黄石农贸市场说明书

1、黄石市农贸市场布局专项规划（20082020 年）说明书黄石市规划局黄石市城市规划设计研究院2008.12说 明 书 黄石市农贸市场布局专项规划（20082020 年）说明书黄石市规划局黄石市城市规划设计研究院2008.12目 录前前 言言.1第一章第一章 概概 述述.2第二章第二章 城区农贸市场现状分析城区农贸市场现状分析.3第一节 农副产品生产和消费情况 .3第二节 城区农贸市场现状 .3第三节 存在的问题 .4第三章第三章 农副产品零售业态选择分析农副产品零售业态选择分析.8第一节 业态比较 .8第二节 购买力分析 .9第三节 消费习惯分析 .10第四节 业态发展思路 .11第四章第四章

2、 规划依据、期限和范围规划依据、期限和范围.12第五章第五章 指导思想和规划原则指导思想和规划原则.12第六章第六章 规划布局规划布局.13第一节 总体结构 .13第二节 农副产品批发市场规划布局 .13第三节 片区级农贸超市规划布局 .16第四节 社区级农贸市场规划布局 .19第七章第七章 近期建设规划近期建设规划.23第一节 建设年限和建设目标 .23第二节 建设规划 .23第八章第八章 环境建设指引环境建设指引.25第一节 总体环境控制指引.25第二节 柜台设置指引.27第九章第九章 规划实施的政策和措施规划实施的政策和措施.28黄石市农贸市场布局专项规划（20082020 年）说明书黄

3、石市规划局黄石市城市规划设计研究院2008.121前 言农贸市场作为提供农副产品的经济活动场所，与市民的日常生活息息相关，因此它所具有的社会意义远高于其经济意义。让市民买的方便，买的放心是农贸市场建设和管理的核心工作，也是一件能够代表最广大人民根本利益的大事实事。受黄石市规划局委托，我院于 2007 年 10 月与规划局共同承担黄石市农贸市场布局专项规划的编制工作。编制工作于 2008 年 4 月完成初步成果，同月向市规划局汇报，根据市规划局的审查意见修改后，向各区政府、区建设局征求意见和建议，修改后，于 2008 年 9 月 19日向市规划委员会正式汇报，经市规划委员会审查，原则通过。按照市

4、规划委员会的提出的修改意见修改后，于 2008 年 11 月 25 日和2008 年 11 月 19 日，分别向市政协和市人大汇报，按照市政协和市人大提出的修改意见修改后，完成正式成果。在前期调查和编制过程中，得到了黄石市商务局和黄石市市场协会的大力支持和帮助，在此，对他们表示诚挚的谢意。黄石市农贸市场布局专项规划（20082020 年）说明书黄石市规划局黄石市城市规划设计研究院2008.122第一章 概 述一、城市概况1、区位黄石市位于湖北省东南部，长江中游南岸。地处东经 11432 11530，北纬 29303020。东临长江，与浠水县、蕲春县、武穴市隔江相望；北接鄂州市，西靠武昌县，西南

5、与咸宁市，通山县为邻；东南与江西省武宁县、瑞昌县接壤，沪蓉高速公路横贯市区北隅，上通渝蓉，下通宁沪，武九铁路，东连浙赣线，西接京广线，东有黄金水道长江，区位、交通条件非常优越。2、行政区划、人口黄石市现辖西塞山区、黄石港区、下陆区、铁山区、大冶市和阳新县，全市国土总面积 4630km2，其中市区面积 237km2。2006 年全市总人口 254.36 万人（市区人口 63.31 万人，常住人口 72.05 万人），其中城镇人口 126.54 万人，乡村人口 127.82 万人，按常住人口计算，城镇化水平达到 49.75%。3、社会经济2006 年全市完成生产总值（GDP）401.03 亿元，比

6、上年增长 13.9%。三次产业结构不断优化，由 2000 年的 9.7 : 51.1 : 39.3 调整为 7.9 : 53 : 39.1。全市人均生产总值达到 16044 元，比上年增长 11.7%。2006 年，全市消费品零售总额达到 148.27 亿元，比上年增长14.6%。其中限额以上批发零售贸易业中食品类销售总额达到 57.80 亿元。2006 年，城镇居民人均可支配收入 9472 元，农民人均纯收入3182 元，恩格尔系数分别达到 36.3%和 43.6%。城乡居民储蓄存款余额达 167.76 亿元，城乡居民生活水平得到明显改善。二、概念简介1、农贸市场：也叫集贸市场。指有固定场所

7、、设施，有若干经营者入场经营、分别纳税，由市场经营管理者负责管理，以农副产品为主要商品的集中、公开的商品交易场所。2、农贸超市：也叫生鲜食品超市，是近几年出现的一种新的农副产品零售业态形式。主要指以农副产品为主要商品，采用超市化经营模式，企业统一采购、统一配货、统一加工，连锁经营方式。3、片区：按照总体规划确定的城市结构，居住用地布局和人口分布，结合黄石的用地形态及路网情况，将居住用地划分成相对独立的区域。本专项规划划分了 10 个片区，分别为：团城山片区、磁湖北岸片区、磁湖南岸片区、花湖片区、山南片区、胜阳港片区、黄思湾片区、下陆片区、铁山片区及河口片区。黄石市农贸市场布局专项规划（2008

8、2020 年）说明书黄石市规划局黄石市城市规划设计研究院2008.123第二章 城区农贸市场现状分析第一节 农副产品生产和消费情况一、农副产品生产概况2006 年黄石市农业经济形势继续好转。全年农林牧渔业完成总产值 49.11 亿元，比上年增长 3.5%；农作物播种面积稳步增加，全年总播种面积达到 227.44 千公顷，比上年增长 4.97 千公顷。主要农产品产量均保持增长。其中粮食总产量 64.92 万吨，增长1.8%；蔬菜 67.6 万吨，增长 0.8%；水产品产量 10.66 万吨，增长 7.7%；肉类总产量 8.15 万吨，增长 3%表 2.1.1 2006 年黄石市主要农副产品产量2

9、006 年黄石市主要农副产品产量粮食肉类禽类蛋类水产品类蔬菜类水果类产量（吨）64924381457102891617710664267595825180二、农副产品消费情况2006 年黄石城乡居民生活水平稳步提高，用于吃的支出比重继续下降，饮食结构有所优化，用于吃以外的居住、教育、文化娱乐、交通、通讯的支出比重显著上升。表 2.1.2 2006 年黄石市居民主要农副产品消费情况2006 年黄石市居民主要农副产品消费情况城镇居民农村居民人均水平总量人均水平总量购买量（公斤）支出（元）购买量（吨）支出（亿元）消费量（公斤）支出（元）消费量（吨）支出（亿元）粮食6434280985.64.3318

10、6.05251.97237809.13.22食用油119313919.41.183.1927.814077.50.36肉类2437930369.64.80禽类6.31167972.11.4715.8320233.9蛋类7.1538984.30.672.48213.283169.92.73水产品类13.314416829.81.825.9634.837618.10.45蔬菜类94268118947.63.39119.62182.73152898.32.34干鲜瓜果类4219353146.82.4413.7517575.3第二节 城区农贸市场现状经过多年的发展，黄石城区基本形成了以农副产品批发市场

11、为支撑，以传统农贸市场为主体，以超市生鲜卖场为辅的农副产品供应网点体系。这些农贸市场分布于各个居民区，为市民购买农副产品带来黄石市农贸市场布局专项规划（20082020 年）说明书黄石市规划局黄石市城市规划设计研究院2008.124极大方便，同时也会社会提供了大量的就业岗位。据初步统计，目前城区有一定规模的农副产品批发市场 6 个；传统农贸市场 34 个，其中室内市场 26 个，营业面积约 4.3 万，摊点数量 3125 个；简易棚市场 9 个，营业面积约 6650，摊点数量约540 个；另外还有马路市场 8 处。（详见农贸市场现状一览表）。按2006 年常住人口计算，营业面积达到 68.95

12、/千人，摊点数为 5 个/千人。超市、便利店等新兴业态近年来在黄石发展非常迅速，目前设有生鲜卖场的超市、便利店共有 19 家，生鲜卖场营业面积达到 1.1 万。这些超市不仅完善了农副产品供应渠道，为市民提供多样化的选择，也带来了与传统农贸市场不同的消费方式和经营理念，同时还预示着未来农副产品供应体系改革的发展方向。随着改革的深入，农贸市场的投资开办主体由政府部门主导转变为企业，个体经营者为主。据黄石市市场发展管理中心统计，2006 年，在登记注册的市场中，由工商局和街道办事处开办的市场仅有 5 家，其余皆为企业和个体经营者投资开办。第三节 存在的问题一、农贸市场的布局缺少统一规划，局部地区布局

13、不合理农贸市场作为居住区的一种商业配套设施，在各个层次的规划中对布局和规模仅提出了原则性要求，缺少全局性的整体规划，随着经济的快速发展，城市建设进程加快，尤其是政府部门逐步退出市场建设主导地位，因此对农贸市场建设的宏观调控能力有所减弱，造成农贸市场布局在局部地区不合理。有的区域比较密集，比如团城山片的农贸市场和超市生鲜卖场都集中在杭州路上，西塞山区的八卦嘴农贸市场和小小农贸市场仅一路之隔；而有的区域却又过于分散，比如下陆区的农贸市场主要分布在老下陆一带，超生鲜卖场全都分布在下陆大道上，且规模也不大，又比如花湖片，目前仅有一处正规的室内农贸市场。农贸市场布局在局部地区的不合理，一方面是因为城市建

14、设在区域上差异性，主要的原因是因为缺少统一的规划，造成农贸市场布局随意性。二、农贸市场改造升级相对滞后随着城市的快速发展，人口逐渐增加，一方面原有一些农贸市场没有同步更新和改造，造成一些农贸市场自发性无序扩张。它们往往占道经营，给城市交通、居民日常出行带来不便，同时也造成一些安全隐患。比较典型的有四门农贸市场，黄思湾农贸市场。四门农贸市场由原冶钢房管处 1987 年建成，占地约 700，简易棚形式。20 年过去了，市场没有任何改造，摊贩只能拥挤在本就不宽的道路上叫卖，周边居民反映很大。另一方面，旧城改造过程中，一些市场拆除后没有及时新建，造成新的马路市场形成。比如下陆区东村马路市场，占道达到

15、2400m。黄石市农贸市场布局专项规划（20082020 年）说明书黄石市规划局黄石市城市规划设计研究院2008.125到 2007 年，市区有 8 处简易棚市场，虽然数量不多，但仍然给黄石的城市形象带来了负面影响。另外这些简易棚市场还存在安全隐患，在 2008 年初大雪灾中，由于政府采取紧急措施，关停简易棚市场，才没有造成大的事故和损失。因此改造简易棚市场将成为近期农贸市场建设的重要工作。三、市场管理粗放，购物环境不理想虽然与农贸市场有关的法规、政策相继实施，市场的交易秩序得到规范，但没有从根本上扭转“脏、乱、差”的形象。我们认为其主要原因是现阶段农副产品的标准化程度较低，以及传统农贸市场粗

16、放的经营管理模式所造成。在现阶段，农副产品特别是像蔬菜、肉类、水产品等，基本上都是直接进入市场，标准化加工程度很低，无法大规模进入超市，进行标准化销售，只能由摊贩自己在市场内简单加工，出售给消费者，环境卫生问题也就难以避免。传统农贸市场粗放的经营管理模式也是重要原因。在现有的经营管理模式中，市场投资者主要是通过提供场地来收取租金，从而获得投资回报。日常的工作主要是维护交易秩序和卫生清洁。具体的经营则由摊贩自己负责。由于利润不高，无论是市场投资者还是摊贩都无心也无力从根本上改善市场的环境。另外这种粗放的经营管理模式也为食品质量安全监管带来不便。政府每年都要投入大量的人力、物力、财力对市场内销售的

17、农副产品进行抽查，来保证“菜篮子”的安全。黄石市农贸市场布局专项规划（20082020 年）说明书黄石市规划局黄石市城市规划设计研究院2008.126表 2.2.1 农副产品批发市场现状表序序号号市场名称市场名称市场类型市场类型地点地点建筑形式建筑形式市场面积市场面积（）1上窑轮渡批发市场农副产品批发市场上窑轮渡简易棚，露天30002新明农贸批发市场农副产品批发市场昌明路气象局旁简易棚50003青龙水果批发市场水果批发市场黄石大道 405 号简易棚42004天桥水果批发市场水果批发市场市禽蛋冷冻厂室内7145龙腾市场干货批发市场冶钢大厦室内13506大桥竹木市场竹木、农副产品批发市场花湖开发区

18、露天66700表 2.2.2 简易棚农贸市场现状一览表序序号号市场名称市场名称地点地点占地占地面积面积（）建筑建筑面积面积（）营业营业面积面积（）摊点摊点数量数量（个）（个）从业从业人数人数（人）（人）区位区位1马家嘴农贸市场马家嘴小学对面9001200120090110西塞山区2四门农贸市场四门车站旁50070050070100西塞山区3二门集贸市场冶钢正门5004504004045西塞山区4工人村集贸市场工人村1100100010003040西塞山区5南岳村马路市场黄石港区政府对面70070060050100黄石港区6楠竹林集贸市场楠竹林小区5005005003040黄石港区7花湖集贸市场

19、医疗器械厂斜对面1000100010001015花湖8二钢市场二钢3002502502030下陆区9西塞集贸市场西塞街办对面120012001200200西塞山区表 2.2.3 室内农贸市场现状一览表序序号号市场名称市场名称地点地点占地占地面积面积()()建筑建筑面积面积（）营业营业面积面积（）摊点摊点数量数量（个）（个）从业从业人数人数（人）（人）区位区位1黄思湾农贸市场黄思湾税务所后面500700120070100西塞山区2陈家湾集贸市场十五冶路口120015001500100120西塞山区3澄月集贸市场工院村 1 号800100080090100西塞山区4美尔雅集贸市场美尔雅小区8001

20、000180080100西塞山区5小小集贸市场八卦嘴九医院旁3005005004080西塞山区6长龙综合市场花园路280025002500150180西塞山区7中窑集贸市场中窑医院街260024002400120150西塞山区8胡家湾集贸市场胡家湾铁路口50080018080120西塞山区9新街口集贸市场港城大厦对面15001800240080120黄石港区10纺织二路集贸市场延安路 96 号350040003600150150黄石港区11青山花苑集贸市场沈家营统一街口180022002000150150黄石港区12富豪集贸市场武汉路 326 号10001500125010080黄石港区13永

21、安里农贸市场武汉路 9 号550059005600800300黄石港区14钟楼集贸市场中医院对面60050048060120黄石港区15天虹小区集贸市场天虹小区1800160016004050黄石港区16王家里集贸市场王家里小区内5805605002530西塞山区17石榴园中百超市石榴园附近50070020080100团城山18老团城山农贸市场青龙山社区180016001600120140团城山19石榴园集贸市场石榴园中百楼下200180150810团城山黄石市农贸市场布局专项规划（20082020 年）说明书黄石市规划局黄石市城市规划设计研究院2008.127续表 2.2.3 室内农贸市场现

22、状一览表序序号号市场名称市场名称地点地点占地占地面积面积()()建筑建筑面积面积（）营业营业面积面积（）摊点摊点数量数量（个）（个）从业从业人数人数（人）（人）区位区位20下陆购物中心老下陆大道24002400240090110下陆区21纺机市场胜利小区3002502402030下陆区22南村市场新下陆南村1800300018004242下陆区23铜花小区市场铜花山庄内3603003005050下陆区24铁山桥洞市场铁山大道 72 号200030001800300450铁山区25余家山市场余家山570057005400200200铁山区26亚东市场矿山路90010009008080铁山区表 2

23、.2.4 马路市场一览表序序号号市场名称市场名称市场类型市场类型地点地点占道长度占道长度（m m）摊点数量摊点数量（个）（个）区位区位1新城农贸市场马路市场上窑新城巷子5015西塞山区2王家湾马路市场马路市场沿湖路王家湾路口200160西塞山区3沿湖路小学马路市场马路市场沿湖路小学旁7025西塞山区4黄建院内马路市场马路市场黄石建筑公司内15040黄石港区5交通里马路市场马路市场交通里小区内5020黄石港区6东村马路市场马路市场新下陆东村冶中路240010下陆区7北村市场马路市场新下陆北村40020下陆区8石明甲马路市场马路市场石明甲路3010下陆区9省托马路市场马路市场神牛路3010下陆区表

24、 2.2.5 超市生鲜柜现状一览表序序号号市场名称市场名称市场类型市场类型地点地点营业面积营业面积（）区位区位1八卦嘴中商平价超市超市生鲜柜八卦嘴铁路口1000西塞山区2伊家人超市超市生鲜柜八卦嘴九医院旁100西塞山区3阳光超市（双汇冷鲜柜）超市生鲜柜八卦嘴四路车终点站300西塞山区4公安路金港超市超市生鲜柜公安路口1100西塞山区5王家里中百超市超市生鲜柜王家里车站旁420西塞山区6武汉路联丰超市超市生鲜柜武汉路 325 号500黄石港区7中商平价黄石店超市生鲜柜文化宫对面1000黄石港区8中百仓储超市生鲜柜明珠广场对面1000黄石港区9金港超市超市生鲜柜人民剧场对面500黄石港区10中百超

25、市超市生鲜柜教委对面300团城山11武商超市超市生鲜柜丽岛半山华府800团城山12伊家人超市超市生鲜柜丽岛半山华府对面300团城山13东方梦欧购物广场超市生鲜柜老下陆大道1300下陆区14下陆金港超市超市生鲜柜下陆大道300下陆区15伊家人超市超市生鲜柜铜花山庄对面400下陆区16华联超市超市生鲜柜新下陆有色公司旁600下陆区17菜篮子平价超市生鲜柜铜花山庄对面150下陆区18金港铁山购物中心超市生鲜柜铁山大道 28 号800铁山区19惠万家生活广场超市生鲜柜建设路 1 号500铁山区黄石市农贸市场布局专项规划（20082020 年）说明书黄石市规划局黄石市城市规划设计研究院2008.128第

26、三章 农副产品零售业态选择分析从上世纪 90 年代后，为了从根本上改善农贸市场的购物环境，和适应农业产品标准化的趋势，国内一些城市兴起了“农改超”热。一段时期内，在一些大城市，部分农贸市场被改造成普通的综合超市。市民在享受优良的购物环境的同时，也发现这些超市提供的农副产品不仅价格有所上涨，而且产品的新鲜程度不能满足人们的要求，特别是水产品、肉、活禽类等不能完全适应人们的消费习惯。因此，在“农改超”热浪过后，人们对这种简单的“农改超”模式提出了质疑。最近几年，在农副产品零售供应方面，出现了一种新的业态形式，即农贸超市。本专项规划主要从两种业态优劣比较、居民购买力和居民消费习惯三个方面进行简要分析

27、，以确定未来黄石农副产品零售供应的业态形式。第一节 业态比较一、业态比较农贸市场：指有固定场所、设施，有若干经营者入场经营、分别纳税，由市场经营管理者负责管理，以农副产品为主要商品的集中、公开的商品交易场所。农贸市场设施简单，租金低廉，劳动力成本低，相应降低商品成本；其次，能够适应现阶段像蔬菜，水产品等商品标准化程度低的农副产品。但存在购物环境问题不易解决且存在食品质量安全监管不便的问题。农贸超市：农贸超市为超市化经营，以农副产品为主要商品，采用企业统一采购、统一配货、统一加工连锁经营方式。统一采购就是直接从农产品生产基地直接进货，减少中间环节，一定程度上解决成本高的问题。统一配货，不仅能保持

28、生鲜食物的新鲜，而且做到了货物多元化，全方位满足市民需求。统一加工就是超市对农副产品按标准，在卖场外统一加工，成品再进入柜台，保证卖场舒适的购物环境。农贸超市购物环境好，食品质量易于监管，但农贸超市的建设需要体系的支撑，包括农产品生产标准化程度的提升，物流业的发展完善和政策的支持。另外，商品的价格相比传统农贸市场会有所提高，因此居民的购买力也是影响农贸超市发展的一个重要因素。随着农业产业结构的升级，农产品生产标准化程度的提高，国家食品质量安全体系的完善，居民购买力的提升，农贸超市是未来发展趋势。黄石市农贸市场布局专项规划（20082020 年）说明书黄石市规划局黄石市城市规划设计研究院2008

29、.129表 3.1. 业态比较表经营方式经营方式产品价格产品价格产品新鲜产品新鲜度度对农产品生产对农产品生产标准化适应度标准化适应度购物环境购物环境是否利于是否利于食品安全食品安全监管监管农贸市场粗放较低好差差不利于农贸超市集约较高好好好利于二、国内农贸超市发展概况随着市场业态的不断创新和发展，我国农贸市场也已发展到了一新阶段，即“集市改超市”。集市改超市是以生鲜超市形式替代传统的农贸市场。国内福州是第一个实行集市改超市的试点城市，紧接着上海、深圳、厦门、长沙、南京、杭州等地也纷纷加入“集市改超市”的运动中来。上海已有生鲜超市 300 多家，厦门已将 130家农贸市场全部改为农贸超市。深圳已改

30、造 45 家集贸市场，并计划在全市范围内用 35 年的时间将现状 289 个农贸市场提升改造成农贸超市武汉市对新建农贸超市和农贸市场改造升级在 2004 年出台一系列扶持政策。1、对新建生鲜食品超市按其经营面积给予每平方米 150 元补贴；对农贸市场进行改造升级的，按每平方米给予 100 元补贴。补贴经费由市财政按 70% 、各区按 30% 分别做出预算安排。2、新开的生鲜食品超市和完成改造升级的农贸市场自开业之日起，符合 财政部、国家税务总局关于下岗失业人员再就业有关税收政策问题的通知（ 财税2002208 号）精神，3 年内免征城市维护建设税、企业所得税和教育费附加税。改造升级后的农贸市场

31、，其卫生监测费予以适当减收优惠。3、按标准完成建设生鲜食品超市和农贸市场改造升级目标任务的，经市有关部门验收合格后，市人民政府将一次性给予区人民政府及相关部门适当奖励。第二节 购买力分析2006 年，市区城镇居民人均可支配收入 9472 元，人均消费性支出 7362 元，食品支出 2673 元，恩格尔系数 36.3%，已经达到国际通行的初步富裕标准（30%40%）。这个系数显然与我们的直观感受有着明显的差距。因此本次规划将从居民的饮食结构和消费量着手，试析居民实际的购买力，即将中国营养学会推荐的符合我国居民饮食结构及摄入量和目前的饮食结构及摄入量进行对比。表 3.2.1 2006 年我市城镇居

32、民饮食结构购买量（公斤）购买量（公斤）支出（元）支出（元）谷物类粮食64342蔬菜类94268蔬菜及水果类鲜瓜果类42193黄石市农贸市场布局专项规划（20082020 年）说明书黄石市规划局黄石市城市规划设计研究院2008.1210奶类奶及奶制品8.2116肉类24379禽类6.3116水产品类13.3144动物性食物蛋类7.153油脂类食用油1193表 3.2.2 中国营养学会推荐标准日均摄入量日均摄入量单位单位年摄入量年摄入量单位单位谷类食物谷类食物300500克109.5182.5公斤蔬菜400500克146182.5公斤蔬菜和水果水果100200克36.573公斤鱼、禽、肉、1001

33、50克36.554.75公斤动物性食物蛋2550克9.1318.25公斤奶及奶制品100克36.5公斤奶类和豆类食物豆类及豆制品50克18.25公斤油脂类油脂25克9.13公斤从以上对比可看出，目前我市居民的饮食结构，除油脂类食物外，其它主要营养物摄入量都不足，特别是奶类。参照现在的平均价格水平推算，在食品支出方面，需要多支出 12001800 元，如依此计算，恩格尔系数在 4549%之间，也即初步小康水平（4050%）。另外，考虑到近年来居民在住房、通讯、教育、医疗等方面的支出增长比较快，因此目前居民在农副产品方面的购买力处于相对较低的水平。从供给方的角度看，传统农贸市场相对农贸超市，设施简

34、单、租金低廉、劳动力成本低，可以相应降低商品成本，能够符合现阶段的居民购买力。第三节 消费习惯分析目前，在居民的日常生活中，所需的米、面、油类，调味品，熟食制品等，超市和粮油连锁店已占据较大的比例。但在蔬菜，水产品，生鲜肉类，蛋、禽等五类农副产品的销售上，农贸市场仍占据绝对地位。我们认为这主要是因为居民的消费习惯使然。通常情况下，居民一般会倾向购买新鲜的农副产品，特别像蔬菜、水产品、肉等，而较少选择冷藏制品。传统农贸市场由于经营方式比较灵活，摊贩往往小批量进货，因此像水产品、肉、蛋等副食品的新鲜程度一般要高于超市的冷藏柜，能够适应居民的消费习惯。南京市曾经对生鲜食品购买者的选择行为进行问卷调查

35、并利用020406080100120140160谷物类蔬菜水果奶类动物性食物油脂类现状水平推荐水平黄石市农贸市场布局专项规划（20082020 年）说明书黄石市规划局黄石市城市规划设计研究院2008.1211线性模型和 Logit 模型对问卷数据进行分析，得出如下结论：1、农贸市场的水果和水产品对消费者有吸引力，超市的冷冻食品较吸引消费者。2、超市消费者来自的地理范围广；而农贸市场的消费者主要是附近的居民。消费者到超市购买生鲜食品的特点是次数少，金额大。到农贸市场购买的特点是少量多次。3、在消费者的眼中，农贸市场的长处在于新鲜程度和价格，而超市则长于食品安全、购物环境、信誉、品种和包装。4、消

36、费者的年龄和对价格的关心程度对消费者到超市购买生鲜食品影响为负，消费者的受教育程度和距离农贸市场的路程对到超市购买生鲜食品影响为正。5、对只在农贸市场和只在超市购买生鲜食品的消费者而言，年龄和对食品安全的关心程度是他们最大的不同之处。从上述分析中可见，传统农贸市场在现阶段乃至今后一段时期内仍能适应居民的消费习惯。第四节 业态发展思路从业态比较、购买力和消费习惯三方面分析中可见以看出，传统农贸市场在供应渠道多元化的今天，仍有其优势和生命力。但从长远看，随着黄石经济快速发展，人民生活水平会逐步提高，消费习惯也将随之改变，对农副产品购买场所会提出更高的要求，因此，今后一段时期，适当建设农贸超市有着积

37、极意义。本次专项规划提出如下业态发展思路：结合黄石市的经济发展水平和人民生活水平，农贸市场的建设和改造，应当立足当前，着眼未来。即以传统农贸市场为农副产品销售的主要平台，以现有农贸市场的改造、整顿和新建为重点；以农贸超市为远期发展目标，近期，制订鼓励政策，引导建设 23 个农贸超市，作为试点，为未来农贸超市建设积累经验。黄石市农贸市场布局专项规划（20082020 年）说明书黄石市规划局黄石市城市规划设计研究院2008.1212第四章 规划依据、期限和范围一、规划依据1、中华人民共和国城乡规划法2、城市规划编制办法（2006 年）3、城市商业网点规划编制规范（试行）4、城市居住区规划设计规范（

38、GB 5018093（2002）5、黄石市城市总体规划调整（20012020）6、黄石市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要7、黄石市城市商业网点规划（20062020）8、黄石市城市近期建设规划（20062010）9、其它相关法规和技术规定二、规划期限近期：2008-2012 年远期：2012-2020 年三、规划范围与总体规划一致，包括黄石市区、黄金山新区和棋盘洲物流园区。规划范围区域面积 346.8km2。第五章 指导思想和规划原则一、规划指导思想按照黄石市国民经济和社会发展第十一个五年规划的总要求，以黄石市总体规划和黄石市商业网点规划为依据；以深化农副产品流通体制改革，实现流通现代化

39、为方向；以提升城市环境，提高人民群众生活水平，完善食品质量安全体系为目标；构建一个符合经济发展水平和不同收入居民购买力，布局合理、层次完善的农副产品供应体系。二、规划原则1、坚持以人为本，兼顾经济效益的原则：在满足以居民日常消费需求，方便群众为基本目标的前提下，合理确定农贸市场规模，控制总量，合理布局，适当拉开档次。2、坚持与城市建设同步的原则：在城市建设、旧城改造尤其是居住区建设推进的同时，注重农贸市场的同步配套，同步运行。对于旧城改造，市区用地比较紧张，农贸市场改建以就地重建的原则。对于新区建设，农贸市场建设则强调同步配套，同步运行的原则。黄石市农贸市场布局专项规划（20082020 年）

40、说明书黄石市规划局黄石市城市规划设计研究院2008.12133、坚持政府引导、规划统筹、市场运作、政策支持，坚强监管的原则农贸市场作为一项可经营性的公共服务设施，在市场经济条件下，必须要有政府的引导和监管，才能保证农贸市场按规划制定的目标顺利实施。因此在坚持市场化运作的前提下，制订合理可行的政策，鼓励、引导农贸市场的改造升级，根据经济发展水平和居民购买力，稳步推进农贸超市的建设。第六章 规划布局第一节 总体结构根据城市总体规划及各分区确定的城市结构，居住用地、商业用地分布，用地形态，按照人口密度和人口规模，结现状农贸市场布局、规模，立足当前，着眼未来，争取通过 10 年时间，建立一个以农副产品

41、批发市场为依托，以片区级农贸超市为骨干，以社区级农贸市场为主体的，以普通超市生鲜柜为补充，完善的、现代化的农副产品供应体系。第二节 农副产品批发市场规划布局一、批发市场发展趋势批发业是物质大流通行业中不可或缺的重要行业，也是一种重要的市场形式。农副产品批发市场的发展，不仅关系到本地农副产品的“量”与“质”，同时对本地农业产业结构，产业现代化进程都有促进作用。从目前国内大的环境看，批发市场有以下几个趋势：1、市场发展从无序到有序，从低级到高级。黄石市农贸市场布局专项规划（20082020 年）说明书黄石市规划局黄石市城市规划设计研究院2008.1214未来市场的层次结构将更为合理，管理更为科学、

42、有力，档次进一步提高。2、市场加速园区化、规模化。由于批发市场向城市外围发展和市场需求拉动，批发市场规模将会进一步扩大。同时，批发市场向中高级方向发展，提升市场功能，注重品牌效应，加强规范管理，大大改变传统批发市场的面貌。3、市场专业化、特色化更为突出。特色鲜明的专业批发市场具有较强竞争力，只有在专业化、特色化的基础上做强做大，才能在残酷的市场竞争中生存。4、市场空间布局向中、外圈层转移。由于中心城区地价的不断上升和批发市场对停车、仓储设施要求高的特点，使得大中型批发市场由传统的城市中心区转向接近高速公路出入口的城市边缘地区、车站、码头和主要交通干道沿线，市场的空间分布更为合理，资源得以有效利

43、用。5、批发市场与物流配送相融合。物流业已成为世界经济的“第三利润源”、新兴的朝阳产业。批发市场与物流配送进一步融合。一种形式是两者的复合，即在批发市场园区中复合物流配送，在物流园区中复合批发业务。另一种形式是两者的互补，即批发市场的商流与物流分离，通过第三方物流来保证货物随着交易流转。批发市场为物流配送提供业务，物流配送为批发市场提供服务。6、市场信息化、网络化。大中型批发市场的发展将适应当代科技的发展，将越来越多地运用电子信息技术，大大改变市场交易、市场管理、市场营销等的传统模式，促使批发市场走信息化的发展道路。目前，市区内有一定规模的农副产品批发市场有六处，这些市场都处于批发市场发育的初

44、级阶段，交易方式传统，管理形式简单，基础设施不齐全，经营环境简陋，主要以服务本地为主，由此可见，这些市场不能满足市场发展趋势的要求。“十一五”规划纲要提出，通过优化、调整农业产业结构，充分利用农业科技进步，走农业产业化经营之路，推进农业标准化生产，从整体上提高农业综合生产能力，促进农民收入持续增长。围绕“十一五”规划纲要对农业的规划，农副产品批发市场的规划布局和市场建设立足于促进本地农业产业化进程，提高农产品的市场竞争力，通过整合现有资源，以构建“服务黄石，辐射鄂东南”的批发市场体系为目标，以“突出重点，示范带动，优化整合，规范管理，分布实施”为发展方针。二、农副产品批发市场规划布局黄石市农贸

45、市场布局专项规划（20082020 年）说明书黄石市规划局黄石市城市规划设计研究院2008.1215根据黄石市城市总体规划和黄石市商业网点规划，布局以下几处大型农副产品批发市场：1、花湖农副产品批发市场在花湖地区选择用地，整合原大桥竹木市场，新民农贸批发市场的现有资源，充分利用该处优越的交通条件，和已初步形成的物流配送能力，建设花湖农副产品批发市场，将其打造成辐射鄂东南地区的大型农副产品批发市场。规划用地规模：810ha。2、罗桥农副产品批发市场在山南铁路以南，快速路以西，鹏城大道以北的地段内建设。依托罗桥物流园区的物流配送能力，以服务黄石地区为主，兼顾辐射鄂东南地区的大型综合性农副产品批发市

46、场。目前黄石市新港商贸发展有限公司对该批发市场已有投资意向。规划用地规模：1015ha。3、青龙水果批发市场整合上窑地段的轮渡码头批发市场，天桥水果批发市场和青龙水果批发市场，在原青龙水果批发市场的基础上，利用长江航运的优势和已有码头设施，建设一个以水果批发为主，兼营其它农副产品的大型农副产品市场。规划用地规模：2.53ha。4、铁山农副产品批发市场铁山余家山农贸市场现状占地约 18000，建有面积约 5700的简易棚，现状经营方式为批零兼营。规划以该市场为基础，通过改造、扩建，吸纳周边农村的农产品资源，以铁山为主要服务对象同时兼顾周边地区农副产品批发市场。规划用地规模：1.82.0ha。5、

47、河口水产品批发市场利用河口镇良好的水域资源，建设水产品养殖基地，以养殖基地为依托，背靠建设中的棋盘洲物流园区，在河西工业园的仓储用地附近择地建设一个以服务黄石本地为主的水产品批发市场。规划用地规模：35ha。表 6.2. 市区大型农副产品批发市场规划一览表市场名称市场名称区位区位用地面积用地面积（haha）备注备注花湖农副产品批发市场花湖810新建罗桥农副产品批发市场罗桥物流园区1015新建青龙水果批发市场上窑2.53改造铁山农副产品批发市场铁山余家山1.82改造河口水产品批发市场河口镇水产品基地3-5新建黄石市农贸市场布局专项规划（20082020 年）说明书黄石市规划局黄石市城市规划设计研

48、究院2008.1216三、批发市场建设导引1、配套设施要齐全，布局要合理、规范，体现以人为本和生态环保精神。2、根据预测市场的规模容量和特点，合理确定配套设施建设的规模和档次。3、考虑市场经营商品的特色、种类，合理确定场馆、摊位的设计、组合和分布；安排好市场内部的功能分区，保持各功能区的有机联系；市场实现室内化，有明亮的铺面、宽敞的通道和较现代化的设施设备，营造良好的购物环境。4、市场建筑、布局应有一定特色，结合自然地形建设，与周边环境相协调；市场应与外部交通实现良好的衔接，但与城市主干道应该保持一定距离，适宜于设在与主干道相联的辅道旁，既方便市场货物的交通运输，同时尽可能避免对城市交通正常运

49、作的干扰。5、在升级改造和新建批发市场时，考虑市场货物集散功能的用地规划，如货物承运点的用地，设置相应的市场货物集散功能设施。6、根据市场的性质和特点，配备必要的设施设备，包括餐旅设施、金融电讯设施、消防设施、环保卫生设施、安全保卫设施、会议接洽场所、停车场地、公厕等。第三节 片区级农贸超市规划布局一、片区级农贸超市布局规划按照总体规划确定的城市结构，居住用地布局和人口分布，结合黄石的用地形态，将规划范围划分为 10 个片区。片区级农贸超市根据人口规模和交通便利性，以服务本片区居民为主。农贸超市以农副产品为主要经营产品，力求品种齐全，环境舒适，档次较高1、团城山片：团城山片区为黄石市的政治、文

50、化、金融，信息中心。该片区规划人口 10.0 万人。现状该片区除有团城山农贸市场和少量临时性马路市场外，其余均以超市生鲜柜为主。规划近期将团城山农贸市场改为农贸超市。营业规模 1600。规划远期在白马山公园以东，桂林南路以西的地段内择地新建一处农贸超市，营业规模 5000。力争到 2020 年，团城山片区将率先实现农副产品零售供应超市化。2、山南新区片：该片区为黄石的新工业区和城市商业副中心，规划人口 20 万人。目前该区处于起步建设阶段。规划将在该片区规划商业用地内布置3 处农贸超市，营业面积 5000。黄石市农贸市场布局专项规划（20082020 年）说明书黄石市规划局黄石市城市规划设计研

51、究院2008.12173、胜阳港片该片区为黄石商业中心，规划人口规模 16 万人。现状该片区内有四处传统室内农贸市场和一处马路市场以及中商、中百等大型超市。其中，永安里农贸市场营业规模最大，营业规模 5600，规划近期内将永安里农贸市场改造为农贸超市。4、磁湖北岸片磁湖北岸地区环境优美，目前北岸地块即将改造为高档居住区，规划人口规模 6.0 万人，目前大垅小区农贸市场，楠竹林小区农贸市场均建设完成，营业面积约 1800，即将投入使用。规划考虑在新建的北岸居住区内配建农贸超市，营业面积约4000。因此在居住区规划前期阶段应将农贸超市纳入居住区规划设计要求，以保证农贸超市的顺利建设。5、磁湖南岸片

52、该片区的主要功能是黄石的机械加工区，规划人口规模 6.0 万人。随着磁湖南岸用地开发将带动该片区的旧城改造，磁湖南岸也将形成一片高档居住区。规划考虑在新建的南岸居住区内配建农贸超市，营业面积约4000。因此在居住区规划前期阶段应将农贸超市纳入居住区规划设计要求，以保证农贸超市的顺利建设。6、花湖黄石港片区该片区为黄石市对外公路客运中心，花湖物流园区位于此片区，规划居住人口 12.0 万人。在该片区内布置两处农贸超市。（1）花湖农贸超市：现状新民农贸批发市场占地面积为 5000，以农副产品批发为主。规划在该地的功能置换到花湖农贸批发市场，在原地新建花湖农贸超市。规划营业规模 4000。（2）黄棉

53、农贸超市：目前公园路以北地区的控规已经完成。该地区的旧城改造也已经提上议事日程。规划考虑在黄棉地块改造过程中，将农贸超市纳入居住区规划设计要求，以保证农贸超市的顺利建设。规划营业规模 30007、铁山片区铁山区是黄石的采掘工业区，铁路货运中心，规划人口 6 万人。规划远期将该区内的桥洞市场进行改造升级，建设成铁山区的农贸超市，营业规模 3000。8、下陆片区下陆片区为黄石的冶金、机械工业区，规划人口 12.0 万人，规划分别在老下陆和新下陆各布置一处农贸超市。（1）将原老下陆购物中心改建成老下陆区的农贸超市，营业规模 2400。黄石市农贸市场布局专项规划（20082020 年）说明书黄石市规划

54、局黄石市城市规划设计研究院2008.1218（2）在新下陆北村地区新建一处农贸超市。营业规模 4000。因此在该地区的改造过程中，须将农贸超市纳入居住区规划设计要求，以保证农贸超市的顺利建设。9、黄思湾片区该片区为黄石的冶金工业区，规划人口 10.0 万人。该片区在用地形态上，呈带状形式，各居住组团相对独立。规划布置两处农贸超市。（1）将中窑农贸市场改造升级为该片区的农贸超市。营业规模2000。（2）结合黄思湾地区旧城改造，近期对黄思湾农贸市场进行改造，远期改建成农贸超市，营业规模 4000。10、河西工业园片区目前该片作为西塞山区的工业园正在开发建设中，规划人口 4.5万人，规划将在商业用地

55、择地建设一座服务该地区的农贸超市，营业规模 4000。表 6.3 区级农贸超市规划建设一览表序号序号市场名称市场名称地点地点建筑面积建筑面积（）服务片区服务片区备注备注1青龙山农贸超市青龙山社区1600改造2白马山农贸超市团城山5000团城山片远期新建3张冲农贸超市山南张冲居住区5000新建4金山农贸超市山南金山居住区5000新建5四棵农贸超市山南四棵居住区5000山南新区新建6永安里农贸超市武汉路 9 号5600胜阳港片改造7磁湖北岸农贸超市磁湖北岸4000磁湖北岸片新建8磁湖南岸农贸超市磁湖南岸4000磁湖南岸片新建9新民农贸超市原新民农贸批发市场4000改造10黄棉农贸超市黄棉地块300

56、0花湖黄石港片新建11铁山农贸超市铁山大道 72 号3000铁山片区改造12老下陆购物中心老下陆大道2400改造13北村农贸超市新下陆北村4000下陆片区新建14中窑农贸超市中窑医院街2000改造15黄思湾农贸超市黄思湾4000黄思湾片远期改造16河口农贸超市河口2500河西工业园片新建黄石市农贸市场布局专项规划（20082020 年）说明书黄石市规划局黄石市城市规划设计研究院2008.1219二、新建或改造农贸超市的建设指引1、经营范围要以蔬菜、肉食、水产品、豆制品、禽蛋、粮油制品为主，也可辅以适当比例的水果、速冻食品、调味品和日用消费品，以满足消费者日常生活需求。2、要有完善的配套设施，具

57、备必需的收银、结算、储存、加工、保鲜、检测、环保、监控、服务和消防安全等功能。3、农贸超市鼓励实行多店连锁、统一配送、自主经营的企业管理模式，取得质量和价格的竞争优势。第四节 社区级农贸市场规划布局一、规划布局从现状农贸市场的布局和规模上看，基本上以服务社区为主。从建筑形式看，室内农贸市场有 26 处，简易棚市场 9 处，马路市场10 处；从业态上看，农副产品供应仍以传统型为主，超市生鲜卖场所占比重很小。居住区规划设计规范（501802002）规定，居住区级商业服务设施服务半径不大于 500 米，小区级不大于 300 米。农贸市场作为一项可经营性的商业服务设施，若服务半径过大，不便于居民购物，

58、若过小，又不利于农贸市场的规模经营。因此按居住区规划设计规范规定的就近服务原则，兼顾考虑农贸市场的经营效益，社区级农贸市场服务半径确定为 300500 米。按 300500 米的服务半径，结合我市的居住用地布局，一个农贸市场能覆盖 23 个社区，服务人口 13 万人，户数约 300010000 户，完全能够满足农贸市场经营的规模需要。农贸市场建设按建筑面积 5075/千人，总面积一般不大于2000的标准进行新建、改建或保留整治。1、新建类：指未来新建居住区必须配套设置和现状居住区周边500 米范围内没有设置农贸市场的类型。2、改建类：指因旧城改造等原因，现状农贸市场需要重新选址建设和简易棚市场

59、改造需要重新选址或原地改造的类型，可分为原址改建和新址改建。3、保留整治类：指改善现状室内型农贸市场购物环境的类型。规划共设置 59 处农贸市场，其中保留整治原室内农贸市场 16处；原址改建农贸市场 5 处，择址改建农贸市场 6 处；新建农贸市场 32 处。（详见社区级农贸市场规划建设一览表）二、建设指引黄石市农贸市场布局专项规划（20082020 年）说明书黄石市规划局黄石市城市规划设计研究院2008.12201、对农贸市场进行改造升级的，要按照高起点、规范化、标准化的要求，完善设施，整洁环境，统一管理，提升功能，满足需求。3、设施配套。要配置完备的通风系统，符合消防规范要求，场内供电、供水

60、、排水、排污等设施应完善、有效。4、卫生达标。经营布局按商品类别分区，符合卫生要求，生熟食品分区隔离，熟食制品要用遮盖式展示柜，冷藏食品配置温控设备，加强对食品的检测工作，从业人员符合健康要求。5、品种齐全。改造升级后的农贸市场，要以经营蔬菜、肉食、禽蛋、水产品等食品为主，能满足居民日常生活的基本需要。三、临时性农贸市场规划临时性的农贸市场是指，在一段时间内，永久性农贸市场不能及时建成或无法及时投入运营，为方便居民，在不影响城市交通，不干扰居民日常生活的条件下，在居住区内，设置过渡性的农副产品交易场所。（一） 设置的意义当前我市马路市场的形成，主要是因为永久性农贸市场的缺位，不能满足居民的需求