第九讲房地产项目管理进度管理与控制

1、整理ppt第九讲第九讲 房地产项目管理房地产项目管理 进度管理与控制进度管理与控制整理ppt提纲v一、房地产项目管理一、房地产项目管理v二、房地产进度管理二、房地产进度管理 （一）项目进度计划概述（一）项目进度计划概述 （二）（二） 项目进度计划的编制过程项目进度计划的编制过程 （三）项目进度计划（三）项目进度计划v三、房地产进度控制三、房地产进度控制整理ppt一、房地产项目管理v房地产项目管理房地产项目管理是指房地产开发企业在整个项目的开发建设是指房地产开发企业在整个项目的开发建设过程中，通过计划、指挥、检查和调整等手段进行质量、进过程中，通过计划、指挥、检查和调整等手段进行质量、进度、成本

2、、合同与安全等方面的全面管理，并与社会各相关度、成本、合同与安全等方面的全面管理，并与社会各相关部门进行联络、协调，以实现项目的经济效益、社会效益和部门进行联络、协调，以实现项目的经济效益、社会效益和环境效益。环境效益。v 房地产项目管理是房地产开发企业对整个工程项目的开发房地产项目管理是房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进行的全面管理，是项目开发建设过程一项重要管理内建设进行的全面管理，是项目开发建设过程一项重要管理内容。容。v 一套完整、规范和科学的房地产开发项目管理体系是实现一套完整、规范和科学的房地产开发项目管理体系是实现房地产开发项目管理目标的根本保证。房地产开发项目管理目标的根

3、本保证。整理ppt项目管理项目管理工程项目管理甲方项目管理甲方项目管理乙方项目管理乙方项目管理地产开发商地产开发商基建业主基建业主第三方第三方总包总包单位单位分包分包单位单位整理ppt甲方项目管理阶段划分：甲方项目管理阶段划分：论证论证阶段阶段立项立项阶段阶段设计设计阶段阶段发包发包阶段阶段施工施工阶段阶段竣工竣工阶段阶段销售销售阶段阶段后评后评估阶估阶段段保修及保修及服务阶服务阶段段1.1.项目管理过程贯穿项目的全生命周期；项目管理过程贯穿项目的全生命周期；2.2.以目标为导向，以计划为起点，以以目标为导向，以计划为起点，以合约为约束合约为约束，逐步明晰，逐，逐步明晰，逐步细化；步细化；3.

4、3.尤其是房地产开发商更关注项目尤其是房地产开发商更关注项目运营管理运营管理，即在某一时间点上，即在某一时间点上是项目群管理，某一时间段上是项目是项目群管理，某一时间段上是项目运营运营及及复制。复制。甲方项目管理的特点：甲方项目管理的特点：交接交接阶段阶段整理ppt房地产项目管理的目标与职能：房地产项目管理的目标与职能：v房地产项目管理的目标房地产项目管理的目标是寻找项目成本、时间、资源、质是寻找项目成本、时间、资源、质量等要素的最优均衡控制，实现项目投资计划中的经济效益、量等要素的最优均衡控制，实现项目投资计划中的经济效益、社会效益和环境效益。社会效益和环境效益。整理ppt房地产项目管理的目

5、标与职能：房地产项目管理的目标与职能：v房地产项目管理的基本职能房地产项目管理的基本职能包括：包括：w 计划计划是指对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的开发建设是指对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的开发建设 有计划、按顺序、有条不紊地展开。有计划、按顺序、有条不紊地展开。w 组织组织是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律、法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保关法律、法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。障体系，使项目的各项目标得以最终实现。w 控制控制是指对

6、项目的质量、进度和成本进行控制，以获得最大综合是指对项目的质量、进度和成本进行控制，以获得最大综合 效益。效益。w 协调协调是指对开发项目与外部环境、项目各子系统之间，以及项目是指对开发项目与外部环境、项目各子系统之间，以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调，从不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调，从而为开发项目提供和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。而为开发项目提供和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。整理ppt二、房地产项目进度管理v（一）项目进度计划概述（一）项目进度计划概述1、项目进度管理的定义、项目进度管理的定义 对项目开展进度管理就是

7、要在规定的时间内对项目开展进度管理就是要在规定的时间内,制定出合理、经济的进度计划。制定出合理、经济的进度计划。 然后在该计划的执行过程中，检查实际进度然后在该计划的执行过程中，检查实际进度是否与进度计划相一致，若出现偏差，便要及时是否与进度计划相一致，若出现偏差，便要及时找出原因，采取必要的补救措施。如有必要，则找出原因，采取必要的补救措施。如有必要，则还要调整原进度计划，从而保证项目按时完成。还要调整原进度计划，从而保证项目按时完成。整理pptv2、进度计划的定义、进度计划的定义 进度计划是表达项目中各项工作的开展顺序、进度计划是表达项目中各项工作的开展顺序、开始及完成时间及相互衔接关系的

8、计划。开始及完成时间及相互衔接关系的计划。 进度计划是进度控制和管理的依据。进度计划是进度控制和管理的依据。 制订进度计划的目的是控制项目时间。制订进度计划的目的是控制项目时间。整理ppt10（二） 项目进度计划的编制过程项目描述项目分解工作描述工作责任分配的确定工作先后关系确定项目活动时间估算绘制网络图项目进度安排整理ppt11v1、项目描述、项目描述 制作项目计划和绘制工作分解结构图的依据。制作项目计划和绘制工作分解结构图的依据。 表格的形式列出项目目标、范围、如何执行、表格的形式列出项目目标、范围、如何执行、完成计划等内容。完成计划等内容。 整理ppt12v2、项目分解、项目分解 工作分

9、解结构工作分解结构WBS，对项目工作由粗到细的分，对项目工作由粗到细的分解过程。解过程。整理ppt13工作分解结构图工作分解结构图 概念：将项目按照其内在结构或实施过程的顺概念：将项目按照其内在结构或实施过程的顺序进行逐层分解而形成的结构示意图。序进行逐层分解而形成的结构示意图。 WBS的作用：可将项目分解到相对独立的、内容单一的、的作用：可将项目分解到相对独立的、内容单一的、易于成本核算与检查的工作单元。易于成本核算与检查的工作单元。lWBS是一种将复杂任务分解为简单任务的方法是一种将复杂任务分解为简单任务的方法l将项目分解为可管理的活动将项目分解为可管理的活动l作为项目计划和跟踪的基础作为

10、项目计划和跟踪的基础整理ppt14v案例1 包饺子准备饺子馅准备饺子皮其他准备菜买肉馅准备调料切菜买菜整理ppt15工作分解结构的步骤项目项目子项目子项目任务任务子项目子项目工作包任务任务任务任务任务任务工作包工作包工作包工作包整理ppt16建造一座楼房的建造一座楼房的WBS表表v1.0建办公楼建办公楼1.1基础1.1.1挖沟1.1.2混凝土1.1.3回填1.2墙1.2.1砌砖1.2.2装窗1.2.3装门1.2.4抹灰1.3屋顶 1.3.1安梁 1.3.2装懔 1.3.3上瓦1.4照明 1.4.1配线 1.4.2装照明灯 1.4.3配电盘整理ppt17 4、责任分配矩阵、责任分配矩阵 将工作分

11、解结构图与项目的有关组织机构图将工作分解结构图与项目的有关组织机构图相对照，可用于项目组织工作中分配任务和落实相对照，可用于项目组织工作中分配任务和落实责任。责任。 分配工作责任。分配工作责任。整理ppt18 5、工作先后关系确定 强制性逻辑关系的确定（不可调整）强制性逻辑关系的确定（不可调整） 组织关系的确定（有随意性）组织关系的确定（有随意性） 外部制约关系的确定外部制约关系的确定 得到一张网络图得到一张网络图整理ppt19实例实例1 1： 某人于早晨某人于早晨7:007:00起床，按其生活习惯，在起床，按其生活习惯，在其出门工作前，必须完成下列活动其出门工作前，必须完成下列活动: 5:

12、5分钟时间分钟时间穿衣服，洗脸穿衣服，洗脸4 4分钟分钟, 10, 10分钟烧开一壶开水分钟烧开一壶开水, 5, 5分钟取牛奶分钟取牛奶, 5, 5分钟热牛奶分钟热牛奶, 5, 5分钟吃饭，试问分钟吃饭，试问此人最早何时可以出门上班？假定只有一个炉此人最早何时可以出门上班？假定只有一个炉灶。灶。整理ppt20124356穿衣 烧开水热奶吃饭洗脸取奶整理ppt21 6、项目活动时间估算、项目活动时间估算 在一定的条件下，直接完成该工作所需时间在一定的条件下，直接完成该工作所需时间与必要停歇时间之和。与必要停歇时间之和。整理ppt22（1）工作时间估计的）工作时间估计的数据基础数据基础 工作详细列

13、表工作详细列表 项目约束和限制条项目约束和限制条件件 资源需求资源需求 资源能力资源能力 历史信息历史信息（2）确定工作时间的）确定工作时间的主要方法主要方法 专家判断专家判断 类比估计类比估计 单一时间估算法：单一时间估算法：关键路线法关键路线法 三点时间估算法：三点时间估算法：计划评审法计划评审法整理ppt237 7、绘制网络图、绘制网络图v网络图由三大要素构成：节点、箭线和通网络图由三大要素构成：节点、箭线和通路。路。v通常把活动的代号和作业时间标在箭线的上下。（1）网络图构成ijA：作业活动代号13234 A 1045 A整理ppt24（错误）135624正确135624网络图的开始节

14、点与结束节点均应是唯一的。网络图的开始节点与结束节点均应是唯一的。（2 2）绘制网络图的原则）绘制网络图的原则 如果在实际工作中发生不吻合时，应将没有紧前作业的结点用虚箭头线同网络始点事项连接起来，将没有后续事项的结点用虚箭头同终点事项边接起来。整理ppt25124356穿衣 5烧开水10热奶5吃饭5洗脸4取奶5 某人于早晨某人于早晨7:007:00起床，按其生活习惯，在其出起床，按其生活习惯，在其出门工作前，必须完成下列活动门工作前，必须完成下列活动: 5: 5分钟时间穿衣服，分钟时间穿衣服，洗脸洗脸4 4分钟分钟, 10, 10分钟烧开一壶开水分钟烧开一壶开水, 5, 5分钟取牛奶分钟取牛

15、奶, , 5 5分钟热牛奶分钟热牛奶, 5, 5分钟吃饭，试问此人最早何时可以分钟吃饭，试问此人最早何时可以出门上班？假定只有一个炉灶。出门上班？假定只有一个炉灶。（3 3）实例）实例整理ppt261、目标：制定项目的详细安排计划、目标：制定项目的详细安排计划2、数据：、数据：项目网络图项目网络图 工作延续时间工作延续时间 资源需求资源需求 资源安排描述资源安排描述 日历日历 限制和约束限制和约束3、工具和技术：、工具和技术： 关键线路法关键线路法CPM， 计划评审技术计划评审技术PERT8、项目进度安排、项目进度安排整理ppt27（三）（三） 项目进度计划项目进度计划1、项目进度计划种类v甘

16、特图甘特图v里程碑里程碑v关键路线法关键路线法v计划评审法计划评审法整理ppt282、项目进度计划方法的选择v项目的规模大小项目的规模大小v项目的复杂程度项目的复杂程度v项目的紧急性项目的紧急性v对项目细节掌握的程度对项目细节掌握的程度v有无相应的技术力量和设备有无相应的技术力量和设备整理ppt293、项目进度计划的依据 1 项目网络图项目网络图 2 活动持续时间的估算活动持续时间的估算 3 资源要求资源要求 4 项目作业制度的安排项目作业制度的安排整理ppt30甘特图甘特图v1917年年Henry L.Gantt提出。提出。v又称横道图和条形图又称横道图和条形图整理ppt31甘特图示例v 单

17、位：分钟v序 工作 工作号 名称 用时 5 10 15 20 25v 1 穿衣 v 2 烧开水 v 3 洗 脸 v 4 取牛奶 v 5 热牛奶 v 6 吃 饭 整理ppt32里程碑里程碑 以中间产品或可实现的结果为依据 (以IT系统集成工程项目为例)里程碑时间1周2周3周4周5周61周7周8周9周设计文件完成设备到场工程搭建完毕调试完毕验收完毕整理ppt33计划评审技术计划评审技术v具体活动历时估算存在很大的不确定性具体活动历时估算存在很大的不确定性v对关键线路法与计划评审法的评价对关键线路法与计划评审法的评价整理ppt344 4、网络图的计算、网络图的计算v网络时间的计算网络时间的计算 活动

18、周期活动周期( (持续时间持续时间): ): 确定型和不确定型确定型和不确定型 最早时间最早时间( (开始和结束开始和结束) )和最迟时间和最迟时间( (开始和结开始和结束束):):定义定义 （1）关键路线法(CPM)l关键路线的确定关键路线的确定 总时差为零的活动。通常是从始点到终点时间最长的路线。整理ppt35（2 2）计划评审法）计划评审法(PERT)(PERT) 在计划评审法中，通常采用下式将三种时间在计划评审法中，通常采用下式将三种时间转化为单一的时间。转化为单一的时间。 ET ET = (= (a+4M+b a+4M+b ) ) /6 /6上式中上式中: :a -a - 对作业工期

19、的乐观估计值对作业工期的乐观估计值M M - - 对作业工期最可能估计值对作业工期最可能估计值b b - - 对作业工期的悲观估计值对作业工期的悲观估计值将上式计算出来的ET值重新代入网络图，进行工程项目的计划与控制，可以大大地提高计划工作的质量。 整理ppt36 案例案例 ：某一简单项目有三个活动：某一简单项目有三个活动A、B、C组成，组成，其项目网络结构图如下。活动其项目网络结构图如下。活动A、B、C在正常情况在正常情况下的工作时间分别为下的工作时间分别为20、18、24天，在最有利的情天，在最有利的情况下工作时间分别是况下工作时间分别是15、16、20天，在最不利的情天，在最不利的情况下

20、其工作时间分别为况下其工作时间分别为28、30、36天，那么该项目天，那么该项目各活动和整个项目的最可能完成时间是多少？各活动和整个项目的最可能完成时间是多少？ABC整理ppt373 3、对关键线路法与计划评审法的评价、对关键线路法与计划评审法的评价v关键线路法关键线路法优点：简便易懂，计算相对简单，能够说明问题。可以优点：简便易懂，计算相对简单，能够说明问题。可以对项目的总体时间进度有一个大致的了解。有利于管理对项目的总体时间进度有一个大致的了解。有利于管理者将主要精力放在重点工作的管理上，提高管理效率。者将主要精力放在重点工作的管理上，提高管理效率。缺点：难于对项目进行过程中可能产生的各种

21、问题进行缺点：难于对项目进行过程中可能产生的各种问题进行提前预防，制定出的计划质量相对较差。提前预防，制定出的计划质量相对较差。v计划评审法计划评审法考虑了实际工期可能发生的变化，用计划评审法制定出考虑了实际工期可能发生的变化，用计划评审法制定出的计划的精度相对较高。的计划的精度相对较高。计算较为复杂，缺乏数学基础的人要理解其计算原理也计算较为复杂，缺乏数学基础的人要理解其计算原理也有一定的困难。有一定的困难。整理ppt38三、项目进度控制（一）项目进度控制概述一）项目进度控制概述1、项目进度控制类型、项目进度控制类型 项目总进度控制项目总进度控制 项目主进度控制项目主进度控制 项目详细进度控

22、制项目详细进度控制2、进度控制的最终目的：、进度控制的最终目的： 是确保项目进度目标的实现，其核心内容是建是确保项目进度目标的实现，其核心内容是建设工期控制。设工期控制。整理ppt393、项目进度控制的原理、项目进度控制的原理 动态控制原理动态控制原理 系统原理系统原理 循环原理循环原理 信息原理信息原理 弹性原理弹性原理 网络计划技术原理网络计划技术原理4、项目进度控制的范围、项目进度控制的范围 项目的各个阶段、项目的各个阶段、 项目的各个组成部分、项目的各个组成部分、 项目的所有工作项目的所有工作整理ppt进度控制工作的内容进度控制工作的内容v在在传统的房地产开发项目传统的房地产开发项目中

23、，进度控制工作的主要内容包括：中，进度控制工作的主要内容包括：（1 1）项目建设总周期目标的论证与分析；）项目建设总周期目标的论证与分析；（2 2）编制项目建设工程进度计划；）编制项目建设工程进度计划；（3 3）编制其他配套进度计划；）编制其他配套进度计划；（4 4）监督项目施工进度计划的执行；）监督项目施工进度计划的执行；（5 5）施工现场的调研与分析；）施工现场的调研与分析；（6 6）进度计划调整。）进度计划调整。v随着房地产市场的发展，进度控制不再局限于房地产开发项随着房地产市场的发展，进度控制不再局限于房地产开发项目，也逐步应用于房地产投资领域，其核心是控制投资工作进目，也逐步应用于房

24、地产投资领域，其核心是控制投资工作进度，包括度，包括谈判进度控制谈判进度控制、资金筹集进度控制资金筹集进度控制、资金支付控制资金支付控制、法律材料办理进度控制法律材料办理进度控制等。等。整理ppt41（二）项目进度控制监测（二）项目进度控制监测1、日常观测、日常观测 实际进度前锋线实际进度前锋线 图上记录法图上记录法2、定期观测、定期观测 关键工作和进度关键工作和进度 非关键工作和进度非关键工作和进度 在关项目范围、进度计划和预算变更的信息在关项目范围、进度计划和预算变更的信息整理ppt423、项目进展报告、项目进展报告 项目进展报告分类项目进展报告分类 项目进展报告的时间与报告期项目进展报告

25、的时间与报告期 常见的几种项目进展报告常见的几种项目进展报告 项目关键点检查报告项目关键点检查报告 项目执行状态报告项目执行状态报告 工作完成报告工作完成报告 重大突发性事件的报告重大突发性事件的报告 项目变更申请报告项目变更申请报告 项目进度报告项目进度报告 项目管理报告项目管理报告 整理ppt43（三）项目进度控制实施（三）项目进度控制实施1、项目进度出现问题的原因、项目进度出现问题的原因 v影响开发项目进度的因素包括影响开发项目进度的因素包括：人的因素、技术因素、材料：人的因素、技术因素、材料设备与构配件因素，施工机械设备因素，资金因素，水文、设备与构配件因素，施工机械设备因素，资金因素

26、，水文、地质与气象因素等自然因素，政治、经济、环境等社会因素，地质与气象因素等自然因素，政治、经济、环境等社会因素，以及其他不确定因素等。以及其他不确定因素等。v上述因素中以上述因素中以人的因素人的因素影响最多，比如建筑单位的安全生产、影响最多，比如建筑单位的安全生产、资金保障、图纸设计匹配性等等，还包括资金保障、图纸设计匹配性等等，还包括关联人员之外的社关联人员之外的社会因素会因素，比如施工干扰、交通管制、环保投诉等等。，比如施工干扰、交通管制、环保投诉等等。自然因自然因素素在进度计划编制中较容易考虑，比如气候、水文等，但也在进度计划编制中较容易考虑，比如气候、水文等，但也有不可控制性因素，比如地下文物的发现、百年未遇的自然有不可控制性因素，比如地下文物的发现、百年未遇的自然灾害等。灾害等。整理ppt442、项目进度控制过程、项目进度控制过程 比较与分析：比较与分析： 甘特图比较法、实际进度前锋线比较法甘特图比较法、实际进度前锋线比较法 S形曲线比较法、香蕉形曲线比较法形曲线比较法、香蕉形曲线比较法 列表比较法列表比较法 项目进度更新：项目进度更新： 分析进度偏差的原因、分析进度偏差的原因、 项目进度计划的调整