深圳华南城调研报告

1、华南国际工业原料城商业地产调研报告物流事业部2009年01月3日一引言1二基本概况1（一）区位与交通11、华南城区位及布局12、华南城交通2（二）商铺建筑格局3三专业市场第一期经营状况4（一）概况4（二）经营现状41、商铺出租情况42、商铺的经营情况53、现状原因分析6（三）市场推广71、招商72、宣传推广73、促销7（R）配套服务81、酒店及餐饮娱乐配套82、办公配套93、生活配套94、物流配套铁东物流园区105、其他配套12四第二期概况12（一）建设情况121、纺织服装及皮革皮具交易中心122、环球物流中心133、第二期商业配套14（二）招商策略151、第二期交易中心商铺租售策略152、商

2、务中心办公楼租金及管理费16五结论16（一）市场规划合理、管理规范16（二）项目建设节奏把控好、开发有序16（三）功能配套逐渐完善、业态丰富17（四）招商宣传策略灵活多样、效果显著17（五）市场仍处于培育阶段、培育期长18（A）华南城与商户共生共、共同发展18（七）周边环境制约了华南城进一步发展18111一引言华南国际工业原料城（简称：“华南城”）坐落于深圳市平湖物流棊地园区，项冃 规划总占地面积超过100万平方米，规划总建筑而积超过220万平方米，规划总投资超 过60亿元人民币，全而建成后的华南城将成为规模宏大、品种齐全、现代化程度极高 的匸业原材料及成品展览交易中心、现代化综合商贸物流基地

3、和制造业高端集成服务平 台。二基本概况华南城从地理位置看，周边由绕山愎、禾花、辅城坳、新木村、I：木古村等居民牛 活区，容纳有25万复合型消费人口。（一）区位与交通1、华南城区位及布局华南城东靠铁东物流园区，为华南城商户提供配套仓储服务；西临平湖生态园，此 为水久生态水源保护区；南北面是密集的农民房住宅小区，华南城在南面租赁部分农民 房为一期商户员工提供的辅助住宅。富安人道/LL华南西苑 一Il 11 11平'L J；s： :路; 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1!国际大道鲁大道>家富fl招中华南大道眾倔IHlal52华贵衲畑务中心姜人道华南城 期皿赁仙助住宅图1华南城布局

4、图整个华南城采用对称式格局，沿着主干道两侧对称建设，一期紧沿南北主干道，二 期紧邻一期，是一期主要市场的东西方向拓展及延伸。屮心位置（转盘）是南北主干道 和东西主干道交汇处，站在中心位置就可以清晰的看到华南城-期的五大商业圈（纺织 服装、皮革皮具、五金化工、印刷纸品、电子原材料），华丽城贵宾楼、华南城国际会 展屮心、金威啤酒广场和正在建设的环球物流中心和纺织服装、皮革皮具的二期匸程。图2南北与东西主干道交汇处为方便采购商快捷查询倍息，华南城每个市场前而都设有采购商服务中心，且每个 路口都设有路标及市场经背分区导购图。2、华南城交通华南城北临富安大道、西临平新北路，均为双向6车道。并与水官鳥速、

5、机荷鳥速、 南坪快速、清平快速等公路连接。华南城内部华南大道双向8车道，国际人道双向6车 道，齐交易中心的中间道路为双向4午道，交易市场内部其余的均为双向2午道。华南 城内部道路规划完善。图3华南城内部道路（二）商铺建筑格局专业市场第一期建筑风格简易，采用23层格局，一层是展示交易商铺，23层是 办公室及仓库（临街面的铺位及胳幢建筑靠最外的铺位是三层），首层4.2 m,二层3.3 m, 三层3.3m。三层而积大都2OO1112以上，最大的有270nr,两层面积在80100多nA 铺面采用全玻璃材质。另外，楼宇之间的距离在5米左右，每个专业市场楼宇之间的距 离达到10米，供左右两边商家作为卸货平

6、台使用。专业交易帀场询面有20米左右空地, 空间较为宽广，供停车、装货、卸货使用。总体而言，一期建设容积率比较低，占地而 积比较大，视觉很空旷，背造了气势宏大的商业氛閑。图4华南城市场建浪实物图三专业市场第一期经营状况(一) 概况五大交易中心笫-期总建筑而积约37.2万nr,各中心而枳分布见表1, 30%的商 铺出售，70%的商铺出租。商家主耍來源丁广东、福建、浙江、江苏四省，广东片据多 数,其中广东主要来自深圳、广州、东莞,深圳占多数。华南城的铺面商家大多用来展 示，LI常交易以电话订单为主。2003年2005年为市场培冇期，以招商为主，2006年 开始完全运背。20062007两年运背状况

7、较好，2008年由丁受金融危机影响，运背状 况不共理想，LI交易额约2亿元，年交易额约700多亿。表1五大交易中心一期概况纺织交易 中心一期皮革交易 中心一期五金交易 中心电子交易 中心印刷交易 中心建筑面积10 力 nr10 力 m28.2 力 nr4万m25万nr舗位数756 (nJ732间785间224间396间面积而积主耍有349, 303, 101,190, 98 m*不等,主要以101 m*为主。销售模式30%的商铺出俗，70%的商铺出租(-)经营现状K商铺出租情况华南城五大交易中心的商铺出租悄况如下表2：交易中心总铺位数空铺数空置率出租率皮革皮具73210213.93%86.07

8、%印刷纸品包装39614336 11%63.89%电子原材料2246629.46%70.54%纺织服装75616922.35%77.65%五金化工塑料78517423.64%76-36%表2五大交易中心商铺出租悄况日期：2009-1-11从表2中可以看铺位空闲率较高，据了解，空铺有以下儿种状况：1）有招牌，里面有货，门是关着的；有两种情况，一是商家提前回家过春节，二 是商家撤走之后，其它商家暂时把货物寄存此处，挂着这些牌子和广告主耍是为了营造 气氛。2）有招牌，室内没有任何货物及办公设备，说明商家已搬走，准备转让。3）没招牌，里而有货，关闭着门，是商家暂时把货物堆积此处。4）没招牌，电面没货，

9、门关着，至今还没有租售出去。* 3华南城一期商舗租金及管理费租金管理费压金三层结构Mi构好地段差地段第一年第二年3.8 7L/m25000 元第一年第一年第一年第二年iJi8万3.8万4.5万4力4万2、商铺的经营情况（1）商家的经营现状华南城整个市场显得冷冷淸淸，人流午流稀少。从走访的五大交易中心來看：皮革 皮具交易小心生意较好，货物充足，大多数商铺都在营业：其次是纺织服装交易中心和 电子交易中心，最差的是印刷交易中心和五金交易中心"访问了 6家店铺,业主表示2006、2007经营状况较好,2008年则不行;2008年6 家店铺基本上是都是保本，盈利较微，保木都是基于有老客户的悄况

10、下。（2）商家信心指数现在华南城受到金融危机的影响，部分商家在租期满后撤离华南城，或者一些租期 没满的，将店铺转租，但是大部分还是坚守此地，期望二期运营后能带动格个华南城的 生意。从与商铺经营者交流中，普遍对华南城的前景看好，均持乐观态度，并坚信华南 城在未來5年左右会成为深圳新的商圈。从招商中心了解到，很多投资者和客户都对华南城感兴趣或者处J：观望态度，对华 南城的发展规划和潜力抱有一定的信心。同时在调研当天也看到，在招商中心有很多商 家在咨询，不少准备投资类似项冃的客户也前來交流参观。3. 现状原因分析2008年华南城商铺空置率较疝、商家经营不理想的原因主耍有以下儿方而：（1）目前正处于销

11、售淡季，回家过年部分客户反应，因为他们的客户主耍是面对一些成品加工厂，销售旺季一般在每年 的34刀、7-8 & 11-12刀，加工厂采购完原料以后，正好赶上5.1、10.1或春节的成品 （如服装、皮包等）消费旺季。1月止好处在淡季，因此有部分商家提前冋家过年了， 关门的比较多。（2）受2008年“金融海啸”影响，经营困难据部分商户反映，2006、2007年的生意还能赚，2008年金融海啸对制造加工业的 影响较大，出口减少，内销不旺；再加上商户每个刀的租金、管理费、水电、生活开支 等至少也上万元，因此相当数最的商户盈利共微或者保木，这都是棊有老衣户的基础 上，丁是部门J损的商家就退出了华

12、南城。因此商户生意好坏关键还是在丁订1身的经营 能力和抗风险能力。（3）竞争激烈，导致客户分流华南城受到了同行的激烈竟争，广州的纺织服装、皮革皮具、电子批发业非常的发 达，己经形成强大的品牌效应和区域市场辐射效应：在深圳木地，也受到己经成名的华 强北电子世界和沙井电子城的强大竞争，激烈的竞争导致大部分的客户被分流。（4）区位不佳，交通不便利华南城坐落丁龙岗半湖物流棊地园区，虽然土地便宜但是区位不佳，地处较偏，同 时山丁交通设施没有及时跟上，导致交通不便利，这对华南城的LI常运营造成了不利影 响。（三）市场推广1、招商华南城从2003年开始，至2005年试运营，主耍冃的在于培育市场。这期间，华南

13、 城大力加强招商宣传，成立百余人专业招商团队在江浙一带进行宣传，通过此方式带回 大最考察团观光考察，扩大其影响力。华南城为了强化招商及销售效果，在商铺的租金 及价格方面给予了极大的优惠。出租分为1年租和3年租两种类型：1年租：租金打6折：3年租：第一年头半年免租, 租金打6折，第二、三年租金打7折。举例：16000元17000元的基础上打八折后，平均是8000元9000元的价位（冠利 服装配料行）销售如果在一期买一个铺位后，再租另外一间铺位，可以享受5年的租金返还优惠。举例：有位福建老板一次买下纺织交易中心60多间舖位（第八创业），另一香 港老板买下皮革旺铺一条街。然后反过来进行“二手出租”，

14、价格耍比市场优惠12折, 并可以分期交租。2、宣传推广华南城每年投巨资对五大工业原材料及成品交易中心进行持续宣传推广，一边完善 配套，一边培育市场。每年安排的宣传推广费用都在12亿元以上，通过媒体宣传和展 会宣传，同时联介政府、行业协会、制造企业、媒体等资源，而向珠三角、全国及国际 市场展开全方位宣传推广攻势，从而构建立体式传播效果。同时，华南城现在正在建设 |'1己的电子商务平台，商家可以在2年内免费在电子商务平台上做广告和进行网上交易。3、促销为了提升华南城的人气，同时给商家带來的更多的顾客，华南城会根据需耍以及节 假II举办促销优惠沾动。例如，2008年12月29 II至2009

15、年元月3 II,华南城会同数 8码广场广大商家举办“携手元凡迎牛年”的庆元旦迎新春大型促销活动，在活动期间, 华南城数码广场共迎接到访顾客上万人次。（四）配套服务1、酒店及餐饮娱乐配套华南城中心位置对称建有两栋华丽城贵宾楼，建设标准为四星级，酒店分南北主楼2栋，9层，拥有367间各类豪华客房，及中餐厅、咖啡厅、多功能文会厅等多种服务设施。价位随着入住时间的长短和人数的多少会有相关的优惠，见表4表4华丽城贵宾楼价位房何类型单人标间双人标间商务套房豪华套房折后价位（元/犬）398398698838面积（m2）40-5040-50一室一厅一室一厅华丽城酒店总面枳2.33 万 m2紧邻酒店是8000m

16、2的华南城国际会展中心，平时可作为体育馆使用，内部体育设 施齐全前侧则是8850m2餐饮设施，包括合嘉乐华南城餐饮服务中心、深水湾茶艺馆、 橄榄树西餐丿J：、华南源味、华南面食馆、杭家名将、金威啤酒广场、沙县饺子馆等。这 些业态初步满足了市场客商及公司员工的消费需求。图5酒店娱乐配套图6华南源味饭店2. 办公配套第一期，华南城的办公配套设施主要有两栋坐落丁华南城中心的商务中心和政府办 公大楼，具体相关的情况见表5。表5商务中心、政府服务大楼项目信息面积约2.4万nF租金约 22 元/nF/月（1700 元/月、78nr）管理费管理费1200元/月（水电、空调、管理、卫生）合计约 37-38 元

17、/ nF/月（2900 元/月、78 m2）3、生活配套华南城的生活配套区主要是租用华南城南门对而当地的农民房和华南城西门对面 的华南西苑。当地农民房有三种户型：一房一厅、两房一厅、阿房二厅。华南城一次租下多栋， 再出租给华南城的商户。出租价格为15.5元/m*/月（含管理费），最短租期为3个月， 押金为2个月租金。华南西苑是华南城2007年H建的小产权房，50年使用权限，这是周边及市场内唯 一的住宅高层建筑，2007年推向市场时均价7000元/耐，目前价格有所回落。该小区人四栋联体建筑，16UU多套住宅，总建筑而积超过1U力灯亠其屮户型有一 房两厅（小复式）、两房一厅、两房两厅、三房两厅四种

18、。小产权房只针对华南城商户10租售，见图7和表6。图7华南西苑« 6华南西苑出租价格表华南西苑一房一厅 44/451112两房一厅74m2三房一厅111m'出租价900元/月；简装空房1100元/月;橱柜衣柜1200元/月;梢装带空调1300尤/月：精装全空房1500尤/月；梢装2000元/月;精装厨卫,全家私电220070/月;精装,带厨卫2800尤/月梢装，空中花园帯家私销售价27力元左右40力元左右60力左右5500-5600元/耐，无产权证，只出代:给在华南城经营的客商管理费3.8尤心说明共1600多套，苴中三房一厅200多套华南西苑的上力户型是三房一厅，房间设计及其

19、布局规划不是很科学，房间面积没 有得到最大化的利用，四周己无空地可发展，无法形成住宅小区，有种孤零零的感觉。 同时，楼道光线较暗，且有狭窄感觉。4、物流配套一 东物流园区铁东物流仓储区占地10.8万耐，建筑面积15万册，一期仓储而积8万册，新建立 体仓库6万耐，其中用丁进出口的保税仓和监管仓各5000 nf,位于新建立体库的三层, 保税仓租金25元/m，监管仓租金35元/m'。目前己经有多家物流运输公司和快递公司进入该仓储区，包括DHLJTAT （服装公司），佳汇物流等。S 8新建立体库整个仓储区分为普通仓和保税监管仓，普通仓仓库面积最小165 nf/间，最大8000 of/间，出租分

20、丹种方式，散租和包租，价格不同。仓库出租的服务费用价格表如下： 表7华南城普通仓库服务价格衰服务 类别租赁 形式序 号产品规格华南城客户单价（元）其他客户单价（元）仓 租 费 用长期包租1普通货物18元/m7月22元加7月散租2普通货物0 8尼费率吨/尺1元/费率吨/天装 卸 费 用3杵通币:货物 单装或卸8尤/吨10尤/吨4卷状类货物（30kg以内） 单装或卸0.4元/卷0.4元/卷5普通轻货物单装或卸5 Jc/m38 7L/m3620”集装箱150元/单次150尤/单次740”集装箱250元/单次250元/单次8特殊货物面议面议9过车业务按装卸费的仁5倍收取价格备注主要条款（摘录人1）长期

21、包租项最少100 nV起租，租用时间6个刀以上（含6个刀）。2）散租项费率吨为：取货物的面积、体积、匝最的最大值。114）卡板租赁费用为4元/丿/块，散租免卡板费。5）费用结算方式：签约客户月结30天付款，未签约客户出仓时实时付款。6）租赁仓储手续：氏期租户交纳相当二个刀仑租的押金：散租客户押金为5000元。5、其他配套除了酒店娱乐餐饮配套、办公配套、生活配套、物流配套Z外，华南城还有其他的配套设施,具体如表8。表8华南城其他的配套设施业态建筑面积项目金融1885 m2工商银行、农业银行、中国银行、建设银行和中国平安保险电信390 m2中国移动人才市场2520 ma深圳人才市场商业1237 m

22、2华润万家第二期概况（一）建设情况1、纺织服装及皮革皮具交易中心二期主耍包括纺织服装、皮革皮具及坏球物流中心。其中纺织服装交易中心的建筑 血枳33万耐，国际皮革皮具及原辅料交易中心建筑物长300m,宽150m,总建筑血枳 约38万耐,是深圳最大的单体商业建筑。表9纺织服装交易中心二期和皮革皮具交易中心二期概况交易中心总建筑面积展示位停车位观光 梯货梯扶手梯层高铺位面积国际纺织服装及 面辅料交易中心33 万 nf6640多个2384 个7部18部86部5.2-6.5m20-50m2国际皮革皮貝及原辅料交易中心38 力 nV9300多个2250 个7部16部102部5.2-6.511120-50m

23、2图9第二期在建交易中心图13#图10第二期纺织服装一层LOGO （商铺样板房）2、环球物流中心环球物流屮心位华南城西大门附近。14层商务裙楼以综合商务服务为上，涵盖 商务简餐、岛档中西餐、国内外金融服务、健养身会所等功能；5层以上为高档商务 '弓字楼.环球物流中心整体以商务服务等相关业务为主。#建筑用地面积:15973.41 Itf总建筑面积:68424.07 ma层数：地上25层，地卜2层高度:99.75m标准层高:3.8m写字楼面积:36429.4商业面积：16744.47 m1车库面积：15250.20 m，车位：304个标准层面积:约16001750 m2容枳率：3.3建筑密

24、度：29%绿化面枳：35%表10地卜-建筑而积：15250.20 (7909.44+7340.76) m2环球物流中心建策概况图11在中的环球物流中心3、第二期商业配套第二期商业配套主耍分为四个部分，面积超过13万平方米，面积分配如下表:表11第二期商业配套项目面积经营位置 及建筑形式定位环球物流中心16000 nr14层密体以商务服务相关业态为主：一楼二楼为咖啡 厅、商务餐饮、银行；三楼为中高档特色酒楼； 四楼为证券公司、健少会所、美容美体华南西苑商场16000 nr层百货超市第二期纺织服装 交易中心8000 m2第6楼风味美代、商务餐饮第二期皮革皮貝 交易中心40000 m2第6楼待色餐饮

25、、休闲娱乐、运动健身合计132000m2（二）招商策略K第二期交易中心商铺租售策略从2005年一期市场1E式运背以來，华南城己经聚集了浓厚的商业氛用，至使一期 建设的商铺不够用，因此在周边空地搭建了简易商铺，二期招商的一部分客户即为简易 商铺户主续约搬迁至2期铺位中。此外，针对二期纺织服装、皮革皮具市场，特制定免 租两年的优惠政策。出售二期铺而中10%用丁销售，有两种形式，一种为h买h营熨，一种为h买投资熨， I大I为门买门化型价格更低需支付一定的开业保证金（此类型的购买价格在投谥型的皋础 上再打7.8折），表12是售楼人员根据具体的商铺计算出的总价。表12第二期纺织服装商铺出售策略III 售

26、自买自营型投资型备注单位1F0441F056针对不同的位置，价格不同， 折扣不同，交房方式也仃所不 同价格22990 尤/nf25210 剜nf面积50.76 nV34.70 m1折扣5.46 折7.20:'交房方式即时交房即时交房出租物业管理费15 7L/m2出租出租形式分为一年租型和三年起租型，其屮三年起租型前两年免租。出租：一次性 交第三年租金，头两年免租。22 m2：第三年交2.35万/年。（一次性付款:2万/年;分期付款首付：1.175万/年）50 nr：第三年交5.15万/年。（一次性付款：4.5万/年；分期付款首付：2.575万/年）2.商务中心办公楼租金及管理费舉13商

27、务中心办公楼出租价价格商务中心环球物流中心写字楼裙楼租金约22元/nF/月(1700 JG/月、78m2)均价36元;/m?/月一楼 120 尤/ in2'二楼 80 yd/rn2 三楼50/G/m2四楼40元/n?管理费管理费1200元/月8 yc/m220 7G/m2（水电、空调、管理、卫生）（水电、空调、骨理等）（水电、屮央空调、管理卫生）约37-38元/n?/月(2900)J月.78 m2)约 42 7L/ m'/月60-140 7ii/m2/ 月五结论（一）市场规划合理、管理规范1、华南城全部建筑沿华南大道成对称分布，东西南北各有双向6乍道三条（其中 东西两条道路巧妙

28、地借助了市场外期的市政道路），将市场整整齐齐地划分为八个部分, 外加物流区和住宅区，共分为十个部分。整个市场道路畅通，井然有序。2、虽然二期建设£金进行，可是胳个市场仍显得干净整洁、儿乎没有污染或噪音: 市场内部各家商铺的招牌、广告制作统一、摆放有序，让人舒适、愉快。且商户对该市 场的物业管理莎遍表示满意。（二）项目建设节奏把控好、开发有序1、先低容积率大规模建设，后大体量多层建筑开发华南城第一期建筑面积约47万nV （不包括道路和绿化），以五大交易中心为主，还 有会馆中心、部分物流仓库，这些均0 T 2-3层的地而建筑，具有占地而积大、容积率 低、没有地下设施、建设成本相对较低等特

29、点，同时建设有9-10层中低层酒店、写字 楼、商务中心等相关配套。这样有利丁在短时间内以垠快的速度培育商业Mffl,打造声 势。第二期建设总面积近150万耐，以纺织二期、皮革二期为主，包括25层环球物流 中心，均属大体屋多层建筑，只有占地而积相对较小、容积率离、多种业态泯合经营， 有地下设施、建筑成木寫、资金冋收慢等特点。这样有利丁提升华南城的格体档次和国 16际地位，达到世界领先水平，打造总部基地。2、先内部大面积建设，后外围重点区域开发华南城一期开发的建设，上要位丁项目市场的中心区域，大而积开发，即保证了市 场的规模，乂显得紧凑：第二期开发的建筑，主要位于市场外用，这样不仅对第一期商 铺的

30、营业影响较小，而且不会对市场内已经建好的道路和建筑造成任何破坏，也不影响 第一期正常经营；同时第二期的建筑设计新颖、风格独特，是华南城地标性和标志性的 建筑，可见其开发节奏与布局之巧妙。（三）功能配套逐渐完善、业态丰富华南城一期商业配套面积约4.6万多册，包括会展、酒店、银行、电信、便利店、 餐饮等，为一期入住的商家提供了一些必备设施。接着建设了华南西苑住宅区，为商家 解决了生活的后顾之忧。现在，随着二期超过13万卅商业配套的建设，使华南城全部 商业配套建筑超过18万nV,大型购物商场、特色餐饮、屮高档酒楼、大型休闲健身中 心等即将投入运营，能满足不同阶层人士的需要，成为集商务、购物、休闲、娱

31、乐为一 体的一站式区域商业中心。然而部分产品品质有待提高，如商务中心装修简单、电梯陈旧：住宅楼内部设计和 空间布局不尽合理，质帚较差等，也反映出开发商侧雨丁商业的开发和投入，忽视了住 宅及写字楼的品质。（四）招商宣传策略灵活多样、效果显著1、华南城每年投入约2亿资金，重点面向珠三角、福建、江浙等中小企业进行推 广宣传。采用广播电视媒体、报刊杂志、户外广告、展会等多种方式相结合，极大的提 高了市场的知名度。2、每年举办10多场各种国际国内专业展览会，成功开创了 “展会+市场”的模式, 这种模式能省去许多中间环节，实实在在降低商家参展成本，最大限度地调动商家和买 家的积极性，有机地把传统的展览形式与专业市场形式结合成一个胳体，贏得了市场。3、招商租售策略灵活，采用“买一送一”、“3-7模式”、“1-9模式”，有多种免租、 返租、打折等优惠条件，项目一期招商非常成功，2004-2006年五大交易中心商铺入住 率都在95%以上，皮革皮具交易区的铺位更是供不应求，乂临时加盖f 600多间临时铺 位，此外还吸引了不少投资商來浜舖位进行投资，一次性买下整条旺铺街或儿I间铺位.（五）市场仍处于培育阶段、培育期长1、华南城在开业