东西两头无建筑物遮挡，西向现有的花园，11#楼一层只有四个单元，因此 10# 楼的南向留出了较大的空间，是主题花园和羽毛球场的位置，12#、13#位置相对靠后，离主入口约有 150 米的距离。 14#楼因位于社区最角落， 靠近指挥学校， 操练声音较大。2、根据楼宇景观的差异制定不同的价格水平，用景观系数表示：

32、楼号 8#、 7#、 9# 、11#、 10#、12#、13#、 14#系数 +2 +1 +0说明 8#楼之间楼间距大， 是主题花园的最好位置， 又能与一期的中央花园相呼应。7#、9#楼西向是现成的花园， 11#楼南北向空间较大， 是主题花园的位置之一。 朝向无突出景观特 征。3、根据同一栋楼内住宅单元的层次差异制定不同的价格水平，用垂直系数表示：楼层 1F 2F 3F 4F 5F 6F 阁楼层系数 9 4 +0 +0 +0 3 +30说明 拉大一、二层之间差价的目的是利用一层住宅的低总价先将低楼层的住宅消化掉。 六层是复式住宅和带阁楼住宅，复式按六层价格计算，阁楼户型按六层价格加上基准价的

33、30%计算。4、根据同一栋楼内同一层次住宅单元的朝向差异制定不同的价格水平，用水平系数表示： 单元号 01 单元（东头） 06 单元（西头） 02、03、04、05 单元（中间） 系 数 +4 +3 +0说明 东向靠指挥学校 西向是一期建筑、康复中心和空地 中间的单元，仅靠南北向采光系 数为零5、根据各栋楼的分摊系数的差异制定不同价格水平，用分摊系数表示：楼号 6#、7#、8#、9#、11# 10#、12#、13#、14#系数 +0 2说明 分摊比例为 10.6% 10#、 12#、 13#、 14#楼的分摊达 11.7%-12.9%6、根据户型功能的差异制定不同价格水平，用户型系数表示：楼号

34、 8# 10# 11# 13#单元 01、06 02-05 01-04 05 、06 01、04 02、03 01、06 02-05系数 +2 +0 +1 +1 +2 1 1 +0说明 8#楼 01、 06 单元是全明设计，而且进深仅为 11.8米； 10#楼 05、06单元南向不被 11#楼遮挡。0104单元各功能区分隔明显。 11# 楼是全部住宅中进深最短的，仅为 10.2 米，而且 01、04 单元三房并排朝南； 02、03 户型 厨房的门开向客厅；阁楼户型的梯位在客厅，影响客厅的完整性。13#楼 01、06 单元南向是厨房和卫生间，客厅夹在中间不好摆设家具，而且三房面积 105M2 只

35、有一个朝北的阳台。（二）各单元综合系数表7#楼综合系数表系数单元 位置系数 景观系数 垂直系数 水平系数 户型系数 分摊系数 小计 总计101 +0 +1 -9 +4 +0 +0 +149201 +0 +1 -4 +4 +0 +0 +1301 +0 +1 +0 +4 +0 +0 +5401 +0 +1 +0 +4 +0 +0 +5501 +0 +1 七 +4 +30 +0 +32102 103 104 105 +0 +1 -9 +0 +0 +0 -8202 203 204 205 +0 +1 -4 +0 +0 +0 H3302 303 304 305 +0 +1 +0 +0 +0 +0 +14

36、02 403 404 405 +0 +1 +0 +0 +0 +0 +1502 503 504 505 +0 +1 H3 +0 +30 +0 +28106 +0 +1 -9 +3 +0 +0 -5206 +0 +1 +3 +0 +0 +0306 +0 +1 +0 +3 +0 +0 +4406 +0 +1 +0 +3 +0 +0 +4506 +0 +1 七 +3 +30 +0 +318#楼综合系数表：系数单元 位置系数 景观系数 垂直系数 水平系数 户型系数 分摊系数 小计 总计101 +2 +2 -9 +4 +2 +0 +1 +228201 +2 +2 +4 +2 +0 +6301 +2 +2

37、+0 +4 +2 +0 +10401 +2 +2 +0 +4 +2 +0 +10501 +2 +2 +0 +4 +2 +0 +10601 （阁楼） +2 +2 43 +4 +32 +0 +37102 103 104 105 +2 +2 -9 +0 +0 +0 -5202 203 204 205 +2 +2 -4 +0 +0 +0 +0302 303 304 305 +2 +2 +0 +0 +0 +0 +4402 403 404 405 +2 +2 +0 +0 +0 +0 +4502 503 504 505 +2 +2 +0 +0 +0 +0 +4602 603 604（阁楼）+2 +2+0 +

38、30 +0 +31605 （复式）+2 +2 +0 +0 +0 +1106 +2 +2 -9 +3 +2 +0 +0206 +2 +2 -4 +3 +2 +0 +5306 +2 +2 +0 +3 +2 +0 +9406 +2 +2 +0 +3 +2 +0 +9506 +2 +2 +0 +3 +2 +0 +9606 （复式）+2 +2+3 +2 +0 +79#楼综合系数表系数单元 位置系数 景观系数 垂直系数 水平系数 户型系数 分摊系数 小计 总计101 +2 +1 -9 +4 +0 +0 +234201 +2 +1 -4 +4 +0 +0 +3301 +2 +1 +0 +4 +0 +0 +7

39、401 +2 +1 +0 +4 +0 +0 +7501 +2 +1 +0 +4 +0 +0 +7601 +2 +1 -3 +4 +30 +0 +34102 103 104 105 +2 +1 -9 +0 +0 +0 -6202 203 204 205 +2 +1 -4 +0 +0 +0 -302 303 304 305 +2 +1 +0 +0 +0 +0 +3402 403 404 405 +2 +1 +0 +0 +0 +0 +3502 503 504 505 +2 +1 +0 +0 +0 +0 +3602 603 604 605 +2 +1 -3 +0 +30 +0 +30106 +2 +1

40、 -9 +3 +0 +0 -3206 +2 +1 -4 +3 +0 +0 +2306 +2 +1 +0 +3 +0 +0 +6406 +2 +1 +0 +3 +0 +0 +6506 +2 +1 +0 +3 +0 +0 +6606 +2 +1 -3 +3 +30 +0 +33 10#楼综合系数表：系数单元 位置系数 景观系数 垂直系数 水平系数 户型系数 分摊系数 小计 总计101 +1 +0 -9 +4 +1-2 -5 +66201 +1 +0 -4 +4 +1-2 +0301 +1 +0 +0 +4 +1-2 +4401 +1 +0 +0 +4 +1-2 +4501 +1 +0 +0 +4

41、+1-2 +4601 （阁楼） +1 +0 -3 +4 +31 -2 +31102 103 104 105 +1+0 -9 +0 +1-2-9202 203 204 205 +1+0 -4 +0 +1-2-4302 303 304 305 +1+0 +0 +0 +1-2+0402 403 404 405 +1+0 +0 +0 +1-2+0502 503 504 505 +1+0 +0 +0 +1-2+0606（复式）+1 +0 43 +3 +1 +0 11# 楼综合系数表系数单元 位置系数 景观系数 垂直系数 水平系数 户型系数 分摊系数 小计 总计101 +1 +1 -9 +4 +2 +0

42、-1 +170201 +1 +1 +4 +2 +0 +4301 +1 +1 +0 +4 +2 +0 +8401 +1 +1 +0 +4 +2 +0 +8501 +1 +1 +0 +4 +2 +0 +8601 +1 +1 七 +4 +32 +0 +35102103 +1 +1 -9 +0 +0 +0 -202203 +1 +1 +0 +0 +0 302303 +1 +1 +0 +0 +0 +0 +2402403 +1 +1 +0 +0 +0 +0 +2502503 +1 +1 +0 +0 +0 +0 +2602603+ 1 +1 -3 +0 +30 +0 +29104 +1 +1 -9 +3 +

43、2 +0 -2204 +1 +1 +3 +2 +0 +3304 +1 +1 +0 +3 +2 +0 +7404 +1 +1 +0 +3 +2 +0 +7504 +1 +1 +0 +3 +2 +0 +7604 +1 +1 -3 +3 +32 +0 +3412#楼综合系数表：系数单元 位置系数 景观系数 垂直系数 水平系数 户型系数 分摊系数 小计 总计101-1+0 -9+4+0-8 -42201-1+0 -+4+0-£301-1+0 +0+4+0-+1401-1+0 +0+4+0-+1501-1+0 +0+4+0+1102 103 104 105-1 +0 -9 +0 +0-1220

44、2 203 204 205-1+0 +0 +0-302 303 304 305-1+0 +0 +0 +0-3402 403 404 405-1+0 +0 +0 +0-3502 503 504 505-1+0 +0 +0 +0-3601 （阁楼）-1 +0 43 +4 +30 +28506 - +0 +0 +3 +0 -2 +0606（复式）+0 3 +3 +0 13#楼综合系数表系数单元 位置系数 景观系数 垂直系数 水平系数 户型系数 分摊系数 小计 总计101-1+0 -9 +4-1-2 -9 +6201-1+0 -4 +4-1-2 -4301-1+0 +0 +4-1-2 +0401-1+

45、0 +0 +4-1-2 +0501-1+0 +0 +4-1-2 +0601-1+0 -3 +4 +29 -2 +27102 103 104 105-1+0 -9 +0 +0-2-12202 203 204 205-1+0 -4 +0 +0-2-7302 303 304 305-1+0 +0 +0 +0-2-3402 403 404 405-1+0 +0 +0 +0-2-3502 503 504 505-1+0 +0 +0 +0-2-3602 603 604 605-1+0 -3 +0 +30-2 +24106-1+0 -9 +3-1-2 -10206-1+0 -4 +3-1-2 -5306-1

46、+0 +0 +3-1-2 -1406-1+0 +0 +3-1-2 -1506-1+0 +0 +3-1-2 -1606 -1 +0 -3 +3 +29 -2 +2614# 楼综合系数表：系数单元 位置系数 景观系数 垂直系数 水平系数 户型系数 分摊系数 小计 总计101-2+0 -9+4+0-2-9 -102201-2+0 -4+4+0-2-4301-2+0 +0+4+0-2+0401-2+0 +0+4+0-2+0501-2+0 +0+4+0-2+0601 （阁楼）-2 +0 -3 +4 +30-2 +27102 103 104 105-2 +0 -9 +0-1-2-14202 203 204

47、 205-2 +0 -4 +0-1-2-9302 303 304 305-2 +0 +0 +0-1-2-5402 403 404 405-2 +0 +0 +0-1-2-5502 503 504 505-2 +0 +0 +0-1-2-5406 +0 +0 +3 +0 -2 -506 +0 +0 +3 +0 -2 -606（复式）+0 3 +3 +0 价格分两部分计算：基准价 1830 元 /M2 不包括阁楼的价格；阁楼取基准价的 30%，既1830 >30%=549元/M2 ;带阁楼的户型共 38套面积 3704M2，因此，阁楼加价 549X3704=2033496元，整个项目每平方米分摊

48、2033496 -26993=75元/M2 ;所以，项目均价为 1830+75=1905元/M2 ;制定销售表价：表上价格=基准价X （1+单元综合系数）基准价=1830元/M2房地产定价策略一、房地产定价方法 价格是房地产经营过程的核心与实务，一切的经营活动均以此为中心。高价位能够提高 单位利润， 但可能影响房地产销售， 低价位虽然能够扩大销售， 但可能丧失获取更多利润的 机会。如何确定最适合的价格，求取最大的利润，是所有投资人最关心的事情。（一）成本加成定价法 将产品的成本（含税金）加上预期利润即为房地产价格的定价方法，是一种最基本的定价法， 是根据测算或核算的成本加上一定比例的利润率确定

49、的。 例如：某一项目的总成本为 1500万元，预期利润 10，则总售价为 1650万元，再将此 1650万元分配至每一单位的房 地产商品， 即得到单位面积平均售价，再根据每一单元房地产的楼层、 朝向、室内装饰情况 确定房地产售价。 成本是开发项目的全部成本， 包括开发成本以及经营过程中的支出和税收， 基本上可分为可直接计入的成本和分配计入的成本。 利润率应当考虑房地产投资的风险情况 和整个行业的平均利润综合测算确定。 成本加成订价虽较简单、 理论依据充分， 但这种方法 本身考虑市场对价格的接受能力不够， 实际定价时， 在此基础上仍必须考虑市场行情及竞争 激烈与否， 才能定出合理的价格， 在市场

50、竞争激烈的情况下， 这种定价方法所做的定价可能 缺乏竞争力。（二）竞争价格定价法竞争价格定价法 从市场竞争的角度来定价，市场竞争是一种综合实力的竞争，但其中价格的竞争始终是市场竞争的重要要素， 特别是房地产商品这样高价格的产品， 即使你的定价比竞争者的价格 高出不多， 但作为顾客是特别关心的， 由于房地产商品的不可移动性， 竞争主要考虑相近产 品或附近区域的竞争情况， 因此， 所谓竞争价格定价法主要依据相近产品或附近区域竞争状 况而确定经营房地产的价格。在竞争激烈时， 若条件相当的两宗房地产，定价较高的， 一般 难以为顾客所接受。 定价较低的，可以吸引人气， 形成低开高走的局面。而且房价是买涨

51、不 买跌。 要比竞争者推出价格较高的房地产，通常应具有公司信誉良好、用材较高级、具有独 特的设计等优势。 竞争价格定价法通常是在市场竞争较为激烈时应当考虑的一种方法， 在此 种方法下，开发经营者获取较高利润的途径就是必须着眼于降低开发经营成本。（三）顾客感受定价法这种方法的理论基础实际上是效用理论。对购房者而言，他实际上并不清楚也不十分关 心市场上房地产商品的成本、 造价等问题。 他在选购房地产时， 影响其作出决定的因素主要 有两方面： 一是其他同类房地产商品的价格如何； 二是以一定的价位购买该项房地产是不是 值得。 当购房者对某开发公司的品牌有信心时， 纵然定价较高， 购房者基于享受良好的售后 服务和今后物业管理的考虑或是为了体现自己的实力、身份等， 仍会欣然前往， 而当购房者对推出房地产商品的开发公司不具信心时， 一旦定价太低， 购房者反而会怀疑其品质而不予 信任。为什么在同一个城市里，物质条件（如