国际甲级写字楼楼宇智能化设计标准

1、国际甲级写字楼设计标准一、楼宇结构：楼层净高不低于2.6米；楼面面积不小于1500平方米；楼层使用率 在分租情况下不低于 70%；大开间，无柱式设计，细分灵活；楼层无黑 房；间墙至主墙距离不低于9米；楼层公共水房；租区内管道预留； 每间坐厕服务面积不多于500平方米；楼层设行政卫生间；于 80个 位10000平方米楼面面积；进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石 材洗面台，设通长面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸，高档防水防 潮吊顶、洗面台、面镜部位提高照度，高级瓷砖或石材墙、地面，前 室空间能有余度满足使用者理容要求； 承重300kg/m2 gross;优质玻 璃幕墙或大理石/铝合金板材；不低于

2、四星级酒店的装修标准。二、停车位：智能化停车场管理系统，有长期/月票/时票提供，有自动校对车辆识 别功能，停车场实时使用量及停车位置显示及引导系统等。每 6090 平方米（最低不高于150平方米）出租面积提供1个机动车位，并实 现智能化高效管理。三、装饰装修：1 .外立面：铝板、玻璃幕墙，局部为高档石材等材料。2 .大堂：有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面 应为大理石、花岗岩或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、 不锈钢等材料；3 .电梯厅：采用高档装饰材料，地面应采用石材；应有不锈钢、大 理石或木门套；4 .走廊：高级带胶垫毯或用石材地面，高档吸音材料吊顶；5 .卫生间

3、：进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，设 通长面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、洗面 台、面镜部位提高照度，高级瓷砖或石材墙、地面，前室空间能有余 度满足使用者理容要求；6 .办公间：墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆， 块状胶垫地毯地面；各单位配备天花，灯盒，玻璃大门、假地台（在原有水泥地台升高）150mm以上，容许用户自行随意布置、变换及 安装电线梢，电话网络，宽带，以太网络等。7 .生态空间：一个高档的写字楼内应该有一些绿化生态空间布局，以增添写字楼内 部景观。8 .空调系统：著名品牌；4风机盘管系统或变频空调系统；24小时冷 热水供应

4、；鲜风供应量不少于 30m3/person hour; HVAC设计供应量 不多于10平方米/人；租户独立会议PPT资料大全技术大会 产品经 理大会网络营销大会交互体验大会温控；强制性废气排放。具有 中央后备空调，当市电断电而后备电源发动，后备空调量大概是正常 情况下的四分之一，送风末端设备为VAV BOXffl采暖功能。办公室内 设计温度为22c24C、湿度55%,新风量为10升/秒/人。入口大厅，电梯大堂，公共走廊均有空调提供，设计温度为25 c左右。每层公共洗手间均设抽风系统及经走廊抽送空调到洗手间，设计温度 为 26c 28c 间。9 .电梯：1三菱电梯（上海三菱电梯有限公司，中国最大

5、电梯制造企业之一）2奥的斯OTIS电梯（奥的斯电梯有限公司，世界最大的电梯企业之一）3日立HITACHI立电梯（中国）有限公司，中国最大的电梯企业之一）4通力KONE电梯（1910年芬兰，通力集团是世界最大的电梯企业一）5迅达电梯（1874年瑞士，瑞士迅达集团，世界最大的电梯企业之一）6东芝Toshiba东芝电梯集团 世界最大的电梯企业之一）7富士电梯（日本富士电梯集团）8广日电梯（广州广日电梯工业有限公司）9富士达电梯（华升富士达电梯有限公司）10蒂森电梯（蒂森电梯有限公司，德国三大电梯制造商之一）等待时 间不超过30秒；电梯速度不低于2.5米/秒；设计容量不低于1350 公斤；高层建筑中电

6、梯分区控制；充足的货梯。国际知名品牌，每部电梯服务面积小于 3900平方米/吨？台，每梯服务楼面面积不超过6000平方米；10 .通信系统：楼宇综合布线系统：大厦设垂直光纤主干，水平布线采用三类及五类 线；多种形式的接入服务；电脑接地。平均每十米至十五米建筑面积 设有一条电话线，每单位配备 10条IDD长途直播电话及传真线路， 采用卫星地面接收站系统。光纤结构化布线系统，总系统可 达1000mps。每层均配有一对多模光纤线，提供100 mps 1000 mps频带，并预留两组（二对）备用光纤，以配合发展使用。11 .卫星接收系统：采用卫星地面自动跟踪接收系统，收看中外电视频道。12 .供电系统

7、:高低压两路供电；电量设计为每平方米40-90伏安；紧急后备电源保障大厦基本设施及租户信息系统正常运作。13照明：在大开间情况下不低于 500LUX桌面照明；全自动的喷淋，烟感，和报 警系统；24小时热水供应。14 .控制系统：知名品牌，全自动的大厦控制系统；数字式或模拟式闭路电视监控系统，并与大厦控制系统联接。15 .其它因素：有经验，有信誉的业主；业权统一或大部分统一，只租不售；单一用途或单楼单用；国际水平的物业管理服务；高品质的租户组合，并有国际性的旗舰客户；交通方便；方便的公共及私人交通；完善成熟的 商业环境；24小时开放。16 .走廊：高级带胶垫毯或用石材地面，高档吸音材料吊顶;16

8、 .办公间：墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆， 块状胶垫地毯地面；17生态空间：项目整体绿化率不低于30%; 一个高档的写字楼内应该有一些绿化 生态空间布局，以增添写字楼内部景观。18 .商业配套：甲级写字楼应该有齐全的商务配套、生活设施，如职工餐厅，同时配置适当规模的高档餐厅，还有能够提供多项服务的商务中心，多功能厅/会议室、邮局、银行、票务中心、小型商场、快递服务等； 总之，一个称得上甲级写字楼的物业，其自身配套和周边商业设施 应当能够满足入住企业日常办公和生活的基本需求。19 .软件智能系统：1 .闭路电视监控系统；2 .综合布线及计算机网络系统；3 .酒店门禁

9、一卡通系统；4 .视频点播及卡拉OK点歌系统；5 .酒店管理系统；6 .有线电视/卫星电视系统；7 .背景音乐系统及酒店客房广播系统；8 .程控交换机系统；9 .机房装修设计原则该系统既是一个完整、独立的系统，同时又可纳入该酒店的综合信 息管理系统。系统在设计时根据 严密、合理、可靠、经济、完善”的 设计思想，努力做到安全、周密，并兼顾其它。系统设计遵循以下原则，以达到最佳效果和最优性能价格比：1、技术和设备的先进性系统设计严密、布局合理，能与新技术、新产品接轨，而且所选择的设备应在系统实施若干年后， 亦能保持其功 能完善、齐全。2、系统的可靠性和一致性系统的设备均采用知名制造商生产的标准 设

10、备。3、系统的弹性和扩展性系统具有扩展功能，并留有一定裕量4、操作简便且易于掌握 系统在操作人员与设备之间建立起友好的界面，使操作者无论对系统的设置还是日常的运行， 通过键盘进行简单 的操作即可完成5、系统易维护性系统任何一个子系统出现问题时，其它子系统和主系统均可正常工作6、系统的完整性系统设备齐全、功能完善、综合管理。公共广播系 统负责向的展厅、多功能厅、会议室、办公室、走道等区域提供可靠的、高质量的背景音乐、紧急广播、业务广播等服务，选用PHILIPS SM4集统，该系统采用模块化设计，具有16输入45输出数 字音频矩阵，方便的扩容和升级性、自动故障检测功能，自动数字语 音播放功能、计算

11、机监控功能并能满足与BMS集成的要求，在发生火灾及其它紧急情况时，与消防联动，满足火灾紧急广播的要求。BAS楼宇自动化系统：【中央空调系统（开利空调主机，开放时间：8:30am-6:30pm）】给排水系统、变配电系统、照明系统、电梯系统（7台进口日立电梯， 1台日立无机房电梯，2台日立消防电梯）OAS办公自动化系统：（水电表自动抄送系统、空调自动计费系统、门厅多媒体查询系统、 公共广播系统、背景音乐系统、电子布告管理系统、停车场管理系统、 物业管理计算机系统）；SA族防自动化系统（电视监控系统、电子巡更系统、红外报警系统）； CAS通讯自动化系统（综合布线系统、有线电视系统、IC电话、楼内 移

12、动电话系统）；FAS消防自动化系统（火灾自动报警系统、自动喷 淋系统、消火栓系统.空调：世界著名品牌的中央空调，拥有接轨国际的先进节能技术 -水环热泵 空调系统，性能稳定、节能、低噪、寿命长。更有绿色新风系统， 24 小时自由开关，独立计费、水电、市政接入.通讯:万兆光纤，5A智能化系统，OAS办公自动化系统，CAS通讯自动化 系统.消防：FAN肖防自动化系统。保安：SA瑜合保安监空系统。5 A智能化，到底是个什么东西？5 A包括：OA （办公自动化）、B A （楼宇管理自动化）、CA （通 讯自动化）、FA （消防自动化）和S A （安保自动化）。写字楼作为一类商业建筑，只要按照国家相关的建

13、筑设计规范进行设计和施工， 做到消防自动化 一般不会有问题。如果建筑的规划和报建是按照住宅标准设计的， 只 是当作写字楼来使用的，要做到消防自动化（OA）,就很难了。通讯自动化（CA）是有条件的，写字楼必须设有交换机房才能实 现通讯自动化，有了通讯自动化，写字楼才能称为商务社区。办公自 动化（OA）实际上就是 无纸化办公”，要实现（OA）就要设立局 域网，设立局域网需要通讯自动化为技术支持。安保自动化（S A）相对简单，主要是监视和报警两个系统，追求建筑品质和对客户负责 的开发商都应该能做到。最难的是楼宇管理自动化（BA）,简单地说就是水、电、风都要通过智能化的设备和网络进行中央控制，达到安全

14、运行、节省能源、降 低人力成本的目的，由于该部分投资巨大且多是隐蔽工程， 一般的办 公场所做到的不多，但却是高品质写字楼的必备。5 A智能化作为国际高品质写字楼的必备，收取电费不用人工抄表， 每月最后一天的晚上1 2点整，中央控制室里远程抄表系统的主控机 会对各住户的用电情况自动进行打印，住户拿到手里，一目了然，不 存在任何争议。不受欢迎的人，千方百计绕过了保安人员的盘查与验 证闯入你的办公室，进行无理取闹，影响了公司正常的办公秩序，甚 至公司的主要领导或财务人员的人身受到威胁和控制，在一般的写字楼里是没有办法的，但是在财富中心，为每一个住户的总裁办公室和 财务部暗设了两个紧急报警按钮，紧急情况时，你可以向中央控制室 报警，保安会及时赶到，为你解除紧急情况人的身体也是一个风水宝地。你的心念，你的所想所思，内在的情志，从你的外在，展现的淋漓尽致。你内心是不安，还是从容，都会从你的言语和行为中展现出来,所以人身体的本身就是一个风水场，它又是一个强大的磁场，吸引和抵御着好与坏的事物。人身体内在的机体，在儒家思想里以仁、义、礼、智、信来表述。佛家的思想中被阐述为，地、 水、火、风。老子；以道、天、地、王来表述。你的四大平稳和合，你身体的风水就为上乘风水，散发的都是好的能量，你的四大不合，就为差风水，散发出来的就是