房地产项目后评估模板

1、项目后评估房地产开发有限公司二 0 一 0 年六月二十日目录项目概述 1 项目前期阶段的后评估 1.1 前期地块调研、项目定位后评估 - 6 -1.1.1 地块筛选、调研 - 6 -1.1.2 项目定位 - 6 -1.1.3 获取土地 - 6 -1.2 前期初步规划设计方案后评估 - 6 -1.2.1 地方规范清晰度 - 6 -1.2.2 经济指标合理性 - 6 -1.3 前期初步经济测算后评估 - 6 -1.3.1 指标是否齐全 - 6 -1.3.2 标准是否合理 - 6 -1.4 经验教训 - 6 -1.4.1 总结经验 - 6 -1.4.2 吸取教训 - 6 -1.4.3 工作建议 -

2、7 -2 规划设计后评估 2.1 设计单位筛选、执行过程中的沟通 - 7 -2.2 设计水准 - 7 -2.2.1 设计图纸质量 - 7 -2.2.2 效果评价及分析 - 7 -2.3 施工中与项目部的配合 - 7 -2.4 设计合同的签订及后期服务 - 7 -2.5 经验教训 - 7 -2.5.1 总结经验 - 7 -2.5.2 吸取教训 - 8 -2.5.3 工作建议 - 8 -工程管理工作后评估 33.1 工程管理前期准备工作 - 8 -3.1.1 项目部组建、人员配备及进场时间 - 8 -3.1.2 施工单位考察、筛选、管理 - 8 -3.1.3 施工监理单位考察、筛选、管理 - 8

3、-3.2 工程施工管理评估 - 8 -3.2.1 工程工期执行情况 - 8 -3.2.2 工程质量执行情况 - 8 -3.2.3 工程变更、签证执行和申报情况 - 9 -3.2.4 安全文明施工情况 - 9 -3.3 总体执行情况评估 - 9 -3.4 经验教训 - 9 -3.4.1 总结经验 - 9 -3.4.2 吸取教训 - 9 -3.4.3 工作建议 - 9 -4 营销管理工作后评估 4.1 市场调研是否充分 - 9 -4.1.1 城市房地产市场调研 - 9 -4.1.2 区域房地产市场调研 - 9 -4.2 产品定位与客户定位合理性 - 9 -4.2.1 产品定位合理性 - 9 -4.

4、2.2 客户定位合理性 - 10 -4.3 价格与推盘策略 - 10 -4.3.1 价格制定合理性 - 10 -4.3.2 推盘策略合理性 - 10 -4.4 实际销售情况 - 10 -4.4.1 销售计划与实际销售情况对比 - 10 -4.4.2 原因分析 - 10 -4.5 经验教训 - 10 -10 - 总结经验 4.5.2 吸取教训 - 10 -4.5.3 工作建议 - 11 - 11 - 17 -5 成本管理的后评估 5.1 工程合同的管理 - 11 -5.2 目标成本的控制 - 11 -5.2.1 动态成本的控制 - 11 -5.2.2 目标成本和结算成本差异分析 - 11 -5.

5、3 经验教训 - 17 -5.3.1 总结经验 - 17 -5.3.2 吸取教训 - 17 -5.3.3 工作建议 - 17 -6 物业管理的后评估 6.1 物业前期介入的效果分析 - 17 -6.2 报事频度的分析 - 17 -6.2.1 报事频度的统计汇总 - 17 -6.2.2 报事整改情况分析 - 18 -6.2.3 报事整改过程中对施工单位的评价 - 18 -6.3 后期运行的评价 - 18 -6.4 经验教训 - 18 -6.4.1 总结经验 - 18 -6.4.2 吸取教训 - 19 -6.4.3 工作建议 - 19 -7 经济效益后评估 7.1 项目成本利润目标 - 19 -7

6、.2 项目现金流分析 - 19 -721含贷款的现金流 -19 -722不含贷款的现金流 -19 -7.3项目成本及投资分析 -19-19 -项目实际成本（结转成本）明细分析 项目实际投资分析 -21 -7.4项目结转收入、成本与产品成本分配分析 -21 -项目总体收入成本及利润分析 -21 -分产品类型的收入成本明细及分析 -22 -7.5项目财务费用与管理费用分配分析 -23 -7.5.1*项目三项费用预算与实际对比并分析 -23 -财务费用分析 -23 -7.6经验教训-23 -总结经验 -23 -吸取教训 -23 -工作建议 -23 -23 - 综述8.项目概述土地获取时间、获取方式、

7、土地面积、建筑面积、容积率、建筑密度等1项目前期阶段的后评估1.1前期地块调研、项目定位后评估地块筛选、调研有无土地瑕疵、有无权属争议、有无隐藏问题项目定位产品定位、客户定位、价格定位、规划布局、户型设计、户型比例获取土地土地获取是否合理1.2前期初步规划设计方案后评估地方规范清晰度人防、日照、地上地下机动非机动车位、地下室等经济指标合理性红线范围是否清晰、户数、建筑面积、容积率、建筑密度等1.3前期初步经济测算后评估指标是否齐全取费指标是否齐全、有无重大漏项、有无政府减免标准是否合理 取费标准是否合理1.4经验教训总结经验.编号事 件产生效果142 吸取教训产生件事 编号处办理 影响法123

8、.4.3工作建议12规划设计后评估2.1设计单位筛选、执行过程中的沟通分别从方案设计、扩初设计、施工图设计三阶段分别进行规划设计单位资质、 信誉、合作历史；供方（设计院）的选择、管理与沟通；设计师最大潜能的释放； 如何在充分利用部门内人力资源的前提下， 合理利用项目部专业人员；图纸会审 的及时性及效果评价；设计效果与施工完成后效果的对比、 评价；设计变更对后 续施工、销售、成本等造成的影响；2.2设计水准设计图纸质量有无重大设计缺陷、设计变更增加量、设计变更及调整对设计概算及工程工期的 影响设计变更对后续施工、销售、成本等造成的影响；效果评价及分析重点从1、小区规划一方案设计；2、户型设计一结

9、合营销；3、外立面设计一含 百叶于格栅；4、景观设计；5、精装设计；6设备管道对设计效果的影响设计 效果与施工完成后效果的对比、评价；2.3施工中与项目部的配合如何在充分利用部门内人力资源的前提下， 合理利用项目部专业人员；图纸会审 的及时性及效果评价；2.4设计合同的签订及后期服务所签订的设计合同评价与建议：合同中（尤其是景观和精装）中是否应加入设计 师现场服务的时间；对设计单位合作情况的评估；设计变更是否及时、变更收费 是否明晰；2.5经验教训新材料、新工艺、新技术的应用带来的效果评价；总结经验.编号事 件果效生产123吸取教训.编号事件产生影响处理办法123工作建议3工程管理工作后评估3

10、.1工程管理前期准备工作项目部组建、人员配备及进场时间组建是否及时、人员组成是否完整合理、进场是否顺畅等施工单位考察、筛选、管理主体施工单位、园林施工单位资质信誉评估、合作历史、配合情况等施工监理单位考察、筛选、管理施工监理单位资质情况、合作历史、工作配合情况、是否起到监理应由作用3.2工程施工管理评估工程名称：施工单位：工程造价：工程是否委托监理：合同开、竣工日期：20 实际开、竣工日期：20 验收结论：年月日20年月日年月日20年月日工程工期执行情况各个阶段性工作完成的时间节点与计划时间节点之间差距、原因分析：正负零、主体结构、外架拆除、竣工验收等工程质量执行情况是否按照施工组织设计组织施

11、工；能否配合甲方、监理的日常管理及各 种隐蔽及阶段性验收工作；能否对各种进场构配件、材料严把质量关；能否严格 按照设计图纸、国家规范及强制性条文进行施工；是否出现施工重大质量问题， 工程质量合格率；是否达到合同质量目标要求等。工程变更、签证执行和申报情况施工单位能否对于建设方工程内和工程外的变更，及时准确的予以贯彻执行;能否对于变更执行后的签证申报；能否在合同规定的期限内及时申报并予以及时 核对；对于涉及变更减少的部分，能否主动或经提醒后进行申报并予以及时核对安全文明施工情况能否按照规范搭设临建生活区和办公区；能否积极配合建设方和政府安检部 门对安全文明施工的相关要求进行施工；有无重大伤亡事故

12、发生等。3.3总体执行情况评估3.4经验教训总结经验.编号事件产生效果12吸取教训编123343工作建议4营销管理工作后评估4.1市场调研是否充分城市房地产市场调研城市内项目档次、产品类型、供应量、需求量、营销推广活动、消费习惯研究；区域房地产市场调研城市内项目档次、产品类型、供应量、需求量、营销推广活动、消费习惯研究4.2产品定位与客户定位合理性产品定位合理性产品类型、产品档次、户型搭配；项目定位，价值点的挖掘是否达到预期；客户定位合理性客户群分布、客户挖掘、宣传4.3价格与推盘策略价格制定合理性开盘均价、楼栋价格、户型价格、层价格、单元价格、价格时间涨幅等；客户敏感点分析：1、地段、配套、

13、总体规划；2、景观；3、户型（含阳台、露 台）；4、大堂、楼梯间等公共区域；5、样板间；6、门窗；7、车库、车位； 分别从外立面、景观、车库、入户大堂及分户交房标准等方面评价该小区，并分 析其对价格产生的影响。推盘策略合理性推盘时间、推盘节奏、推盘策划宣传方案等；样板区、景观示范区达到的效果，对营销的促进；4.4实际销售情况销售计划与实际销售情况对比量价分析对比原因分析4.5经验教训总结经验，编123吸取教训.编号事件产生影响法办理处123工作建议5成本管理的后评估5.1工程合同的管理从如总包、景观、精装、电梯、电缆等主要合同，从前期标底的编制、商务条款 的谈判，施工中进度款的支付，到后期工程

14、结算等环节进行后评估5.2目标成本的控制521动态成本的控制前期设计概算；设计变更；甲控、甲供材的选择；设计效果与材料成本相互影响（非客户敏感部位材料选用项目成本的变化，目标成本的达成率; 新材料、新工艺、新技术对目标成本的影响目标成本和结算成本差异分析项目目标成本与结算成本分析表成本控制非合同值合同值结算成本值差异序号万项目目标值（万兀）（万兀）（万兀）差异分析（1）（2） -2 （元）（1）土地费用一购地款1土地契税2 二前期工程费 设计费1总体规划设 1.1计初步、施工1.2图、人防设计园景设计1.31.4 自来水设计1.5 电力设计地质勘探2文物钻探34三通一平4.1临时供电4.2平整

15、场地4.3临时道路4.4 临时用水4.5 临时围墙前期其它费5用基础设施建三设费1供水工程红线外供水1.1部分红线内供水1.2部分供电工程 2红线外电力2.1部分电室外电力、2.2缆工程雨水污水工3程红线外雨污3.1水室外雨水工3.2程室外污水工3.3程热力工燃气、4程智能化工程56 绿化道路标识牌7夜间照明系8统工程9其他配套建筑安装工四程费.1建安费用1.1住宅部分#楼主体工1程#楼主体工 21.1.2程#楼主体工 3程#楼主体工4程#楼主体工5程#楼主体工6程#楼主体工711.7程#楼主体工81.1.8程#楼主体工91.1.9程#楼主体10 工程精装修费用1.2人工费调整1.31.4外墙

16、外保温2 桩基工程#楼桩基工12.1程#楼桩基工22.2程#楼桩基工32.3程#楼桩基工42.4 程楼 5#6#、7#2.5及车库桩基工程#楼桩基工 82.6程2.79#楼桩基工程2.8#楼桩基10 工程（车库护坡桩2. 9周边及售楼部）试桩（管桩）2.103材料设备米购3.1塑钢门窗及彩铝3.2进户门3.3电梯配电箱3.4单元对讲门3.5成品挑沿3.63.7地下人防门主体通风工3.8程设备给排水设备（水泵、3.9 控制 柜）消火栓系统3.10（设备）甲方单独发4包部分主体火灾报4.1警工程及设备公共配套建五设费会所及装修、1设备二次装修（含1.1栏杆）游泳池设备1.21.3通风系统空调系统1

17、.41.5火灾报警系统1.6材料设备采购（水泵）1.7外部效果灯热水系统设1.8备1.9会所其他系统2地下车库2.1主体（含降水、护坡）2.2通风系统火灾报警系2.3统消防喷淋系2.4统消火栓系统2.5（设备）气体灭火系2.6统及灭火器2.7水泵其他地下车2.8库工程3 垃圾用房4文娱设施5大门其他公共配6套六管理费用财务费用七销售费用八九办证费用办理建筑工1程规划许可证市政配套费1.11.2绿化费.4其他办证费十用其它费用1施工监理费1.1主体监理1.2设计监理2工程质监费2.1主体工程质量监督费2.2人防工程质量监督费3图纸审查费4合同印花税5预算及招标6代理费检测费人防异地建办理预售许1

18、.3结费办理施工许3可证预售许可证2可证2.1 建筑两金3.1申领费防雷设计及6.1 检测塑钢检测6.2土壤检测6.3消防电器检6.4 测桩基检测6.56.6 环境检测其他检测费6.7提前开工交7费其它零星费8用.8.1放线费8.2土地证放线费8.3拔地定桩费十一预备费1建筑变更2不可预见费 用部分十二合计5.3经验教训总结经验编号事件产生效果123吸取教训编号事件产生影 响理处法 办1 23工作建议533 6物业管理的后评估物业前期介入的效果分析6.1分别从前 期介入的亮点、不足两方面说起，分析后给出改进的建议报事频度的分析6.2621报事频度的统计汇总报事类 别交房当天报事量交房后 报事量

19、合计户均报事数土建入户门铝合金 窗给排水 管道安 防对讲百叶、 格栅园林景观622报事整改情况分析报事整改过程中对施工单位的评价报事分单位名称负责人承包范整改事项描整改评价类围述土建安装 景观精装6.3后期运行的评价 从：设计对后期物业运行的影响，如空调板的设置、百叶 的安装、室内管线的布置等；小区封园后的物业管理6.4经验教训总结经验编号1事件效生产果23吸取教训编号1事件产生影响处理办 法23工作建议7经济效益后评估7.1项目成本利润目标项目名称投资（万元）销售（万元）利润额（万兀）项目*目标成本实际成本 差额目标销售实际销售差额目标利润实际利润差7.2项目现金流分析含贷款的现金流721.

20、1项目融资计划合理性融资计划安排、银行选择、融资落实等现金流图从获取土地到竣工结算期间项目现金流情况现金流运营分析现金流回正时间点、项目最大自有资金占用额、项目的资金利润率、项目内 部收益率722不含贷款的现金流722.1现金流图从获取土地到竣工结算期间项目现金流情况现金流运营分析现金流回正时间点、项目最大自有资金占用额、项目的资金利润率、项目内部收益率7.3项目成本及投资分析项目实际成本（结转成本）明细分析小高层高层住宅高层高层物业地下会所成本类 另V出让金.住宅公寓商铺用房车库合契税/公 证金总 体规划 设计初 步设计 费/佣/施工图 设计费 园景设 计费自来水 设计费电力设 计费热 力设计 费燃气设 计费人 防设计 费日照分 析费交 通流量 分析费其他 设计费地质勘 察文物 钻探三通一平临时设施费办理十 地证费 用办理用 地规划 许可证 费用办理建 筑规划 许可证 费用办理施工许可证费用检测费 其他办 证费用前期其 它费用供水工 程供电 工程雨水污 水工程 室外中 水系统热力工程燃气智能化 工程道 路景观 工程消防系 统信息 系统标识牌夜间照 明系统 工程其他配套地基处理工 稈主体 建安工 程材料设 备工程 装修工 程其他.会所及 装修、备设地下车 库项目 管理费评估费 用预、结 算编审 费监理费 用采购 合同施工、