房地产开发企业20个管理模块

1、房地产开发企业20个管理模块目录一、房地产开发核心流程目录一、项目论证流程二、项目策划流程三、设计管理流程四、工程管理流程五、销售管理流程六、入住管理流程七、物业管理流程二、项目论证阶段业务流程目录二级流程项目论证业务总流程三级流程1、地块比较的分析2、地价评估的方法3、可行性研究报告内容指引4、可行性研究规划草案指标5、可行性研究规划草案任务书6、可行性研究报告参考本三、项目报批报建管理流程目录二级文件：项目报批报建管理程序三级文件:1、项目报批报建内容2、项目前期报批报建流程3、项目建设阶段报批报建流程4、项目竣工报批报建流程5、五证及相关报建流程四、项目策划业务流程目录二级流程：项目策划

2、业务总流程项目总体策划任务分类参考三级流程：1、市场定位流程2、产品定位流程3 、成本控制总目标4 、项目经营计划指导书五、设计管理业务流程目录二级流程规划设计业务总流程1、设计管理程序2、设计管理规定3、设计及装饰类合同管理方法三级流程1、设计前期阶段工作流程2、建筑实施方案阶段工作流程3、施工图阶段工作流程4 、景观设计工作流程5 、卖场设计工作流程六、房地产各类合同（参考本）目录一、合同管理规范二、设计合同三、工程合同四、营销合同七、成本管理流程目录二级流程成本管理业务总流程房地产成本及预结算管理规定三级流程项目前期设计阶段及开工前建设施工阶段八、工程管理业务流程目录二级文件工程管理业务

3、总流程工程管理工作指引三级文件1、工程管理指导书编写指引2、工程合同、采购管理3 、现场施工管理4、工程验收管理5 、内业管理九、ABC工程管理方法目录一、A类工程质量问题管理和防治1、土建类2、水暖类3、电气类二、B类工程质量问题管理1、土建类2、水暖类十、销售管理业务流程目录二级流程：销售业务总流程三级流程：1、营销方案编制流程2、销售前期管理流程3、销售进程管理流程4、销售后续管理流程5、一站式销售服务流程十一、入住管理业务流程目录二级流程:入住管理总流程 三级流程：1、入住工作计划编制流程2、入住办理资料目录3、现场办理流程4、入住收取费用5、客户验房质量标准6、客户投诉处理流程7、保

4、修期内的维修流程十二、物业管理业务流程目录二级流程物业管理业务总流程三级流程：1、物业管理方案编制流程2、地产和物业相关关系3、物业管理前期介入流程4、物业接管验收流程5 、物业装修管理流程6 、安全管理监控程序7、服务项目的提供和管理程序8维修服务管理程序9、保洁管理程序十三、开发商的架构和职责目录、 房地产公司的管理架构、 房地产公司各部门的架构和职责1、产品研发部2、工程管理部3、客户服务中心4、财务管理部5、综合管理部十四、计划信息管理目录、 计划管理总流程计划管理规范、 计划分级管理规范1 、地产公司三年经营计划2、地产公司年度计划3、部门工作计划编写流程、 信息及保密制度十五、客户

5、资源的管理和经营'、 客户资源的管理、 客户资源的经营十六、企业品牌建设和推广提纲目录、“企业形象设计和导入”工作方案第一阶段：企业理念（Ml）系统设计：企业宗旨企业目标企业企训企业价值观第二阶段：企业视觉形象（VI）设计:基本要素：企业标志设计企业标准字体企业标准色企业专用印刷字体设定企业基本要素组合规范企业标识符号系统使用系统：企业办公系统用品设计企业公关用品设计企业员工服饰规范企业车体外观设计企业办公环境设计第三阶段：企业企业行为系统（BI）设计:企业内部行为规范企业对外行为规范第四阶段：企业品牌战略构建：品牌调研、品牌诊断、品牌竞争力分析品牌战略规划品牌理念提炼品牌文化建设品牌

6、形象设计品牌内部推广工作成果：1、提交企业品牌形象设计手册。2、提交企业品牌形象战略报告，包括：品牌分析、品牌战略规划、品 牌理念、品牌文化。3、制定品牌内部推广方案。二、“企业品牌推广”工作方案第一阶段：企业品牌理念和品牌形象管理明晰并规范企业品牌内涵提炼并制定行为操作规范第二阶段：品牌传播和推广设计标准宣传品策划编辑出版：企业内刊、企业人报策划硬广告策划宣传软文策划公共关系培训培育潜在员工和顾客开展品牌合作经营品牌评估和调整工作成果：1、企业品牌形象管理方案2、企业品牌传播和推广方案三、万科品牌调研报告十七、财务管理业务流程目录一、经营计划及财务分析1、目标经营计划完成情况监控制度及工作流

7、程2、资金计划管理制度及流程3、财务状况分析制度及工作流程4、资金流量表5、经营计划6、资金计划季度分析（样本）、按揭管理1、项目按揭信息管理规范2、按揭事务管理规范三、财务管理1、会计核算工作流程及规范2、费用控制预算3、费用报销制度4、公司合同管理办法5、发票管理制度6、出纳岗位管理规范7、收款员工作流程及规范&合同款审批流程9、合同付款审批权限10、采购材料及设备管理制度规范11、保修金管理制度及规范12、会计档案管理规范13、财务内部客户服务规范14、处理和合作单位关系的原则十八、人力资源管理目录-、公司人力资源政策二、招聘录用1、招聘制度2、新员工入司工作流程3、员工转正考核

8、工作流程三、人事管理1、考勤管理2、员工晋升3、员工内部调动工作流程4、劳动合同管理办法5、离职管理6、人事档案管理7、人事监察四、薪资福利1、薪资管理制度2、员工福利五、考核激励1、绩效管理2、奖励制度3、违纪处分六、培训发展1、员工培训2、职业生涯发展十九、绩效考核管理目录1、绩效考核制度2、平衡计分卡考核3、目标管理考核4、360度评议5、集团总部职能部门考核指标6、地产公司考核指标7、地产公司各部门考核指标8、地产公司现金流考核方案9、地产公司销售考核指标二十、行政管理规范目录一、行政管理规范1、办公纪律管理规范2、办公用品管理规范3、车辆管理规范4、档案管理规范5、电话管理规范6、通

9、讯管理规范7、印章管理规范8商标管理9、办公环境管理规范10、宿舍管理规范11、接待管理规范二、资产管理规范1、资产管理规范2、固定资产管理规范3、工作资源配置规范4、样板间物品管理规范5、电脑管理规范&电脑配置指引7、电脑维护指引三、会议管理规范1、会议管理规范2、会议管理执行四、法务管理规范1、法务工作管理规范2、廉政建设规范课程附件一：1、房地产开发有限公司的运营模式现在房地产公司有两种典型的开发模式：香港模式 /美国房地产开发模式 香港模式：拿地一一工程施工一一销售一一物业一条龙滚动开发的模式，即做“全能开发商”。美国房地产开发模式：走的则是一条专业化道路，投资、开发、物业经营

10、等各 业务板块相对独立，高度的专业化细分，加上发达的不动产金融，是美国模式 的最大特点。长沙的房地产开发公司，走的是香港房地产开发模式的一种方向。 房地 产公司从本质上说，是一个整合营销公司，首先房地产公司需要整合土地，整 合政府资源，整合资金以及整合过程中的各个合作伙伴，从设计到工程，从材 料到设备；然后房地产公司需要主抓的是营销工作，最终目的是从销售过程中 赚取应得的利润，我从以下三个方面来详细阐述房地产公司的运营模式一、公司运营架构：一个普通的房地产公司，最少需要以下几个重要部门：1 财务部；财务部的重要性对任何公司都不言而喻， 而房地产公司的财务部尤 为重要，财务部最重要最主要的功能在

11、于融资渠道的建设和资金的预测和调配， 而非传统意义的财务核算。2工程部；工程部对于以主要产品是土建房屋的公司而言，无疑也是一个重点 关注的对象，但是工程部关注的焦点不但在于质量，安全和进度，最主要要进 入房屋的舒适性和合理性，以及对各项新材料的运用。3营销部；以我定义的整合营销公司而言，营销是一个最终实现利润的部门， 而且对于房地产公司而言，营销是第一位的，所有其他部门的活动都围绕营销 部门，必须以营销部门为中心。4行政办公室；作为房地产公司的内部建设，行政办公室的功能也必不可少， 关键在于人力资源，办公以及政府相关关系的处理，其中以政府关系的处理， 人力资源的建设更为重要。二、公司的运营流程

12、：1 整合土地资源：拿地。但是在公司整合政府资源，土地资源时，利用了大量 的中介力量，最终选择合适的可开发用地。2 地块定位：聘请专业的广告策划公司和销售代理公司，对改地块的性质进行 研究，通过调查，探讨，广泛的征求意见，最终确定最终开发决策。3设计：在土地定位完成后，从诸多的设计院中选择合适的设计院，对前期定 位的土地进行设计，最终实现开发的意图。4 报建：在设计图纸完成后，需要取得政府的许可，这个时候也有专业的报建 公司或者报建员，按照政府的相关程序，取得政府的许可文件 （五证）o5工程建设：通过招标，选择合适的施工单位，开始项目的建设阶段，这个时 候，建设进度需要符合营销的需要。6 营销

13、管理：营销是最重要的方面，这个时候有专业的广告策划推广公司和专 业的营销代理公司，作为开发商，必须强有力的推进营销工作，并且及时做好 决策。7 物业服务：物业是最终体现顾客居家感受的一个重要环节，也可以说是体验 经济的一个表现形式，开发商通过聘请专业的物业公司来实现顾客满意。三、公司的利润来源模式：1 土地增值：作为一种不可再生的资源，土地是可以增值的。随着城市的发展 和开发的完善，土地增值是房地产公司利润来源之一。2 定位增值：正如一桶水在沙漠中的价值最大，土地的定位就是让一个合适的 产品放在一个合适的位置，从而实现价值最大化。3. 设计增值：设计是智力的一种体现，正如一首歌的价值，一副画的

14、价值一样, 设计体现了人类智力的一钟创造性的行为，理应增值。4建造增值：劳动创造价值，正如面包比面粉便宜，建造过程中，劳动工人付 出了汗水，创造了价值。5营销增值：一个好的产品，配上一套好的宣传，让顾客的感知价值不一样， 从而实现营销增值。6服务增值：商品经济到现在，已经开始转向体验经济了，而在体验经济中， 服务创造的价值最为明显，而且是最有必要的。四、优点缺点以及控制要点 1 房地产公司的运营模式中，优点是房地产公司自身不需要很多的员工， 只有 整合营销能力，有决策能力的团队，通过组合外部的资源，包括政府资源，设 计资源，建造资源，营销资源等，实现价值的最大化。2.房地产公司的运营模式中，缺

15、点是运营周期长，而且外部的合作单位多，所 以在控制力上会非常重要，如果控制不好，则可能出现失控。3 .房地产公司的运营过程中的控制要点是： 主要抓住定位设计和营销工程，则 项目的开发成功了一半。课程附件二：2、报建流程报建工作的流程是按政府各个职能部门的要求制定的，须一环扣一环，但有些环节可以相互错开进行下去，有时也因时因事而定。长沙市国土局办理国土证一、资料准备阶段 A、土地评估7个工作日B、土地测绘7个工作日C、地形图2个工作日D、道路上线5个工作日E、其他有关权证资料、受理阶段：（转让）A、进窗3个工作日B、地产处10个工作日C、地籍处7个工作日D、有关领导批定10个工作日E、规划局办理用地许可证副本 3个工作日F、 办理国土证7个工作日（招、拍、挂）A、有关领导批定B、登报20天C、电子屏公示10天D、交纳保证金（不低于土地评估价的 20%）长沙市城乡规划管理局办理用地许可证、规划工程许可证、办理用地许可证、办理规划工程许可证A、建设项目选址10个工作日B、定点及规划要点审批15个工作日C、总图、交警意见15个工作日D、用地规划许可证的核发10个工作日A、规划设计条件阶段14个工作日B、方案审批阶段15个工作日C、报建图审查阶段（a、消防b、人防c、交警等职能部门）26个工作日D、办理建设工程规划许可证阶段 12个工作日长沙市消防支队长沙市人防办E、定位红线图报建图、施工