招商运营管理中心工作手册

1、WORD格式-专业学习资料-可编辑* 招商运营管理中心工作手册学习资料分享1、总则2、岗位职责2.1 招商运营管理中心2.2 招商运营管理中心经理2.3 招商专员2.4 内勤2.5 理制度及工作流程3.1 市场调查及招商方案确定管理制度及流程图3.1.1 市场调研管理制度3.1.2 招商方案确定管理制度3.1.3 市场调查及招商方案确定流程图3.2 招商规程及流程图3.2.1 招商流程3.2.2 招商流程图3.3 房屋租赁合同（返租合同）签订流程及流程图3.3.1 签订流程3.3.2 签订流程图3.4 商铺租赁合同签订流程及流程图3.4.1 签订流程3.4.2 签订流程图4、相关表单4.1 合

2、同审批表4.2 招商接待记录表一、总则招商运营管理中心负责*商铺、及自持商业的招商工作。在深刻理解项目的同时，给予各商业场馆、街区精准定位，深度挖掘并引进 优质商家，严格把控进驻品牌品质、形象，将本公司*高端品牌的形象贯彻始终，最大程度的使本公司的商户/住户赢取最大利润，全力支持销售工作， 提升本公司*整体商业物业价值，支付商户投资回报及维系商户关系等工 作。二、岗位职责2.1 招商运营管理中心2.1.1 市场调查：采用各种方式持续进行商圈、品牌商家、消费者等方面的市场 调查和资料搜集，不断调整招商政策、方案以适应市场变化。市调内容包括：项目所在城市总体概况、城市零售业发展状况、同类竞争对 手

3、分析、项目周边环境调研、对在经营的租赁物业的租金标准、租赁年限、物业 费、租金递增、租金缴纳方式、前期的优惠政策等进行收集分析。2.1.2 支持销售：宣传推广招商项目，提高商户对项目的认知度，为支持商业销 售加大未售商铺及其周边区域的招商工作，促进优质品牌客户进驻和周边商业氛 围的营造，为已售商业商户提供有力支撑。2.1.3 业态定位：根据精准业态定位组织引进适合街区主题形象、品牌形象的商 户，并严格把控商家效果，始终保持街区的高端品质。2.1.4 客户档案：对所搜集的客户资料细化整理和存档的管理工作（每日填写招商日报，对接待客户进行总结分析。每周填写工作总结汇集到部门内勤， 对一周工作进行总

4、结，对下周工作做出计划），建立客户台帐，配合部门内勤进 行客户档案的整理及保存，并作实时更新。2.1.5 落定客户：将招商工作流程中接待客户、客户记录、客户评审、客户认定、 合同签订的每一环节做到扎实、系统。2.1.6 配合协作：协助商户进场；协调营运、企划、工程等相关部门工作；配合商铺的施工和装修。2.1.7 优化调整：对已入住商铺优化更新，不断淘汰劣质品牌及竞争力差、效益 低的商户，组织再招商。2.1.8 业务培训：定期组织相关业务的培训与讨论，配合对于各大商业地产项目 的考察，不断充实自身业务知识，努力提升业务水平。2.1.9 租务管理：与销售对接，对已售的商铺及时根据买卖情况签订 商品

5、房委托管理合同。 根据签订的相关合同，每月制定投资收益资金计划，协助财务发放投资收益款；与房管局联系，对合同进行备案，同时对房屋交接单、三方协议、商 铺租赁合同、共享合同、场地租赁合同及各类补充协议进行统一编号，存 档管理，并维护合同电子台帐，对商户和商户进行后期的维系和对接工作。2.2 招商运营管理中心总经理2.2.1 负责招商运营管理中心整体工作的把握和部署，制订本部各阶段工作计划，布置和安排本部各项工作有计划开展；2.2.2 负责制定、分解经营指标，并监督检查完成情况；2.2.3 负责制定招商运营管理中心管理制度及工作流程，并监督部门人员执行；2.2.4 组织市场调查，预测市场发展趋势，

6、并针对市场的变化和竞争的需要提出 应对策略；2.2.5 组织安排招商专员考察商业地产项目及参加招商推介会，负责完成新品牌的开发及现有品牌的优化工作；2.2.6 参与并完成项目整体商业规划和布局，确定项目定位、经营业态分布及租金物业费水平，为公司重大经营决策提供信息、方案和建设；2.2.7 牵头公司的招商工作，负责管理协调招商及合同签约工作，监督业务类合 同的管理、建档、查询工作。2.2.8 制定培训计划，组织本部门员工的业务的培训，并对培训效果进行考核；2.2.9 组织召开部门例会，分析工作情况，对遇到的问题提出合理化建议并进行 解决；2.2.10 对顾客档案、合同档案的建立和保管负有监督管理

7、责任；2.2.11 配合解决招商过程存在的各种问题。2.3 招商专员2.3.1 负责完成分解下的招商任务指标，并定期汇总个人及小组业务数据，形成 书面报告，提出建议；2.3.2 搜集目标商户信息（包括对手价格），整理、汇总、筛选客户进行意向招 商接洽，并将分析情况上报部门领导；2.3.3 参与制定项目规划分布和租金物业费水平的过程，及时提出可行性建议；2.3.4 联络、走访客户、宣传项目优势和政策，对有意向的客户主动跟进联系和 回访，完成谈判和签约工作；2.3.5 接洽来电来访客户，全面解答项目情况，带看现场，做好各类业务登记和 进度分析；2.3.6 收取首笔费用，配合营运为入驻商户办理进场手

8、续；并为其提供完整的商 户入场经营资料；2.3.7 参与制定招商管理办法，工作流程，确保持续改进；2.3.8 配合法务人员及时完成合同条款的审核工作。2.4 内勤2.4.1 处理部门日常事务及与其它部门的配合工作；2.4.2 签订包租合同，商户投资回报的统计、签批、配合财务核对数据等工作；2.4.3 督促并收集招商专员按时上交各类资料（周、月工作总结、计划等）及报表；2.4.4 完成各种招商文件的管理、归类、建档和保管工作，保证实时更新（包括: 租赁合同及其他招商文件资料、招商租控表、商户及客户资料、商铺平面图等） 并对客户的资料进行保密管理；2.4.5 协助招商专员做好上门客户的接待和电话来

9、访工作，在招商专员缺席时， 能够及时转告客户信息并妥善处理；2.4.6 监督管理招商专员的出勤及工作纪律，每月交通费用和通讯费用的报销签批工作，完成各种内部会议的记录等日常事务性工作；2.4.7 及时与公司职能部门沟通以便获得相关信息，并能及时将获得信息传达相 关人员。三、管理制度及工作流程3.1 市场调研及招商方案确定程图管理制度及流3.1.1市场调研管理制度3.1.1.1 前期调查A、商户基本情况：联系方式、购铺情况、职业和薪金水平等；R租赁价格期望值；G商户对对*的看法和建议等作为参考数据。3.1.1.2 商圈及商家调查分析A、项目所在城市总体概况：(a)城市经济发展水平(b)各项经济指

10、标数据(c)人口总量及分布(d)城市未来发展规划等。R城市零售及服务业发展状况：(a)主要商圈情况(b)不同业态在各商圈的分布情况(c)业态定位及组合、规模、 数量、面积比例、经营状况(d)各商圈的形成和发展历程，未来发展规划等。G同类竞争对手分析：(a)基本情况：总面积、历史经营状况、开业时间、品牌情况、消费环境、业态面积配比、规划布局等；(b)相关费用：租金价格或合作条件、人力资源费用、物业管理费，客单价等；(c)客户服务：档次定位、消费结构(客层定位)、招商优惠条件、停车 位数量、客流量、服务管理等。D项目周边环境调研：(a)项目所在地理位置(b)项目规模：小区数量、入住人口、居住户数（

11、C）设施：市政设施、商业设施、服务设施（d）周边环境：3-5公里半径人口数量结构和特征、人均收入、人均消 费支出、交通状况、消费特性（e）物业状况（工程部提供包括商铺的全面情况），工程进度时间等。E、对在经营的租赁物业的租金情况：租金标准、租赁年限、物业费、租金 递增、租金缴纳方式、前期的优惠政策等；3.1.1.3对所调查的以上情况进行汇总分析，并形成报告上报公司领导。1.1.2 招商方案确定管理制度1.1.2.1 确定租金价格A、已售商铺价格确定（以商户期望价格为基准）；R未售商铺价格确定（以销售价格的投资回报率为基准）；G持有物业价格确定（以公司制定价格为基准）；D其它区域价格确定（以公司

12、制定价格为基准）。1.1.2.2 确定业态区域划分、经营布局定位A * 各场馆经营业态的确定；R各场馆之间主题街区的确定；G整体经营布局图制作；D优质品牌客户的筛选及具体落位。1.1.2.3 经营过程中招商方案制定及商户的优胜劣汰A、在经营过程中，招商运营管理中心要加强与营运部的沟通，关注各商户 的经营情况，并对商户进行评估。评估的内容包括：商户对项目的贡献情况、 美誉度和商誉、发展现状和方向、经营管理能力和生存能力等；R根据对商户综合评估的结果，制定出商户调整的预案；C、通过对竞争对手和全国主要商业市场的调研，以及参加各种全国性或地 域性的商业展会，收集和储备商户资源；D在商户租赁合同期满前

13、的 6个月，招商运营管理中心开始进行调整招商 洽谈工作。1.1.3 市场调研及招商方案确定流程图责任部门/人流程说明招商专贝招商/租务市场调研及分析深入考察成功商业项目，针对性拜访优质客户，定点定时 做*问卷调查及消费者问卷调查表并进行分析制定市场调研报告招商/租务营运副总总经理副总审阅及修改不通过该方案实施总经理审批3.2 招商规程及流程图3.2.1 招商规程3.2.1.1 招商启动准备工作A各商铺租金指标分解根据公司最终确定的招商面积、租金收益指标和招商政策，招商运营管 理中心根据商铺业态、楼层及位置的不同，将租金逐一分解到每一个商铺， 根据商铺区域、业态等不同情况，编制各商铺2012年面

14、积、租金和物业费分解表，报招商运营管理中心总经理批准后执行。R招商任务分解及人员分工根据招商运营管理中心人员编制，按照相关区域为标准将招商专员进行 分工，商铺招商任务必须分解到人。G商铺租赁面积的核定招商运营管理中心根据各商铺建筑面积的图纸，核定商铺的租赁面积， 作为招商运营管理中心签约的依据。D招商目标品牌的确定及落位根据确定的项目总体定位、各业态功能组合情况以及市场调研分析结果 来确定招商目标品牌，并对其进行落位，由中心总经理负责审批。E、各种标准合同的拟定及审批在招商工作启动前1个月，招商运营管理中心制定新项目的租赁意向合同、租赁合同及附件、物管合同、补充协议、广告位使用合同等，报招商运

15、 营管理中心审批。3.2.1.2 招商工作的实施A、招商工作启动时，招商运营管理中心总经理为招商工作的最终责任人；R招商启动后，要优先洽谈知名品牌和重点大客户，招商运营管理中心员 工负责跟进，招商副总负责整体把控和协调；G招商运营管理中心接触意向客户、要做好客户记录，每日登记商户洽谈 情况并进行汇总。外出拜访商户前要做去向登记；填写商户洽谈表。根据接 待和拜访商户的洽谈情况，确定意向目标商户，进行重点跟进和洽谈，并做 好洽谈记录；D建立招商客户档案，包括商户资源、商户合同及资料，每周汇总上报中 心总经理；E、招商副总定期组织招商工作例会，了解商户动态和招商工作中的问题， 针对出现的问题及时调整

16、招商策略；F、客户确定商铺位置后，需签订租赁意向书（审批流程等同于正式合同审 批流程），并向招商运营管理中心提报外延及室内装修效果图，经各部门会 签后上报招商副总及总经理最终签批，总经理最终审批后方可签订正式租赁 协议；G目标商户合同条款确定后，由主谈招商专员及时与商户签订房屋租赁 合同及附件及相关要约文本，办理审批手续，并及时跟进审批结果，审批 后并将签字盖章的合同统一编号存档（合同签订时，客户需交纳履约保证金 金、物业保证金及装修相关费用）；H合作条件变更：租赁合同经过审批后，若商户合作条件发生变化，需按 合同审批流程重新办理审批手续；I、合同审批流程完成后，客户可进场装修，招商运营管理中

17、心工作与经营 公司进行工作交接。3.2.2 招商流程图责任部门/人流程说明3.3 房屋租赁合同（返租合同）签订流程3.3.1 签订流程3.3.1.1 商户签订商品房买卖合同及补充协议后，由销售代表填写销售确 认单，经销售经理及销售总经理签字确认后，与商品房买卖合同或产权证复印件一并交由商管对接人；3.3.1.2 商管对接人根据销售确认单，正常支付投资收益的，与客户签订房屋租赁合同（一式五份），代收商户租赁合同备案费；3.3.1.3 商管对接人填写印章使用审批单，盖章后所签合同方可生效；3.3.1.4 合同备案后由综合管理部、财务部及本部门分别存档。3.3.2 签订流程图流程责任部门销售部销售部

18、租务租务明确编 号、版 次、受控 状态、发 放号等；必要时 对适用 性进行 评审；3.4 商铺租赁合同签订流程3.4.1 签订流程3.4.1.1 由招商专员根据合作条件填写合同审批单，交给部门内勤，并进行合同 基本情况说明，由内勤进行各部门签批；3.4.1.2 本部门经理根据市场情况进行审核，签署相关意见后交由各个部门进行 签批；3.4.1.3 主管副总审核合同审批单相关内容，对合作条件认可方可签字；3.4.1.4 总经理审核合同审批单，并进行审批；3.4.1.5 签批完成后，由招商专员进行商铺租赁合同的编制并约商户到公司 签订合同；3.4.1.6 商户签字盖章后，将合同交到部门内勤处，由内勤负责联系综合管理部 盖章；3.4.1.7 租务人员根据合同审批单内容对合同进行审核，并对合同进行编号