第九章抵押贷款市场

1、整理ppt债务资产证券化整理pptMortgage Markets“Securitizing ones future income flow”整理ppto按揭（不动产抵押）贷款及其特点o机构投资者与按揭贷款市场o按揭贷款的价值评估oMortgage-backed securitieso次贷（Subprime)危机的形成与影响整理ppt整理ppto按揭（mortgage）是发放给个人或企业用于购买房屋、土地和其他实物资产的贷款总称。n首付（down payment）和所购资产应付额之间的差值o主要是储蓄机构和按揭贷款公司（mortgage companies）作为发起人（originator）发

2、放按揭贷款n接受按揭申请并评估申请人的信用记录n按揭合同约定按揭贷款利率、期限和抵押物（collateral）n发起人赚取按揭利率与资金筹集利率之间的息差整理ppt整理ppt截至截至20082008年第四季度，美国按揭贷款余额约为年第四季度，美国按揭贷款余额约为14.6414.64万亿美元万亿美元整理ppto联邦保险抵押贷款o联邦机构提供担保以保证贷款者偿付按揭款n保费为抵押贷款金额的0.5%，用于补偿抵押贷款提供保证的成本n 保证提供者为FHA（联邦住房管理局）or the VA（退伍军人管理局） n法律限定了抵押贷款的最大金额nThe volume of FHA loans has con

3、sistently exceeded that of VA loans整理pptoFHA是美国1934年大萧条时期产物，其初衷是为了稳定住房业，而长期策略是向符合标准的中低收入者直接发放住房贷款或者提供全额担保。已为2400万个家庭提供了贷款保险，同时为许多住宅工程贷款提供了保险。o凡FHA保险的抵押贷款，由FHA承担因借款人无力偿还或房屋贬值造成损失的全部责任。oFHA利用收取的保险费建立三种保险基金，分别是共同抵押保险基金、一般保险基金和特别风险保险基金，分别为不同种类的住房抵押贷款提供保险。当FHA担保的抵押贷款出现坏账时，FHA利用保险基金给予赔偿。 整理pptoVeterans Ad

4、ministration, VA o符合条件的退伍军人购买住宅，可以得到VA提供的部分抵押担保。服役情况不同，担保额也不一样，一般在抵押贷款总额的25%至50%之间nVA的抵押担保无需付担保费。VA的抵押担保和FHA的抵押担保可以结合一起来用，如VA提供25%的担保，再向FHA申请75%的抵押担保，那么，对中低收的退伍军人来说，他们可以得到100%的抵押贷款，无需付首期。 整理ppto常规（Conventional）按揭贷款由商业保险公司提供担保 o传统抵押（conventional mortgage）：有工资或有足够收入证明人士，假如房屋贷款首期为购买价的25%或以上o 无联邦保险，但有私人

5、担保o传统按揭贷款：均额偿付、固定利率o分期付款（Amortized）o 保险费由借款人支付，计入抵押贷款当中整理ppto特点n按揭贷款是否带有联邦担保n按揭贷款总额n按揭贷款利率是不变利率还是可调整利率n按揭贷款利率水平n到期期限（maturity）nOther special provisionsnDiscount points (1 point=1% of the loan amount),即发起人(originator)的发起费用整理ppt整理ppto早期的抵押贷款模式n1、首付高，50%以上n2、看重偿还贷款的能力远甚房地产的抵押价值Development of mortgage p

6、ayment patterns整理ppto不等额还款方式不等额还款方式 分期还本金加利息的不等额抵押贷款还款方式(递减还款) 这种还款方式是以总贷款金额除以还贷期，得出每期应还的本金，再加上该期利息，便得出各期应还金额。与按揭贷款递减 还款的计算原理相同，只是一般是按年还款。o背景:经济繁荣,长期增长和低通货膨胀率o动因:家庭偿债能力增强,房屋贬值可能性降低o贷款形式:自摊销贷款(self-amortizing loan)nAmortization : the repayment of a mortgage loan by installments with regular payments

7、to cover the principal and interest.the Constant Amortization Mortgage Loan整理ppto设贷款额为P,利率为i,分N期偿还21NPi利息总额Nt,3,2, 1)1( tNPiPiNPRtt期还款第整理ppto付款额逐期递减付款额逐期递减 贷款余额逐期递减贷款余额逐期递减 付款额付款额 逐期递减金额逐期递减金额)1( tNPiPiNPRtPaymenttN0BalancetN0tNPPBtiNP整理pptoA loan was made for $60000 for a 30-year term at 12 percent

8、 (annual rate compounded monthly); payment were to be made monthly and were to consist of both interest and amortization, so that the loan would be repaid at the end of 30 years. o 12%：表示每月还款一次的年名义利率，故每个月的实际利率为12%/12=1%整理ppt逐期递减金额1212.0600003012600001PiNPR67.76660067.16634.16835936060060067.166360R6

9、7.101.036060000iNP10830021NPi利息总额整理pptMLC被称为贷款常数Mortgage loan constants, 是年金折现因子的倒数NNNttiiiRiRPV111111NiiPVR11NiiMLC11Fully Amortizing,Constant Payment Mortgage Loan资金回收式资金回收式资金回收式年度等额还款方式该方式是还款年度内，每年还款固定不资金回收式年度等额还款方式该方式是还款年度内，每年还款固定不变。变。本金利息平均归还方式本金利息平均归还方式 这种方式是借款人在各期次以相等的额度平这种方式是借款人在各期次以相等的额度平均偿

10、还贷款的本息。均偿还贷款的本息。整理ppto摊销额（每期偿还本金数）逐期递增 摊销递增金额摊销递增金额1111NttiiPiANt,3,2, 11111NttiiiPiA1,3,2, 1Nt整理ppto贷款余额加速递减1111NtNtiiiPB 利息逐期递减利息逐期递减11111NtNtiiiPiINt,3,2, 1整理pptmmmiiPVR1117.617010286126.06000001.0111212.06000036020.22218136017.617还款总额20.162181利息总额利息总额=还款总额-贷款总额整理ppt17.1760017.61711IRA60001.06000

11、01 PiI10.56101.101.1600360119120A07.56110.5617.617120120ARI28.542348A89.74348I09.593358A08.24358I整理pptPayment PrincipalYears Interest30years整理ppt101.101.101.1600003601236012B27.5978299637121.06000024.5124385705713.060000180B49.3003050050818.060000293B51224293即即24年加年加5个月才个月才偿还一半本金偿还一半本金整理pptYears 30y

12、ears整理pptCAMCPM差异现值60000.0060000.000.00利率0.120.120.00初始付款766.67617.17149.50首月还款本金166.6717.17149.50利息总额108300162181.2053881.20贷款余额直线下降先慢后快降前者更快降付款总额168300.00222187.2053881.20整理ppt Years 整理pptYears 30yearsCAM CPM 整理ppto从CAM转向CPM的前提是:n贷款人相信借款人的收入将增加,财产价值将不变或增加n一个价格相对稳定,收入和财产价值增长,呈现出真实增长的经济,会降低与CPM相关的拖欠

13、风险.n尽管贷款余额递减缓慢,但抵押财产的价值是充足的,很可能在贷款期内保持高于贷款余额的水平。整理pptoFRM（fixed-rate mortgage）：）：利率固定不变oFRM的缺陷n期限上的不匹配：借短放长，高通胀下的风险n不匹配问题与可调整利率按揭贷款的创立o借款人不受利率上升的影响，但是利率下降，减少收益。虽然可以较低的市场利率再融资，但是要承担交易费用，如过户费和发起费。整理pptoARM根据经济条件的变化，相应调整利率（有时也包括付款方式）的按揭贷款。o在放贷时设定一个起始利率（起始利率一般较低），然后每隔一定时间，按利率实际变动情况调整利率，一般事先规定一个上限（caps）和

14、下限(floors)o常见的可调利率按揭贷款有二种nPLAM-the price level adjusted mortgage，根据价格指数的变化定期调整按揭利率nSAM-shared appreciation mortgages，在开始放贷时规定一个利率，并评估抵押房地产的市值，整个贷款期间利率不变，但每过一段时间，重新评估抵押房地产的市值，放贷者按比例分享部分房地产增值额，作为利息补偿整理ppto美国部分有自已住房的退休老人：住着大屋缺钱花o借款者以房屋产权作抵押，向房地产金融机构贷款，金融机构定期（如每月或每年）向借款人发放贷款，这样借贷人债务越来越大，到期一次还清，或直至借款人死亡，

15、抵押权人按合同约定处理抵押房产，偿还贷款债务。o主要优点是允许借款人把住房资产变成现金以满足特别需要，如老年住户对现金的需求，同时增强了一、二级抵押市场将住房资产转变成现金的能力。反按揭贷款一般要求借款者年龄要62岁以上。整理ppt整理ppto在贷款前期年份中还款额比标准抵押贷款的低,并以固定的数值逐渐增加,增加到某一金额后就固定下来。oGPM可以有多种方案：始付金额、变化的速率、变化的时期长短等都可以调整。整理ppto30年期60000元贷款，最初5年的每月付款额以每年7.5%的比率逐渐递增，剩余的25年每月付款额保持不变。o这种付款模式仍应保证与CPM相同的收益率。整理ppt利率10%11

16、%12%13%14%CPM526.54571.39617.17663.72710.94GPM(每年增 加7.5%)1400.22436.96474.83513.71553.512430.24469.73510.44552.24595.033462.51504.96548.72593.66639.654497.19542.83589.87638.18687.635534.48583.55634.11686.04739.20630574.57627.31681.67737.50794.64整理ppto由于初期还款金额低于利息额，GPM的贷款余额会持续增加，大约到第5年（依前例）才开始下降，直到第3

17、0年降为0。o初期利息额与付款额之差称为负摊销（negative amortization)。n如第1月应付利息为60000(0.1212)=600,而第1年的GPM付款为474.83，负摊销为125.17，第1年底增加贷款余额1587.47元。整理ppto无起始费用和提前清偿罚款时，GPM和CPM的收益率相同，为和约利率。o如收取起始费用，GPM的有效收益率将大于和约利率，越早提前清偿，收益率越高（与CPM近似） 。因此，GPM对借款人更有利。o由于出现负摊销，使贷款人承受了额外的风险，GPM贷款人将比CPM贷款人要求更高的风险溢价。整理ppt整理ppt整理ppto贷款期限一般3-7年，但每

18、期付款金额却是按照长期贷款(15年-30年)来计算的(利率低)o大多数气球型按揭贷款在按揭到期之前每期一直维持较低的付款额，如每期只付利息，最后一期付完本金。在贷款期限结束时，积累一笔很大的金额(represents the balloon) o气球型贷款使贷款者早期的还款压力减小，但是，后期的负担会加重。因此，它本来仅适用于由于临时性特殊原因而需要延迟还贷压力者。但是，实践中这种“先甜后苦”的方式却容易造成错觉或误导。 整理ppt整理ppto一级市场是指银行等金融机构直接给购房者提供按揭贷款。 一级市场是购房者与贷款机构签订合同、借入资金的各项活动总和。o二级市场是一级市场抵押权人或其他抵押

19、权人把抵押权转让或再转让而获得资金的市场。o二级市场的存在是按揭贷款证券化的基础，它使按揭贷款证券发行者，能够通过二级市场获得大量的抵押权，并将抵押权集中打包成证券化产品出售。整理ppto全球金融体制史上最伟大的“创新”o全球证券化市场n美国2006年的证券市场中有近20,000亿美元房屋抵押贷款证券n欧洲2006年20,000多亿欧元的证券市场有一半是住房贷款抵押贷款证券整理ppto资产证券化是将缺乏流动性但能产生未来现金流的资产，通过结构性重组，转变为可以在金融市场上销售和流通的证券，并据以融资的过程。o许多按揭贷款都是资产证券化的o银行与金融机构通过发行住房抵押债券等产品: 1.资产表外

20、化，节约资本金，降低信贷成本； 2.实体经济的扩张获取更多的信贷融资来源； 3.信贷融资的扩张由进一步刺激资产证券化业务的扩张,强化银行和金融机构的杠杆收益。整理ppt整理ppto确定证券化目标并组建资产池(Assets Pool)o建立 SPVo资产转移o信用增强o信用评级o证券发行o向发起人支付资产对价o现金流回收和还本付息整理ppt发起人资产出售取得收入SPV评级机构中介机构资产的信用评级交易结构设计承销商评级机构证券评级信用增级投资者证券发行发行收入资产管理服务人提供资产价值回收服务资产保管机构证券登记管理机构证券登记，本息支付受委托提供登记付款服务受托提供资产保管服务资金划转整理pp

21、to增强资产的流动性提供了将相对缺乏流动性、个别的资产转变成流动性高、可在资本市场上交易的金融商品的手段。 o获得低成本融资 发起者通过资产证券化发行的证券具有比其他长期信用工具更高的信用等级，等级越高，发起者付给投资者的利息就越低，从而降低筹资成本。 o减少风险资产 有利于发起者将风险资产从资产负债表中剔除出去，有助于发起者改善各种财务比率，提高资本的运用效率，满足风险资本指标的要求。 o便于进行资产负债管理 取得精确、有效的资产与负债的匹配 整理ppto为某些投资者提供合规的投资渠道；o为投资者提供风险与报酬、长期与短期组合的十分多样化的金融商品n为握有长期资金的机构投资者提供长期的、高报

22、酬和信用级别优良的投资渠道n衍生的一些短期的、浮动利率产品，也为短期投资者所喜爱。整理ppto创立证券化产品的载体SPV o资产证券化过程中产品的设计、评价、承销以及二级市场的交易，都代表了投资银行可观而稳定的服务费用的收入；o 成立服务机构（受托管理人）o在资产证券化的制度中，潜藏着庞大的金融创新的机会，代表了市场扩张的可能性与高获利性。o雷曼公司调查案整理ppto证券化的实质是将不够投资级别的资产整体分割转换为具有投资级别的分类资产个体,来吸引具有不同融资结构和风险接受度的机构和基金投资者n70-80%的次贷住房贷款抵押债券是三A评级n20-30%的次贷住房贷款抵押债券才是投机评级n这些债

23、券的保险系数与标的资产的违约率（如6%）和坏账回收率（如50%）相关n而各等级的证券与此违约率与坏账回收率具有不同层次的关联度，因此具有不同层次的保险系数与回报率n信贷资产风险由此通过不同风险层次的证券分摊给具有不同风险层次的证券资产投资者n而“资产组合投资”的广泛运用又通过不同产品的风险对冲进一步弱化了组合投资风险，强化了组合投资回报！n标的资产的风险没有变化，但分离和组合后的资产风险被系统降低！整理ppto资产证券化后得到的产品称之为“金融衍生产品”。美国住房抵押贷款可分为优质贷款、次优级贷款和次级贷款三类。次级贷款的资产证券化在雷曼兄弟公司的破产中扮演了重要的角色。 整理ppt雷曼公司简

24、雷曼公司简介介成立时间成立时间：18501850年创立年创立 具有158年的雷曼兄弟公司在破产之前是一家全球性的投资公司，其总部设在美国纽约市，在世界上很多城市都设有分支机构和办公室。在很多业务领域都处于世界领先地位，包括股票、固定收益、投资银行业务、私人银行业务、资产管理等。整理ppt雷曼在业务上的三大分部雷曼在业务上的三大分部资本市场投资银行投资管理固定收益部门股票部门全球性债务融资全球性股票融资咨询服务资产管理私人资产管理整理ppt雷曼兄弟发展史雷曼兄弟发展史18441855，来自德国的移民雷曼家三兄弟在阿拉巴马州设立了雷曼兄弟公司，早期以经营棉花为主 。19201929，雷曼兄弟凭借金

25、融创新技术在许多领域成为成为了先驱者，包，雷曼兄弟凭借金融创新技术在许多领域成为成为了先驱者，包括定向发行，为蓝筹股股东筹借资金括定向发行，为蓝筹股股东筹借资金 19801994，伴随信息时代的到来，雷曼在许多行业中起了至关重要的作用，美国运通公司收购雷曼，雷曼获得伦敦、东京股票交易所的席位。1994年，雷曼兄弟重新成为独立公司，更名为雷曼兄弟控股公司，并在纽约和年，雷曼兄弟重新成为独立公司，更名为雷曼兄弟控股公司，并在纽约和太平洋交易所上市太平洋交易所上市 19982004，净利润超过10亿美元，加入标准普尔100股票指数。开设财富与资产管理部，奠定了资产管理业务的领先地位。20042008

26、，红利提高，红利提高33%，标准普尔将雷曼信用评级上调为，标准普尔将雷曼信用评级上调为A+,是伦敦是伦敦股票交易场所第一股票交易场所第一 的券商，的券商，2007年次贷危机爆发，雷曼公司持有资产大幅缩年次贷危机爆发，雷曼公司持有资产大幅缩水，水，2008年，雷曼宣告破产。年，雷曼宣告破产。整理ppt雷曼兄弟破产过程雷曼兄弟破产过程由于陷入严重的财务危机，由于陷入严重的财务危机，2008年年9月月15日，为日，为美国第四大投资银行的雷曼兄弟公司，宣布申请美国第四大投资银行的雷曼兄弟公司，宣布申请破产保护。有着破产保护。有着158年光辉历史的雷曼兄弟，最年光辉历史的雷曼兄弟，最终难逃被击溃的厄运，

27、雷曼兄弟的破产也终难逃被击溃的厄运，雷曼兄弟的破产也“创造创造了历史了历史”，成为美国有史以来规模最大的破产申，成为美国有史以来规模最大的破产申请。请。整理ppt2007年次贷危机全面爆发年次贷危机全面爆发 2008年，雷曼公司宣布，受年，雷曼公司宣布，受信贷市场萎缩影响，第一季度净收入信贷市场萎缩影响，第一季度净收入同比下降同比下降57%，股价下挫近，股价下挫近20%第二季度净损失第二季度净损失预期达到预期达到28亿美元，因亿美元，因亏损原因，雷曼解雇其总裁与亏损原因，雷曼解雇其总裁与副总裁乔副总裁乔格雷戈格雷戈 劳伦斯劳伦斯麦克唐纳麦克唐纳 第三季度亏损达到第三季度亏损达到39亿美元，并宣

28、布公司亿美元，并宣布公司重组计划。雷曼股价暴跌重组计划。雷曼股价暴跌46%至至每股每股4.22美元。雷曼寻求将整个美元。雷曼寻求将整个公司出售，业务伙伴停止公司出售，业务伙伴停止与雷曼的交易，雷曼股价跌与雷曼的交易，雷曼股价跌至每股至每股3.65美元。美元。美联储明确表美联储明确表示不会对雷曼施以援手，示不会对雷曼施以援手，高盛、摩根斯丹利表示没有兴趣高盛、摩根斯丹利表示没有兴趣收购雷曼，雷曼命悬一线。收购雷曼，雷曼命悬一线。2008年年9月月16各信用各信用评级机构将雷曼的信用评评级机构将雷曼的信用评级减至为级减至为D，即破产。全球，即破产。全球主要金融机构开始清算与主要金融机构开始清算与雷

29、曼兄弟的信用风险敞口。雷曼兄弟的信用风险敞口。整理ppt整理ppt整理ppt整理ppt整理ppt整理ppt- )( ECONfRP整理pptoPrice movements in a mortgage can be modeled as:o 难度：因素都变化，如经济增长的影响无法确定。较高的经济增长率导致无风险率上升，抵押贷款价格下降。但降低风险溢价，贷款价格提高。o“911”对抵押贷款利率的影响n短期利率一个月内下跌了100个BPn长期利率只有轻微下降n30年常规按揭贷款（conventional mortgage）利率只下降了0.25%- ? - ),(- - ),(DEFMSECONIN

30、FfPRPRfPMfM整理pptn固定利率抵押贷款面临的主要风险o利率风险n前提：金融机构资金来源与资金运用在期限上的不对称。n利率风险来源于金融机构对未来利率变动预期的不充分n在固定利率抵押贷款中，金融机构承担了全部的利率风险。n在美国，由于利率环境的变化，固定利率抵押贷款经历了流行（20世纪30-70年代）、不流行（70年代）、再流行（80年代中期开始）的过程。整理ppto提前还款风险n主要包含两个方面的内容：不能及时对提前获得的本金选择合适的投资渠道而遭受损失在市场利率下降时，本金的提前回收意味着损失了较为可观的利息收入n因此，提前还款行为的发生频率与市场利率呈反方向变动。整理ppto被

31、迫违约与理性违约n根据违约原因的不同，可将违约分为被迫违约和理性违约两种。n被迫违约o是由于借款人支付能力不足造成，如借款人发生失业、离婚等原因造成。o在国家经济稳定时，这种仅仅缘于借款人意外财务危机的被迫违约现象不太可能普遍发生，也较易于控制。整理pptn理性违约o指由于房地产价格下跌，借款人从自身利益出发，出于经济理性而采取的放弃还贷责任的违约行为。o理性违约的条件：当房地产的当前价值小于借款人未偿还的本金时，将发生理性违约o理性违约的影响因素：n房产价格下跌的幅度越大，越可能发生理性违约n贷款成数越高，越可能发生理性违约n贷款期限越长，越可能发生理性违约n贷款合同已经履行的时间越短，越可

32、能发生理性违约整理ppto在这四个因素中，哪些是银行能控制的呢？o如果房地产升值，理性违约条件就不可能成立。o对违约行为的经验分析n通过对历史数据的经验分析，归纳出特定贷款群体在抵押贷款中违约行为发生的规律。n从横向比较看，住房抵押贷款的违约率远低于其它贷款。(下图为美国的数据)整理ppt注:下面的分析源于穆迪公司对美国加州在1970-1988年之间的约700万笔住房抵押贷款违约行为的研究。1989.1 1991.1 1993.1 1995.1 1997.1 1999.15%4%3%2%1%违约率信用卡账户汽车贷款住房抵押贷款整理ppt表：四大国有商业银行房地产贷款不良状况表：四大国有商业银行

33、房地产贷款不良状况款款整理ppto贷款成数与违约率n在不同的贷款成数区间内，违约率的变化对贷款成数的敏感程度不同。o贷款已履行时间与贷款损失程度累计违约率%6 7 8 9 108642贷款成数0 24 48 72 96 120损失程度%252015105履行时间（月）整理ppt固定利率抵押贷款与可变利率抵押贷款风险比较(从金融机构的角度)风险类型违约风险利率风险提前还款风险固定利率抵押贷款较小较大较大可变利率抵押贷款较大较小较小整理ppt整理pptoMBS是以按揭贷款为支撑的证券n以住房抵押贷款基础资产n由政府机构或政府背景的金融机构对该证券进行担保 n发行MBS可以看做是在二级市场上公开出售

34、按揭贷款的一种方式oMBS是将多项不动产抵押贷款债权打包出售其股份或参与凭证给投资大众或机构投资者。 oMBS的现金流量为借款人每月平均还款金额，包括利息、本金偿还及任何提前还款等部分。金融机构在收到借款人债务清偿款项后，会将此笔款项支付证券持有人。整理ppto过手型(Pass Through) 抵押证券 最常见的形式n不对基础资产产生的现金流作任何处理n可以采取权益凭证或债权凭证两种形式n投资者获得的现金流一般会小于抵押贷款的现金流，因为服务人、受托人和担保人要从中扣除一定的服务费和保险费。o转付型(Pay through)证券n对基础资产组合所产生的现金流进行了重新的安排n担保抵押贷款债权

35、凭证(collateralized mortgage obligation，CMO)n抵押贷款担保债券(mortgage-backed bond，MBB)整理ppto类型nGinnie Mae提供担保的过手证券o类型（Agency）nFreddie Mac提供的参与凭证 （PCS）o类型 （Agency）nFannie Mae提供的抵押支持债券 o类型n民间性质（Private)的抵押过手债券 （PIPS）整理ppto大部分MBS均属此类经政府百分之百担保的证券o优势在于当按揭借款人违约时，在政府保证背书下，可稳定证券持有人的投资收益oGinnie Mae仅提供政府担保，并非为证券发行者o类型

36、的过手证券由符合资格的金融机构，如商业银行、储蓄机构、或不动产抵押贷款银行等发行o发行单位只有在符合Ginnie Mae订定承销标准前提下，方可取得Ginnie Mae的担保oGinnie Mae除收取担保费外，更达到提供不动产抵押贷款市场所需资金，并促进二级市场发展的目的 整理ppto由联邦住宅抵押贷款公司(Freddie Mac)所发行，称为参与凭证 ( participation certificate，PC)，于1971年首度发行o虽然参与凭证已提供准时支付利息与本金的担保，但大部分Freddie Mac参与凭证仅对及时支付利息部分提供担保，至于本金偿还部分，只有在承贷机构收到借款人约

37、定本金款项后，才会将该笔款项转移分配给参与凭证的持有人o不过在Freddie Mac担保之下，本金偿款必须在到期日起一年内缴清 整理ppto由联邦国民抵押贷款协会(Fannie Mae)发行o虽然Fannie Mae早在1938年成立，但在代理不动产抵押贷款债权二级市场却是一新手o1972年Fannie Mae才开始投资不动产抵押贷款，直到1981年，Fannie Mae才开始将不动产抵押贷款打包，并发行首批不动产抵押贷款债权过手证券。oFannie Mae提供及时支付利息与本金的担保 整理ppto非代理型态的过手型抵押证券o合规抵押贷款(conforming mortgages)，是指符合贷

38、款额度上限与放款抵押品比率上限的承销标准的抵押贷款o未能符合称为非合规抵押贷款(nonconforming mortgages)o如果抵押贷款额度高于规定上限，称为巨额贷款(jumbo loans)o这些由私人发行的非代理不动产抵押债权过手证券，由Bank of America于1977年首度公开发行o房地美与房利美按规定只允许购买合规抵押贷款整理pptoCMO是基于MBS的一种衍生品种,或者叫结构型产品。oCMO的结构为投资者提供了各种期限和收益率,以及符合投资者偏好的风险/收益特征,显著扩大了MBS的投资者群体。nHave semiannual interest paymentsnAre

39、segmented into tranches, with the first tranch having the quickest paybacknAre attractive because investors can choose a class that fits their maturity desiresnAre sometimes segmented into interest-only (IO) and principal-only (PO) classesCDO(Collateralised Debt Obligation) 是是ABS家族的组成部分家族的组成部分整理ppt整

40、理ppt次级按揭贷款次级按揭贷款 所谓次级房屋贷款，是指专所谓次级房屋贷款，是指专门为信用记录不佳或者资金不足门为信用记录不佳或者资金不足的贷款人提供的一种短期内低息、的贷款人提供的一种短期内低息、中长期高息的房屋贷款品种。一中长期高息的房屋贷款品种。一是首付款比率低，一般在是首付款比率低，一般在20%以以下。二是贷款利率实行固定利率下。二是贷款利率实行固定利率和可变利率相结合方式。三是贷和可变利率相结合方式。三是贷款审核标准宽松。款审核标准宽松。整理ppt基本概念介绍基本概念介绍次级按揭贷款次级按揭贷款忍者（忍者（NINJA ） 三无人员三无人员No income 无收入无收入No job

41、or asset 无工作无工作 无资产抵押无资产抵押以次级按揭贷款为标的发行的证以次级按揭贷款为标的发行的证券化资产，属于金融衍生产品券化资产，属于金融衍生产品次级抵押贷款的借款者次级抵押贷款的借款者次级按揭贷款证券化次级按揭贷款证券化 整理ppt阶段阶段1，信用风险诞生，信用风险诞生2000年年-2001年，年，美国互联网经济泡沫破裂，美国互联网经济泡沫破裂，经济陷入低谷，经济陷入低谷，相应地美联储的货币政策相应地美联储的货币政策开始放宽开始放宽2001年年9.11事件，事件，更是令已陷入低迷的更是令已陷入低迷的美国经济雪上加霜，美国经济雪上加霜，进一步推动了美联储宽松的进一步推动了美联储宽

42、松的货币政策货币政策次债信用风险的孕育，起源于次债信用风险的孕育，起源于2000年以来美国的经济走势及美年以来美国的经济走势及美联储的货币政策。联储的货币政策。1999年至年至2006年美国联邦基金率走势图年美国联邦基金率走势图整理ppt宽松的货币政策宽松的货币政策从本质上来说，次债的信用风险的根源在于，该金融衍生物的标地资产从本质上来说，次债的信用风险的根源在于，该金融衍生物的标地资产次级抵押贷款的高风险，也就是说，次债危机的根本原因，次级抵押贷款的高风险，也就是说，次债危机的根本原因，在于这些金融机构将贷款发放给本无力还贷的人群。在于这些金融机构将贷款发放给本无力还贷的人群。美国房地产市场泡沫美国房地产市场泡沫较低的资金成本促进了较低的资金成本促进了金融机构放贷意愿扩张金融机构放贷意愿扩张放松对借款人的几个审查放松对借款人的几个审查依赖机械的计算机程序而依赖机械的计算机程序而 不是评估师的结论。不是评估师的结论。 整理ppt阶段阶段2，信用风险的传导，信用风险的传导整理ppt阶段阶段2，信用风险的传导，信用风险的传导次级债抵押证券在市场上的流通，主要通过两次资产证券化过程，次级债抵押证券在市场上的流通，主要通过两次资产证券化过程，MBS（房贷资产证券化）和（房贷资产证券化）和CDO（债务抵押凭证）（债务抵押凭证）第一次资产证券化第一